Vom 17. Januar 2007
Deutscher Bundestag Drucksache 16/4046
16. Wahlperiode 17. 01. 2007
Antrag
der Abgeordneten Heidrun Bluhm, Dr. Barbara Höll, Dr. Axel Troost, Ulrich Maurer,
Bodo Ramelow und der Fraktion DIE LINKE.
Neue Steuervergünstigungen und Gewinnverlagerungen
in das Ausland verhindern – REITs in Deutschland nicht einführen
Der Bundestag wolle beschließen:
Der Deutsche Bundestag fordert die Bundesregierung auf,
1. Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITs) nicht
in Deutschland einzuführen;
2. Maßnahmen gegen die zunehmende Unterwerfung der Wirtschaft und der
öffentlichen Hand unter den Renditedruck internationaler Finanzinvestoren
zu ergreifen;
3. das Steuersubstrat zu verbessern, um über diesen Weg auch die Kommunal-
finanzen zu stärken. Neben die Bundesländer betreffenden Steuern stehen
hierbei Maßnahmen zur Stärkung der Massenkaufkraft und der Ausbau öf-
fentlicher Investitionen im Mittelpunkt;
4. Missstände im Wohnungssektor durch gezielte verbesserte steuerliche Förde-
rung zu beseitigen. Dies gilt insbesondere für den sozialen Wohnungsbau.
Vor allem mit Blick auf die wachsenden sozialen Probleme von Mieterinnen
und Mietern mit Migrationshintergrund muss die Wohnungspolitik der
öffentlichen Hand (Wohngeld, Sozialer Wohnungsbau, öffentliche Förde-
rung) grundlegend reformiert werden. Notwendig sind auch neue Modelle
der Finanzierung von Wohnungsmärkten, die die Abhängigkeit von auf den
Finanzmärkten verlangten Renditen reduzieren.
Berlin, den 16. Januar 2007
Dr. Gregor Gysi, Oskar Lafontaine und Fraktion
Begründung
● Die Einführung von REITs in Deutschland ist mit erheblichen Nachteilen für
den Mietwohnungsmarkt und für Kommunen verbunden.
● Das Vorhaben der Bundesregierung stellt eine erneute Anpassung an Ren-
diteforderungen internationaler Finanzkapitale mit Hilfe von Steuererleichte-
rungen dar.
Drucksache 16/4046 – 2 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
● Das Motiv, mit REITs den Immobilienmarkt zu stärken, ist vorgeschoben.
Die Behauptung, der deutsche Immobilienmarkt sei nicht konkurrenzfähig,
ist unzutreffend, dies zeigt u. a. das große Interesse ausländischer Immobi-
liengesellschaften am deutschen Markt. Ebenso konstruiert ist die These, die
Trennung der Unternehmen von ihren Immobilienbeständen sei unverzicht-
bar zur Verbesserung ihrer Wettbewerbsfähigkeit. Allerdings existiert ein
massives Eigeninteresse der Kreditinstitute, REITs an die Börse zu bringen.
● Die REITs-Einführung wird nicht dazu beitragen, den Verkauf von Immo-
bilien an ausländische Gesellschaften und den Abfluss von Finanzkapital aus
Deutschland zu behindern, sondern im Gegenteil die Abwanderung ins Aus-
land verstärken.
● Die Bundesregierung handelt – trotz der Einschränkungen bez. Wohnimmo-
bilien – mit den mit Hilfe der REITs geschaffenen Anreizen zum Verkauf
kommunaler Wohnungsbestände in Widerspruch zum Kommunalrecht, dem-
zufolge die Erzielung von Gewinnen nicht vorrangiges Interesse der Kom-
munalpolitik sein darf.
Die Argumente im Einzelnen:
I. Wohnungs- und kommunalpolitische Aspekte
1. Zentrales Motiv bei der Gründung von REITs ist die Verbesserung der Ren-
dite. Der Immobilienmarkt kommt dadurch insgesamt unter Renditedruck –
mit unvermeidlicher Ausstrahlung auf Wohnimmobilien.
2. Laut Gesetzentwurf sind REITs im Wohnungsbestand bei einem Mietwoh-
nungsanteil von bis zu 50 Prozent und bei Neubauten generell zulässig. Weil
Wohnimmobilien grundsätzlich an REITs verkauft werden können, wird dies
den Renditedruck speziell auf den Wohnimmobilienmarkt verstärken – mit
entsprechenden Negativeffekten auf die Mieten. Die Bundesregierung ver-
säumt darzulegen, warum mit der vorgesehenen Einschränkung für Woh-
nungen die von ihr eingeräumten Negativwirkungen des Renditedrucks auf
den Wohnungssektor vermieden werden. Es kommt hinzu, dass die Begren-
zung des Wohnungsanteils jederzeit veränderbar ist, dies wurde auch von der
Parlamentarischen Staatsekretärin im Bundesministerium der Finanzen,
Dr. Barbara Hendricks, angedeutet.
3. Dass der „Renditedruck der Gesellschaften … zu einer Vernachlässigung der
Bestände durch unterlassene Instandhaltungsinvestitionen mit negativen
Auswirkungen auf den gesamten Stadtteil führen“ kann (Gesetzentwurf – Be-
gründung), gilt auch für Misch-Immobilien und für ab 1. Januar 2007 errich-
tete Wohnungsneubauten. Wie der Deutsche Mieterbund zu Recht feststellt,
wirkt sich die hohe Abführung von 90 Prozent der Gewinne negativ auf die
Bereitschaft zu Instandhaltungsinvestitionen aus. Entsprechende Folgen auf
die Qualität der betroffenen Stadtteile sind unvermeidlich. Die in der Begrün-
dung formulierte Annahme, eine „Deinvestition … ist nicht zu befürchten,
weil Erhaltungsaufwendungen bereits bei der Gewinnermittlung angemessen
berücksichtigt werden“, blendet den allseits bekannten Sachverhalt aus, dass
vorhandene Möglichkeiten offensiv genutzt werden, durch Einsparung bei
der Instandhaltung die Gewinnmargen zu erhöhen.
4. Der Verkauf kommunaler Wohnungsbestände an REITs beraubt – wie ihr
Verkauf an Finanzinvestoren generell – die Kommunen eines entscheidenden
Instruments ihrer Stadtplanung. Die Bedeutung dieses Instruments wird im
Gesetzentwurf in Bezug auf private Wohnungsgesellschaften besonders be-
tont, wird aber für kommunale Gesellschaften ausgeblendet. Die Kommunen
stehen mit Blick auf städtebau- und wohnungspolitische Aufgaben ange-
sichts der wachsenden Probleme in sozialen Brennpunkten (Migration,
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 3 – Drucksache 16/4046
Verwahrlosung, Jugenddelinquenz, zunehmende Bildungsferne) vor großen
Herausforderungen. Die Unterwerfung dieser Aufgaben unter die Rendite-
kriterien des Finanzkapitals ist nicht zukunftsfähig. Der Deutsche Bundestag
ist aufgefordert, den wachsenden Widerstand lokaler Initiativen gegen Woh-
nungsprivatisierung zur Kenntnis zu nehmen.
5. Besorgte Äußerungen von kompetenter Stelle über neue Risiken und Instabi-
litäten auf den internationalen Finanzmärkten sind in jüngster Zeit immer
häufiger zu hören. Auch die Entwicklungen auf den internationalen Immo-
bilienmärkten geben Anlass zur Beunruhigung, die Prognosen über das dro-
hende Platzen der „Immobilienblase“ in den USA mehren sich. Auch im
Euro-Raum sei inzwischen eine kräftige Abflachung der Immobilieninfla-
tionsraten festzustellen (Handelsblatt vom 29. November 2006) (s. a. unter
Nummer III). Trotzt relativ entspannter Situation im Inland im Vergleich
etwa zu USA, GB oder Spanien zeigt z. B. der jüngste Ausstieg deutscher
Immobilienfonds aus großen Immobilienbeteiligungen in Deutschland, dass
auch bei uns die Instabilitäten zunehmen. Die Bundesregierung handelt
unverantwortlich und im Widerspruch zum Sozialstaatsprinzip des Grund-
gesetzes, wenn sie mit der Zulassung des – auch nach den Einschränkungen
für Wohnimmobilien möglichen – massenhaften Verkaufs kommunaler Woh-
nungen, die zudem zum überwiegenden Teil über Schulden finanziert sind,
große Teile des Wohnungsmarkts der Volatilität der Immobilien-, Kredit- und
Finanzmärkte ausliefert.
II. Steuerpolitische Aspekte
1. Ein zentraler – bei jeder Form von Privatisierung relevanter – Gesichtspunkt
bleibt vollständig außerhalb der Betrachtung: Finanzinvestoren streben
ebenso wie REITs nach einem möglichst hohen Anteil an Fremdfinanzierung,
um diese Finanzierungskosten steuerlich in Abzug zu bringen. Die bei REITs
mögliche Fremdfinanzierung wird, auch wenn sie auf einen 60-Prozent-An-
teil begrenzt wird, auf hohe Akzeptanz stoßen – mit der Folge beträchtlicher
Steuermindereinnahmen. Daran ändert auch grundsätzlich nichts eine im
Rahmen der bevorstehenden Unternehmensteuerreform diskutierte begrenzte
Reduzierung der Abzugsfähigkeit von Zinsen etc. Die Bundesregierung
rechtfertigt – entgegen deklarierter Absichten der Verbreitung der Bemes-
sungsgrundlage – die sog. Sales-and-lease-back-Konstruktionen mit Hilfe
von REITs, d. h. den Verkauf von Immobilien von Unternehmen an REITs
mit anschließender Zurückmietung per Leasing. Sie tut dies in vollem Be-
wusstsein, damit ein beliebtes Steuersparmodell zu Lasten der öffentlichen
Hand zu propagieren. Es gilt ganz grundsätzlich: Der Verkauf kommunaler
Immobilien ist sowohl langfristig, aber wegen der unmittelbar eintretenden
Steuermindereinnahmen auch kurzfristig in den ganz überwiegenden Fällen
für Kommunen ein Minusgeschäft. Nicht ohne Grund ist dieser Sachverhalt
in der SPD-Bundestagsfraktion umstritten.
2. Die Einführung von REITs ist wegen z. T. deutlich niedrigerer Steuersätze in
bestimmten Ländern bzw. wegen der in Doppelbesteuerungsabkommen
(DBA) vereinbarten Regelungen mit erheblichen Risiken für das inländische
Steueraufkommen verbunden. Nach dem z. B. mit der Schweiz bestehenden
Doppelbesteuerungsabkommen beträgt die Quellensteuer für dort ansässige
juristische Personen null Prozent. Zu Recht weist daher der rheinland-
pfälzische Finanzminister Dr. Ingolf Deubel darauf hin, dass dieser Umstand
etwa für US-Pensionsfonds mit Firmensitz in der Schweiz hohe Attraktivität
besitzen dürfte. Daran ändert auch die vorgesehene Beteiligungsgrenze von
10 Prozent grundsätzlich nichts. Um dieses neue Schlupfloch zu umgehen,
wäre die – in der in der Praxis nicht durchsetzbare – Aushandlung zahlreicher
DBA notwendig. Im Übrigen ist fraglich, ob die Beteiligungsgrenze nicht mit
Drucksache 16/4046 – 4 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
dem freien Kapitalverkehr in der EU kollidiert. Durch die Besteuerung der
Gewinne bei einem im Ausland ansässigen Anleger stellen REITs eine Ver-
letzung eines elementaren Grundsatzes der Steuerpolitik, des Belegenheits-
prinzips dar, d. h. der Besteuerung der Gewinne in dem Land, in dem sie
anfallen.
3. Die Halbierung des Wertansatzes bei der Hebung stiller Reserven (Exit Tax)
steht in Widerspruch zur erklärten Absicht der Koalitionsfraktionen nach
weitest möglicher Abschaffung steuerlicher Sondertatbestände. Es ist außer-
dem umstritten, ob die Begrenzung dieses Steuervorteils auf REITs rechtlich
haltbar und EU-konform ist. Hinzu kommt, dass auch ausländische REITs
und Private-Equity-Firmen diesen Vorteil unter dem Aspekt der Kapitalver-
kehrsfreiheit beanspruchen werden. Damit läuft das Motiv der Förderung in-
ländischer Ansiedlung ins Leere. Dieses Steuerprivileg ist z. B. in Bezug auf
kommunale und genossenschaftliche Wohnungsbauunternehmen eine Auf-
forderung zur Liquidierung von aus Steuermitteln bezahlten stillen Reserven
in einer Größenordnung von 80 Mrd. Euro. Die Exit Tax ist vor allem ein
Geschenk an große Versicherungskonzerne, deren Immobilienbeteiligungen
allein in Deutschland auf 40 bis 50 Mrd. Euro geschätzt werden.
4. Mit der Befreiung der REITs von der Körperschaft- und Gewerbesteuer
schafft die Bundesregierung entgegen ihrer ständig beteuerten Absicht eine
neue Steuersubvention. Dies wird vor allem dadurch sichtbar, dass eine
Rechtfertigung der Schaffung eines Steuersondertatbestands für REITs in
Abgrenzung zu den klassischen Immobilien-Aktiengesellschaften in der Be-
gründung des Gesetzentwurfs vollständig unterbleibt. Die Immobilien-AGs,
deren Marktkapitalisierung in Deutschland in den letzten zwei Jahren von
500 Mio. auf 3 Mrd. Euro angestiegen ist, erfreuen sich wachsender Beliebt-
heit – s. etwa die jüngste Börsenzulassung der GAGFAH. Die Betrachtung
der REITs-Vorteile aus Anlegersicht wird unzulässig auf offene Immobilien-
fonds eingegrenzt, die für Anleger im Gegensatz zu den klassischen Immo-
bilien-AGs unbestritten Nachteile bieten.
III. Finanzmarktpolitische Aspekte
1. Der Finanzplatz Deutschland wird durch deutsche REITs nicht gestärkt, son-
dern geschwächt. Der Gesetzentwurf sieht Auflagen und Einschränkungen
in Bezug auf den Höchstanteil an Wohnungen, die Begrenzung der Fremd-
finanzierung und des Immobilienhandels, den Mindestimmobilienanteil von
75 Prozent am Gesellschaftsvermögen und am Bruttoertrag, die Mindest-
streuung der Gesellschaftsanteile, den Höchstanteil von 10 Prozent am Ge-
sellschaftskapital sowie die Zulassung entgeltlicher Nebentätigkeiten nur in
REIT-Dienstleistungsgesellschaften mit einem Maximalanteil von 20 Pro-
zent am Gesellschaftsvermögen der REIT vor. Diese Auflagen existieren in
anderen Ländern nicht oder nur partiell. Insbesondere die Begrenzung des
Wohnungsanteils stößt auf erhebliche Kritik interessierter Investoren. Die
besseren Konditionen im Ausland fördern aber die Gründung von REITs im
Ausland. Mit deutschen REITs wird die Standortbindung deutscher Unter-
nehmen gelockert. Auch mit Blick auf die steuerlich günstigeren Kondi-
tionen vor allem in den bekannten Offshore-„Steueroasen“ werden REITs mit
Firmensitz im Ausland versuchen, ihre Konkurrenzvorteile beim Immobi-
lienkauf in Deutschland zur Geltung zu bringen. Wie von Deutsche Bank Re-
search (vom 8. November 2006) zu Recht festgestellt wird, relativieren die
Skalenvorteile grenzübergreifender REITs die Hoffnung auf inländische An-
siedlungserfolge mit Hilfe von Steuerprivilegien, die Zukunft liege in „inter-
national aufgestellten REITs“. Es ist inkonsistent, einerseits die Gefahr der
Abwanderung als wesentliches Motiv für die Zulassung von REITs anzufüh-
ren und andererseits Bedingungen zu schaffen, die gerade die Abwanderung
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 5 – Drucksache 16/4046
fördern. Aus dieser Logik heraus gelangt daher auch der Finanzausschuss des
Bundesrates zu seiner Forderung nach unbegrenzter Zulassung von Wohn-
immobilien (s. Niederschrift der 819. Ausschusssitzung). Es ist inkonsistent,
einerseits die Bedingungen der Finanzmärkte widerstandslos hinzunehmen
und zugleich mit den Mitteln dieser Märkte und in deren Logik national da-
gegen zu halten.
2. Der wachsende Renditedruck auf den Finanzmärkten hat vielfältige Ur-
sachen. An erster Stelle zu nennen sind die verschlechterten Verwertungskon-
ditionen in der Realwirtschaft und die entsprechende „Flucht“ in Finanzanla-
gen. Ein zweiter zentraler Faktor sind – vor dem Hintergrund der weltweiten
Privatisierung der Altersvorsorge – die Pensionsfonds und ihr Konkurrenz
getriebener Kampf um die besten Kundenkonditionen. Auch die historisch
immer noch niedrigen Zinsen lassen Finanzinvestoren und Pensionsfonds,
die vor allem in den USA (Ford, GM) in den letzten Jahren durch krisenhafte
Entwicklungen erschüttert wurden, händeringend nach besseren Anlagemög-
lichkeiten für ihre Kundeneinlagen suchen. Resultat dieser Prozesse ist die
weltweite Liquiditätsblase, zurzeit Dauerthema Nummer 1 in den Wirt-
schaftsblättern. So titelt etwa das Handelsblatt am 11. August 2006: „Liqui-
ditätsschwemme bedroht die Finanzmärkte“. Unter dem Titel „Geld über-
schwemmt die Finanzmärkte“ ist am 29. Dezember 2006 in der gleichen Zei-
tung zu lesen: Der US-Markt für Wohnimmobilien „wurde seit Anfang des
Jahrzehnts durch niedrige Notenbankzinsen bewusst angeheizt, um die
Investitionsschwäche nach dem Platzen der ‚New-Economy‘-Blase zu An-
fang des Jahrzehnts auszugleichen. Inzwischen droht dem US-Häusermarkt
der Zusammenbruch. … Thomas Mayer, Chefvolkswirt Europa der Deut-
schen Bank, erinnert an die historischen Präzedenzfälle: den Aktienmarkt-
crash von 1929, dem die große Depression in den dreißiger Jahren folgte, und
das Platzen der japanischen ‚bubble economy’ in den frühen neunziger Jah-
ren.“ Dabei würde die Zinsentwicklung eine entscheidende Rolle spielen.
3. Das Argument, durch die Einführung von inländischen REITs würde ein
Damm gegen die aggressive Anlagepolitik der Private-Equity-Firmen auf-
gebaut und den Kommunen mehr Spielräume bei der Käuferwahl gegeben,
ist sachfremd. Die Grenzen zwischen Kreditinstituten, Hedgefonds, Private-
Equity-Gesellschaften und REITs werden immer fließender. Immer mehr Pri-
vate-Equity-Fonds investieren in REITs und Hedgefonds, Großbanken bilden
mächtige Hedgefonds-Abteilungen. So berichtet das Handelsblatt anlässlich
der 36-Mrd.-US-Dollar-Übernahme des Equity Office Property Trusts durch
den Finanzinvestor Blackstone von Tendenzen in den USA, REITs durch
Aufkauf von der Börse zu nehmen und zitiert einen deutschen Finanzinves-
tor, „man könne davon ausgehen, dass die Finanzinvestoren die deutschen
Reits generalstabsmäßig unter die Lupe nehmen“ (Handelsblatt vom 21. No-
vember 2006). Alle haben die gleichen Interessen: Renditemaximierung,
REITs sind nicht das Bollwerk gegen die „Heuschrecken“.
IV. Defizite im operativen Bereich – Fehlen wirksamer Kontrollen und Sank-
tionen
Die Kontrollen und Sanktionen der Auflagen und Zulassungsbedingungen sind
völlig unzureichend. So sind kurzfristig in Fällen der Nichteinhaltung der Auf-
lagen nur Strafzahlungen vorgesehen. Der Zulassungsentzug greift erst bei über
mehrere Jahre andauernden Gesetzesverstößen, bis zum Entzug kann also ein
REIT unter Bruch der Gesetze agieren – zu Lasten konkurrierender Gesellschaf-
ten. Die Prozesswelle ist damit vorprogrammiert. Die Sanktionierung ist zudem
nur als Sollvorschrift gefasst und liegt im Ermessen der Finanzämter.