Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.06.2015, Az. VIII ZR 324/14

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR 324/14
vom

9. Juni 2015

in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat am 9. Juni 2015 durch die
Vorsitzende Richterin [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger und Kosziol
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision des [X.] durch [X.] Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz
1, §
543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
Das Berufungsgericht hat die Revision zur Fortbildung des Rechts wegen der Frage zugelassen, ob der Vermieter eine ihm überlassene Kaution gemäß §
551 Abs. 3 Satz 3 [X.] nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf ei-nem entsprechend gekennzeichneten Konto anzulegen habe. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten [X.] noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Denn bereits aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich eindeutig, dass die Frage in dem auch vom Berufungsgericht entschiedenen Sinne zu beantworten ist; gegenteilige Ansichten in der Literatur oder der Rechtsprechung der Instanzge-richte führt das Berufungsgericht nicht an und sind auch nicht ersichtlich.
a) Die Regelung des § 551 Abs. 3 Satz 3 [X.], wonach der [X.] ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, soll sicherstellen, dass die Kaution vor 1
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dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist (BT-Drucks. 14/4553, [X.]; [X.]/[X.], [X.], 74. Aufl., § 551 Rn. 11; Münch-Komm[X.]/[X.], 6.
Aufl., § 551 Rn. 18). In den Gesetzesmaterialien wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters insoweit ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder [X.] zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11; vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 -
VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 19). Der Gesetzgeber ging davon aus, dass aus dem Erfordernis der Trennung von dem Vermögen des Vermieters folge, es sei ein treuhänderisches Sonderkonto an-zulegen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11 mit Hinweis auf [X.], Urteil vom 25. Juni 1973 -
II ZR 104/71, [X.]Z 61, 72, 79). Das Pfandrecht der Banken sowie ein Aufrechnungs-
und Zurückbehaltungsrecht könne bei Kennzeichnung als Son-derkonto nicht Platz greifen (BT-Drucks. 9/2079, aaO).
Diesem Anliegen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den [X.] eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto ("Mietkautionskonto") angelegt wird (BayObLG, NJW 1988, 1796, 1797 f.; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, §
551 Rn. 18; [X.]/Lützenkirchen, [X.], 14. Aufl, § 551 Rn. 11; [X.]/
[X.], [X.], 13. Aufl., § 551 Rn. 15; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand 1.
Juni
2015, § 551 Rn. 53; [X.], Mietrecht, 11. Aufl., § 551 Rn. 65; [X.], Mietrecht, 2013, § 551 Ziffer 4; jurisPK-[X.]/[X.], 7. Aufl., §
551 Rn.
17) .
b) Andernfalls unterfiele die Kaution -
der ausdrücklich erklärten Absicht des Gesetzgebers zuwiderlaufend -
dem banküblichen Pfandrecht des Kreditin-stituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber (Nr. 14 Abs. 1 4
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[X.], abgedruckt bei [X.], [X.], 4. Aufl., Teil 2, bzw. Nr. 21 Abs. 1 [X.], abgedruckt bei [X.], aaO, Teil 3). Denn dieses er-streckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher ([X.], Urteil vom 25. September 1990 -
XI ZR 94/89, NJW 1991, 101 unter [X.]; [X.], aaO, Teil 2 Nr. 14 Rn.
307a; [X.], HGB, 2. Aufl., [X.] Rn.
II/135); es wird auch nicht aufgehoben, wenn der [X.] der Einlage nachträglich offengelegt wird ([X.], Urteil vom 25. September 1990
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XI ZR 94/89, aaO unter [X.]). Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des [X.] an dem Sparguthaben vielmehr nur, wenn der [X.] von Anfang an offen gelegt wird ([X.] Nr. 14 Abs. 3 sowie [X.] Nr. 21 Abs. 2; vgl. [X.], Urteile vom 25.
September 1990 -
XI ZR 94/89 unter [X.] a; vom 25. Juni 1973 -
II ZR 104/71, aaO; jeweils mwN; [X.], aaO; [X.], aaO).
2. Die Revision hat nach dem vorstehend Ausgeführten auch keine Aus-sicht auf Erfolg. Die hier vorgenommene Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch erfüllt, wie das Berufungsgericht zu-treffend angenommen hat, die Anforderungen des § 551 Abs. 3 Satz 3 [X.] nicht.
Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass die Beklagte auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen [X.] über die Kaution noch verlangen kann, dass die gesetzlichen Anfor-derungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden (vgl. [X.], 1530; [X.]/[X.], aaO Rn. 19). Die Mietkaution dient -
soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist -
ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus 6
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dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter (Senatsurteil vom 11. Juli 2012 -
VIII ZR 36/12, [X.], 502 Rn.
10). Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des [X.], dem § 551 Abs. 3 Satz 3 [X.] Rechnung trägt, als auch die treuhänderi-sche Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.
Ist der Vermieter -
wie hier -
dem Anspruch auf eine getrennte und ent-sprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution ge-mäß §§
273, 274 [X.] zu (vgl. [X.], Urteil vom 20. Dezember 2007 -
IX ZR 132/06, [X.], 367 Rn. 8; [X.]/[X.], aaO Rn. 12; [X.]/
[X.], aaO Rn. 19). Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entspre-chend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.
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3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
[X.]
[X.]
[X.]

[X.]

Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch [X.] erledigt worden.

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 22.11.2013 -
120 [X.]/13 -

LG [X.], Entscheidung vom 04.11.2014 -
1 S 6/14 -

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