Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.07.2011, Az. V ZR 176/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

8. Juli 2011

Langendörfer-Kunz,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 5 Abs. 2, § 22 Abs. 3
a)
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum [X.] an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sonderei-gentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrückli-cher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs-
und Ther-mostatventile und ähnliche Aggregate.
b)
Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den [X.] angemessene [X.] zur Umstellung der in ihrem Sondereigen-tum stehenden Heizkörper und [X.]leitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die al-ten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.

[X.], Urteil vom 8. Juli 2011 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 8.
Juli 2011 durch [X.] Dr.
[X.], die Richter Prof. Dr.
[X.]-Räntsch und Dr. [X.] und die Richterinnen Dr. [X.] und Weinland
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 7. Juli 2010 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit auf-gehoben, als die Klage hinsichtlich des Sondereigentums [X.] worden ist.
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des [X.] vom 4. November 2009 im Umfang der Aufhebung geändert.
Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der [X.] vom 13. Juli 2009 zu [X.] insoweit nichtig sind, als sie die Erneuerung der Heizkörper und der dazugehörigen [X.]lei-tungen in den Wohnungen und die "Sonderumlage für das [X.]"
in Höhe von 2

Im Übrigen bleiben die Klage ab-
und die Berufung zurückgewie-sen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 40 % und die Beklagten zu 60 %.

Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Die Parteien sind Mitglieder eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 36 Wohnungen. Nach der Teilungserklärung stehen "die Vor-
und Rücklauflei-tung und die Heizkörper der Zentralheizung von der [X.]stelle an die ge-meinsame Steig-
bzw. Fallleitung an"
im Sondereigentum der Wohnungseigen-tümer. Die Wohnungseigentümer fassten am 26. Oktober 2007 den Beschluss, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen auf der Grundlage eines Gut-achtens zu erneuern. Auf einer weiteren Versammlung am 24. Oktober 2008 beschlossen sie eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage
und eine ergän-zende Prüfung des Erneuerungskonzepts. Auf der Versammlung vom 13. Juli 2009, um die es hier geht, beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tages-ordnungspunkt ([X.]) 6,
1.
auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Vertei-lungsleitungen und Heizkörper gemäß der Planung vom September 2008 nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen und
2.
bei [X.]
"für das [X.]s-eigentum"

"für das Sondereigentum", welche in zwei Raten aufzubringen sein sollte, nämlich die erste Rate für das [X.]seigentum zum 31. Januar 2010 und die zweite Rate für das Sondereigentum zum 31. März 2010.

Die Anfechtungsklage gegen diese Beschlüsse ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision möchten die [X.] die Ungültigerklärung der Beschlüsse zu [X.] erreichen. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält die von den Klägern in der Begründungsfrist vorgetragenen Einwände gegen die Beschlüsse für in der
Sache unberechtigt. Die Beschlüsse griffen nicht in das Sondereigentum der Kläger an den An-schlussleitungen und an den Heizkörpern in ihrer Wohnung ein. Diese stünden nicht im Sondereigentum der Kläger, sondern im [X.]seigentum; die entgegenstehende Regelung in der Teilungserklärung sei unwirksam. Eine Zentralheizungsanlage stehe mit allen ihren Bestandteilen im [X.]sei-gentum. Das gelte auch für die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen und die dazu gehörigen [X.]leitungen. Auf die Frage, ob das Vorhandensein der Heizkörper zwingende Voraussetzung für das Funktionieren der [X.] sei, komme es dabei nicht an. Der Beschluss über die Sonderumlage sei entgegen der Ansicht der Kläger auch klar und entspreche ordnungsgemä-ßer Verwaltung.

II.
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nur teilweise stand.
1. Die Klage ist unbegründet, soweit sich die Kläger gegen die [X.] und der [X.] (erster Beschluss
zu [X.] der Versammlung vom 13. Juli 2009) und [X.] sowie gegen deren Fälligkeit und Durchsetzung (zweiter [X.] zu [X.]) wenden.
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a) Entgegen der Ansicht der Kläger fehlt es insoweit nicht an der [X.]kompetenz der Wohnungseigentümer. Die Heizzentrale und die [X.] einer Zentralheizung stehen nach unbestrittener Ansicht im Gemei[X.]. Insoweit sieht die Teilungserklärung auch keine Abweichun-gen vor. Ihre altersbedingte vollständige Erneuerung ist als modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 3 und 4 [X.] möglich und hat in der Versammlung eine ausreichende Mehrheit gefunden.
b) Die Beschlüsse sind auch inhaltlich nicht zu beanstanden.
aa) Die Erneuerung dieser Teile der Heizungsanlage haben die [X.] schon auf ihren Versammlungen am 26. Oktober 2007 und am 24. Oktober 2008 beschlossen. Diese Beschlüsse sind bestandskräftig. Ihre technische Ergänzung um eine Festlegung des Beginns der Arbeiten und die Aufbringung einer Sonderumlage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kläger haben innerhalb der [X.] hiergegen eingewandt, die Vornahme der Erneuerung zum vorgesehenen [X.]punkt sei technisch nicht zwingend. Sie dürfe nur vorgenommen werden, wenn die [X.] soweit aufgefüllt sei, dass die Maßnahme daraus bezahlt werden könne. Das trifft nicht zu. Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung [X.], in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene (modernisierende) In-standsetzung durchführen, einen Gestaltungsspielraum ([X.], [X.], 557, 558; [X.], [X.] 2007, 69, 70; [X.]/[X.], [X.], 11.
Aufl., § 21 Rn. 90). Diesen Spielraum haben die Wohnungseigentümer nicht überschritten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die [X.] nicht bereits soweit aufgefüllt war, dass die Maßnahme ohne weiteres aus ihr bezahlt werden konnte. [X.] Verwaltung ent-spricht eine Instandsetzung zwar nur, wenn auch die Kostenfrage geregelt ist (BayObLG, [X.] 1996, 75, 76; [X.], [X.], 31, 33;
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[X.]/[X.], aaO, §
21 Rn. 90). Das ist aber nicht erst dann der Fall, wenn die erforderlichen Mittel bereits aufgebracht sind. Es genügt, dass die Aufbrin-gung der Mittel durch die Wohnungseigentümer gesichert ist.
[X.]) Gegen die sachliche Berechtigung der Sonderumlage für das Ge-meinschaftseigentum haben die Kläger in der [X.] keine Einwände erhoben. Sie haben lediglich eingewandt, die Beschlussfassung sei unklar. Das trifft aber nicht zu. Aus dem Beschluss ergibt sich, dass die [X.] abweichend von der Beschlussvorlage beschlossen haben, die anteilige Sonderumlage für das [X.]seigentum schon bis zum 31. Januar 2010
aufzubringen.
2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage indessen begründet, soweit die Beschlüsse eine Erneuerung auch der Heizkörper und der dazugehörigen [X.]leitungen in den Wohnungen und die Aufbringung der dafür vorgesehenedie Beschlüsse nichtig, weil es den Wohnungseigentümern an der Beschluss-kompetenz fehlt.
a) Diese Teile der Heizungsanlage gehören nach § 2 Abs. 1 Buchstabe
i der Teilungserklärung zum Sondereigentum
der Wohnungseigentümer. Die Er-neuerung der Heizkörper und [X.]leitungen ist danach Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht Aufgabe der [X.]. Diese könnte sich mangels einer entsprechenden Öffnungsklausel in der Teilungser-klärung damit nur befassen, wenn die Erneuerung auch dieser Teile der [X.] Inhalt einer Gebrauchsregelung nach §
15 Abs. 2 [X.] sein könn-te oder wenn die Zuordnung der Heizkörper und [X.]leitungen zum [X.] nach § 5 Abs. 2 [X.] unzulässig wäre und diese deshalb in Wirk-lichkeit zum [X.]seigentum gehörten. Beides ist nicht der Fall.
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b) Nach § 15 Abs. 2 [X.] können die Wohnungseigentümer durch [X.] einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäude-teile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemä-ßen Gebrauch regeln. Als derartige Gebrauchsregelungen sind in der Recht-sprechung auch Regelungen angesehen worden, welche unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung den Austausch defekter Heizkörperventile (BayObLG, NJW-RR 1987, 1493) oder auch ganzer Heizkörper ([X.], NJW-RR 2008, 1182, 1186 [X.]) oder ein Verbot vorsahen, Heizkörper zu ent-fernen (BayObLG, [X.], 26; ähnlich [X.], [X.], 502, 503). Dem kann nicht gefolgt werden. Bei dem Austausch defekter Aggregate geht es nicht um den ordnungsgemäßen Gebrauch der gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage, sondern um deren Instandsetzung. Die Kompetenz [X.] richtet sich nach §§
21, 22 Abs. 3 [X.]. Diese Vorschriften stellen auf die
eigentumsrechtliche Zuordnung der Bauteile ab. Auch ein Verbot, Heizkörper zu entfernen, zielt nicht darauf, den ordnungsgemäßen Gebrauch der [X.] Heizungsanlage sicherzustellen, sondern darauf zu verhindern, dass sie in ihrer Funktionsfähigkeit beeinträchtigt wird. Hier haben die [X.] nicht beschlossen, wie mit der (neuen) Heizung umzugehen ist, sondern dass sie erneuert werden soll. In diese Erneuerung haben sie die Heizkörper nebst [X.]leitungen nach der Kommentierung in
der in dem Beschluss genannten Anlage 5 nicht deshalb einbezogen, weil ihr weiterer [X.] die (neue) Anlage beschädigen würde, sondern weil es zweckmäßig er-schien, auch sie zu erneuern. Das ist keine Regelung zum Gebrauch der neuen gemeinschaftlichen Heizungsanlage.
c) [X.] der Wohnungseigentümer für die Heizkörper und [X.]leitungen ergibt sich entgegen der Ansicht der Vorinstanzen und der Beklagten auch nicht daraus, dass es unzulässig wäre, diese in der [X.] zu Sondereigentum zu erklären, und dass diese Bauteile nach 12
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§
5 Abs.
2 [X.] nur [X.]seigentum sein könnten. Die Regelung in der Teilungserklärung ist vielmehr wirksam und deshalb maßgeblich. Das haben die Beklagten selbst bei ihren früheren Beschlüssen zur Heizungserneuerung nicht anders gesehen.
aa) Ob die Heizkörper in den Wohnungen einer Wohnanlage mit Zen-tralheizung und die dazugehörigen [X.]leitungen [X.]s-
oder Sondereigentum sind, wird allerdings unterschiedlich beurteilt. Nach wohl über-wiegender Ansicht dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen [X.] und die dazugehörigen [X.]leitungen nur dem [X.], in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes gelte nur, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzicht-bar sei (BayObLG, [X.] 2003, 246, 249; [X.], [X.], 502, 503; [X.], [X.] 1990, 108, 109; [X.], [X.] 1990, 57; [X.]/[X.]/Hügel, BGB, 2. Aufl., § 5 [X.] Rn. 10; [X.]/Armbrüster, [X.], 11.
Aufl., §
5 Rn.
82; [X.]/Then, [X.] §
5 Rn.
4 bei Fn.
29; [X.]/
Kesseler, [X.], §
5 Rn.
41; [X.], [X.] 2004, 130, 131; [ähnlich auch [X.], [X.], 641, 642 für Fußbodenheizung]; offen gelassen von BayObLG, [X.], 26 und NJW-RR 1987, 1493). Für einen solchen [X.] ist hier nichts ersichtlich. Deshalb wären die Bauteile hier, wie in der [X.] festgelegt, Sondereigentum. Nach der Gegenmeinung, die sich die Vorinstanzen zu eigen gemacht haben, sind die Heizkörper und die An-schlussleitungen in den einzelnen Wohnungen auch dann [X.]seigen-tum, wenn ihre Demontage die Funktionsfähigkeit des Heizungssystems nicht beeinträchtigt (Jennißen/Grziwotz, [X.] 2. Aufl., § 5 Rn. 85; [X.]/[X.]/
[X.], [X.], 3.
Aufl., §
5 Rn. 52;
[X.], Praktische Fragen des [X.], 5.
Aufl., Rn. 75; [X.], [X.], 669, 670). Der [X.] hat sich bislang nur mit der Zuordnung einer Heizungsanlage befasst (Urteile vom 8. November 1974 -
V
ZR 120/73, NJW 1975, 688, 689 und vom 2. Februar 14
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1979 -
V
ZR 14/77, [X.]Z 73, 302, 309), nicht aber mit der Zuordnung von Heizkörpern und [X.]leitungen in den Wohnungen einer Wohnanlage mit einer Zentralheizung.
[X.]) Die Frage bedarf auch hier keiner in jeder Hinsicht abschließenden Entscheidung. Entschieden werden muss nur, ob die Heizkörper und An-schlussleitungen durch die Teilungserklärung (oder eine nachträgliche Verein-barung) dem Sondereigentum der Wohnungseigentümer zugeordnet werden können, wie das hier geschehen ist. Diese Frage bejaht der [X.].
(1) Nach § 5 Abs. 2 [X.] stehen, unabhängig von ihrer Lage in Räumen des Sonder-
oder [X.]seigentums, nur solche Einrichtungen im Ge-meinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Diese Voraussetzung ist nicht bei allen Bauteilen einer Zentralheizungsanlage gege-ben, die -
wie hier
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aus einer Heizzentrale und einem -
hier Steigleitungen ge-nannten
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Leitungssystem bestehen, das die Heizwärme in der Wohnanlage zur Abnahme durch die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Allen Wohnungs-eigentümern dienen die Heizzentrale und die Leitungen zur Verteilung der Heizwärme in der Anlage. Ohne sie stünde die Heizwärme den [X.] nicht zur Verfügung. Die in den Wohnungen aufgestellten Heizkör-per und die dazugehörigen [X.]leitungen dienen dagegen bei einer sol-chen Anlage nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich [X.]. § 5 Abs. 2 [X.] steht jedenfalls der hier getroffenen Regelung, dass diese Bauteile Sondereigentum sein sollen, nicht entgegen.
(2)
Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt, wie von den Vertretern der Gegen-meinung geltend gemacht wird.
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(a) Die Heizzentrale und das Verteilungssystem einer Zentralheizung sind zwar so
ausgelegt, dass sie die vorgesehenen Heizkörper in den [X.] ausreichend mit Heizwasser versorgen können. Es kann auch sein, dass eine Zentralheizungsanlage so ausgelegt ist, dass, was die Beklagten mit dem nicht näher konkretisierten Hinweis auf eine
Energie-
oder Wärmebedarfsbe-rechnung geltend machen wollen, die einzelnen Wohnungen in einem Mindest-umfang beheizt werden müssen. Eine solche Systemvorgabe würde aber nicht schon dann erreicht, wenn die Wohnungen überhaupt angeschlossen sind, sondern erst, wenn die Bewohner der Wohnungen diese Anschlüsse auch nut-zen und die Wohnungen in dem erforderlichen Umfang beheizen. Eine solche Systemvorgabe machte deshalb die angeschlossenen Heizkörper nebst An-schlussleitungen nicht zu einem unverzichtbaren Bestandteil der zentralen Teile der Heizungsanlage. Sie führte vielmehr dazu, dass alle Wohnungseigentümer, ob angeschlossen oder nicht, nach §
14 Nr.
1 i.V.m. §
15 Abs.
3 [X.] verpflich-tet sind, ihre Wohnungen entsprechend den Mindestvorgaben des Systems zu beheizen (vgl. [X.]/[X.], aaO, §
14 Rn. 26 und § 15 Rn. 19; ähnlich:
Jennißen/Hogenschurz, aaO, §
14 Rn.
12; BayObLG, [X.], 341 für Schutz vor Einfrieren von Leitungen).
(b) Die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen nebst [X.]leitun-gen sind auch nicht deshalb [X.]seigentum, weil an eine Zentral-versorgungseinrichtung nicht beliebig viele Heizkörper beliebiger Bauart und Leistung angeschlossen werden können. Dazu kommen zwar nur Heizkörper in Betracht, die nach Zahl, Bauart, Zuschnitt, [X.]art und Erhaltungszustand mit der Zentraleinrichtung kompatibel sind und deren ordnungsgemäßes [X.] nicht beeinträchtigen. Daraus ergibt sich aber nicht, dass die Gesamt-anlage ohne Heizkörper und [X.]leitungen nicht funktionierte und diese unverzichtbare Bauteile der gemeinschaftlichen Teile der Heizungsanlage wä-ren. Es handelt sich vielmehr um technische Beschränkungen bei der Benut-18
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zung dieser [X.]seinrichtung, die der einzelne Wohnungseigentümer beachten muss, wenn er sie nutzen will. Solche Vorgaben können den [X.] faktisch zwingen, neue Heizkörper und [X.]leitungen anzuschaffen, wenn die vorhandenen alten wegen ihres [X.] die neue Anlage beschädigten oder mit ihr technisch nicht mehr kompatibel sind, etwa, weil, wie hier geltend gemacht wird, die Rohrdurchmesser der [X.]-leitungen verkleinert werden müssen. Eine Legitimation der [X.], dem einzelnen Wohnungseigentümer die Erneuerung auch technisch kompatibler Heizkörper und [X.]leitungen aufzuzwingen oder umgekehrt eine von ihm für sich angestrebte Erneuerung mit technisch kompatiblen Geräten oder deren technisch vertretbare Verlegung innerhalb seiner Wohnung zu verweigern, lässt sich aus den technischen Vorgaben der zentralen Einheiten der [X.] nicht ableiten.
(3) Diesem Ergebnis steht auch die angebliche "[X.]"
der [X.] nicht entgegen. Mit ihr wird allerdings die Zuordnung der Heizungs-
und Thermostatventile zum [X.]seigentum begründet. Die Ventile sollen auch dann zum [X.]seigentum gehören, wenn die [X.] selbst Sondereigentum sind ([X.], NJW-RR 2002, 156; [X.], NJW-RR 2008, 1182, 1186; [X.], [X.], 44; [X.]/[X.]/[X.], § 5 Rn. 52; [X.]/Then, aaO, §
5 Rn.
12 bei Fn.
114; [X.], Praktische Fragen des Wohnungseigentums, aaO Rn. 75; aM [X.]/Armbrüster, § 5 Rn. 107; [X.]/Kesseler, aaO, § 5 Rn. 41). Das fol-ge daraus, dass Zentralheizungen nach dem heutigen § 14 Abs. 1 Sätze 1 und 2
EnEV, nach § 14 Abs. 1 Satz 2 EnEV gegebenenfalls auch nachträglich, mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschal-tung der Wärmezufuhr sowie zur Ein-
und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Füh-rungsgröße und der [X.], ausgestattet werden müssen. Diese Verpflichtung [X.]
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sagt über die eigentumsrechtliche Zuordnung der Ventile nichts. Die [X.] trifft nach §
26 Abs.
1 EnEV den Bauherrn, bei nachträgli-chem Einbau nach §
14 Abs.
1 Satz 2 EnEV den Eigentümer. Das ist derjenige, dem das Bauteil zugewiesen ist, an dem das Ventil eingebaut werden muss. Das wiederum ist bei einer Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Daran änderte es nichts, wenn solche Geräte auch zur Steuerung oder Überwachung oder benötigt werden, um den Verbrauch festzu-stellen. Ihr Vorhandensein ist Voraussetzung für die Möglichkeit eines [X.] an die Heizungsanlage, stellt aber eine Regelung in der Teilungser-klärung nicht in Frage, derzufolge Heizkörper Sondereigentum sein sollen.
(4) Die Zuordnung von Heizkörpern und [X.]leitungen zum Ge-meinschaftseigentum ist schließlich auch nicht deshalb erforderlich, weil sich eine solche Anlage anders nicht erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzent-rale und der Steig-
und der sonstigen zentralen Verteilungsleitungen einer [X.] kann zwar, wie bereits ausgeführt, dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und [X.]leitungen nicht mehr an die neue Anlage [X.] werden können, weil sie diese beschädigten oder Aggregate der Zentralanlage störten. Das stünde der Durchführung der beschlossenen Erneu-erung der Zentraleinheiten der Anlage aber nur entgegen, wenn für einen [X.], der seine Heizkörper und [X.]leitungen nicht erneuern möchte, die weitere Versorgung mit Heizwärme auch unter Verwendung seiner alten Bauteile gewährleistet werden müsste. Das ist nicht der Fall. Die [X.] muss dem einzelnen Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt der Rücksichtnahme (vgl. [X.], Urteil vom 10. Juni 2005 -
V
ZR 235/04, NJW 2005, 2622, 2623 für [X.]) eine angemessene [X.] zur Umstel-lung seiner Heizkörper geben, die Durchführung der beschlossenen Erneue-rung aber nicht über den danach gebotenen [X.]raum hinaus zurückstellen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach nicht erneuern will, kann 21
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dann von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder [X.]leitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel sind.

IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
[X.]
[X.]-Räntsch
[X.]

[X.]
Weinland
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 04.11.2009 -
72 C 95/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 07.07.2010 -
85 [X.]/09 [X.] -

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