Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.10.2007, Az. VII ZR 205/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 25. Oktober 2007 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

BGB §§ 133 B, [X.], 633 a.F. Für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernimmt, kann ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein. BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2; EGBGB Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 Richtet sich die Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, so ist ihr Fristbeginn in [X.] nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB zu bestimmen (im [X.] an [X.], Urteil vom 23. Januar 2007 - [X.], [X.] 171, 1). [X.], Urteil vom 25. Oktober 2007 - [X.]/06 - O[X.]

[X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Oktober 2007 durch [X.], [X.] Kuffer, [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der [X.] gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des [X.] vom 28. September 2006 wird [X.]. Die Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der Kläger verlangt Schadensersatz aus einem mit der [X.] ge-schlossenen Bauträgervertrag. 1 Er erwarb mit notariellem Vertrag vom 7. Mai 1998 eine aus zwei Etagen bestehende, von der [X.] noch zu errichtende Dachgeschosswohnung. In dem von der [X.] herausgegebenen Verkaufsprospekt bewarb die [X.] die Wohnung als Dachgeschoss-Maisonettewohnung; in der Grundriss-zeichnung der oberen Etage (Spitzboden) waren ein Doppelbett mit Nacht-schränkchen und weiteres Mobiliar dargestellt. Die Wohnung wurde am 10. Mai 1999 abgenommen und durch die Beklagte für den Kläger vermietet. Im Jahre 2 - 3 - 2002 untersagte das [X.] die Nutzung der oberen Etage zu [X.] und erlaubte lediglich eine Nutzung als Abstellraum. 3 Der Kläger verlangt mit der am 28. April 2005 zugestellten Klage [X.] in Höhe von 13.357,85 • zuzüglich Zinsen wegen [X.] der Wohnung. 4 Das [X.] hat die Klage wegen der von der [X.] erhobenen Einrede der Verjährung abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben und die Revision zugelassen. 5 Die Beklagte erstrebt mit ihrer Revision die Wiederherstellung des land-gerichtlichen Urteils. 6 Entscheidungsgründe: Die Revision ist unbegründet. 7 I. 1. Das Berufungsgericht erachtet die Werkleistung der [X.] als [X.], § 633 Abs. 1 BGB a.F. Zu den Zustandsmerkmalen, welche die [X.] habe aufweisen sollen, habe gehört, dass der Raum im Spitzboden zuläs-sigerweise als Wohnung genutzt werden könne. Dem stehe nicht entgegen, dass die bauordnungsrechtlich unbedenkliche Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken in der eigentlichen Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefun-8 - 4 - den habe. Eine Beschaffenheitsvereinbarung könne sich nicht nur aus der [X.] selbst, sondern auch aus sonstigen Umständen ergeben, sofern diese bei Vertragsschluss noch fortwirkten. Für die Bestimmung des [X.] könne sogar die nur einseitige Vorstellung einer Vertragspartei von [X.] sein, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklä-renden erkenne und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließe. Die Vorstellungen des Erwerbers über die zulässige uneingeschränkte Nutzbarkeit des Spitzbodens zu Wohnzwecken seien Vertragsinhalt geworden. Aus dem Prospekt ergebe sich, dass die Beklagte eine Maisonettewohnung, also eine zweigeschossige Wohnung "im Ausbau" angeboten habe. Da im Prospekt [X.] eingezeichnet gewesen sei, sei der Eindruck entstanden, dass der Raum als Schlafzimmer und damit zu Wohnzwecken nutzbar sei. Auch in dem dem Kläger überlassenen Berechnungsbeispiel des Wirtschaftsprüfers sei eine Wohnfläche von 42 m² angegeben. Unter Abzug des Spitzbodens weise die Wohnung lediglich eine Wohnfläche von rund 34,68 m² auf. 2. Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Schadensersatzan-spruch für nicht verjährt. 9 Auszugehen sei zunächst von einer dreißigjährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB a.F., beginnend mit der am 10. Mai 1999 erfolgten Abnahme, weil die Beklagte den Mangel arglistig im Sinne des § 638 Abs. 1 BGB a.F. ver-schwiegen habe. Gemäß Art. 229 EGBGB finde das ab das zum 1. Januar 2002 geltende neue Verjährungsrecht auch auf die an diesem Tag noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. 10 Demgemäß trete an die Stelle der dreißigjährigen Frist eine regelmäßige Frist von drei Jahren (§ 195 i.V.m. § 634a Abs. 3 Satz 1 BGB n.F.), die gemäß § 199 BGB n.F. mit dem Schluss des Jahres beginne, in dem der Anspruch 11 - 5 - entstanden sei und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Um-ständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt habe oder ohne gro-be Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Dabei dürfe gemäß § 634a Abs. 3 Satz 2 BGB n.F. die fünfjährige Verjährungsfrist des § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. nicht unterschritten werden. 12 Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB sehe weiter vor, dass die kürzere Ver-jährungsfrist nach dem neuen Verjährungsrecht vom 1. Januar 2002 an [X.] werde. Danach wäre die dreijährige Verjährungsfrist am 31. Dezember 2004 abgelaufen. Insoweit werde überwiegend die Meinung vertreten, dass zur Bestimmung des Fristbeginns die Vorschrift des § 199 Abs. 1 BGB n.F. hinzu-zuziehen sei. Dem schließe sich der [X.] an. Da nicht festzustellen sei, dass der Kläger vor dem 1. Januar 2002 die danach erforderliche Kenntnis gehabt habe, könne die Verjährungsfrist nicht vor Ende 2002 nicht zu laufen begonnen haben. Dann aber sei die Verjährung rechtzeitig durch Klageerhebung unter-brochen worden. [X.] Die hiergegen gerichteten [X.] der Revision haben keinen Erfolg. 13 Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Beklagte einen Man-gel (1.) der Wohnung arglistig (2.) verschwiegen hat. Die Beklagte erhebt ohne Erfolg die Einrede der Verjährung (3.). 14 1. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Wohnung des Klä-gers mangelhaft ist und von der vereinbarten Beschaffenheit erheblich abweicht (§ 633 BGB a.F.). Dabei ist das Berufungsgericht von zutreffenden rechtlichen 15 - 6 - Erwägungen ausgegangen und hat keine anerkannten Auslegungsgrundsätze verkannt. 16 a) Richtig und von der Revision auch nicht angegriffen ist die Ansicht des Berufungsgerichts, dass bei Fehlen von Angaben über Wohnflächen in [X.] die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt des Vertrags maßgeblich sind, wenn der Bauträger in eigener oder ihm zurechenba-rer Kenntnis des Willens des Erwerbers den [X.] ([X.], Urteil vom 8. Januar 2004 - [X.] ZR 181/02, [X.], 847 = [X.] 2004, 359 = NZBau 2004, 269). Dass der [X.] die aus den von ihr übergebenen Unterlagen resul-tierende Vorstellung des [X.] über die Nutzbarkeit des Spitzbodens als Wohnung bekannt war, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen. 17 b) Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung der von der [X.] geschuldeten werkvertraglichen Leistungen zu Recht dem Prospekt der [X.] wesentliche Bedeutung beigemessen, der eine zweigeschossige Maisonet-tewohnung "im Ausbau" und in der oberen Etage (Spitzboden) ein Doppelbett mit Nachtschränkchen und weiteres Mobiliar auswies. Ohne Erfolg weist die Revision insoweit darauf hin, dass im notariellen Vertrag nur auf eine Beschrei-bung verwiesen wird, in welcher der Spitzboden ebenso wie in der [X.] als "Abstellraum" (Spitzboden) bezeichnet wird. Dies steht jedoch nicht einer Beurteilung entgegen, die bei der [X.] in entscheidender Weise den Prospekt in den Vordergrund stellt, auf dessen Angaben nach den getroffenen Feststellungen der Erwerbs-entschluss des [X.] maßgeblich beruhte. Die auf dieser Grundlage ange-stellten Erwägungen des Berufungsgerichts zum Umfang der werkvertraglich geschuldeten Beschaffenheit der Wohnung verstoßen nicht gegen anerkannte 18 - 7 - Auslegungsgrundsätze und sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, auch wenn sich das Berufungsgericht in seinem Urteil nicht ausdrücklich mit der [X.] und dem Auszug aus dem Bauplan auseinandergesetzt hat. 19 2. Die Revision wendet sich vergeblich dagegen, dass das Berufungsge-richt ein arglistiges Verschweigen der [X.] annimmt. 20 a) "[X.] verschweigt", wer sich bewusst ist, dass ein bestimmter Um-stand für die Entschließung seines Vertragspartners erheblich ist, nach [X.] und Glauben diesen Umstand mitzuteilen verpflichtet ist und ihn nicht offenbart ([X.], Urteil vom 23. Mai 2002 - [X.] ZR 219/01, [X.], 1401 = [X.] 2002, 680 = NZBau 2002, 503). Entscheidend hierfür ist nicht, dass der Unternehmer bewusst die Folgen einer vertragswidrigen Ausführung in Kauf nimmt. Arglist erfordert auch keine Schädigungsabsicht und keinen Vorteil. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der [X.] [X.], dass der Charakter der verkauften Eigentumswohnung als Maisonette-wohnung, also einer über zwei Etagen zu Wohnzwecken geeigneten und bau-rechtlich nutzbaren Wohnung, für die Kaufentscheidung des [X.] bedeutsam war und dieser bei Kenntnis der wahren Umstände den Vertrag nicht mit die-sem Inhalt abgeschlossen hätte. Als gesichert sieht es das Berufungsgericht zudem an, dass die Beklagte, die die Baugenehmigung eingeholt hat, wusste, dass eine Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken nicht genehmigt war. Demgegenüber kommt den von der Revision als ausschlaggebend für die Beur-teilung der Arglist angesehenen Umständen, im [X.] und den ihm beigefügten Unterlagen sei der Spitzboden auch als Abstellraum ausgewiesen, keine wesentliche Bedeutung zu. Diese Umstände widerlegen nicht die Arglist der [X.], sondern bestätigen diese eher. 21 - 8 - 3. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass für den Beginn der Verjährungsfrist nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB in Verbindung mit § 195 BGB nicht allein der 1. Januar 2002 maßgebend ist, sondern auch die Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. vorliegen müssen. 22 23 Die streitige Frage, wie in den von Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB [X.] die kenntnisabhängige Dreijahresfrist des § 195 BGB zu berechnen ist - weswegen auch das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat -, hat der [X.]. [X.] des [X.] zwischenzeitlich entschieden (Urteil vom 23. Januar 2007 - [X.], [X.], 871 = NJW 2007, 1584 = [X.] 171, 1). Er hat die vom Berufungsgericht vertretene Rechtsmeinung bestätigt. Der [X.] hält diese Beurteilung, die auch von der Revision [X.] wird, für zutreffend und schließt sich ihr an. Nach den weiteren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge-richts kann von einer Kenntniserlangung des [X.] im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. erst im Jahre 2002 ausgegangen werden. Zutreffend ist [X.] - 9 - dass die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB n.F. erst mit Schluss des Jahres 2002 zu laufen begann und zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage am 28. April 2005 noch nicht abgelaufen war. Dressler Kuffer [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 09.12.2005 - 6 O 128/05 - O[X.], Entscheidung vom 28.09.2006 - [X.] -