Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.05.2006, Az. V ZR 242/05

[X.]BESCHLUSS V ZR 242/05 vom 18. Mai 2006 in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 18. Mai 2006 durch [X.] Dr. [X.], [X.] Lemke und [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der [X.] wird das Urteil des 25. Zivilsenats in [X.] des [X.] vom 30. September 2005 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbe-schwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 260.000 [X.]. Gründe: [X.] Die Beklagte schloss mit Investoren Verträge zur Neubebauung eines im [X.] durch Bombenangriffe zerstörten Stadtviertels ab, in dem nur die als Bodendenkmale geschützten Keller der Gebäude und eine Mauer am Fluss erhalten waren. Sie veräußerte an den Kläger, einen gewerblichen Bauträger, ein Grundstück zur Bebauung entsprechend einem bei [X.] im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplan. In 1 - 3 - Ziffer V.6. des Kaufvertrages wurden folgende Erklärungen der [X.] aufgenommen: "[X.] sichert die Bebaubarkeit nach Maßgabe des Bebauungsplans zu. Sie leistet jedoch keine Gewähr für die Beschaffenheit des [X.] und haftet nicht für die Richtigkeit der durch die Vermessung festgestellten und noch im Grundbuch einzutragenden Grundstücksgröße." Der Kläger ließ durch einen Architekten eine Planung für die Bebauung des ufernahen Grundstücks erstellen, bei der das Grundstück entsprechend den Festsetzungen im Bebauungsplan über die maximal zulässige bauliche Nutzung optimal ausgenutzt worden wäre. Die [X.] sah eine Pfahlgründung mit Eingriffen in das Bodendenkmal vor. Der Kläger stellte einen Bauantrag, der aus Gründen des [X.] zurückgewiesen wurde. Die Entscheidung ist bestandskräftig. 2 Der Kläger verlangt von der [X.] Schadensersatz für vergebliche Aufwendungen mit der Behauptung, die von der Klägerin "zugesicherte" Bebauung sei nicht möglich. Das [X.] hat in einem Grund- und Teilurteil den [X.] dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und dem Antrag auf Feststellung zum Ersatz künftiger Schäden wegen der Nichtbebaubarkeit des ufernahen Flurstücks stattgegeben. Die Berufung der [X.] ist ohne Erfolg geblieben. 3 I[X.] Das angefochtene Urteil ist wegen eines den Anspruch der [X.] auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzenden Verfahrensfehlers des Berufungsgerichts aufzuheben. 4 - 4 - 1. a) Das Berufungsgericht hat die als Zusicherung bezeichnete Er-klärung der [X.] in Ziffer V.6. des Vertrages dahin ausgelegt, dass auf dem Grundstück in planungsrechtlich zulässiger Weise ein Bauwerk genehmigt und errichtet werden könne, das die Möglichkeiten des künftigen Bebauungs-planes voll ausschöpfe. Der Garantiefall sei eingetreten. Die Beklagte habe erstinstanzlich selbst nicht behauptet, dass ein anderes als das von dem Kläger geplante Bauvorhaben, das die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen ebenfalls ausgeschöpft hätte, genehmigungsfähig gewesen wäre. Der Um-stand, dass ein hinter den Festsetzungen des Bebauungsplanes zurück-bleibendes Bauvorhaben errichtet werden könne, sei nicht das, was die [X.] bei objektivierter Betrachtung ihrer Erklärungen versprochen habe. 5 b) Zu Recht sieht die Nichtzulassungsbeschwerde darin eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das [X.], die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und der Entscheidung zugrunde zu legen (Senat, [X.], 288, 300). Das [X.] ist verletzt, wenn ein Berufungsgericht zur Begründung seiner Entscheidung ausführt, in erster Instanz sei ein bestimmter Vortrag einer [X.] nicht erfolgt, der indes in dem erstinstanzlichen Urteil wiedergegeben wird. 6 So ist es hier. In dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils werden die Behauptungen der [X.] wiedergegeben, dass die [X.] bei einer Vielzahl von Gebäuden auch einer kombinierten Gründung mit Flach- und Pfahlgründung zugestimmt hätten und der von der [X.] beauftragte Sachverständige, Prof. Dr. H.

, eine Gründungsvariante gefunden habe, mit der sich auch das Bauvorhaben des [X.] realisieren lasse. Zwar sei dafür ebenfalls eine Pfahlgründung im Bodendenkmalbereich erforderlich, allerdings mit einer geringeren Anzahl von Pfählen. Eine solche Planung würde auch durch die Denkmalschutzbehörden genehmigt werden. 7 - 5 - Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe in erster In-stanz nicht vorgetragen, dass ein Bauvorhaben, das Art und Maß der baulichen Nutzung des vom Kläger erworbenen Grundstücks vollständig ausschöpfe, genehmigungsfähig sei, ist damit unvereinbar. 8 2. [X.]. 9 Nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Auslegung der als Zusicherung bezeichneten Garantie durch das Berufungsgericht ist der geltend gemachte Anspruch auf Schadloshaltung (vgl. zu den Rechtsfolgen eines Garantieversprechens: [X.], Urt. v. 10. Februar 1999, [X.], NJW 1999, 1542, 1543) nur begründet, wenn ein Bauvorhaben, das Art und Maß der durch den Bebauungsplan erlaubten baulichen Nutzung voll ausschöpft, auch nicht bei einer anderen Gründungsvariante genehmigungsfähig wäre. Nach dem Vortrag der [X.] soll eine solche Alternative aber bestehen. Bei einer anderen Pfahlsetzung unmittelbar hinter der [X.] - so der unter Beweis gestellte Vortrag - werde das Bodendenkmal nicht zerstört. Belange des [X.] stünden einer solchen Gründung des Gebäudes nicht entgegen. Dem wird das Berufungsgericht nachzugehen haben. 10 - 6 - II[X.] Der Senat hat von der Möglichkeit der Aufhebung und Zurückverweisung durch Beschluss nach § 544 Abs. 7 ZPO Gebrauch gemacht. 11 [X.] Lemke [X.][X.]: LG [X.], Entscheidung vom 10.12.2003 - 4 [X.][X.] in [X.], Entscheidung vom 30.09.2005 - 25 U 6/04 -