Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.01.2016, Az. VIII ZR 311/14

[X.]:[X.]:[X.]:2016:200116UVIIIZR311.14.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM [X.] [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 311/14
Verkündet am:

20. Januar 2016

Vorusso,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 565 Abs. 1 Satz 1
Eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz 1 [X.] setzt
voraus, dass der [X.] -
nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abge-schlossenen Vertrages -
die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll (Bestäti-gung und Fortführung des [X.] vom 3. Juli 1996 -
VIII ZR 278/95, [X.], 142, 148).
Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer [X.] abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren [X.] zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des [X.] im Interesse der [X.] kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt.

[X.], Urteil vom 20. Januar 2016 -
VIII ZR 311/14 -
LG [X.]

AG [X.]-Mitte

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2
-

Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Januar 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, [X.]
Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie
die
Richter Dr.
Bünger
und Kosziol

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel
der Kläger werden
das Urteil der Zivilkammer
67 des [X.] vom 2. Oktober 2014 aufgehoben
und das Urteil des [X.] vom 28. Mai 2014 abgeändert.
Es wird festgestellt, dass zwischen den Klägern und den [X.] über die jeweils
von diesen innegehaltenen Wohnungen R.

straße
13, [X.] ab dem 1. April 2013 mietvertragliche Be-ziehungen nicht bestehen.
Die Beklagten tragen ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst. Im Übrigen haben die Beklagten die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläger (in allen Instanzen) nach folgenden Anteilen zu tragen:
Beklagte zu 2 und 3: 5,6 %;
zu
4: 5 %; zu 5 und 6: 3,5 %;
zu 7: 6,8
%; zu 8 und
9: 3,1
%; zu 10 und
11: 4,6 %; zu 12: 6,1 %; zu 14: 3,6 %; zu 15: 4,9
%; zu 16: 3,8
%; zu 17: 6,0 %; zu
18 und
19: 6,4
%; zu 20 und 21: 3,8 %; zu 22: 3,9 %; zu 23: 3,0
%; zu 24 und 25: 7,4 %; zu 26: 3,7 %; zu 27: 5,8 %; zu
30: 3,8 %; zu 31 und 32:
9,2 %.
Von Rechts wegen

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-

Tatbestand:
Die Parteien streiten um
das Bestehen von Mietverhältnissen
über Wohnraum.
Die Kläger sind Rechtsnachfolger ihrer Mutter als Eigentümer eines mit einem großen Mehrfamilienhaus
bebauten Grundstücks in [X.]
(Stadtteil P.

B.

), das während des [X.] enteignet worden war. Nach der Wiedervereinigung
beantragte
die Mutter der Kläger die
Rückübertragung dieser
Immobilie, die schließlich am 17. Juli 1996 erfolgte.
Bereits mehrere Jahre zuvor, Ende 1991/Anfang 1992,
war es zwischen der Mutter der Kläger (als "zukünftiger
Eigentümerin"), der Wohnungsbauge-sellschaft P.

B.

(als "derzeit Verfügungsberechtigte")
und der im Wesentlichen aus den damaligen
Nutzern bestehenden
Hausgenossenschaft R.

straße S.

eG (im Folgenden: S.

eG) zu einem Vertragsab-schluss über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes gekommen.
Die S.

eG sollte mit Hilfe öffentlicher Fördergelder
umfang-reiche
Sanierungsmaßnahmen vornehmen. Für die Dauer des für
20 Jahre ab-geschlossenen Nutzungsvertrages
war die S.

eG berechtigt, [X.] mit den bisherigen Nutzern abzuschließen. Das von der S.

eG an die Rechtsvorgängerin der Kläger
ab 1. April 1993 zu zahlende Nutzungsentgelt belief sich auf 1,50 DM je qm und konnte aufgrund von Änderungen des [X.] eines 4-Personen-Arbeitnehmer-haushaltes angepasst werden.
Gemäß
§
14 des Vertrages ist
die S.

eG nach Ablauf des [X.] berechtigt, bisherige Nutzer als Mieter für die jeweils eigenge-nutzte Wohnung zu benennen. Dabei sollte
die
zukünftige Eigentümerin ver-1
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pflichtet sein, mit diesen Nutzern Mietverträge
nach üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen.
In der Folgezeit führte die S.

eG die Sanierung
mit einem Auf-wand von rund vier
Millionen DM
durch, wobei ein Betrag von rund 375.000 DM
auf Eigenleistungen entfiel
und im Übrigen
öffentliche Fördergelder verwendet wurden. Anschließend vermietete sie die Wohnungen an ihre Mitglieder zu Mie-ten zwischen 1,80 bis

Nettokaltmieten für die zwischen
53 und

Nach Ablauf der Nutzungszeit kam es zwischen den Klägern und den Beklagten zu Meinungsverschiedenheiten darüber, ob die Kläger nach § 565 [X.] in die zwischen der S.

eG und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge eingetreten waren. Die Beklagten
nehmen dies für sich in [X.] und meinen, sie hätten daher lediglich die bisherigen Mieten nunmehr an die Kläger zu zahlen, während
Mieterhöhungen
nur in den Grenzen des §
558 [X.] auf der Grundlage des bisherigen Mietniveaus möglich seien. Ein vorprozessualer Schriftwechsel über einen etwaigen Neuabschluss von [X.] blieb ohne Erfolg.
Die auf Feststellung des Nichtbestehens von Mietverhältnissen gerichte-te Klage hat in den Vorinstanzen
keinen Erfolg
gehabt. Mit der vom [X.] zuge-lassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Feststellungsbegehren weiter.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Es könne dahinstehen, ob es mit Rücksicht auf den Vorrang der [X.] und die Möglichkeit der Erhebung von Räumungsklagen bereits an einem Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO fehle. Denn die Klage sei [X.] unbegründet, weil die Parteien durch Mietverträge verbunden seien. Die Kläger seien gemäß § 565 [X.] mit Wirkung zum 1. April 2013 in die be-stehenden Mietverträge eingetreten. Nach dieser Vorschrift trete der Vermieter, der die Wohnung dem Mieter zur gewerblichen Weitervermietung als Wohn-raum an einen [X.] vermietet habe, bei der Beendigung des Mietverhältnis-ses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem [X.] ein. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt.

Zwischen der Rechtsvorgängerin der Kläger als Vermieterin und der S.

eG als Mieterin habe über die streitgegenständlichen Räume ein Mietvertrag vom 8. November/10. Dezember 1991 bestanden, der aufgrund seiner in § 6 getroffenen Befristung mit Ablauf des 31. März 2013 geendet ha-be. Dieser Mietvertrag habe die Weitervermietung zu Wohnzwecken zumindest konkludent vorgesehen.
Ferner habe die Genossenschaft bei der Weitervermietung auch gewerb-lich gehandelt. Hierzu sei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausge-übte Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters
erforderlich. Dieser müsse 8
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keinen tatsächlichen Gewinn erzielen. Es reiche vielmehr aus, dass sein Han-deln zumindest auf Kostendeckung gerichtet sei. Diese Voraussetzung habe das Amtsgericht zutreffend bejaht.
Zwar habe die S.

eG als [X.]
mit den Beklagten eine
im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete niedrigere Miete vereinbart, doch habe dieser Betrag deutlich über dem von ihr selbst an die Rechtsvorgän-gerin
der Kläger zu leistenden Nutzungsentgelt gelegen. Bereits daraus ergebe sich eine
Gewinnerzielungsabsicht, erst recht aber ein Handeln, das auf eine kostendeckende Bewirtschaftung des Mietobjekts gerichtet sei. Ferner spreche für eine Gewinnerzielungsabsicht, dass gemäß § 4 Abs. 3 des [X.] nicht nur die Weitervermietung an
Mitglieder der S.

eG, sondern zumindest in Teilen auch der Umbau und die spätere Nutzung zu gewerblichen Zwecken vorgesehen gewesen sei.
Es stünde dem gewerblichen Handeln der [X.] auch nicht entgegen, wenn sie die streitgegenständlichen Mietverhältnisse vornehm-lich zur Erfüllung ihres satzungsmäßigen Zwecks -
der Versorgung ihrer [X.] mit Wohnraum -
begründet haben sollte. Denn selbst die Anerkennung einer Genossenschaft als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen ändere grundsätzlich nichts
daran, dass es sich dabei um ein eigenwirtschaftliches, selbstverantwortliches Unternehmen mit -
wenn auch nur begrenzter -
Gewinn-orientierung
handele
(vgl. [X.]
NJW
1988, 3274, 3275). Davon abgesehen ha-be sich das Handeln der S.

eG nicht auf die Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder im streitgegenständlichen Objekt beschränkt. Zum hier maßgeblichen [X.]punkt des Abschlusses des Nutzungsvertrages sei die S.

eG Eigen-tümerin einer weiteren Immobilie gewesen, deren Sanierung sie ebenfalls zum Zwecke der späteren Weitervermietung durchgeführt habe.
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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die Kläger nicht gemäß
§ 565 [X.] in die zwischen der S.

eG und den Beklagten abgeschlossenen Mietver-träge eingetreten.
1.
Die Feststellungsklage der
Kläger ist zulässig.
Die Kläger haben ein berechtigtes Interesse
(§ 256 Abs. 1 ZPO)
an der alsbaldigen Feststellung des Nichtbestehens von Mietverhältnissen mit den Beklagten. Denn die Beklagten berühmen sich des Rechts, die von ihnen bewohnten Wohnungen weiterhin aufgrund der mit der S.

eG abgeschlossenen, nach ihrer Auffassung auf die Kläger übergegangenen
Mietverträge zu den bisherigen
Konditionen nutzen zu dürfen. Demgegenüber sind
die Kläger der
Auffassung, dass die Beklagten, nachdem Verhandlungen über den Neuabschluss von Mietverträgen zwischen den Parteien gescheitert sind, die Wohnungen vertragslos und ohne Rechts-grund nutzen. Damit droht dem Recht der Kläger eine gegenwärtige Unsicher-heit, die ein Feststellungsinteresse begründet.
Entgegen der von den Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der Be-rufungsinstanz vertretenen Auffassung beseitigt die Möglichkeit einer Räu-mungsklage das Feststellungsinteresse nicht, weil eine derartige Leistungskla-ge nicht den gesamten Streitstoff der Parteien erledigen würde. Denn bei Nicht-bestehen von Mietverhältnissen
zwischen den Parteien stünden den Klägern vom Ende des Mietvertrags der S.

eG bis zum [X.]punkt einer künftigen Rückgabe der jeweiligen Mietsache Ansprüche auf Nutzungsersatz in einer deutlich über den bisher als Miete bezahlten Beträgen zu, die noch nicht ab-schließend beziffert werden können, weil die [X.]räume teilweise in der Zukunft
liegen.
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2. Mit Erfolg macht die Revision geltend, dass die Kläger entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nach §
565 Abs. 1 Satz 1 [X.] in die zwischen der S.

eG und den Beklagten
abgeschlossenen Mietverträge eingetreten sind.
a) Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 [X.] regelt den Fall,
dass der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem [X.] zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des ([X.] in den zwischen dem [X.] und dem [X.] abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.
Das Berufungsgericht hat zunächst angenommen, dass nach dem Miet-vertrag, der zwischen der Rechtsvorgängerin der Kläger und der S.

eG abgeschlossen worden war, eine Weitervermietung an die Mitglieder der [X.] erfolgen sollte. Dies liegt auf der Hand und wird von der Revision auch nicht angegriffen.
Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch auch die weitere Vorausset-zung des § 565
Abs. 1 Satz
1
[X.] bejaht, dass
es sich bei der vorgesehenen Weitervermietung durch
die S.

eG um eine gewerbliche Weitervermie-tung im Sinne dieser Vorschrift handelte.
aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht aller-dings angenommen, dass eine gewerbliche Weitervermietung
gemäß
§ 565 [X.] eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der [X.] oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstä-tigkeit des [X.] voraussetzt
([X.]surteil vom 3. Juli 1996 -
VIII ZR 278/95, [X.], 142, 148 [zur Vorgängerregelung in § 549a [X.] aF]).
Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht
diese Voraussetzung aber bereits deshalb als erfüllt angesehen, weil es sich bei einer gemeinnützigen Genos-18
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senschaft um
ein eigenwirtschaftliches, selbstverantwortliches Unternehmen handele. Denn damit lässt das Berufungsgericht jedes mehr als nur gelegentli-che Anbieten von Leistungen gegen Entgelt genügen und hat es die [X.] jedenfalls
im praktischen Ergebnis aufgege-ben.
[X.]) Auf dieses Erfordernis kann jedoch bei der Definition der gewerbli-chen Weitervermietung im Sinne des §
565 [X.] -
entgegen einer auch im Schrifttum vertretenen Auffassung ([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 565 Rn.
6; MünchKomm[X.]/[X.], 6. Aufl. § 565 Rn. 8)
nicht ver-zichtet werden. Zwar wird
im Handelsrecht inzwischen zunehmend in Frage gestellt, ob eine gewerbliche Tätigkeit eine Gewinnerzielungsabsicht zwingend voraussetzt (vgl. [X.]/[X.], HGB,
36. Aufl., §
1 Rn.
16 mwN). Auch der [X.] hat -
für den Bereich des Verbrauchsgüterkaufs -
entschieden, dass das Vorliegen eines Gewerbes und damit einer Unternehmerstellung nicht voraus-setzt, dass die Geschäftstätigkeit mit der Absicht erfolgt, Gewinn zu erzielen ([X.]surteil vom 29. März 2006 -
VIII ZR 173/05, [X.]Z 167, 40
Rn. 16 ff.).
Für den Bereich des § 565 [X.] besteht jedoch für eine Ausweitung des Gewerbebegriffs
-
etwa in der Weise, dass alle Fälle einer auf Dauer angeleg-ten
entgeltliche Weitervermietung erfasst werden -
kein Anlass. Dies ergibt sich aus dem Regelungszweck dieser Norm,
der nicht darauf abzielt,
den Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmie-ter auszudehnen, sondern nur für bestimmte Sachverhalte, die dadurch [X.] sind, dass der Eigentümer
im eigenen Interesse einen [X.] einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene [X.] Interessen verfolgt. Anlass für die Schaffung der Regelung in §
565 [X.] (und
der gleichlautenden Vorgängerregelung des § 549a
[X.] aF) war die Ent-scheidung des
Bundesverfassungsgerichts zum Mieterschutz bei Weitervermie-23
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tung im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodells
([X.] 84, 197). Jene Entscheidung hat einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG festgestellt und dies damit begründet, dass bei diesem Vermietungsmodell dem [X.] bei Be-endigung des [X.] nicht der [X.] Kündigungsschutz zur [X.] stehe, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte, obwohl keine gewich-tigen
Interessen des Eigentümers
ersichtlich seien, die eine Verkürzung des Kündigungsschutzes rechtfertigen könnten. Denn der Eigentümer habe die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen; die bloße Einschaltung eines gewerblichen [X.] könne daher eine
Verkürzung des
Kündigungsschutzes des
Mieters
nicht
rechtfertigen (vgl.

[X.] 84, aaO S.
202).
Im Gegensatz dazu besteht eine grundlegend
andere Interessenlage, wenn der [X.] mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke
verfolgt
und die Zwischenvermietung deshalb vor allem in seinem und insbesondere des [X.]s Interesse liegt
(vgl. [X.]surteil vom 3. Juli 1996 -
VIII ZR 278/95, aaO [X.] ff.; vgl. auch [X.]
84, aaO; BeckOK[X.]/[X.], Stand November 2015, § 565 Rn. 5.1); in diesem Fall dient
die Zwischenvermietung
gerade nicht dazu, die Wohnung auf dem allge-meinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen anzubieten,
und besteht ein gewichtiges Interesse des Eigentümers, die Wohnung nach Beendigung des [X.] zurückzuerhalten. Es besteht daher kein Anlass, von der bisherigen engen Definition der "gewerblichen Weitervermietung"
in §
565 [X.] abzurücken. Denn diese ermöglicht eine sachgerechte Abgrenzung der [X.], bei denen unter Berücksichtigung auch der Eigentümer-interessen ein [X.]r Kündigungsschutz der [X.] geboten ist; hierzu gehören die Fälle, in denen mit der Weitervermietung gemeinnützige,
karitative
oder ähnliche
Zwecke verfolgt
werden, nicht.
Nichts anderes gilt für den vorlie-25
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genden Fall, dass eine Selbsthilfegenossenschaft mit der Weitervermietung die Interessen ihrer Mitglieder wahrnimmt (dazu sogleich).
cc)
Das Berufungsgericht hat ferner verkannt, dass es für § 565 [X.] entscheidend darauf ankommt, ob die gewerbliche Weitervermietung zu Wohn-zwecken Vertragszweck des [X.] ist
(vgl. KG, [X.] 2014, 645; [X.]/[X.], aaO Rn. 3 f.).
Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, kommt es deshalb nicht darauf
an, ob die S.

eG im Hinblick auf die Weitervermietung eines ebenfalls zur Wohnanlage gehörenden Gewerbe-raums oder anderer von ihr sanierter Objekte gewerblich gehandelt oder sie aus Sicht der Finanzbehörden eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt hat.
Im Rahmen des § 565 [X.] ist vielmehr
maßgeblich, ob nach dem Zweck des [X.] -
hier also des Nutzungsvertrages zwischen der S.

eG und der Rechtsvorgängerin der Klägerin -
eine gewerbliche Weitervermietung der streitigen Wohnungen zu Wohnzwecken erfolgen sollte.
b) Dies ist aufgrund einer Auslegung des vorbezeichneten [X.] unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Beteiligten zu verneinen.
Der [X.] kann diese Auslegung anhand der bisher getroffenen [X.] selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind
(vgl. [X.]surteil vom 29. April 2015 -
VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177 Rn. 40 mwN). Die Interessenlage der Beteiligten bei
Abschluss des Nutzungsvertrages war dadurch gekennzeichnet, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger
die Restitution ihres Eigentums
erwarte-te, dessen Zustand sich seit dem
[X.]punkt der Enteignung stark verschlechtert hatte, so dass
die
Sicherung des Bestands und der Rentabilität des
Eigentums eine umfangreiche Sanierung erforderte.
Die damaligen Bewohner, die sich in 26
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der S.

eG zusammengeschlossen hatten und bisher nur sehr geringe Mieten zahlten, hatten
zwar einerseits durchaus ein Interesse an der [X.] der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, konnten aber einen deutlichen Anstieg der Mieten, wie er bei einer umfangreichen Sanierung durch den [X.] zu erwarten gewesen wäre, kaum verkraften.
Der Nutzungsvertrag verfolgte einen Ausgleich dieser Interessen, indem die Rechtsvorgängerin der Kläger zwar einerseits die Immobilie für die Dauer von 20 Jahren an die S.

eG für eine sehr niedrige Miete zu überlassen hatte, andererseits aber das Eigentum durch die -
im Wesentlichen durch
öf-fentliche Gelder finanzierte -
Sanierung in seinem Wert wieder deutlich verbes-sert wurde. Für die bisherigen Nutzer brachte der Vertrag den Vorteil, dass die von ihnen bewohnten Wohnungen grundlegend saniert wurden und sie für eine sehr lange Dauer -
20
Jahre -
vor jeglicher Eigenbedarfs-
oder Verwertungs-kündigung geschützt waren und überdies sichergestellt war, dass während
die-ses
[X.]raums
das sehr niedrige Mietniveau erhalten blieb. Zusätzlich
stellte §
14 des Nutzungsvertrages sicher, dass die Nutzer
auch nach dem Ablauf des Nutzungsvertrages vor einer "Vertreibung"
aus ihren Wohnungen geschützt [X.]. Denn die genannte Vertragsbestimmung räumte der S.

eG das Recht ein, nach Ablauf der Mietzeit die bisherigen Nutzer gegenüber den Eigen-tümern
als Mieter zu benennen,
und verpflichtete die Eigentümer für diesen Fall, mit den Nutzern Mietverträge zu üblichen Bedingungen und ortsüblicher Vergleichsmiete abzuschließen.
Aus diesen
Umständen ergibt sich ohne weiteres, dass die Weitervermie-tung, die die S.

eG nach dem Nutzungsvertrag an ihre Mitglieder vornehmen sollte, nicht der
Gewinnerzielung oder sonst einem eigenen
wirt-schaftlichen Interesse der Genossenschaft
diente, sondern vielmehr dem
Inte-resse ihrer
Mitglieder (den Bewohnern
des Gebäudes)
und der Verwirklichung 29
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eines Sanierungskonzeptes, das zwischen den Interessen der Eigentümer und der bisherigen Nutzer einen Ausgleich unter Zuhilfenahme öffentlicher Förder-gelder
herbeiführen sollte. Daraus, dass die S.

eG die Weitervermietung an die [X.] zu einer etwas höheren Miete vornehmen sollte, als sie selbst der Rechtsvorgängerin der Kläger zu entrichten hatte, ergibt sich -
entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts -
nicht, dass nach dem Hauptmietvertrag eine Weitervermietung unter Gewinnerzielung vorgesehen war. Denn die S.

eG musste aus den Mieteinnahmen die während der Vertragsdauer erforderlichen und während dieser [X.] ihr obliegenden Instandhaltungsmaß-nahmen finanzieren. Eine für die Anwendung des § 565 [X.] erforderliche "ge-werbliche Weitervermietung"
lag daher gerade nicht vor.
3. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn weder kommt im vorliegenden Fall eine analoge Anwendung des § 565 [X.] in Betracht noch ist es den Klägern
nach [X.] und Glauben verwehrt, sich auf das Nichtbestehen von Mietverhält-nissen
zu berufen.
a) Ein
Mietverhältnis zwischen den Parteien kann nicht aufgrund einer analogen
Anwendung des § 565 [X.] bejaht werden. Wie der [X.] zu §
549a
[X.]
aF, der gleichlautenden Vorgängervorschrift des §
565 [X.],
bereits ent-schieden hat,
liegen die Voraussetzungen
einer analogen
Anwendung der Vor-schrift nicht schon dann vor, wenn nach dem Hauptmietvertrag eine Weiterver-mietung vorgesehen ist. Vielmehr kann eine analoge Anwendung nur bei einer der gewerblichen Weitervermietung entsprechenden Interessenlage
der Betei-ligten
(insbesondere Eigentümer und [X.]) in Betracht gezogen werden.
Eine solche vergleichbare Interessenlage ist regelmäßig nicht
gegeben, wenn es sich bei dem [X.] um einen gemeinnützigen Verein handelt, der in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben an von ihm betreute Personen 31
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und Mitarbeiter weitervermietet ([X.]surteil vom 3.
Juli 1996 -
VIII ZR 278/95, aaO S. 149 ff.; ebenso
KG NZM 2013, 313; [X.]/Weidenkaff [X.], 75. Aufl., § 565 Rn. 2;
Soergel/[X.], [X.], 12. Aufl., § 565 Rn. 9; [X.] in:
Prütting/Wegen/Weinreich, [X.], 10. Aufl., § 565 Rn. 4;
Erman/Lützenkirchen, [X.], 14. Aufl.,
§ 565 Rn. 4; [X.]/[X.]/[X.], Mietrecht, § 565 Rn.
9;
Kunze, [X.], 740, 749).
Für die hier vorliegende Konstellation, dass es sich bei dem [X.] um eine Selbsthilfegenossenschaft
handelt, in der sich die [X.] zusammengeschlossen haben, gilt nichts anderes, denn auch sie unterscheidet sich
hinsichtlich der Interessenlage
grundlegend von der gewerblichen Zwi-schenvermietung.
aa) Bei der gewerblichen Zwischenvermietung stellt der Eigentümer den Wohnraum einem [X.]
zur Verfügung, von
dem er erwarten kann, dass dieser die Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt anbieten und zu marktgerechten Bedingungen weitervermieten wird (vgl. BayObLG,
NJW-RR 1996, 73, 75). Die Einschaltung einer Mittelsperson (des [X.]) be-ruht in diesen Fällen regelmäßig primär auf Interessen
des Eigentümers, der dadurch etwa seine Steuerlast oder seinen Verwaltungsaufwand
reduzieren will
(vgl. [X.]surteil vom 3. Juli 1996 -
VIII ZR 278/95, aaO
S. 152).
In solchen Fällen ist kein Grund ersichtlich, warum der [X.] nicht in gleicher Weise Kündigungsschutz genießen sollte, als wenn er direkt vom Eigentümer gemietet hätte. Entgegenstehende Interessen des Eigentümers, etwa mit Rücksicht [X.], dass die Endmietverhältnisse zu unüblichen (nicht marktgerechten) [X.] abgeschlossen werden, sind dann regelmäßig nicht zu besorgen.
[X.]) Anders liegen hingegen die Fälle, in denen der [X.] mit der Weitervermietung über die bloße Vermietung hinausgehende
besondere 33
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Interessen verfolgt, die sich nicht mit denjenigen decken, die der Eigentümer mit einer Vermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt regelmäßig im Au-ge hat, etwa bei Verfolgung karitativer Zwecke durch den [X.] oder bei Bestehen eines [X.] des
[X.]
zu
den [X.]. Diese besonderen Interessen
(beziehungsweise das [X.]) wer-den sich in der Regel auf die Auswahl der [X.] sowie die Ausgestaltung und Durchführung der mit ihnen abzuschließenden Mietverträge auswirken, et-wa hinsichtlich der Höhe der Miete oder hinsichtlich der Belastungen, die sich aus der Person des
[X.]s während des Mietverhältnisses ergeben [X.]
(BayObLG, aaO). In diesen Fällen kann nicht unterstellt werden, dass der Hauptvermieter ohne Einschaltung des [X.] das Mietverhältnis mit diesen [X.]n und/oder zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte.
Den Interessen des [X.]s wird in diesen Fällen dadurch Rechnung getragen, dass ihm durch die Einschaltung des [X.] (des karitativen Vereins u.
ä.) eine Wohnung verschafft wird, die
er
sonst
nicht oder nicht zu für ihn
tragbaren Bedingungen erhalten hätte (vgl. BayObLG,
aaO).
Der [X.] handelt in derartigen Fällen
typischerweise vorran-gig im Interesse der
[X.]. Das
dadurch bestehende enge Verhältnis zwi-schen dem [X.] und dem [X.]
spricht dafür, diese Fälle eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des [X.] keinen Kündigungsschutz genießt
(vgl. [X.],
NJW 1994, 848 [betreffend Hafenstraße e.V.
als [X.]]; wohl ebenso im Ergebnis MünchKomm[X.]/[X.], aaO
Rn. 9).

Hinzu kommt, dass
der [X.] nicht in gleicher Weise schutzbedürftig
ist, wenn der [X.] vorrangig in dessen
Interesse tätig ist. Denn [X.] wird der [X.] bei der Vertragsgestaltung bereits die Interessen der [X.] im Auge haben und wahrnehmen.
So liegen die Dinge auch hier. 36
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Die S.

eG hat beim Abschluss des [X.] mit der Rechtsvorgän-gerin
der Kläger die Interessen ihrer Mitglieder, nämlich der Beklagten als [X.],
wahrgenommen. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohnraum den bisherigen Nutzern erhalten blieb und sie in der besonderen Situation nach der Wiedervereinigung
Mietverträge zu einer ungewöhnlich niedrigen Miete erhiel-ten. Zugleich hat sie in dem von ihr abgeschlossenen Hauptmietvertrag mit der Regelung in §
14 Vorsorge dafür getroffen, dass die bisherigen Nutzer auch nach Beendigung des [X.] zu angemessenen Bedingungen in den Wohnungen bleiben konnten. Denn darin war der S.

eG das Recht eingeräumt, die bisherigen Nutzer als künftige Mieter zu benennen und hatte sich die damalige Eigentümerin -
was als echter Vertrag zu Gunsten Dritter (§
328 [X.]) einzuordnen sein dürfte -
verpflichtet, mit den betreffenden [X.], die dies bei Beendigung des [X.] begehrten, Mietverträge zu üblichen Bedingungen und ortsüblicher Miete abzuschließen.
b)
Schließlich lässt sich auch aus dem Grundsatz von [X.] und Glauben (§
242
[X.]) nicht herleiten, dass sich die Kläger zumindest so behandeln
las-sen müssen, als bestünden die mit den Beklagten und der S.

eG be-gründeten Mietverhältnisse zwischen den Parteien fort.
Zwar hat der [X.] in zwei
Entscheidungen
aus dem Jahr 2003 ([X.]surteile
vom 30. April 2003
-
VIII [X.], NJW 2003, 3054 unter II 2,
und VIII
ZR
163/02, [X.], 563
unter II 2)
angenommen, dass sich ein [X.], der von einem nicht ge-werblichen [X.]
angemietet hat, im Einzelfall gegenüber dem Her-ausgabeanspruch des
Hauptvermieters nach Beendigung der Zwischenvermie-tung
auf die Kündigungsvorschriften des
Wohnungsmietrechts berufen kann.
Ob hieran festzuhalten ist, bedarf keiner Entscheidung. Denn maßgeblich
für die damalige Annahme des [X.]s war die Überlegung, dass die Anwen-dung der Kündigungsschutzvorschriften
dem dort klagenden Eigentümer zu-38
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mutbar war, weil bei dem zu beurteilenden Sachverhalt davon auszugehen war, dass der
Eigentümer die Wohnung
ohne die Zwischenvermietung zu vergleich-baren Bedingungen auch unmittelbar an die vom [X.]
ausgewählten Personen vermietet hätte. An dieser Voraussetzung fehlt es hier indes, denn die Rechtsvorgängerin der Kläger hat mit den [X.]n gerade keine unbefriste-ten Mietverträge zu einem ungewöhnlich niedrigen Mietzins
abschließen wollen, sondern letzteres nur für die Vertragslaufzeit des [X.] akzep-tiert. Dabei ist den Interessen der [X.] (Beklagten) -
wie bereits ausge-führt -
dadurch Rechnung getragen worden, dass der
S.

eG das Recht eingeräumt war, die bisherigen Nutzer
nach Ablauf des Vertrages mit den [X.] als künftige Mieter zu benennen.

III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies

40
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18
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führt zur antragsgemäßen Feststellung des Nichtbestehens von Mietverhältnis-sen
zwischen den Parteien.
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Fetzer

Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.]-Mitte, Entscheidung vom 28.05.2014 -
118 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 02.10.2014 -
67 [X.]/14 -