Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.11.2016, Az. XII ZB 335/16

[X.]:[X.]:BGH:2016:301116BXII[X.]335.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
XII [X.] 335/16

vom

30. November 2016

in der [X.]

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
[X.] §§ 1821 Abs. 1, 1908 i Abs. 1
Zu den Voraussetzungen für die betreuungsgerichtliche Genehmigung des [X.] eines Grundstücks des Betroffenen durch den Betreuer (im [X.] an Senatsbeschlüsse vom 9.
Januar 2013 -
XII
[X.]
334/12
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FamRZ 2013, 438 und vom 25.
Januar 2012 -
XII
[X.]
479/11
-
FamRZ 2012, 967; Senatsurteil [X.], 116 = [X.], 1656).

BGH, Beschluss
vom 30. November 2016 -
XII [X.] 335/16 -
LG [X.] (Oder)

[X.]

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Der XII. Zivilsenat des [X.] hat am 30.
November 2016 durch [X.], [X.]
Klinkhammer, Dr.
Nedden-Boeger und [X.] und die Richterin Dr.
Krüger

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde des weiteren Beteiligten zu
5 gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des [X.]s [X.] (Oder) vom 10. Juni 2016 wird zurückgewiesen.
Das Rechtsbeschwerdeverfahren ist gerichtsgebührenfrei. Außer-gerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe:
I.
Gegenstand des Verfahrens ist die Genehmigung des von der Betreuerin vorgenommenen Verkaufs eines Grundstücks des Betroffenen.
Der im Jahre 1947 geborene Betroffene leidet unter einem ausgeprägten hirnorganischen Psychosyndrom und einer Tetraparese. Er befindet sich im Wachkoma und wird seit Anfang 2012 in einer Intensivpflegeeinrichtung betreut. Eine Verständigung ist mit ihm jedenfalls seitdem nicht mehr möglich. Seit März 2012 besteht eine Betreuung für den Betroffenen, deren Aufgabenkreis unter 1
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anderem die Vermögenssorge umfasst und die seit April 2013 von der Beteilig-ten
zu
1 (im Folgenden: Betreuerin), einer Berufsbetreuerin, geführt wird.
Der Betroffene verfügte ursprünglich neben Wertpapieren, Kontogutha-ben und Lebensversicherungen auch über zwei Grundstücke, nämlich ein [X.] und das von ihm bis zum Umzug in die Einrichtung [X.], im östlichen Umland von [X.] gelegene [X.]. Das [X.] verkaufte die Betreuerin mit betreuungsgerichtlicher Genehmi-gung im Juli 2014 für 95.500

eines Maklerbüros ab Anfang 2014 auch den Verkauf des [X.]s. Ein Wertgutachten ergab zum Stichtag 23.
September 2014 einen Verkehrswert von 230.000

Angebot mit 220.000

Juni 2015 schloss die Betreuerin [X.] einen notariellen Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von 220.000

das [X.].
Am 16.
Juni 2015 hat sie beim Amtsgericht die betreuungsgerichtliche Genehmigung dieses Kaufvertrags beantragt. Das Amtsgericht hat dem Be-troffenen einen Verfahrenspfleger (Beteiligter zu
5) bestellt, der sich unter ande-rem wegen noch bestehender Kontoguthaben des Betroffenen sowie der Kauf-preisforderung aus dem Verkauf des Wochenendgrundstücks gegen die [X.] ausgesprochen hat. Das Amtsgericht hat die Genehmigung versagt, weil der Verkauf aus finanzieller Sicht nicht erforderlich sei. Auf die von der [X.]in namens des Betroffenen eingelegte Beschwerde hat das [X.] diesen Beschluss abgeändert, die Erklärungen der Betreuerin zur notariellen Kaufvertragsurkunde betreuungsgerichtlich genehmigt und die Rechtsbe-schwerde zugelassen.
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Mit seiner Rechtsbeschwerde will der Verfahrenspfleger erreichen, dass die amtsgerichtliche Entscheidung wiederhergestellt wird.

II.
Die Rechtsbeschwerde bleibt ohne Erfolg.
1. Das [X.] hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
Der Kaufvertrag liege nach Abwägung aller Vorteile und Risiken im mut-maßlichen Interesse des Betroffenen. Für die Entscheidung über die Genehmi-gung seien grundsätzlich die zu Rechtsgeschäften für Minderjährige oder [X.] entwickelten Grundsätze zu beachten, allerdings nicht ohne weiteres auf das Betreuungsrecht übertragbar, sondern nur entsprechend anwendbar. Denn das Betreuungsgericht habe sich vorrangig an den Wünschen des Betreuten auszurichten, soweit dies dessen Wohl nicht zuwiderlaufe und dem Betreuer zuzumuten sei. Daher könne bei der Genehmigung eines [X.] nicht allein darauf abgestellt werden, ob dieser wirtschaftlich sinnvoll sei. Die Entscheidung über die Genehmigung müsse sich auch nicht davon leiten [X.], das Vermögen des Betroffenen in seinem ursprünglichen Zustand zu [X.].
Eine sachbezogene Kommunikation mit dem Betroffenen darüber, ob das Grundstück in seinem Vermögen verbleiben solle, sei vorliegend nicht mög-lich, so dass auf seinen hypothetischen Willen abzustellen sei. Er könne das Grundstück nicht nutzen und befinde sich seit über viereinhalb Jahren in einer Intensivpflegeeinrichtung. Eine Rückkehr auf das Grundstück komme nicht mehr in Betracht. Welche Vorstellungen der Betroffene darüber hatte, was mit dem
Wohngrundstück nach der Aufgabe des Wohnsitzes und der selbständigen 5
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Lebensführung geschehen sollte, habe nicht ermittelt werden können. Bei ver-nünftiger Betrachtung könne es nicht seinem mutmaßlichen Interesse entspre-chen, dass das Grundstück seit November 2011 leer stehe. Immerhin fielen nach dem Vorbringen der Betreuerin laufende Kosten an. [X.] dafür, dass es für ihn verwaltet oder vermietet werden solle, fehlten gleich-falls. Eine solche Nutzung entspreche auch nicht allgemeiner Lebenserfahrung, weil Grundeigentum verpflichte und eine nicht unbeachtliche wirtschaftliche Be-lastung darstellen könne. Eine Vermietung sei mit den von der Betreuerin auf-gezeigten wirtschaftlichen Risiken verbunden, zur Herstellung der Vermietbar-keit seien umfangreiche Investitionen vorzunehmen. Offen sei auch, ob sich überhaupt Mietinteressenten zu einer angemessenen Miete finden ließen, nachdem es trotz intensiver einjähriger Suche auch nur einen ernsthaften Kauf-interessenten gegeben habe. Grund hierfür seien die spezielle Raumaufteilung des Hauses, die eingeschränkte Benutzbarkeit der Fenster, der sichtbare Repa-raturstau, die sechs Großbäume auf dem Grundstück sowie die anstehenden Kosten für den Straßenausbau.
Vor diesem Hintergrund bestünden auch gegen die
Vertragsgestaltung und den Kaufpreis keine Bedenken. Letzterer liege bei 95
% des vom Sachver-ständigen geschätzten und damit im Bereich des errechneten Verkehrswerts, wobei zu beachten sei, dass sich der Verkehrswert in der Regel nicht exakt [X.] lasse.
2. Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.
a) Wie das [X.] richtig gesehen hat, ist Maßstab für die gerichtli-che Entscheidung über die Genehmigung das Interesse des Betreuten. Das Gericht hat dabei eine Gesamtabwägung aller Vor-
und Nachteile sowie der Risiken des zu prüfenden Geschäfts für den Betroffenen vorzunehmen und 10
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ausschließlich das Wohl und die Interessen des Betreuten zu berücksichtigen, nicht aber die Belange Dritter wie etwa potenzieller Erben. Ausgehend von den subjektiven Vorstellungen und Wünschen des Betroffenen als maßgeblichem Aspekt (§
1901 Abs.
2 und
3 [X.]) hat es sich auf den Standpunkt eines ver-ständigen, die Tragweite des Geschäfts überblickenden Volljährigen zu stellen und kann deshalb auch Erwägungen der Zweckmäßigkeit und Nützlichkeit an-stellen. [X.] Gesichtspunkt ist das Gesamtinteresse, wie es sich zur [X.] der tatrichterlichen Entscheidung darstellt (vgl. Senatsbeschlüsse vom 9.
Januar 2013 -
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FamRZ 2013, 438 Rn.
11 mwN und vom 25.
Januar 2012 -
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FamRZ 2012, 967 Rn.
9 mwN; Senatsurteil [X.], 116 = [X.], 1656 Rn.
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f.).
Die Abwägung aller für die Entscheidung in Betracht kommenden Ge-sichtspunkte ist Aufgabe des Tatrichters. Sie kann vom [X.] nur darauf hin überprüft werden, ob der Tatrichter die gesetzlichen Gren-zen seines [X.] überschritten oder einen unsachgemäßen, dem Sinn und Zweck des Gesetzes zuwiderlaufenden Gebrauch von seiner Entscheidungsbefugnis gemacht hat (Senatsbeschluss 25.
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FamRZ 2012, 967 Rn.
10 mwN).
b) Diesen Maßgaben wird die angefochtene Entscheidung gerecht. Das [X.] hat zunächst vergeblich versucht, einen konkreten oder mutmaßli-chen Willen des Betroffenen zu ermitteln, und sodann entgegen der von der Rechtsbeschwerde vertretenen Auffassung eine umfassende Abwägung vorge-nommen, deren Ergebnis rechtsbeschwerderechtlich nicht zu beanstanden ist.
aa) Der gemäß §
1908
i Abs.
1 [X.] auf die Betreuung entsprechend anwendbaren
Bestimmung des §
1821 Abs.
1 Nr.
1 und 4 [X.] liegt der [X.] zugrunde, dass vorhandenes Grundeigentum als eine besonders wert-13
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beständige Art des Vermögens dem Mündel möglichst erhalten bleiben und sein Verlust deshalb nur mit gerichtlicher Genehmigung möglich sein soll (vgl. [X.], 356, 363; [X.]/Saar [X.] 14.
Aufl. §
1821 Rn.
1; HK-BUR/[X.] [Stand: August 2016] §
1821 [X.] Rn.
5; [X.]/[X.] [Stand: 15.
Oktober 2016] §
1821 Rn.
2; [X.] Gesamte Materialien zum [X.] S.
602).
Der Erhalt von Grundvermögen ist jedoch nicht Selbstzweck. Die §§
1908
i Abs.
1, 1821 [X.] regeln vielmehr ausgehend von der grundsätzli-chen Werthaltigkeit von Grundvermögen Fallgestaltungen, in denen vom [X.] für den Betroffenen vorgenommene Rechtsgeschäfte einer gerichtlichen Kontrolle unterzogen werden, um dem in diesem Bereich typischer Weise be-stehenden besonderen Bedürfnis für einen Schutz der wirtschaftlichen Interes-sen des Betroffenen Rechnung zu tragen. Das über die Genehmigung befin-dende Betreuungsgericht hat bei seiner Entscheidung, ob das Rechtsgeschäft zu genehmigen ist, allerdings den Zweck dieses Genehmigungserfordernisses zu berücksichtigen. Es bedarf daher sachlicher Gründe, um bei der erforderli-chen Gesamtabwägung zu dem Ergebnis zu
gelangen, dass das Rechtsge-schäft trotz des mit ihm verbundenen Verlustes von Grundvermögen im [X.] liegt. Solche Gründe können im Einzelfall zum Beispiel in zu beachtenden Wünschen des Betroffenen (vgl. dazu Senatsurteil [X.], 116 = [X.], 1656 Rn.
18
ff.), aber auch in wirtschaftlichen oder [X.] sonstigen die Zweckmäßigkeit betreffenden Erwägungen zu sehen sein.
bb) Ohne Rechtsfehler und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen hat das [X.] ausgeführt, eine Selbstnutzung des [X.]s werde dem Betroffenen nicht mehr möglich sein. Ein aktueller oder auch früher geäu-ßerter Wunsch des Betroffenen, wie in diesem Fall mit dem [X.] ver-16
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fahren werden solle, sei nicht feststellbar. Es hat sich bei seiner Genehmi-gungsentscheidung letztlich auf wirtschaftliche Erwägungen gestützt. Das hält sich auch in Anbetracht der von der Rechtsbeschwerde erhobenen [X.] noch im Rahmen des dem Tatrichter eröffneten [X.].
(1) Das [X.] hat, wie sich aus dem Gesamtzusammenhang der Beschwerdeentscheidung ergibt, erkannt, dass der Betroffene aufgrund seiner finanziellen Situation aktuell nicht gezwungen ist, das Anwesen zu verkaufen. Nach den im Sachverhalt wiedergegebenen Darlegungen der Betreuerin verfügt er über ein Barvermögen von 93.000

1.835

e-troffenen Feststellungen monatliche Renteneinkünfte von rund 1.255

n-über. Aus diesen Zahlen folgt, dass die vom Betroffenen für die Intensivpflege-einrichtung zu tragenden Kosten auch ohne Grundstücksverkauf noch für einige Jahre ohne weiteres geleistet werden können. Dementsprechend hat das [X.] auch nicht darauf abgestellt, dass der Verkauf notwendig sei, um den aktuellen Finanzbedarf des Betroffenen zu decken.
(2) Rechtlich nicht zu beanstanden ist, dass das [X.] einen [X.] als gegenüber einem fortgesetzten Leerstand des [X.]s deutlich vorteilhaft angesehen hat. Nach
den getroffenen Feststellungen verursacht auch das unbewohnte Grundstück beständig nicht unerhebliche Kosten, die aus dem Barvermögen des Betroffenen zu bestreiten sind. Dass deren Höhe nicht im Einzelnen festgestellt ist, begründet entgegen der von der [X.] erhobenen Rüge keinen Verstoß des [X.]s gegen die Amtsermitt-lungspflicht des §
26 FamFG. Denn die in der Beschwerdeentscheidung ange-führten Positionen -
dabei auch Kosten der Heizung und der Aufrechterhaltung einer Wasserversorgung -
treffen typischerweise den Eigentümer auch eines unbewohnten und nicht vermieteten [X.]. Hinzu kommt vorliegend 18
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die Feststellung des [X.]s, dass -
in ihrer Höhe noch nicht bekannte
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Erschließungskosten als Straßenanlieger zu erwarten sind.
Zwar behauptet die Rechtsbeschwerde, ein Wertverlust sei nicht zu be-fürchten. Damit macht sie aber nicht geltend, das nicht bewohnte [X.] werde in absehbarer [X.] einen Wertzuwachs erfahren, der den laufenden Kosten als Vorteil gegenübersteht. Dies ergibt sich auch nicht aus dem von der Rechtsbeschwerde in Bezug genommenen, vor dem [X.] gehaltenen Vortrag des Beteiligten zu 5, es sei mit einer Steigerung der Bodenrichtwerte zu rechnen. Denn das besagt nichts darüber, ob es auch zu einer Erhöhung des vom Sachverständigen nach dem Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerts kommt, für den neben dem Bodenwert der sich aus dem mit andauerndem Leerstand und zunehmendem Gebäudealter abnehmende Wert der baulichen und sonstigen Anlagen maßgeblich ist.
Damit würde sich nach dem im Rechtsbeschwerdeverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt aber ein Fortbestehen des derzeitigen Zustandes erheb-lich zum wirtschaftlichen Nachteil des Betroffenen auswirken, ohne dass dem ein über den reinen Erhalt
der Eigentümerstellung hinausgehender Vorteil ge-genüberstünde, so dass der Verkauf insoweit im Interesse des Betroffenen liegt.
(3) Nicht anders verhält es sich vorliegend, wenn dem Grundstücksver-kauf die Möglichkeit einer Vermietung gegenübergestellt wird. Eine solche ist allerdings jedenfalls dann, wenn der Betroffene wie hier wirtschaftlich nicht [X.] angewiesen ist, rasch über einen größeren Geldbetrag zu verfügen, regel-mäßig in wirtschaftlicher Hinsicht einem Verkauf vorzuziehen. Denn im Wege der
Vermietung können grundsätzlich laufend Einkünfte für den Betroffenen erzielt werden, ohne dass er seine Stellung als Grundstückseigentümer aufge-20
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ben muss. Das [X.] hat jedoch -
von der Rechtsbeschwerde nicht an-gegriffen
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zum einen festgestellt, dass die Herstellung der Vermietbarkeit um-fangreiche Investitionen erforderte, die die Betreuerin in ihrer von der in der Be-schwerdeentscheidung in Bezug genommenen Darstellung mit rund 23.000

beziffert hat. Zum anderen hat es die Vermietbarkeit zu einem angemessenen Preis als zweifelhaft eingestuft. Wenn der Tatrichter bei dieser Sachlage zu der Einschätzung gelangt, dass der Versuch einer Vermietung keine wirtschaftlich sinnvolle Alternative zum Verkauf darstellt, ist das rechtsbeschwerderechtlich nicht zu beanstanden.
Nichts anderes folgt aus dem Einwand der Rechtsbeschwerde, mit dem Kaufpreis ließen sich derzeit kaum Zinserträge erwirtschaften. Das [X.] hat sich bei seiner Abwägung nicht auf Zinseinkünfte als aus dem Verkauf [X.] Vorteil gestützt.
(4) Schließlich macht die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg geltend, dass der Kaufpreis um 10.000

r-kehrswert zurückbleibt. Das [X.] hat sich hiermit auseinandergesetzt. Trotz intensiver, mehr als ein Jahr andauernder Verkaufsbemühungen war [X.] das zum Vertragsschluss führende Kaufangebot eingegangen. Mit Blick hierauf trifft der Schluss des [X.]s, die relativ geringfügige Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis stehe der Genehmigung nicht entgegen, nicht auf rechtliche Bedenken.
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3. Von einer weiteren Begründung wird gemäß §
74 Abs.
7 FamFG ab-gesehen, weil sie nicht geeignet wäre, zur Klärung von Rechtsfragen grundsätz-licher Bedeutung, zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitli-chen Rechtsprechung beizutragen.
Dose

Klinkhammer

Nedden-Boeger

[X.]

Krüger

Vorinstanzen:
AG Bernau
bei [X.], Entscheidung vom 24.09.2015 -
20 XVII 43/12 -

LG [X.] (Oder), Entscheidung vom 10.06.2016 -
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