Vom 28. März 2001
Deutscher Bundestag
Drucksache
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14. Wahlperiode
28. 03. 2001
Änderungsantrag
der Abgeordneten Dr. Evelyn Kenzler, Christine Ostrowski, Maritta Böttcher,
Dr. Ruth Fuchs, Ulla Jelpke, Sabine Jünger, Heidemarie Lüth, Rosel Neuhäuser,
Petra Pau, Roland Claus und der Fraktion der PDS
zu der zweiten Beratung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung
– Drucksachen 14/4553, 14/5663 –
Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform
des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz)
Der Bundestag wolle beschließen:
Artikel 1 [Änderung des Bür gerlichen Gesetzbuchs] Nr . 3 wird wie folgt ge-
ändert:
1. § 542 [Ende des Mietverhältnisses] wird wie folgt geändert:
Nach Absatz 2 wird folgender Absatz 3 angefügt:
„(3) Die V ertragsparteien können das Mietverhältnis auch durch Ab-
schluss eines Aufhebungsvertrags beenden. Die jeweils andere Partei ist
verpflichtet, zu dem Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags i
einer Frist von vier Wochen Stellung zu nehmen.“
2. § 543 [Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund] wird
wie folgt geändert:
In Absatz 3 Satz 2 werden die Nummern 1 und 2 gestrichen. Die bisherige
Nummer 3 wird ohne Nummerierung an den Satzteil „Dies gilt nicht, wenn“
angefügt.
3. Nach § 549 wird folgender § 549a eingefügt:
㤠549a
Zuweisung bei Obdachlosigkeit
Zu Gunsten eines von Obdachlosigkeit bedrohten oder betroffenen Men-
schen können die zuständigen Stellen nach Maßgabe von Rechtsvorschriften
ein Mietverhältnis durch Zuweisung begründen. In der Zuweisung ist fest-
zulegen, ob der Mieter oder die zuweisende Stelle die Zahlung der Miete
schuldet bzw. wer dafür bürgt.“
4. Nach § 550 wird folgender § 550a eingefügt:
㤠550a
Partner des Mietvertrags
(1) Der Ehegatte des Mieters, der mit diesem einen gemeinsamen Haus-
halt führt, kann durch eine von beiden Ehepartnern zu unterzeichnende
schriftliche Erklärung gegenüber dem V ermieter in das Mietverhältnis ein-
treten.
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(2) Entsprechendes gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer
angelegten gemeinsamen Haushalt führen.“
5. Nach § 550a – neu – wird folgender § 550b eingefügt:
㤠550b
Wohngemeinschaft
(1) Wird die Mietsache an eine W ohngemeinschaft vermietet, so ist der
Mietvertrag zwischen dem V ermieter und allen Mitgliedern dieser W ohn-
gemeinschaft abzuschließen. W ird nichts anderes vereinbart, sind die Mit-
glieder als Gesamtgläubiger berechtigt und als Gesamtschuldner verpf ich-
tet.
(2) Die W ohngemeinschaft kann vom V ermieter die Einwilligung zum
Eintritt weiterer Mitglieder in den Mietvertrag verlangen, es sei denn, dem
Vermieter ist aus einem in der betref fenden Person liegenden wichtigen
Grund oder wegen übermäßiger Belegung des Wohnraums der Eintritt nicht
zuzumuten.
(3) Eine zum Nachteil der Mieter abweichende V ereinbarung ist unwirk-
sam.“
6. § 553 [Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte] wird wie folgt ge-
ändert:
Absatz 1 Satz 1 wird wie folgt gefasst:
„(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berech-
tigtes Interesse, einen T eil des W ohnraums oder zeitweilig den gesamten
Wohnraum einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Ver-
mieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“
7. § 554 [Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen] wird
wie folgt geändert:
a) In Absatz 2 wird folgender Satz 3 eingefügt:
„Bei Maßnahmen zur Einsparung von Ener gie und W asser gilt Satz 1
nicht, wenn die Maßnahmen wirtschaftlich nicht vertretbar sind. Als
wirtschaftlich vertretbar gelten Aufwendungen, die sich innerhalb der üb-
lichen Gebrauchsdauer der Mietsache durch Senkung der regelmäßig an-
fallenden Betriebskosten amortisieren.“
Die bisherigen Sätze 3 und 4 werden die Sätze 4 und 5.
b) Absatz 3 wird wie folgt gefasst:
„(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der V ermieter spätes-
tens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn
und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung in T extform mitzutei-
len. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des zweiten Monats, der
auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des
nächsten Monats zu kündigen. Hat der Mieter gekündigt, so ist die Maß-
nahme bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu unterlassen. Diese
Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerhebli-
chen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu
einer unerheblichen Mieterhöhung führen.“
8. Nach § 554a wird folgender § 554b eingefügt:
㤠554b
Maßnahmen des Mieters zur Verbesserung
(1) Maßnahmen des Mieters zur V erbesserung der Mietsache durch zu-
sätzliche Einrichtungen wie Einbaumöbel, Fußbodenbeläge, Sanitärarmatu-
ren u. Ä. hat der Vermieter zu dulden.
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(2) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter auf V erlangen
des Vermieters den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das gilt
nicht, wenn die Mietsache durch die verbessernde Maßnahme lediglich in
einen Zustand versetzt worden ist, wie er allgemein üblich ist oder wenn
die Mietsache dadurch erheblich beschädigt würde.
(3) Bauliche Veränderungen der Mietsache, die der Mieter durchzufüh-
ren beabsichtigt, bedürfen der Zustimmung des V ermieters. Der Vermieter
darf die Zustimmung nur verweigern, wenn hierfür ein wichtiger Grund
vorliegt, insbesondere wenn die baulichen V eränderungen den Wohnraum
nicht verbessern oder ihn in einen Zustand versetzen sollen, der allgemein
nicht üblich ist. Ein wichtiger Grund ist auch gegeben, wenn der Vermieter
selbst vergleichbare Maßnahmen vor gesehen hat und die V erwirklichung
in angemessener Zeit nachweisbar vorgesehen ist.
(4) Eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Beendigung
des Mietverhältnisses kann bei einer vom Mieter vor genommenen bauli-
chen Veränderung nur verlangt werden, wenn vor Beginn der Arbeiten
keine Zustimmung des V ermieters eingeholt wurde oder wenn dies mit
dem Mieter bei Erteilung der Zustimmung vereinbart wurde.“
9. Nach § 554b – neu – wird folgender § 554c eingefügt:
㤠554c
Schönheits- und Kleinreparaturen
(1) Schönheits- und Kleinreparaturen gehören zu den Pf ichten des Ver-
mieters nach § 535 Abs. 1.
(2) Abweichend von Absatz 1 kann zwischen Mieter und Vermieter ver-
einbart werden, dass der Mieter die während der Mietzeit in der W ohnung
anfallenden Schönheitsreparaturen übernimmt. Schönheitsreparaturen sind
Arbeiten zur Beseitigung von Abnutzungen innerhalb des Wohnraums, wie
sie durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Sie umfassen das Tapezie-
ren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper
und Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren auf
der Innenseite der Wohnung. Sie sind fachgerecht, jedoch nicht zwingend
vom Fachhandwerker auszuführen.
(3) Bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht ein Anspruch des Ver-
mieters auf Ausführung von Schönheitsreparaturen nur , wenn die W oh-
nung zu Beginn des Mietverhältnisses vom Vermieter renoviert überlassen
wurde oder sie sich bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem zum
vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeigneten malermäßigen Zustand bef n-
det und sie sich nicht schon bei Beginn des Mietverhältnisses in diesem
Zustand befand.
(4) Die Übernahme der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen geringen Um-
fangs (Kleinreparaturen) durch den Mieter kann nur unter der V orausset-
zung vereinbart werden, dass
a) die zu erhaltenden Objekte ausdrücklich bezeichnet sind;
b) die aufzuwenden Kosten 0,5 vom Hundert der jährlichen Netto-Kalt-
miete im Einzelfall und 2 vom Hundert der jährlichen Netto-Kaltmiete
insgesamt nicht übersteigen.
(5) Eine zum Nachteil der Mieter abweichende Vereinbarung ist unwirk-
sam.“
10. Nach § 554c – neu – wird folgender § 554d eingefügt:
㤠554d
Haustierhaltung
(1) Der Mieter hat das Recht auf Haltung von Haustieren in den Miet-
räumen. Art und Zahl der T iere müssen der Größe des W ohnraums und
dem Charakter der Wohnanlage angemessen sein.
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(2) Der Vermieter kann die Haustierhaltung nach Abmahnung untersa-
gen bzw. die Entfernung der Tiere aus dem Wohnraum verlangen, wenn
a) eine artgerechte Tierhaltung nicht gewährleistet ist;
b) andere Mieter durch die T ierhaltung beeinträchtigt oder Menschen ge-
fährdet werden;
c) Wohnräume, Nebenräume und Wohnanlage nachhaltig beschädigt oder
mehrfach verschmutzt wurden.
(3) Kommt der Mieter der Auf forderung zur Entfernung der T iere nach
Absatz 2 nicht nach, so ist der V ermieter zur fristlosen Kündigung nach
§ 543 berechtigt. Das Verhalten des Mieters gilt als wichtiger Grund.“
11. § 556 [V ereinbarungen über Grundmiete und Betriebskosten] wird wie
folgt geändert:
a) Absatz 1 wird wie folgt gefasst:
„(1) Die Miete umfasst die Grundmiete und den Betrag für Betriebs-
kosten. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung
Art und Anzahl der umlagefähigen Betriebskosten festzusetzen.“
b) Absatz 2 wird wie folgt gefasst:
„(2) Die Kaltmiete besteht aus der Grundmiete (Netto-Kaltmiete) und
den Betriebskosten ohne Heiz- und Warmwasserkosten. Die Warmmiete
bezeichnet die Grundmiete und die Betriebskosten einschließlich der
Kosten für Heizung und W armwasser. Enthält der Mietvertrag keine
Unterscheidung zwischen Grundmiete und Betriebskosten, gilt im
Zweifel eine W armmiete als Bruttomiete vereinbart, die Erhöhungen
der Betriebskosten ausschließt.“
c) Die bisherigen Absätze 2 und 3 werden die Absätze 3 und 4.
d) Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 5 und erhält folgende Fassung:
„(5) Eine zum Nachteil des Mieters vom Absatz 3 Satz 2 oder
Absatz 4 Satz 1 bis 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
12. § 557 [Mieterhöhung nach V ereinbarung oder Gesetz] wird wie folgt ge-
ändert:
a) Die Überschrift wird wie folgt gefasst:
„Änderung der Miethöhe nach Vereinbarung und Gesetz“
b) Absatz 1 wird wie folgt gefasst:
„(1) Während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine
Erhöhung oder eine Senkung der Miete vereinbaren.“
c) In Absatz 2 werden die Wörter „als Staf felmiete nach § 557a oder“ ge-
strichen.
13. § 557a [Staffelmiete] wird gestrichen.
14. Der bisherige § 557b [Indexmiete] wird § 557a. § 557a (neu) wird wie
folgt geändert:
Absatz 2 wird wie folgt gefasst:
„(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhö-
hungen nach § 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert
bleiben. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.“
15. § 558 [Mieterhöhung bis zur ortsüblichen V ergleichsmiete] wird wie folgt
geändert:
a) In Absatz 1 wird Satz 3 wie folgt gefasst:
„Erhöhungen nach § 560 werden nicht berücksichtigt.“
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b) In Absatz 2 werden die Wörter „in den letzten vier Jahren“ gestrichen.
c) Absatz 3 wie folgt gefasst:
„(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von
3 Jahren, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, nicht um mehr als 20
vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).“
d) Die bisherigen Absätze 4 und 5 werden gestrichen.
e) Der bisherige Absatz 6 wird Absatz 4.
16. § 558a [Form und Begründung der Mieterhöhung] wird wie folgt geändert:
a) Absatz 2 Nr. 4 zweiter Halbsatz wird wie folgt gefasst:
„hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen eines anderen Ver-
mieters am Ort.“
b) Absatz 3 wird wie folgt gefasst:
„(3) Enthält ein Mietspiegel nach den §§ 558c oder 558d oder eine
Mietdatenbank nach § 558e Angaben für die Wohnung, so hat der Ver-
mieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann
mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungs-
mittel nach Absatz 2 stützt.“
17. § 558b [Zustimmung zur Mieterhöhung] wird wie folgt geändert:
Absatz 2 Satz 2 wird wie folgt gefasst:
„Die Klage muss innerhalb von zwei weiteren Monaten erhoben werden.“
18. § 558c [Mietspiegel] wird wie folgt geändert:
Absatz 4 wird wie folgt gefasst:
„(4) In Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern sind Mietspiegel zu
erstellen. Gemeinden mit weniger als 50 000 Einwohnern sollen Miet-
spiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem
vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen
sollen veröffentlicht werden.“
19. Die § 559 [Mieterhöhung bei Modernisierung], § 559a [Anrechnung von
Drittmitteln] und § 559b [Geltendmachung der Erhöhung, W irkung der
Erhöhungserklärung] werden gestrichen.
20. § 561 [Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung] wird wie
folgt geändert:
Absatz 1 erster Halbsatz wird wie folgt gefasst:
„Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 geltend, ...“.
21. Nach § 564 wird folgender § 564a eingefügt:
㤠564a
Wohnungstausch
(1) Bei einem durch V ertrag vereinbarten W ohnungstausch tritt der je-
weilige Tauschpartner mit dem Einzug in die Wohnung in das Mietverhält-
nis des anderen ein und übernimmt damit dessen Rechte und Pf ichten. Der
Tauschvertrag ist schriftlich abzuschließen und bedarf der Zustimmung der
Vermieter.
(2) Die Tauschpartner können von den Vermietern die Zustimmung zum
Tauschvertrag verlangen. Das gilt nicht, wenn in der Person eines der
Tauschpartner ein wichtiger Grund vorliegt, eine der W ohnungen über -
mäßig belegt würde oder den V ermietern der Tausch aus sonstigen Grün-
den nicht zugemutet werden kann.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende V ereinbarung ist un-
wirksam.“
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22. Nach § 568 wird folgender § 568a eingefügt:
㤠568a
Beendigung des Mietverhältnisses einer Wohngemeinschaft
Im Falle eines Mietvertrags mit einer W ohngemeinschaft nach § 550b
– neu – sollen beim Ausscheiden von Mitgliedern unter Fortsetzung der
Wohngemeinschaft im Übrigen die notwendigen Vereinbarungen zwischen
den Mitgliedern der Wohngemeinschaft und dem Vermieter getroffen wer-
den. Kommt es nicht zu entsprechenden V ereinbarungen, kann das Miet-
verhältnis von beiden Seiten nur insgesamt beendet werden.“
23. § 573 [Ordentliche Kündigung des Vermieters] wird wie folgt geändert:
In Absatz 2 wird die Nummer 3 gestrichen.
24. § 574 [Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung] wird wie folgt ge-
ändert:
Absatz 2 wie folgt gefasst:
„(2) Eine Härte liegt in der Regel vor , wenn Schwangere, Alleinerzie-
hende mit zwei oder mehr Kindern, Kinderreiche mit drei oder mehr Kin-
dern, Menschen ab einem Alter von 70 Jahren oder Menschen mit schwe-
ren Behinderungen betrof fen sind. Eine Härte liegt auch vor , wenn
angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht be-
schafft werden kann.“
25. § 575 [Zeitmietvertrag] wird wie folgt geändert:
a) Absatz 1 Satz 1 erster Halbsatz wird wie folgt gefasst:
„(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit, jedoch nicht für
mehr als fünf Jahre eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ab-
lauf der Mietzeit.“
b) Absatz 3 Satz 2 wird wie folgt gefasst:
„Entfällt der Grund, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbe-
stimmte Zeit.
c) Nach Absatz 3 wird folgender Absatz 4 eingefügt:
„(4) Der Mieter kann vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhält-
nisses verlangen, wenn ein Härtefall nach § 574 Abs. 1 und 2 vorliegt.“
d) Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 5.
26. § 577a [Kündigungsbeschränkung bei W ohnungsumwandlung] wird wie
folgt geändert:
In Absatz 1 wird der Satzteil „oder 3“ gestrichen.
Berlin, den 28. März 2001
Dr. Evelyn Kenzler
Christine Ostrowski
Maritta Böttcher
Dr. Ruth Fuchs
Ulla Jelpke
Sabine Jünger
Heidemarie Lüth
Rosel Neuhäuser
Petra Pau
Roland Claus und Fraktion
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Begründung
A. Allgemeines
Das Recht auf angemessenen W ohnraum gehört zu den grundlegenden Men-
schenrechten. In Artikel 25 der Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte
von 1948 ist der Anspruch jedes Menschen auf eine „Lebenshaltung“ ver-
ankert, „die seine und seiner Familie Gesundheit und Wohlbefinden einschließ
lich...Wohnung...gewährleistet“. In Artikel 11 des Internationalen Paktes über
wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte von 1966 erkennen die V ertrags-
staaten, zu denen auch die Bundesrepublik Deutschland gehört, „das Recht
eines jeden auf einen angemessenen Lebensstandard für sich und seine Familie
an, einschließlich ausreichender Unterbringung“. Im Grundgesetz ist – im
Unterschied zu vielen deutschen Länderverfassungen – das Recht auf Wohnung
nicht verankert. Verfassungsrechtliche Grundlagen dieses Rechts er geben sich
jedoch aus dem Sozialstaatsprinzip des Artikels 20 Abs. 1 GG und aus
Artikel 1 [Menschenwürde], Artikel 3 [Gleichheit vor dem Gesetz] und
Artikel 14 [Eigentum, Erbrecht, Enteignung] GG.
Das Bundesverfassungsgericht erklärte in seinem Beschluss vom 26. Mai
1993: „Die W ohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz.
Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebens-
bedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit
angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines W ohn-
bedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen,
Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umstän-
den Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen. Dieser
Bedeutung hat der Gesetzgeber mit der Ausgestaltung des Besitzrechts Rech-
nung getragen. Es stellt eine privatrechtliche Rechtsposition dar , die dem Mie-
ter wie Sacheigentum zugeordnet ist.“ (BVerfG 89,6)
Die Wohnung ist nicht bloß ein Investitionsobjekt und W irtschaftsgut, nicht
einfach eine Ware, die auf dem freien Markt nach Angebot und Nachfrage ge-
handelt wird, sondern ein lebenswichtiges soziales Gut für Mieterinnen und
Mieter sowie für Wohnungssuchende. Ein soziales und durchschaubares Wohn-
raummietrecht ist deshalb für die Menschen, die ihr Recht auf W ohnung nur
durch Anmietung einer Wohnung verwirklichen können, von existenzieller Be-
deutung, wie kaum ein anderes Rechtsgebiet.
Selbstverständlich muss das W ohnraummietrecht einen Ausgleich der unter -
schiedlichen Interessen aller Beteiligten gewährleisten. Es muss auch die legiti-
men Interessen der V ermieterinnen und V ermieter berücksichtigen, denn sie
sind es, die Mietwohnungen errichten, instand setzen, instand halten, moderni-
sieren und damit die Voraussetzung dafür schaffen, dass das soziale Gut W oh-
nung zur Verfügung steht. Beim Abschluss, bei der Verwirklichung und bei der
Beendigung von Mietverträgen stehen sich jedoch in der Regel ungleiche Par-
teien gegenüber. Vermieterin und Vermieter befinden sich aufgrund ihrer Stel
lung als Eigentümer gewöhnlich in einer weitaus stärkeren Position als Miete-
rin und Mieter . Deshalb muss der W ahrung und dem Ausbau des
Mieterschutzes besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. Der V ertrags-
freiheit müssen daher im Mietrecht sachgerechte und angemessene Schranken
gesetzt werden.
Ein Gesetzgebungsvorhaben, das den Anspruch erhebt, das Mietrecht zu refor-
mieren, muss sich daran messen lassen, ob es den hier entwickelten prinzipiel-
len Gesichtspunkten entspricht. Für den Entwurf der Bundesregierung für ein
Gesetz zur Neugliederung, V ereinfachung und Reform des Mietrechts (Miet-
rechtsreformgesetz), Bundestagsdrucksache 14/4553, trifft das auch in der ver-
besserter Fassung des Rechtsausschusses, Bundestagsdrucksache 14/5663, nur
in Ansätzen zu.
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– 8 – Deutscher Bundestag – 14. Wahlperiode
Die Zusammenfassung der zivilrechtlichen Regelungen zum W ohnraummiet-
recht im BGB ist zu begrüßen. Die versuchte Neugliederung und V erein-
fachung ist jedoch inkonsequent. Die sprachliche Überarbeitung macht den
Entwurf für Laien leserlicher , verständlicher und handhabbarer , ohne dass je-
doch davon die Rede sein kann, er sei wirklich lebendig und volksnah geschrie-
ben. Richtig ist, dass die Mietverhältnisse über Wohnraum als die bedeutsams-
ten Mietverhältnisse in das Zentrum der Regelung gestellt wurden und dass das
Wohnraummietrecht nach dem natürlichen Ablauf eines Mietverhältnisses ge-
gliedert wurde. Die Mietparteien erhalten durch die Zusammenfassung des
Mietrechts über W ohnraum in T eil II keinen hinreichenden Aufschluss über
ihre Rechte und Pflichten, sondern müssen ständig die Regelungen in eil II
mit den allgemeinen Regelungen in T eil I in Beziehung setzen. Das erschwert
die Verständlichkeit.
Der Entwurf des Mietrechtsreformgesetzes bringt einige inhaltliche V erbesse-
rungen für die Mieterinnen und Mieter , z. B. die Herabsetzung der Kappungs-
grenze für Mieterhöhungen, die Einführung einer Kündigungsfrist für den Mie-
ter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, die Abschaffung der
Möglichkeit zur Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten, die Aufwer-
tung der Mietspiegel und die teilweise Anerkennung einer auf Dauer angeleg-
ten Lebensgemeinschaft im Mietrecht. Es bleiben aber erhebliche Def zite.
Der Änderungsantrag zielt darauf ab, diese Def zite zu beseitigen und damit
eine wirkliche Reform des Wohnraummietrechts zu erreichen.
– Es wird auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrags als geeignete Mög-
lichkeit zur Beendigung von Mietverhältnissen orientiert.
– Es wird die rechtliche Möglichkeit geschaf fen, ein Mietverhältnis mit Ob-
dachlosen oder von Obdachlosigkeit bedrohten Menschen durch Zuweisung
zu begründen.
– Es wird die rechtliche Möglichkeit des Eintritts von Ehepartnern und Perso-
nen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt
führen, in das Mietverhältnis schon zu Lebzeiten des Mieters und nicht erst
nach dessen Tod geschaffen.
– Der Abschluss und die Beendigung von Mietverträgen mit W ohngemein-
schaften werden geregelt.
– Die Pflicht zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme
wird klarer und mieterfreundlicher geregelt.
– Es wird eine Regelung für Schönheits- und Kleinreparaturen geschaffen, die
eine Übernahme der Kosten durch den Mieter ermöglicht, zugleich aber ein-
deutig und nicht abdingbar begrenzt.
– Die Pflicht des ermieters zur Duldung von Maßnahmen des Mieters zur
Verbesserung der W ohnung wird gesetzlich verankert und deren Abwick-
lung bei Beendigung des Mietverhältnisses geregelt.
– Es wird eine Bestimmung über Voraussetzung und Grenzen der Haustierhal-
tung in der Wohnung aufgenommen.
– Es wird Klarheit geschaf fen, dass nicht nur Mieterhöhung, sondern auch
Mietsenkung nach Vereinbarung und Gesetz erfolgen können.
– Es wird Klarheit geschaf fen, dass beim Fehlen einer Unterscheidung zwi-
schen Grundmiete und Betriebskosten im Mietvertrag eine Erhöhung der
Betriebskosten im Zweifel ausgeschlossen ist.
– Bei der Feststellung der ortsüblichen V ergleichsmiete werden alle Mieten
zugrunde gelegt, nicht nur die Neuabschlüsse oder Veränderungen der Mie-
ten in den letzten vier Jahren.
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– Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern werden zur Aufstellung von
Mietspiegeln verpflichtet. Die Rolle der Mietspiegel als Begründungsmitte
für Mieterhöhungen wird weiter gestärkt.
– Die Modernisierungsumlage wird abgeschafft.
– Der Wohnungstausch für Mieter soll erleichtert werden.
– Die Staffelmiete soll abgeschafft werden.
– Die Verwertungskündigung soll generell abgeschafft werden.
– Die Regelungen über die Mietverträge auf Zeit werden mieterfreundlicher
gestaltet.
– Beim Widerspruch des Mieters gegen eine Kündigung wird der Begriff der
Härte dahin gehend gesetzlich def niert, dass Härte in der Regel dann vor -
liegt, wenn Schwangere, Alleinerziehende mit zwei oder mehr Kindern,
Kinderreiche mit drei oder mehr Kindern, Menschen mit einem Lebensalter
ab 70 Jahren oder Menschen mit schweren Behinderungen betroffen sind.
B. Zu den einzelnen Vorschriften
Zu Nummer 1
(§ 542 Ende des Mietverhältnisses)
Auch wenn der Abschluss eines Aufhebungsvertrages zur Beendigung des
Mietverhältnisses schon nach den allgemeinen Regeln des BGB juristisch mög-
lich ist, erscheint es zweckmäßig, durch die ausdrückliche Aufnahme dieser
Möglichkeit in die Regelung des § 542 orientierend zu wirken. In der Praxis
weit verbreitet ist die irrtümliche Auf fassung, dass nur durch Kündigung eine
Beendigung eines Mietverhältnisses herbeigeführt werden könne. Die Beendi-
gung durch Aufhebungsvertrag entspricht gerade der in der Begründung des
Gesetzentwurfs der Bundesregierung hervorgehobenen partnerschaftlichen Ko-
operation zwischen Mieterinnen/Mietern einerseits und V ermieterinnen/Ver-
mietern andererseits und ermöglicht es, auf diesem W ege auch die für die Ab-
wicklung des Mietverhältnisses erforderlichen V ereinbarungen zu tref fen und
dadurch Streitfälle zu minimieren.
Zu Nummer 2
(§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem
Grund)
Sowohl eine Frist als auch eine Abmahnung sollten, außer im Fall des Verzugs,
in jedem anderen Fall erforderlich sein, um der Mieterin/dem Mieter Gelegen-
heit zur Änderung ihres/seines Verhaltens zu geben. Deshalb wird vor geschla-
gen, die Nummern 1 und 2 in Absatz 3 zu streichen.
Zu Nummer 3
(§ 549a Zuweisung bei Obdachlosigkeit)
Solange in der Bundesrepublik Deutschland Obdachlosigkeit besteht, sollte es
auch ein mietrechtliches Instrumentarium geben, um Obdachlosen oder von
Obdachlosigkeit bedrohten Menschen zu helfen – und zwar im Einzelfall auch
gegen die Vorurteile und den Widerstand von Vermieterinnen und Vermietern.
Deshalb soll die rechtliche Möglichkeit geschaf fen werden, ein Mietverhältnis
durch Zuweisung zu begründen. Diese Möglichkeit bedarf der näheren Ausge-
staltung durch Rechtsvorschriften, die die Kommunen in den Stand setzen, Zu-
weisungen auszusprechen und die f nanziellen Folgen zu tragen.
Zu Nummer 4
(§ 550a Partner des Mietvertrags)
Es ist inkonsequent und kann nicht hingenommen werden, dass der Gesetzent-
wurf der Bundesregierung sich zur rechtlichen Stellung der Ehepartner der
Mieterin/des Mieters bzw. der „Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer
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– 10 – Deutscher Bundestag – 14. Wahlperiode
angelegten gemeinsamen Haushalt führen“ als mögliche Partner des Mietver-
trags erst im Zusammenhang mit dem T od der Mieterin/des Mieters äußert,
nämlich in § 563. Die Lebenswirklichkeit in unserer Gesellschaft und die not-
wendige rechtliche Gleichbehandlung der Ehepartner untereinander sowie das
Erfordernis der Gleichstellung aller Lebensweisen gebieten es, die Möglichkeit
des Eintritts in ein Mietverhältnis schon zu Lebzeiten der Mieterin/des Mieters
zu regeln. Dieses Ziel verfolgt die Einfügung des neuen § 550a, der dem § 563
des Regierungsentwurfs nachgebildet ist.
Zu Absatz 1
Die Ehepartnerin/der Ehepartner soll unter der Bedingung das Eintrittsrecht in
das Mietverhältnis erhalten, dass sie/er mit der Mieterin/dem Mieter einen
gemeinsamen Haushalt führt. Es handelt sich um ein Eintrittsrecht, das aus-
geübt werden kann, aber nicht muss. Der Ehepartnerin/dem Ehepartner soll die
Entscheidung über den Eintritt ermöglicht werden – sowohl zu Lebzeiten als
auch im Falle des Todes des Ehepartners. Dies entspricht den häuf g gegebenen
Lebensumständen.
Zu Absatz 2
Das Eintrittsrecht sollen auch die Personen erhalten, die mit dem Mieter einen
auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen (zur näheren Charakteri-
sierung dieser Lebensweisen vgl. Begründung zum Regierungsentwurf des
Mietrechtsreformgesetzes, S. 92 f.). Damit wird in dieser Frage eine rechtliche
Gleichstellung anderer Lebensweisen mit der Ehe geschaffen und vor allem die
Diskriminierung homosexueller Partnerschaften aufgehoben. Im Interesse der
Überschaubarkeit der Mietverhältnisse wird jedoch keine V eranlassung gese-
hen, auch den anderen Familienangehörigen, „die mit dem Mieter einen ge-
meinsamen Haushalt führen“ (vgl. § 563 Abs. 2 Satz 1 des Entwurfs der Bun-
desregierung) schon zu Lebzeiten der Mieterin/des Mieters ein solches
Eintrittsrecht zu gewähren.
Zu Nummer 5
(§ 550b Wohngemeinschaft)
Es ist erforderlich, die im Leben durchaus nicht selten vorkommende und in
den Medien immer wieder vor gestellte Wohngemeinschaft – „WG“ – bei der
mietrechtlichen Regelung zu berücksichtigen. Zur Persönlichkeitsentfaltung
gehört auch das Recht, in eine W ohngemeinschaft einzutreten. Zugleich ist es
im Interesse aller Beteiligten notwendig, eine klare juristische Regelung zu
treffen, die allgemein mit der zivilrechtlichen und speziell mit der Regelung der
Wohnraummietverhältnisse im Einklang steht.
Zu Absatz 1
Die vorgeschlagene Regelung für den Abschluss des Mietvertrags sichert zu-
nächst die gleichberechtigte Stellung aller Mitglieder der W ohngemeinschaft
als Vertragspartner. Die V ertragsfreiheit bleibt gewahrt. Die V ermieterin/der
Vermieter ist frei, einen Mietvertrag mit einer W ohngemeinschaft abzuschlie-
ßen oder nicht. W enn er jedoch einen solchen V ertrag abschließt, dann muss
das mit allen Mitgliedern der Wohngemeinschaft erfolgen.
Zu Absatz 2
Die vor geschlagene Regelung für den Fall des Eintritts weiterer Mitglieder
orientiert sich an den Bestimmungen des § 553 des Regierungsentwurfs zur
Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte. Sie trägt der T atsache Rech-
nung, dass der Mitgliederbestand von W ohngemeinschaften naturgemäß einer
gewissen Fluktuation unterliegt. Die aufgeführten Gründe der Nichtzumutbar-
keit schützen die Vermieterin/den Vermieter hinreichend.
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Zu Nummer 6
(§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte)
In der Neufassung von Absatz 1 wurde die Möglichkeit vor gesehen, nicht nur
einen Teil, sondern zeitweilig auch den gesamten W ohnraum einem Dritten
zum Gebrauch zu überlassen. Die praktischen Gründe für diese Erweiterung
liegen darin, dass es in unserer Zeit verstärkter Mobilität häuf g vorkommt,
dass alle Partner des Mietvertrags auf der Mieterseite bzw . alle Personen, die
mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führen, aus beruf ichen
Gründen zeitweilig ihren Wohnsitz nicht am Ort ihres gemieteten W ohnraums
haben. In solchen Fällen sollte die zeitweilige Überlassung der ganzen W oh-
nung möglich sein.
Zu Nummer 7
(§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaß-
nahmen)
Zu Buchstabe a
Es ist nicht gerechtfertigt, der Mieterin/dem Mieter nach Maßnahmen zur Ein-
sparung von Wasser und Energie auf Dauer eine höhere Miete zuzumuten. Die
Einsparung von Wasser und Energie sollte nach Amortisation der Aufwendun-
gen auf eine Senkung der Betriebskosten durchschlagen. Der Vorschlag ist dem
§ 5 des Energie-Einsparungsgesetzes nachgebildet.
Zu Buchstabe b
Die im Entwurf der Bundesregierung vor gesehene Frist von einem Monat für
die Ausübung des Sonderkündigungsrechts der Mieterin/des Mieters im Falle
der Modernisierung wurde durch den Vorschlag zur Neufassung des Absatzes 3
auf zwei Monate verlängert. Innerhalb der kürzeren Frist ist es der Mieterin/
dem Mieter schwer möglich, eine andere angemessene Wohnung zu finden. Di
alte Regelung des § 541b Abs. 2, wonach die Maßnahme bis zum Ablauf der
Mietzeit zu unterlassen ist, wenn die Mieterin/der Mieter das Sonderkündi-
gungsrecht ausübt, wurde wieder aufgenommen. W ir folgen insoweit der Be-
gründung des Deutschen Mieterbundes für die Beibehaltung dieser Rege lung:
„Sie ist auch dem Vermieter zumutbar. Zum einen ist er derjenige, der durch die
angekündigte Vertragsänderung die Ursache für den Wohnungswechsel gesetzt
hat, zum anderen kann er, falls der Mieter auszieht, die Arbeiten in einer leeren
Wohnung und damit viel einfacher durchführen. Für den Mieter ist es unzumut-
bar, neben der Or ganisation seines Umzuges auch noch dem V ermieter zur
Durchführung seiner Modernisierungsmaßnahmen die Wohnung zugänglich zu
machen.“ Bei der Bestimmung des Inhalts der Mitteilungspf ichten der Vermie-
terin/des Vermieters wurde die strengere Regelung des § 554 Abs. 2 – alt – wie-
der aufgenommen. Es sollte nicht zugelassen werden, dass die V ermieterin/der
Vermieter durch vage Mitteilungen („voraussichtlich“), die dann leicht zu Un-
gunsten der Mieterin/des Mieters angewandt werden können, sich Vorteile ver-
schaffen. Die Modernisierungsmaßnahmen sollen und können genau benannt
werden.
Zu Nummer 8
(§ 554a Schönheits- und Kleinreparaturen)
Es ist ein Mangel des Regierungsentwurfs, dass im sachlichen Zusammenhang
mit der Regelung der Pflichten der ermieterin/des Vermieters zur Erhaltung
der Wohnung der Eindruck erweckt wird, der im § 535 Abs. 1 Satz 2 des Ent-
wurfs enthaltene Grundsatz („Der V ermieter hat die Mietsache dem Mieter in
einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und
sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“) würde ohne Ein-
schränkungen gelten. Tatsächlich ist es jedoch so, dass die Vermieterin/der Ver-
mieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen durch Klauseln im Mietvertrag
mehr oder weniger vollständig auf die Mieterin/den Mieter abwälzt. Es ist Usus
geworden, dass die Mieterin/der Mieter nach eigenem Geschmack Schönheits-
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reparaturen selbst durchführt oder durchführen lässt. Deutlich wird das auch
durch die Flut von Gerichtsentscheidungen und Abhandlungen in der Literatur.
Ähnlich verhält es sich mit der Übernahme der Kosten für Kleinreparaturen
durch die Mieterin/den Mieter . Es handelt sich in der Regel um die Reparatur
solcher Bestandteile der W ohnung, die im besonderen Maße dem V erschleiß
durch die Mieterin/dem Mieter unterliegen und die die Mieterin/der Mieter oft
auf eigene Kosten vornimmt.
Es ist daher geboten, diese Realität in einer Regelung zu erfassen und zugleich
Missbräuchen bei der Ausgestaltung solcher freiwilligen V erpflichtungen de
Mieterin/des Mieters entgegenzuwirken. Die vor geschlagene Einfügung des
§ 554a verfolgt das Ziel, die Erfahrungen des praktischen Lebens in Form einer
Kann-Bestimmung aufzugreifen und zugleich einer ausufernden Übertragung
von Erhaltungsmaßnahmen auf die Mieterinnen und Mieter Schranken zu set-
zen.
Zu Absatz 1
Es wird klargestellt, dass der Vermieter im Rahmen der Erhaltung der Mietsa-
che in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch für die
Vornahme von Schönheits- und Kleinreparaturen zuständig ist, dass die Über-
nahme durch den Mieter folglich keine gesetzliche V erpflichtung ist, sonder
vereinbart werden kann.
Zu Absatz 2
Im Interesse der Streitvermeidung wurde eine Legaldef nition der Schönheits-
reparaturen in den Absatz 1 aufgenommen. Schönheitsreparaturen sollen fach-
gerecht ausgeführt werden. Durch diese Anforderung soll ein gewisser Quali-
tätsstandard der Arbeiten sicher gestellt werden, der auch durch Eigenleistung
erbracht werden kann. Die Ausführung durch Fachhandwerker soll dagegen
nicht verlangt werden können.
Zu Absatz 3
Da Streitigkeiten über die Übernahme von Schönheitsreparaturen insbesondere
bei Beendigung des Mietverhältnisses entstehen, ist dazu eine klare Regelung
erforderlich. Es soll unzulässig sein, bei Beendigung des Mietverhältnisses die
Mieterin/den Mieter ohne Rücksicht auf den Erhaltungszustand der W ohnung,
wie er zu Beginn bzw. am Ende des Mietverhältnisses gegeben war, zur maler-
mäßigen Instandsetzung der Wohnung zu verpflichten.
Zu Absatz 4
Die Regelung soll durch das Setzen eindeutiger Grenzen verhindern, dass der
Mieterin/dem Mieter unvertretbar hohe Kosten für Kleinreparaturen aufgebür-
det werden.
Zu Nummer 9
(§ 554b Maßnahmen des Mieters zur Verbesserung)
Die Einfügung dieses Paragraphen soll dem Bedürfnis und der Bereitschaft von
Mieterinnen und Mietern Rechnung tragen, durch selbst ausgeführte und selbst
finanzierte Maßnahmen eine von ihr/ihm gewünschte erbesserung der Woh-
nung herbeizuführen. Dabei müssen die Interessen der Vermieterin/des Vermie-
ters gebührend berücksichtigt werden. Deshalb haben Maßnahmen der Vermie-
terin/des Vermieters Vorrang vor Maßnahmen der Mieterin/des Mieters. Die
Verpflichtung zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes bei Beendigun
des Mietverhältnisses soll jedoch nicht unbegrenzt gelten. Bauliche V erände-
rungen haben in der Regel den Wohnwert erhöht und schlagen bei der Wieder-
vermietung zu Buche. Wenn die Wohnung durch die Mieterin/den Mieter nur in
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einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, ist es unangemessen,
von der Mieterin/ dem Mieter zu verlangen, dass die Wohnung in den alten Zu-
stand zurückversetzt wird, der in der Regel eine Wiedervermietung ausschließt.
Zu Nummer 10
(§ 554c Haustierhaltung)
In vielen Familien gehören heute Haustiere zu unverzichtbaren Mitbewohnern,
ja „Mitgliedern der Familie“. Das Halten von Haustieren in der Wohnung hat in
den letzten Jahren deutlich zugenommen und ist für die meisten Menschen
Normalität. Haustierhaltung gehört bei diesen Menschen zur freien Entfaltung
ihrer Persönlichkeit. Neben einer ausgeprägten T ierliebe ist es aber oft auch
eine besondere Lebenssituation, die vor allem aus gesundheitlichen Gründen
das Halten von Tieren notwendig macht. Für manche Menschen wird damit das
Haustier sogar zu einem echten Lebenspartner . Aus diesen Gründen wird vor -
geschlagen, das Recht auf Haustierhaltung im Mietrecht zu regeln.
Zu Absatz 1
Satz 2 macht deutlich, dass das Recht auf Haustierhaltung nicht unbegrenzt
gelten soll. Art und Zahl der Tiere müssen der Größe des Wohnraums und dem
Charakter der Wohnanlage entsprechen. Dies ist aus Gründen des T ierschutzes
und des Schutzes der Mitbewohner vor Gefahren und Belästigungen, die von
einer Haustierhaltung ausgehen können, geboten.
Zu Absatz 2
Die Vermieterin/der Vermieter kann unter den in den Buchstaben a bis c ge-
nannten Voraussetzungen nach Abmahnung die Tierhaltung untersagen und die
Entfernung der Tiere verlangen. Das liegt im Interesse der anderen Mieterinnen
und Mieter und ist zur Erhaltung der Mietsache in einem ordnungsgemäßen
Zustand erforderlich.
Zu Absatz 3
Für den Fall, dass die Mieterin/der Mieter der Auf forderung der Vermieterin/
des Vermieters innerhalb einer angemessenen Frist nicht nachkommt, hat sie/er
das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Das Verhalten der Mieterin/
des Mieters soll als wichtiger Grund für eine außer ordentliche fristlose Kündi-
gung im Sinne von § 543 gelten.
Zu Nummer 11
(§ 556 Vereinbarungen über Grundmiete und Betriebskosten)
Zu Buchstabe a
Die Bundesregierung wird aufgefordert, durch eine neue Rechtsverordnung Art
und Anzahl der umlagefähigen Betriebskosten sowohl für den geförderten wie
für den frei finanzierten ohnungsbau festzusetzen. Der Katalog zu Anlage 3
des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ist dem Kostenmietprinzip ent-
nommen und daher nur begrenzt anwendbar. Daher ist es folgerichtig, dass die
Bundesregierung im Zusammenhang mit der Mietrechtsreform eine Rechtsver-
ordnung erarbeitet, die den heutigen Anforderungen gerecht wird.
Zu Buchstabe b
Die in Absatz 1 des Entwurfs der Bundesregierung enthaltene Def nition der
Miete soll durch Einfügung des Absatzes 2 durch die Definition weiterer Be
griffe ergänzt werden, die verbreitet verwendet werden, nicht jedoch immer mit
übereinstimmendem Inhalt: Kaltmiete, W armmiete. Ferner soll geregelt wer -
den, was gilt, wenn der Mietvertrag keine Unterscheidung zwischen Grund-
miete und Betriebskosten trif ft. Die Regelungen dienen der Rechtssicherheit
und Streitvermeidung.
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Zu Buchstabe d
Die neue Fassung des Absatzes 5 bezweckt, auch die Regelungen im bisheri-
gen Absatz 4 Satz 2 und 3 (Frist für die Mitteilung der Abrechnung der Be-
triebskosten und Ausschluss einer Nachforderung nach Fristablauf) in das Ver-
bot einer abweichenden Vereinbarung einzubeziehen. Die Mieterin/der Mieter
muss sich darauf verlassen können, dass die Vermieterin/der Vermieter die Be-
triebskosten sorgfältig verwaltet und abrechnet.
Zu Nummer 12
(§ 557 Mieterhöhung nach Vereinbarung oder Gesetz)
Zu den Buchstaben a und b
§ 557 sollte darauf hinweisen, dass eine vertragliche V ereinbarung nicht nur
über eine Erhöhung der Miete, sondern auch über deren Senkung rechtlich
möglich ist.
Zu Buchstabe c
Die Streichung des Bezugs auf die Staf felmiete ergibt sich aus der vorgeschla-
genen Abschaffung der Staffelmiete (vgl. Nummer 15).
Zu Nummer 13
(§ 557a Staffelmiete)
Es wird vorgeschlagen, die Staffelmiete abzuschaffen. Sie bringt für die Miete-
rin/den Mieter unüberschaubare Risiken mit sich. Die Mieterinnen und Mieter
können für einen längeren Zeitraum gewöhnlich nicht überblicken, ob sie den
regelmäßig auf sie zukommenden Mietsteigerungen f nanziell gewachsen sein
werden. Es besteht die Gefahr , dass sie Opfer von Spekulationen werden. Das
Kündigungsrecht der Mieterin/des Mieters nach vier Jahren ist kein ausreichen-
der Schutz dagegen. Wie die Modernisierungsumlage ist auch die Staf felmiete
ein Fremdkörper im Vergleichsmietensystem, weil sie von der Entwicklung des
Wohnungsmarkts und der sich daraus ergebenden Vergleichsmiete völlig losge-
löst ist.
Zu Nummer 14
(§ 557b Indexmiete)
Die Veränderung der Nummerierung ergibt sich aus der vorgeschlagenen Strei-
chung des bisherigen § 557a Staffelmiete. Die Änderung von Absatz 2 ergibt
sich aus der vor geschlagenen Streichung von § 559 Mieterhöhung bei Moder -
nisierung (vgl. Nummer 22).
Zu Nummer 15
(§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)
Zu Buchstabe a
In Absatz 1 wurde der Bezug auf § 559 wegen der vor geschlagenen Abschaf-
fung der Modernisierungsumlage gestrichen (vgl. Nummer 22).
Zu Buchstabe b
In Absatz 2 sollen die Wörter „in den letzten vier Jahren“ gestrichen werden,
weil bei der Feststellung der ortsüblichen V ergleichsmiete wieder alle Mieten
zugrunde gelegt werden sollten, nicht nur die Neuabschlüsse und die Erhöhun-
gen der Miete in den letzten vier Jahren. Durch das jetzige V erfahren erhalten
die Neuabschlüsse ein zu starkes Gewicht. Zudem wird übersehen, dass auch
eine Preisstagnation Teil des Marktgeschehens sein kann.
Zu Buchstabe c
Die Änderung von Absatz 3 er gibt sich aus der vor geschlagenen Streichung
von § 559 Mieterhöhung bei Modernisierung (vgl. Nummer 22).
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Zu Buchstabe d
Die Kappungsgrenze soll auch für Mieterinnen und Mieter gelten, die wegen
Wegfalls der öf fentlichen Bindung keine Fehlbelegungsabgabe mehr zahlen
müssen. Die im Gesetzentwurf der Bundesregierung vorgesehene Ausnahme-
regelung ist eine ungerechtfertigte Bevorzugung der Vemieterseite, zumal diese
selbst durch vorzeitige Rückzahlung der öf fentlichen Mittel den W egfall der
Bindung veranlasst. Vollends benachteiligt sind Mieter, deren finanzielle Situa
tion sich z. B. durch Arbeitslosigkeit erheblich ändert. Es kann vorkommen,
dass sie nach Ablauf der Preisbindung ein Einkommen beziehen, das – wie bei
einem anderen Mieter schon vor Ablauf der Preisbindung – nicht zu einer Fehl-
belegungsabgabe führen würde. Während bei Letzterem die Miete nur unter
Berücksichtigung der Kappungsgrenze erhöht werden darf, soll für ehemalige
„Fehlbeleger“ die Kappungsgrenze nicht gelten. Um dies zu verhindern, sollen
die Absätze 4 und 5 gestrichen werden.
Zu Nummer 16
(§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung)
Zu Buchstabe a
Es soll die nicht selten vorkommende Praxis zukünftig ausgeschlossen werden,
dass die V ermieterin/der Vermieter eine Mieterhöhung mit Hinweis auf ver -
gleichbare Wohnungen aus seinem eigenen Bestand begründet. Diese Praxis
entbehrt jeder Objektivität.
Zu Buchstabe b
Es entspricht der generellen Aufwertung der Mietspiegel als Mittel zur Begrün-
dung von Mieterhöhungen, nicht nur die qualif zierten Mietspiegel, sondern
auch andere Mietspiegel und die Mietdatenbanken als vorrangige Beweismittel
zu bewerten. Da die Mietspiegel nach § 558c von der Gemeinde oder von den
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder an-
erkannt sind, und da Mietdatenbanken ein objektives Verfahren darstellen, gibt
es keinen Grund, nur die qualif zierten Mietspiegel in die Regelung des § 558a
Abs. 3 einzubeziehen.
Zu Nummer 17
(§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung)
Im Rahmen der Zustimmungspf icht der Mieterin/des Mieters zu einer Erhö-
hung der Miete ist eine dreimonatige Klagefrist unangemessen lang. Die V er-
kürzung dieser Frist auf zwei Monate soll für beide Parteien möglichst schnell
Klarheit über die Berechtigung der Mieterhöhung herbeiführen.
Zu Nummer 18
(§ 558c Mietspiegel)
Dem Regierungsentwurf ist generell eine höhere W ertschätzung des Miet-
spiegels als des geeignetsten Instruments zur Feststellung der ortsüblichen
Vergleichsmiete zu entnehmen. Im W iderspruch dazu steht jedoch, dass die
Regelung in § 558c sehr zurückhaltend ist: Gemeinden „sollen“ Mietspiegel er-
stellen, wenn „ein Bedürfnis“ besteht und der „Aufwand vertretbar“ ist. Eine
Verpflichtung der Gemeinden, Mietspiegel aufzustellen, ist nicht vo gesehen.
Es ist auf Dauer nicht gerechtfertigt, immer wieder das Ar gument der hohen
Kosten zu betonen, anstatt nach kostengünstigen Lösungen und Finanzierungs-
möglichkeiten zu suchen sowie die Kosten für die Erstellung von Mietspiegeln
und den Effekt für partnerschaftliche Mietverhältnisse gegeneinander abzuwä-
gen. Nach den positiven Erfahrungen mit Mietspiegeln bedarf es auch nicht
mehr eines Nachweises im Einzelfall, dass ein Bedürfnis für einen Mietspiegel
besteht – das generell bestehende Bedürfnis ist gesellschaftlich erwiesen.
Daher wird durch eine Neufassung von Absatz 4 vorgeschlagen, zunächst für
Gemeinden mit über 50 000 Einwohnern die Aufstellung von Mietspiegeln ver-
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bindlich zu machen und das Kriterium des Bedürfnisses zu streichen. Die Fi-
nanzierung dieser Verpflichtung muss gesondert geregelt werden. Dieser or-
schlag ist ein Kompromiss. Eine konsequente Lösung wäre die verbindliche
flächendeckende Einführung von Mietspiegeln als einziges Instrument, das nu
im Ausnahmefall durch ein Gutachten ersetzt werden kann. Damit könnte das
zweifelhafte Instrument der Benennung von drei ver gleichbaren Wohnungen
entfallen. Es würde eine maximale Mietgerechtigkeit für beide Parteien des
Mietverhältnisses erreicht.
Zu Nummer 19
(§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung, § 559a Anrech-
nung von Drittmitteln und § 559b Geltendmachung der Erhö-
hung, Wirkung der Erhöhungserklärung)
In der Frage der Mieterhöhung bei Modernisierung zeigte sich im Zusammen-
hang mit den Bestrebungen, zu einer Reform des Mietrechts zu gelangen, eine
merkwürdige Entwicklung. Zunächst war im Referentenentwurf des Bundes-
ministeriums der Justiz vorgesehen, die mögliche jährliche Umlegung der Mo-
dernisierungskosten auf die Mieterin/den Mieter von bisher 1 1 % auf 9 % zu
reduzieren. Anlässlich der V orstellung dieses Entwurfs in ihrem Festvortrag
zum Deutschen Mietgerichtstag am 17. März 2000 äußerte die Bundesministe-
rin der Justiz, Prof. Dr . Herta Däubler-Gmelin, sogar die Auf fassung, die Bei-
behaltung einer Modernisierungsumlage sei keineswegs selbstverständlich.
„Eigentlich hätten wir sie ganz streichen müssen, weil die Modernisierungs-
umlage, jedenfalls wenn wir ehrlich ar gumentieren, ebenso wie die Umlage
von Kapitalkosten eigentlich ein Fremdkörper im Vergleichsmietensystem ist.“
(Zitat nach der Homepage des BMJ im Internet). Der Regierungsentwurf sah
dann jedoch weder eine Streichung noch eine Absenkung der Modernisierungs-
umlage vor, sondern beließ es bei der gegenwärtigen 11 %-Regelung.
Wie vielfältig nachgewiesen, bestehen keine sachlichen Aspekte, die einen Ver-
zicht auf die Modernisierungsumlage verbieten würden. Es ist insoweit der
Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes zum Gesetzentwurf zu folgen:
„Notwendig ist vielmehr eine vollständige Streichung der Umlagemöglichkeit.
Die einseitige Modernisierungsumlage orientiert sich am Prinzip der Kosten-
miete für den öf fentlich geförderten Wohnungsbau und passt nicht in das V er-
gleichsmietensystem. Statt an die V erbesserung des W ohnwerts knüpft die
Mieterhöhung an die Kosten des V ermieters an; ein Anreiz, auf eine vernünf-
tige Kostenbegrenzung zu achten, fehlt damit.“ Das Vergleichsmietensystem si-
chert im Er gebnis der V erbesserung der W ohnqualität durch Modernisierung
eine vertretbare Mieterhöhung. Deshalb sollten die Umlagemöglichkeit abge-
schafft und die entsprechenden Paragraphen gestrichen werden.
Zu Nummer 20
(Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung)
Der Bezug auf § 559 in § 561 Abs. 1 wird gestrichen. Dies er gibt sich aus der
Abschaffung der Modernisierungsumlage (vgl. Nummer 22).
Zu Nummer 21
(§ 564a Wohnungstausch)
Der Regierungsentwurf enthält keine Regelung zum W ohnungstausch. Dem
Wohnungstausch kommt jedoch bei der Befriedigung veränderter Wohnbedürf-
nisse große praktische Bedeutung zu. Es liegt im Interesse von Mieterinnen/
Mietern und Vermieterinnen/Vermietern, einen W ohnungswechsel im Einver -
ständnis aller Beteiligten auch vertraglich durch T ausch regeln zu können, da-
mit einen reibungslosen Mieterwechsel zu gewährleisten und Leerstände zu
vermeiden. Deshalb wird die Einfügung des § 564a vorgeschlagen. Seine Aus-
gestaltung konnte im Übrigen in Anlehnung an die Gestattung der Gebrauchs-
überlassung an Dritte in § 540 des Regierungsentwurfs erfolgen.
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Mit der vor geschlagenen Regelung wird dem berechtigten Interesse der V er-
mieterinnen/Vermieter Rechnung getragen, den unmittelbaren Einf uss auf die
Auswahl der Nutzerinnen/Nutzer der Tauschwohnungen nicht zu verlieren. Die
Zustimmung der V ermieterinnen/Vermieter in den T ausch ist notwendig, sie
kann aber von den T auschpartnern verlangt werden. Die V ermieterinnen/Ver-
mieter können die Zustimmung zum T ausch verweigern, wenn in der Person
eines der T auschpartner ein wichtiger Grund vorliegt, wenn der W ohnraum
übermäßig belegt würde oder den V ermieterinnen/Vermietern ein T ausch aus
sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Im Unterschied zur W ieder-
vermietung soll der W ohnungstausch kein gesetzlicher Grund zur Mieterhö-
hung sein. Im Prozess des Einholens der Einwilligung der Vermieterinnen/Ver-
mieter kann aber gegebenenfalls auch Einverständnis über eine aktuelle
Erhöhung der Miete oder eine Änderung oder Ergänzung anderer Bedingungen
des Mietvertrags erzielt werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte der
Tauschvertrag schriftlich abgeschlossen werden.
Zu Nummer 22
(§ 568a Beendigung des Mietverhältnisses einer W ohnge-
meinschaft)
Logische Konsequenz einer Regelung des Abschlusses eines Mietvertrags mit
einer Wohngemeinschaft sowie des Eintritts von weiteren Mitgliedern in das
bestehende Mietverhältnis (vgl. § 550b) ist die Notwendigkeit einer Regelung
auch für den Fall des Ausscheidens von Mitgliedern der Wohngemeinschaft aus
dem Mietverhältnis, sei es freiwillig oder als Folge von Pf ichtverletzungen.
Die vorgeschlagene Regelung in dem neuen § 568a geht davon aus, dass es
zum Abschluss eines Mietvertrags mit einer Wohngemeinschaft ja nur gekom-
men sein kann, weil auch die V ermieterin/der Vermieter an diesem Abschluss
interessiert war. Daher kann auch vom Fortbestand dieses Interesses als Grund-
lage für einverständliche Lösungen beim Ausscheiden von Mitgliedern ausge-
gangen werden. Ist dieses Interesse entfallen und kommen daher ein verständ-
liche Lösungen nicht zustande, so kann die V ermieterin/der Vermieter nur das
Mietverhältnis insgesamt, also mit allen Mitgliedern der W ohngemeinschaft
durch Kündigung nach den entsprechenden Vorschriften beenden.
Zu Nummer 23
(§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters)
Die Bundesregierung schlägt vor, die gegenwärtig in § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB
enthaltene Verwertungskündigung beizubehalten und in den § 573 Abs. 1 Nr. 3
des Entwurfs zu übernehmen. Da Artikel 232 § 2 EGBGB die Anwendung die-
ser Regelung auf bereits in der Deutschen Demokratischen Republik begrün-
dete Mietverhältnisse unbegrenzt ausgeschlossen hatte, soll diese Ausnahme-
regelung für das Beitrittsgebiet beibehalten werden. Demgegenüber wird hier
vorgeschlagen, die V erwertungskündigung gesamtdeutsch zu streichen. W ie
fragwürdig diese Regelung ist, zeigte sich gerade im Prozess der Rechtsanglei-
chung. So schnell man im Übrigen dafür war , die Lebensumstände der Bür ge-
rinnen und Bür ger der Deutschen Demokratischen Republik auf die V erhält-
nisse in der Bundesrepublik Deutschland umzustellen, so aussichtslos sah man
es offenbar an, den neu in den Regelungsbereich des Grundgesetzes und des
BGB gekommenen Bürgerinnen und Bürgern erklären zu können, dass die Be-
friedigung ihrer W ohnbedürfnisse durch die bisher innegehabte W ohnung ab
dem 3. Oktober 1990 hinter etwaigen V erwertungsinteressen der Vermieterin/
des Vermieters hätte zurückstehen sollen. 10 Jahre nach der staatlichen Einheit
spricht nichts dagegen, diese Bedenken für alle in Deutschland wohnenden
Menschen gelten zu lassen und die V erwertungskündigung generell zu strei-
chen, weil sie unsozial ist und eine höhere Rendite der Vermieterin/des Vermie-
ters höher schätzt als das Recht auf Wohnen. Damit wäre dann auch Artikel 232
§ 2 EGBGB als Sonderrecht gegenstandslos.
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– 18 – Deutscher Bundestag – 14. Wahlperiode
Zu Nummer 24
(§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung)
Mit der Neufassung des Absatzes 2 wird eine V erstärkung des Kündigungs-
schutzes für sozial schwache und benachteiligte Mieterinnen/Mieter vorge-
schlagen. Nach dem Regierungsentwurf kann die Mieterin/der Mieter „der
Kündigung des V ermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für
den Mieter , seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts
eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interes-
sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Der Begrif f „Härte“ soll konkre-
tisiert werden, indem festgelegt wird, dass Härte in der Regel vorliegt, wenn
Schwangere, Alleinerziehende mit zwei oder mehr Kindern, Kinderreiche mit
drei oder mehr Kindern, Menschen mit einem Lebensalter ab 70 Jahren oder
Menschen mit schweren Behinderungen betroffen sind.
Zu Nummer 25
(§ 575 Zeitmietvertrag)
Die Regelungen über den Zeitmietvertrag müssen so ausgestaltet werden, dass
eine Benachteiligung der Mieterin/des Mieters gegenüber Mieterinnen und
Mietern mit zeitlich unbegrenzten Verträgen möglichst vermieden werden.
Zu Buchstabe a
Ein Zeitmietvertrag soll nur für die Dauer von maximal fünf Jahren abge-
schlossen werden. Längere Fristen sind für beide V ertragsparteien nicht mehr
überschaubar.
Zu Buchstabe b
Wenn der Grund für die Befristung entfällt, sollte sich das Mietverhältnis auto-
matisch auf unbestimmte Zeit verlängern. Die Beendigung des Mietverhält-
nisses würde dann einer V ereinbarung der Partner oder dem Kündigungsrecht
unterliegen.
Zu Buchstabe c
Auch für Zeitmietverträge muss die Sozialklausel gelten.
Zu Nummer 26
(§ 577a Kündigungsbeschränkung bei W ohnungsumwand-
lung)
Die Streichung der Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 ergibt sich aus der vor-
geschlagenen Streichung der Möglichkeit der V erwertungskündigung (vgl.
Nummer 27).