Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.12.2008, Az. III ZR 51/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 4. Dezember 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja [X.] § 17 Abs. 1, § 21 Abs. 1, [X.] § 14 Abs. 1 Beim Verkauf einer Eigentumswohnung braucht der Notar ohne beson-dere Umstände, etwa weil Zweifel am Umfang des Sondereigentums be-stehen, nicht in die [X.] Einsicht zu nehmen, selbst wenn in dem von ihm einzusehenden [X.] auf die in den [X.] befindli[X.] Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Es bedarf dann auch keines Hinweises auf die unterbliebene Einsichtnahme oder darauf, dass sich nur mit ihr der Umfang des Sondereigentums ermitteln lasse. [X.], Urteil vom 4. Dezember 2008 - [X.]/08 - [X.] - 2 - Der II[X.] Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.] Verhandlung vom 4. Dezember 2008 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des [X.] vom 1. Februar 2008 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des [X.] zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand Die Kläger erwarben eine in einem 1983 in eine Wohnungseigentumsan-lage umgewandelten Altbau belegene Eigentumswohnung. Der beklagte Notar beurkundete am 13. Februar 1998 den zugrunde liegenden Kaufvertrag. Der Vertragsgegenstand war wie folgt bezeichnet: 1 "..eingetragener Eigentümer der Eigentumseinheit [X.], beste-hend aus 85,20/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück [X.]

54, Flur 9, Flurstück 352/2, verbunden mit dem Sonder-eigentum an der im Aufteilungsplan mit [X.] bezeichneten [X.], verzeichnet im [X.] von G.

, des Amtsgerichts [X.]

, [X.]. 4673, ist die Erschienene zu 1 –" - 3 - Im Beurkundungstermin gingen alle Beteiligten davon aus, zu der [X.] gehöre [X.] im darüber gelegenen Dachgeschoss, wel[X.]s nur über eine in der Wohnung vorhandene Treppe erreichbar war. [X.] stand jedoch im Gemeinschaftseigentum, war also nicht Bestandteil des von den Klägern erworbenen Sondereigentums. Der Beklagte hatte vor dem [X.] das Grundbuch eingesehen, nicht aber die [X.]. Im Beurkundungstermin lagen Unterlagen zum erworbenen Wohnungseigentum wie die Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbes[X.]inigung nebst Auftei-lungsplänen oder eine Gemeinschaftsordnung nicht vor. 2 Im Februar 2001 erhielten die Mitglieder der [X.] Kenntnis davon, dass der [X.] nicht zum Son-dereigentum der Kläger gehört. Diesen war es nicht möglich, das Sondernut-zungsrecht an diesem Raum zu erlangen. 3 Die Kläger verlangen vom Beklagten Schadensersatz in Höhe von 74.086,19 •, weil er nicht in die [X.] Einsicht genommen habe und auch keinen Hinweis darauf gegeben habe, dass er diese, aus denen allein sich der Umfang des Sondereigentums ermitteln lasse, nicht eingesehen habe. [X.] Anlass zur Einsichtnahme in die [X.] habe bestanden, weil der Beklagte den Kaufvertragsentwurf nach einem zuvor überreichten Exposé zu fertigen gehabt habe, in dem auch der über der Wohnung befindli[X.] Dachge-schossraum als zur Wohnung gehörend aufgeführt gewesen sei. 4 Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Die dagegen eingelegte Be-rufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgen sie ihren Klageantrag weiter. 5 - 4 - Ents[X.]idungsgründe 6 Die Revision ist unbegründet.
[X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass eine Amtspflichtverletzung des Beklagten nicht vorliege, da dieser keine Pflicht zur Einsichtnahme in die [X.] gehabt habe. Eine sol[X.] Pflicht habe sich im vorliegenden Fall weder aus § 21 Abs. 1 [X.] noch aus § 14 [X.] ergeben. Der Beklagte habe keinen Anlass gehabt, daran zu zweifeln, dass die Angaben der Parteien zum Bestand der Wohnung denjenigen in der Teilungserklärung bzw. dem dazu gehörigen Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbes[X.]inigung entspro[X.]n hätten. Eine Pflicht darauf hinzuweisen, dass er die [X.] nicht eingese-hen habe und dass sich der Umfang des Sondereigentums nur durch eine [X.] in die [X.] ermitteln lasse, bestehe ebenfalls nicht. 7 I[X.] Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtli[X.]n [X.] stand. Den Klägern steht kein Schadensersatzanspruch nach § 19 Abs. 1 Satz 1 [X.] gegen den Beklagten zu. Es liegt keine Amtspflichtverletzung des Beklagten vor. 8 1. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die [X.] einzusehen und den Inhalt der Teilungserklärung bzw. des [X.] und der [X.] - 5 - senheitsbes[X.]inigung mit dem Inhalt des ihm nach dem - revisionsrechtlich zugrunde zu legenden - Vortrag der Kläger überreichten Exposés über die Wohnung abzuglei[X.]n. 10 a) Eine Pflicht zur Einsichtnahme in die [X.] ergab sich nicht aus § 21 Abs. 1 [X.]. Danach soll sich der Notar bei Geschäften, die im Grund-buch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, über den Grundbuchinhalt unterrichten. Ansonsten soll er nur beurkunden, wenn die Beteiligten trotz Belehrung über die damit verbundenen Gefahren auf einer [X.] Beurkundung bestehen. [X.]) Eine generelle Pflicht zur Einsichtnahme der [X.] folgt aus dieser Vorschrift nicht (Senatsurteile vom 26. März 1953 - [X.] - [X.] 1953, 492, 495 f; vom 12. Februar 2004 - [X.]/03 - NJW-RR 2004, 1071, 1072; [X.], [X.], 16. Aufl., § 21 Rn. 20 ff). Zweck der Vorschrift ist, dass der Notar seinen [X.] nachkommen kann und keine Urkunden erstellt werden, die nicht vollziehbar sind (BT-Drucks. V/3282 [X.]). Die nach der Vorschrift vorzunehmende Grundbu[X.]insicht erstreckt sich aber dann auf den Inhalt der [X.], wenn die Grundbu[X.]intragung auf dortige [X.] Bezug nimmt, die für das zu beurkundende Geschäft von Bedeutung sind (vgl. § 874, § 1115 Abs. 1 [X.]; Senatsurteil vom 26. März 1953 [X.]O; [X.], Urteil vom 12. November 2004 - [X.] - NJW-RR 2005, 315; RG HRR 1934 Nr. 805; [X.], in: [X.]/[X.]/[X.], Handbuch der [X.], Rn. 884; [X.], [X.], 3. Aufl., § 21 Rn. 6). 11 Die oben genannten Grundsätze könnten den Schluss nahe legen, dass im Falle der Bezugnahme in der Grundbu[X.]intragung auf die Eintragungsbe-willigung nach § 7 Abs. 3 [X.] beim Verkauf einer Eigentumswohnung auch 12 - 6 - eine Einsichtnahme in die [X.] erforderlich sei, weil sich der konkrete Inhalt des Sondereigentums nur daraus ergibt. Jedoch begrenzen hier zu be-rücksichtigende Besonderheiten diese Pflicht in der Weise, dass eine Einsicht-nahme in die [X.] nur bei Vorliegen besonderer Umstände notwendig ist, etwa weil Zweifel am Umfang des Sondereigentums bestehen.
Der Gesetzgeber hat Rücksicht darauf genommen, dass insbesondere bei größeren [X.] die Eintragungsbewilligung mit der Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbes[X.]ini-gung einen erhebli[X.]n Umfang haben können. Nach § 7 Abs. 3 [X.], § 3 Abs. 2 [X.]verfügung darf deshalb die Grundbu[X.]intragung auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Nach § 10 Abs. 2 GBO i.V.m. § 24 Abs. 3 Grundbuchverfügung kann zusätzlich hinsichtlich der zu der [X.] zu nehmenden Schriftstücke auf eine andere Grundakte desselben Amts-gerichts verwiesen werden. Deshalb wird bei [X.] die Eintragungsbewilligung mit den dazugehörigen Unterlagen regelmäßig nur zu den [X.] des ersten [X.]s der Anlage genommen und hierauf in den [X.] der übrigen Wohnungsgrundbü[X.]r verwiesen ([X.]/[X.], [X.], 13. Bearbeitung 2005, § 7 [X.] Rn. 16). Die Einsicht-nahme in die Grundakte würde deshalb allenfalls beim Verkauf der ersten Wohnung der Anlage auch die Einsichtnahme in die Eintragungsbewilligung mit den dazu gehörigen Unterlagen ermögli[X.]n. Sonst müsste der Notar nicht nur in die Grundakte des Wohnungsgrundbu[X.]s der verkauften, sondern auch in die der ersten Wohnung der Anlage Einsicht nehmen. 13 Hinzu tritt, dass die Eintragungsbewilligung mit den dazu gehörigen [X.] regelmäßig nicht ohne größeren Aufwand zu erfassen ist. Die Einsicht-nahme würde wegen deren Schwierigkeitsgrades kaum auf einen Mitarbeiter 14 - 7 - delegiert werden können. Dies in allen Fällen des Verkaufs einer Eigentums-wohnung zu verlangen, ohne einen konkreten Anlass dafür zu haben, stellt sich als unverhältnismäßig dar. 15 Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich regelmäßig die tatsäch-li[X.] Nutzung der Räume in der [X.] durch den [X.] Eigentümer auch mit dem ihm zugewiesenen Sondereigentum deckt. Die Gefahr einer Fehlvorstellung über den Umfang des verkauften Wohnungseigen-tums, die im entgegengesetzten Fall einer Abweichung der tatsächli[X.]n Nut-zung von der Eintragung im Grundbuch infolge einer Besichtigung der [X.] beim Käufer entstehen kann, ist dementspre[X.]nd als gering einzustufen und rechtfertigt es nicht, generell und ohne konkreten Anlass eine Einsichtnah-me in die [X.] des Wohnungsgrundbu[X.]s der verkauften Eigentums-wohnung und der ersten Wohnung der Anlage durch den Notar zu verlangen.
[X.]) Im vorliegenden Fall bestand kein Anlass für den Beklagten, Einsicht in die [X.] zu nehmen. Er hatte nach den Feststellungen des [X.] keinen Grund anzunehmen, dass die tatsächli[X.] Nutzung der Eigentumswohnung durch die Verkäufer über das ihnen zugewiesene Sonder-eigentum hinausging und insofern eine Fehlvorstellung bei den Klägern über den Kaufgegenstand vorlag. Ohne Anhaltspunkt hierfür und ohne Einzelauftrag konnte vom Beklagten nicht verlangt werden, dass er das ihm vorgelegte [X.] auf dessen Übereinstimmung mit der Eintragungsbewilligung überprüfte. Der Verkauf der Eigentumswohnung im eingetragenen Umfang konnte ohne [X.] erfolgen. 16 b) Eine Pflicht zur Einsichtnahme in die Grundakte ergab sich auch nicht aus einer erweiterten Belehrungspflicht nach § 14 Abs. 1 Satz 2 [X.]. Eine 17 - 8 - sol[X.] Pflicht setzt voraus, dass für den Notar erkennbar eine Gefahrenlage für die [X.] besteht (ständige Rechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 20. September 2007 - [X.]/07 - NJW 2008, 1085 m.w.N.). Danach kann die Pflicht zur Einsichtnahme in weitere Unterlagen erforderlich sein, wenn z.B. beim Verkauf einer nicht vermessenen Teilflä[X.] noch nicht si[X.]r ist, ob das verkaufte Grundstück mit der angegebenen Flurstücknummer entsteht ([X.], Beschluss vom 26. November 1998 - [X.] - [X.]R [X.] § 14 Abs. 1 Identitätsprüfung 1), oder erkennbar ist, dass dem beurkundeten [X.] zeitlich vorgehende Eintragungsanträge entgegenstehen können ([X.], Urteil vom 21. Januar 1969 - [X.] - [X.] 1967, 496, 497). Nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des [X.] hatte der Beklagte keinen Anlass, daran zu zweifeln, ob hier der Umfang des Sondereigentums und die tatsächli[X.] Nutzung von [X.] abwi[X.]n. Ein sol[X.]r Anlass ergab sich auch nicht aus dem Umstand, dass 1984 der Inhalt des Sondereigentums geändert wurde. Dies lag so lange zurück, dass es ebenfalls keinen Grund gab anzunehmen, der tatsächli[X.] Gebrauch wei[X.] von dem im Grundbuch eingetragenen Umfang des [X.] ab. 18 c) Auch aus § 17 Abs. 1 Satz 1 [X.] ließ sich keine Pflicht zur [X.] herleiten, wonach der Notar den Sachverhalt zu klären hat. Der [X.] darf sich dabei regelmäßig auf die tatsächli[X.]n Angaben der [X.] verlassen. Deshalb braucht der Notar die Wohnungsgröße ohne weiteren konkreten Anlass nicht aus den in den [X.] befindli[X.]n Urkunden zu ermitteln (vgl. [X.], Urteil vom 11. März 1999 - [X.] - NJW-RR 1999, 1214, 1215). Da im vorliegenden Fall beide Parteien übereinstimmend davon ausgegangen waren, der im Dachgeschoss gelegene Raum gehöre zur [X.] - 9 - nung, musste der Beklagte dies nicht ohne Anlass hinterfragen und auf die Übereinstimmung mit den Unterlagen in den [X.] überprüfen. Anhalts-punkte für die übereinstimmende Fehlvorstellung der Beteiligten hatte der [X.] nach den Feststellungen des [X.] nicht. 20 2. Eine Amtspflichtverletzung liegt auch nicht in der unterlassenen Beleh-rung der [X.], dass der Beklagte allein durch die Einsichtnahme in das [X.] den Umfang des Sondereigentums nicht ermitteln könne und sich dieser nur aus den [X.] ergibt, die er nicht eingesehen habe. a) Eine Pflicht zur Belehrung in der von den Klägern gewünschte Weise ergibt sich nicht aus § 17 Abs. 1 [X.]. Danach soll der Notar die Beteiligten über die rechtli[X.] Tragweite des Geschäfts belehren und darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden. 21 [X.]) Zur rechtli[X.]n Tragweite gehören die formellen und materiellen Wirksamkeitsvoraussetzungen, die außerhalb der Beurkundung erforderli[X.]n weiteren Voraussetzungen zur Erreichung der mit dem Rechtsgeschäft beab-sichtigten Wirkungen, die unmittelbaren Rechtsfolgen und etwaige Hindernisse beim Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts. Damit soll gewährleistet wer-den, dass die zu errichtende Urkunde den Willen der Beteiligten vollständig so-wie inhaltlich richtig und eindeutig wiedergibt. Demzufolge hat der Notar die [X.] über die rechtli[X.] Bedeutung ihrer Erklärungen sowie die Vorausset-zungen für den Eintritt der bezweckten Rechtsfolge in dem Umfang zu beleh-ren, wie es zur Errichtung einer dem wahren Willen entspre[X.]nden rechtsgül-tigen Urkunde erforderlich ist (Senatsurteil vom 2. Juni 2005 - [X.]/04 - NJW 2005, 3495; [X.], Urteil vom 2. November 1996 - [X.] - NJW 22 - 10 - 1996, 522, 523 m.w.N.) Der Notar ist aber nicht gehalten, eine s[X.]matis[X.] Belehrung vorzunehmen und ohne Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten sämtli[X.] in dem Vertrag enthaltenen Klauseln eingehend zu erläutern. Eine sol[X.] Handhabung könnte nicht nur die notarielle Verhandlung überfrachten, sondern die Aufmerksamkeit der Beteiligten von den wesentli[X.]n Punkten ablenken (Senatsurteil vom 2. Juni 2005 [X.]O., m.w.N.) [X.]) Hiervon ausgehend hält die Annahme des [X.], dass keine Hinweispflicht in der von den Klägern gewünschten Weise bestand, der rechtli[X.]n Überprüfung stand. Der Wille der Beteiligten, die streitgegenständ-li[X.] Wohnung zu verkaufen, ist in der Urkunde des Beklagten richtig wieder-gegeben worden. Der Kaufvertrag konnte auch vollzogen werden. Fehl gingen die gemeinsamen Vorstellungen der Beteiligten nur über den Umfang des [X.]seigentums. Im notariellen Vertrag genügt zur Bezeichnung der Wohnung die Angabe des betreffenden Wohnungsgrundbu[X.]s ([X.] 125, 235). Die Ausgestaltung der Wohnung, wie sie sich aus den in den [X.] befindli-[X.]n Unterlagen ergibt, gehört dementspre[X.]nd auch nicht zwingend zum In-halt der auf den Verkauf bzw. den Eigentumsübergang gerichteten Willenserklä-rung (vgl. [X.]/[X.], Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl., Rn. 444) und damit nicht ohne weiteres zur rechtli[X.]n Tragweite des Geschäfts (vgl. [X.] MittBayNot 2005, 207, 208). Dies gilt erst recht für den von den Klägern gewünschten Hinweis, dass sich der Umfang des einge-tragenen Sondereigentums nur aus den [X.] ersehen lasse. 23 Dass die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Gemeinschafts-ordnung für den Umfang der hier verkauften Rechte an der Wohnung von Be-deutung sind, ergibt sich bereits unmittelbar aus der Bezugnahme auf diese Unterlagen im Kaufvertrag (§ 1 [X.], § 4a [X.]). Die Kläger erwarten der [X.] - 11 - [X.] nach einen Hinweis auf ein Risiko, für dessen Eintritt keine Anhaltspunkte vorlagen und das insbesondere aufgrund der bereits seit langem bestehenden Nutzung der Wohnung auch als unwahrs[X.]inlich einzustufen war. Es war [X.] im hier vorliegenden Fall nicht pflichtwidrig, keinen Hinweis zu geben, dass sich der Umfang des eingetragenen Sondereigentums nur aus einer hier [X.] Einsichtnahme in die [X.] ermitteln lasse. b) Eine Pflichtverletzung wegen des unterlassenen Hinweises aus § 14 Abs. 1 Satz 2 [X.] s[X.]idet aus bereits genannten Gründen aus. Eine Pflicht zur betreuenden Belehrung setzt die Erkennbarkeit einer Gefährdungslage [X.], woran es hier nach den Feststellungen des [X.] fehlt. 25 [X.] [X.] Herrmann

[X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Ents[X.]idung vom 18.10.2006 - 84 O 35/06 - [X.], Ents[X.]idung vom 01.02.2008 - 9 U 250/06 -