Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.01.2018, Az. VIII ZR 241/16

[X.]:[X.]:[X.]:2018:170118U[X.]241.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 241/16
Verkündet am:

17. Januar 2018

Böhringer-Mangold

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 565 Abs. 1 Satz 1
Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausge-übte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der [X.] die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegen-über anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswoh-nungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (Bestätigung und Fortführung von [X.], Urteil vom 20. Januar 2016

VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1086, Rn.
22).
[X.], Urteil vom 17. Januar 2018 -
VIII ZR 241/16 -
OLG [X.]

LG [X.]

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Januar 2018
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
[X.], die Richterinnen Dr.
Hessel und Dr.
Fetzer sowie die Richter Dr.
[X.] und Kosziol

für Recht erkannt:
Die Revision des [X.] gegen das Urteil des Oberlandesge-richts [X.]

2.
Zivilsenat
vom 23.
September 2016 wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens
zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien streiten um das Bestehen eines Mietverhältnisses über Wohnraum.
Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung in Anspruch. Die Beklagten verlangen wider-klagend die Feststellung, dass der Kläger anstelle der Beklagten zu
1 seit dem 1.
Juli 2015 als Vermieter in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags mit den Beklagten zu 2 und 3 als Mietern
der
streitgegenständlichen
Wohnung eingetre-ten ist.
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3
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Die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu
1 mietete in den 1960er und 1970er Jahren in großem Umfang Wohnungen in [X.] an, um diese ihren Arbeitnehmern als Werkswohnungen
zur Verfügung zu stellen. Die Rechtsvorgängerin des [X.], der dies bekannt war, vermietete im Jahr 1965 die streitgegenständliche Wohnung an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu
1, die die Wohnung im Jahr 1971 an ihren Arbeitnehmer, den Beklagten zu
2,
und dessen Ehefrau, die Beklagte zu
3, weitervermietete.
Die Konditionen des Haupt-
und des [X.] waren jeweils gleich und entsprachen marktüblichen Bedingungen. Mieterhöhungen und Er-höhungen von
Betriebskosten wurden in beiden Verträgen in gleicher Weise geltend gemacht. Die Korrespondenz erfolgte teilweise unmittelbar zwischen der Rechtsvorgängerin des [X.]
als Vermieterin
und den Beklagten zu
2 und 3
als [X.]n.
Der Beklagte zu
2 ist aufgrund eines Sozialplans der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu
1 berechtigt, die Wohnung auch nach Beendigung seines [X.] als Pensionär zu bewohnen. Der Kläger, der durch den Kauf der Liegenschaft Eigentümer der streitgegenständlichen [X.] geworden ist, kündigte mit Schreiben vom 9.
Dezember 2014 gegenüber der Beklagten zu
1 den Hauptmietvertrag zum 30.
Juni 2015 und forderte die Beklagten zu
2 und 3 als Untermieter zur Räumung und Herausgabe der [X.] auf.
Das [X.] hat die
auf
Räumung
und Herausgabe gerichtete Klage abgewiesen und der Widerklage
auf Feststellung
stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung des [X.] hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit 3
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der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Kla-gebegehren und die Abweisung der Widerklage weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht (OLG [X.], [X.], 40) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Dem Kläger stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu.
Zwar sei das Hauptmietverhältnis des [X.] mit der Beklagten zu
1, aus welchem die Beklagten zu
2 und 3 ihr Besitzrecht ableiteten, aufgrund der Kündigungserklärung des [X.] vom 9.
Dezember 2014 mit Ablauf des
30.
Juni 2015 wirksam beendet worden (§
580a
Abs.
2 BGB), wogegen sich die Beklagten auch nicht wendeten. Jedoch sei infolge der Kündigung des [X.] das [X.] zwischen der Beklagten zu
1 und den Beklagten zu
2 und 3 entsprechend §
565 Abs.
1 Satz
1 BGB auf den Kläger als Vermieter übergegangen.
Allerdings bestehe zwischen dem Kläger und der Beklagten zu
1 kein gewerbliches Zwischenmietverhältnis im Sinne des §
565 Abs.
1 Satz
1 BGB, so dass diese Vorschrift nicht unmittelbar anwendbar sei. Die Rechtsvorgänge-rin der Beklagten zu
1 habe nicht gewerblich gehandelt, da es an der erforderli-chen geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinner-zielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten [X.] gefehlt habe. Die beabsichtigte Weitervermietung der Wohnung habe 7
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nicht dem Zweck dauernder Gewinnerzielung aus der Zwischenvermietung die-nen sollen. Mit dem Angebot von Werkswohnungen habe die Rechtsvorgänge-rin der Beklagten zu
1 im eigenen Interesse Anreize für qualifizierte Arbeitneh-mer bieten wollen, eine Tätigkeit bei ihr aufzunehmen.
Die gesetzliche Regelung des §
565 BGB sei aber entsprechend auf das Verhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten zu
2 und 3 anzuwenden.
Unter Berücksichtigung der Interessenlage der an den Mietverhältnissen Beteiligten und unter Beachtung des verfassungsrechtlichen Gleichbehand-lungsgebots des Art.
3 Abs.
1 GG erscheine eine entsprechende Anwendung des §
565 BGB auf die Rechtsverhältnisse der Beteiligten als geboten. Daraus folge, dass der Kläger mit der Kündigung des [X.] in das [X.] mit den Beklagten zu
2 und 3 als Vermieter eingetreten sei. Zwar reiche es für eine entsprechende Anwendung des §
565 BGB nicht aus, dass die Beklagten zu
2 und 3 als Mieter schutzbedürftig seien. Jedoch liege eine der gewerblichen Weitervermietung entsprechende Interessenlage der [X.] vor. Zwar bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die Rechtsvor-gängerin des [X.] seinerzeit in ihrem eigenen Interesse die Rechtsvorgän-gerin der Beklagten zu
1 als Zwischenmieterin eingeschaltet
habe, sondern vielmehr dafür, dass die Vermietung der Wohnung im Interesse der Rechtsvor-gängerin der Beklagten zu
1 selbst erfolgt
sei. Es lägen jedoch
auch keine der-art gewichtigen Interessen des [X.]
vor, die Wohnung nach Beendigung des [X.] zurückzuerhalten, dass
eine Verkürzung des ansonsten be-stehenden Kündigungsschutzes für die Beklagten zu
2 und 3 gerechtfertigt sein
könnte. Anders
als bei einer Weitervermietung aus karitativen oder sonstigen [X.] Zwecken hätten die Arbeitnehmer der Rechtsvorgängerin der [X.] zu
1 grundsätzlich über regelmäßiges Einkommen verfügt, was für einen Vermieter üblicherweise
ein wesentliches Auswahlkriterium darstelle. Es könne 12
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davon ausgegangen werden, dass die Rechtsvorgängerin des [X.] die Wohnung an die Beklagten zu
2 und 3 zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet hätte und
die Beklagten zu
2 und 3 eine vergleichbare Wohnung auch anderweitig auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu gleichfalls tragbaren
Bedingungen erhalten hätten.
Da der Kläger in den Mietvertrag mit den Beklagten zu
2 und 3 als [X.] entsprechend §
565 BGB eingetreten sei, sei zugleich die zulässige [X.] der Beklagten begründet.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.
Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Kläger nach Beendigung des mit
der Beklagten zu
1 bestehenden gewerblichen Mietverhält-nisses in das Mietverhältnis mit den Beklagten zu 2 und 3 eingetreten ist und deshalb die Räumungsklage gemäß § 546 Abs. 1 und 2 BGB unbegründet und die [X.] begründet ist. Entgegen
der Ansicht des [X.] folgt
dies
jedoch bereits aus einer direkten Anwendung des
§
565 BGB.
1. Die Bestimmung des §
565 Abs.
1 Satz
1 BGB regelt den Fall, dass der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem [X.] zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet an, dass der [X.] bei Beendigung des ([X.] in den zwischen dem Mieter und dem [X.] abgeschlossenen Mietvertrag eintritt (Senatsurteil vom 20.
Januar 2016

VIII
ZR 311/14, NJW
2016, 1086 Rn.
19).
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a) Das Berufungsgericht hat zu
Recht
angenommen, dass nach dem Vertragszweck des von den Rechtsvorgängerinnen des [X.] und der Be-klagten zu
1 im Jahr 1965 abgeschlossenen Mietvertrags eine Weitervermie-tung der Wohnung an Arbeitnehmer der
Rechtsvorgängerin der Beklagten zu
1 erfolgen sollte. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen.
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revision
ist jedoch auch das zweite Kriterium, wonach die Weitervermietung zu Wohnzwe-cken gewerblich erfolgen muss, durch die Weitervermietung der streitgegen-ständlichen Wohnung seitens der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu
1 an den Beklagten zu
2 als ihren Arbeitnehmer und
die Beklagte zu
3 als dessen Ehe-frau gewahrt.
aa) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abge-stellt, dass eine gewerbliche Weitervermietung gemäß §
565 Abs.
1 Satz
1 BGB eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzie-lung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte
Vermietungstätigkeit des [X.] voraussetzt (Senatsurteile vom 20.
Januar 2016

VIII
ZR 311/14, aaO Rn.
22; vom 3.
Juli 1996

VIII
ZR 278/95, [X.]Z
133, 142, 148 [zur Vorgängerregelung in §
549a BGB aF]).
Anders als das Berufungsgericht meint, sind diese Voraussetzungen hier jedoch durch die Weitervermietung der
in großem Umfang angemieteten
Wohnungen als Werkswohnungen an die Ar-beitnehmer der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 erfüllt.

bb) Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu
1 die von ihr an-gemieteten Wohnungen, so auch die streitgegenständliche Wohnung,
-
anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne -
nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (aus der Vermietung selbst) an ihre [X.] weitervermietet.
Dies hindert jedoch nicht die Feststellung einer im ei-19
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genen wirtschaftlichen Interesse der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu
1 ausgeübten Vermietungstätigkeit.

(1) Wie der Senat (Urteil vom 20.
Januar 2016
VIII
ZR 311/14, aaO Rn.
24) zur Vorschrift des §
565 BGB bereits entschieden hat, zielt der Rege-lungszweck dieser Norm zwar nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen. Für eine solche Ausweitung des Gewerbebegriffs
etwa in der Weise, dass alle [X.] einer auf Dauer angelegten entgeltlichen Weitervermietung erfasst werden

besteht auch im Bereich des Wohnungsmietrechts trotz des darin geregelten [X.] Kündigungsschutzes des Mieters kein Anlass. Denn Anlass für
die Schaffung der Regelung in §
565 BGB (und der gleichlautenden Vorgängerre-gelung des §
549a BGB aF) war die Entscheidung des Bundesverfassungsge-richts zum Mieterschutz bei Weitervermietung im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodels ([X.]
84, 197). Danach lag ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art.
3 Abs.
1 GG vor, wenn dem [X.] bei Beendigung des [X.] nicht der [X.] Kündigungsschutz zur Verfügung stand, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte, obwohl keine gewichtigen Interessen des Eigentümers ersichtlich waren, die eine Verkürzung des Kündigungsschutzes hätten rechtfertigen können.
Nach seinem Regelungszweck gilt §
565 Abs.
1 Satz
1 BGB hiernach
für solche Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer einen Zwischenmieter einschaltet, der die Wohnung zu Wohnzwecken [X.] soll und hiermit eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (Senatsur-teil vom 20.
Januar 2016
VIII
ZR 311/14, aaO).
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(2) Diese Voraussetzungen sind hier
entgegen der Auffassung des [X.] und der Revision indes erfüllt.
Ein Mieter, der als Arbeitgeber an seine Arbeitnehmer eine Wohnung vermietet, verfolgt mit einer derartigen Vermietung jedenfalls auch (eigene) wirtschaftliche Interessen
(vgl. Senatsurteil vom 11.
Februar 1981
VIII
ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Das wirtschaftliche Interesse ist in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Dies gilt umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem [X.] -
wie hier [X.] -
nicht ohne weiteres
zu finden ist.
Die Anmietung und Weitervermietung der Wohnungen diente hier damit der Unterstützung der Geschäftsinteressen der Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 und der Förderung ihres Geschäftsbetriebs und somit ihren eigenen wirtschaftlichen Interessen.
Sie diente nicht etwa gemeinnützigen, karitativen oder ähnlichen [X.] Zwecken. Ein dem
Senatsurteil
vom 20. Januar 2016 (VIII
ZR 311/14, aaO Rn.
34
ff.; vgl. BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 75) ver-gleichbarer Sachverhalt einer Zwischenvermietung liegt ersichtlich nicht vor.
Für die direkte Anwendung der Vorschrift des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB reicht damit das eigene wirtschaftliche Interesse des [X.] aus, auch wenn es nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung an sich ge-richtet ist.
c) Entgegen der im Termin der mündlichen Verhandlung von der [X.] geäußerten Auffassung bestehen gegen die Anwendung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf
die hier vorliegende Fallgestaltung
auch keine verfassungs-rechtlichen Bedenken im Hinblick auf die durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte 25
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Eigentumsgarantie. Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eigen-tumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist ([X.] 95, 48, 58; 101, 54, 75).
Hierbei ist sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch der aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Sozialbindung des Eigentums ange-messen Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 -
VIII ZR 217/14, [X.]Z 207, 246 Rn. 35
mwN).
Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Ei-gentumsobjekt oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann ([X.] 71, 230, 250, 253; [X.], NJW 1992, 1377; vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 -
VIII ZR 217/14, aaO Rn. 46, 121). Ein unverhältnismäßiger Eingriff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG
wäre daher nur dann anzunehmen, wenn durch den Eintritt des Vermieters in das Mietverhältnis mit den (End-)Mietern die [X.] der Vermietung ernsthaft in Frage gestellt würde. Dafür bestehen hier schon angesichts der Vermietung zu marktüblichen Bedingungen keinerlei [X.]. Im Übrigen beruht die Einschaltung eines [X.] bei ei-nem Gebäudekomplex mit mehreren Wohnungen -
wie hier -
regelmäßig in ers-ter Linie auf eigenen Interessen des Eigentümers, der dadurch etwa seine Steuerlast oder seinen Verwaltungsaufwand reduzieren will (vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 -
VIII ZR 311/14, aaO Rn. 34; vom 3. Juli 1996 -
VIII ZR 278/95, aaO [X.]). In solchen Fällen ist kein Grund ersichtlich, warum der [X.] nicht in gleicher Weise
Kündigungsschutz genießen sollte, als wenn er direkt vom Eigentümer gemietet hätte.
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2. Die [X.] der Beklagten zu
1 bis 3 ist zulässig
(§
256 Abs.
1 ZPO). Die Beklagten haben ein berechtigtes Interesse an der als-baldigen Feststellung,
dass der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zu
1 in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwi-schen der Beklagten zu
1 und den Beklagten zu
2 und 3 auf Vermieterseite ein-getreten ist. Aus den Ausführungen unter II.
1. folgt zugleich, dass die Feststel-lungswiderklage der Beklagten begründet ist.
Dr. [X.] Dr. Hessel Dr. Fetzer

Dr. [X.]

Kosziol
Vorinstanzen:
LG [X.], Entscheidung vom 15.01.2016 -
2-8 O 258/15 -

OLG [X.], Entscheidung vom 23.09.2016 -
2 U 19/16 -