Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.01.2017, Az. V ZR 130/15

[X.]:[X.]:[X.]:2017:270117UVZR130.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR 130/15
Verkündet am:

27. Januar 2017

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Weinland und die Richter
[X.] und Dr.
Göbel

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des [X.] -
8. Zivilsenat -
vom 20. Mai 2015 auf-gehoben und das Urteil das [X.], Zivilkam-mer
11, vom 8. Januar 2010 in der Fassung des [X.] geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
In den 1950er Jahren sollte in der [X.] (im Folgenden: [X.]) das [X.] zu Wohnzwecken bebaut werden. Die dortigen Eigentümer,
zu denen auch der 1989 verstorbene und u.a. von den Beklagten beerbte Landwirt G.

S.

(im Folgenden: Erblasser) gehörte, waren zu einem Verkauf ihrer Grundstücke nicht bereit. Sie übertrugen deshalb ihre [X.]
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chen zunächst an die N.

T.

gesellschaft

mbH (im Folgenden: Treuhand), die als Organ der staatlichen Wohnungspolitik auftrat. Die Treuhand sollte neue Grundstücke bilden, an etli-chen von ihnen jeweils einzelnen Wohnungsbauunternehmen Er[X.]aurechte bestellen und sodann die derart belasteten -
neuen -
Grundstücke den [X.] Eigentümern übereignen. Die dafür erforderlichen Vertragstexte wurden von der Treuhand erstellt und jeweils inhaltsgleich gegenüber allen be-teiligten Grundstückseigentümern und Wohnungsbauunternehmen eingesetzt.
Im Rahmen dieses Projekts übertrug der Erblasser sein Grundstück mit notariellem Vertrag vom 6. Mai 1959 auf die Treuhand. Darin waren die Bedin-gungen des auf die Dauer von 99 Jahren abzuschließenden Er[X.]aurechtsver-trages vorgegeben; auch wurde die Treuhand zur Rückübertragung eines gleichwertigen Grundstücks verpflichtet. In §
4 des abzuschließenden Er[X.]au-rechtsvertrages heißt es u.a.:

d seine Rechtsnachfolger für die Dauer der Zeitspanne, die zwischen der Ein-tragung des Er[X.]aurechts und dessen vertragsmäßigem Ende liegt, dem jeweiligen Eigentümer das Angebot, die Grundstücke zu den in § 5 niedergelegten Bedingungen zu kaufen.
Die [X.] sind sich darüber einig, dass der Kaufvertrag dadurch zustande kommt, dass während der obigen Zeitspanne der Ei-

Am 14.
August 1964 schloss die Treuhand bezogen auf eines der neu gebildeten Grundstücke einen entsprechenden Er[X.]aurechtsvertrag mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin, der G.

Wohnungsbaugenossen-schaft H.

, als Er[X.]auberechtigte. Anfang 1965 ließ die Treuhand das mit diesem Er[X.]aurecht belastete Grundstück an den Erblasser auf, der im März 1965 als Eigentümer des Er[X.]augrundstücks eingetragen wurde.
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Mit notarieller Erklärung vom 16.
Dezember 2008 nahmen die Beklagten, auch in Vertretung der anderen Erben, das in § 4 des [X.] enthaltene Kaufangebot an. Die Klägerin verlangte von den Beklagten die Er-klärung, keine Rechte aus der Vertragsannahmeerklärung herzuleiten. Dies verweigerten die Beklagten und forderten die Zahlung eines Kaufpreises von

Die Klägerin beantragt mit der Klage -
soweit hier noch von Interesse -
die Feststellung, dass durch die Annahmeerklärung der Beklagten kein Kaufver-trag zustande gekommen ist, hilfsweise, dass das Kaufangebot bei Beurkun-dung der Annahmeerklärung nicht mehr wirksam war. Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Die Berufung hat das [X.] zurückgewiesen. Diese Entscheidung hat der [X.] mit Urteil vom 1.
März 2013 ([X.], NJW-RR 2013, 1028) aufgehoben und den Rechtsstreit an das Oberlandesge-richt zurückverwiesen. Nach Durchführung einer Beweisaufnahme hat es die Berufung erneut zurückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der von dem [X.] zugelassenen Revision; die Klägerin beantragt deren Zurück-weisung.

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, zwischen den Parteien sei kein Kaufvertrag zustande gekommen. Es geht in Übereinstimmung mit dem ersten Revisionsur-teil davon aus, dass die in dem Er[X.]aurechtsvertrag enthaltene [X.] -
als Allgemeine Geschäftsbedingung -
einer [X.] Kontrolle nicht standhält und sieht sie aus diesem Grund als unwirksam an. Die Beklagten hät-4
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ten den ihnen obliegenden Beweis, dass die Treuhand gegenüber der Rechts-vorgängerin der Klägerin nicht Verwenderin der [X.] gewesen sei und deshalb eine [X.] ausscheide, nicht geführt. Dass die Rechts-vorgängerin der Klägerin selbst die Einbeziehung der Klausel veranlasst habe bzw. die Einbeziehung Folge eines [X.] unter gleichberechtigter Betei-ligung der Rechtsvorgängerin der Klägerin gewesen sei, stehe nicht fest. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Klausel von der Treu-hand als bloßer Vermittlerin wie von einem neutralen Drittbeteiligten [X.]. Dies ergebe sich weder aus den Bekundungen der vernommenen Zeugen noch aus den sonstigen Umständen, insbesondere aus den zum Gegenstand des Rechtsstreits gemachten Urkunden. Die Treuhand sei als echte Vertragsbetei-ligte anzusehen, weil die Beklagten nicht nachgewiesen hätten oder sonst er-sichtlich sei, dass bereits 1959 festgestanden habe, welche [X.] an dem Projekt hätten beteiligt werden sollen. Die Rechtsvorgänge-rin der Klägerin sei erst später aus einer unbestimmten Zahl potentieller Erwer-ber ausgewählt worden. Dass die Treuhand in dem Grundstückskaufvertrag aus rden sei, lasse nicht den Rückschluss zu, dass die Treuhand mit dem Abschluss der [X.] gerade für die Rechtsvorgängerin der Klägerin als spätere Er[X.]aurechtsinhaberin tätig gewesen sei und von dieser vorab den Auf-trag zur Landbeschaffung
erhalten habe.
Eine andere Bewertung des Sachverhalts sei auch nicht unter dem Ge-sichtspunkt des [X.] geboten. Zwar unterlägen solche Verträge nicht der [X.] Inhaltskontrolle. §
11 BauGB und die dieser Vorschrift zugrundeliegenden Rechtsgedanken bezögen sich aber nur auf [X.] unter unmittelbarer Beteiligung einer Gebietskörperschaft. Hieran fehle es. Die [X.] sei in keinem der Verträge Vertragspartnerin geworden, auch nicht vertreten durch die Treuhand. Soweit die Beklagten in einem ihnen nicht 7
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nachgelassenen Schriftsatz erstmals vortrügen, aus den Äußerungen der bei-den vernommenen Zeugen ergebe sich, dass die Treuhand im Auftrag oder in Vertretung der [X.] gehandelt habe, folge hieraus nichts anderes.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungs-gerichts. Handelte es sich bei der [X.] um eine von der Treuhand gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, wäre die Klausel unwirksam. Wie der [X.] in dem ersten Revisionsurteil vom 1.
März 2013 ([X.], NJW-RR 2013, 1028 Rn.
47 bis 55) im Einzelnen dargelegt hat, ist die Klausel nur als Individualvereinbarung wirksam; einer [X.] Inhaltskontrolle hielte sie dagegen nicht
stand.
2. Von [X.] beeinflusst ist jedoch die Auffassung des [X.], die Treuhand sei Verwenderin der [X.].
a) Als Verwender ist derjenige anzusehen, auf dessen Veranlassung die Einbeziehung der [X.] in den
Vertrag zurückgeht. Sind [X.] von einem [X.] formuliert, ist entscheidend, ob eine der Vertragspar-teien sie sich zurechnen lassen muss. Eine solche Zurechnung kann zu Lasten derjenigen Vertragspartei erfolgen, die den [X.] vorab mit der Formulierung der Vertragsklausel beauftragt hatte, auf dessen Veranlassung die Klausel [X.] in die Verträge aufgenommen wurde. Bei Bedingungen, die von einem neut-ralen [X.] formuliert worden sind, kann eine Zurechnung zu Lasten einer der Vertragsparteien ganz entfallen ([X.], Urteil vom 1.
März 2013 -
[X.], 8
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NJW-RR 2013, 1028 Rn.
17; Urteil vom 12.
Juni 1992 -
V [X.], [X.], 2817).
b) Dass die Vertragstexte nach den Feststellungen des [X.]s von bzw. im Auftrag der Treuhand formuliert wurden und das Kaufange-bot in dem zwischen ihr und der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Er[X.]aurechtsvertrag vom 14.
August 1964 enthalten ist, genügt als solches nicht, um die Treuhand als Verwenderin der Klausel anzusehen. Bei dieser for-malen Betrachtung bliebe unberücksichtigt, dass sich die Rolle der Treuhand im Rahmen des Gesamtprojekts auf eine bloße Vermittlung zwischen den [X.] und den Wohnungsbauunternehmen gerichtet haben kann und die Vor-
und Nachteile aus den [X.] möglicherweise nur diese treffen sollten. In diesem Fall hätte die Treuhand trotz der Beteiligung an dem [X.] der Klägerin die [X.] nicht gestellt; vielmehr handelte es sich um eine neutrale Drittbedingung,
die weder den [X.] noch den Wohnungsbauunternehmen zuzurechnen wäre. Ver-wenderin der Klausel wäre die Treuhand aber dann, wenn sie über eine Ver-mittr-tragsbeteiligte gewesen wäre ([X.], Urteil vom 1.
März 2013
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[X.], NJW-RR 2013, 1028 Rn.
20, 22).
c) Diesen rechtlichen Ausgangspunkt berücksichtigt das [X.] nicht hinreichend. Es verneint eine bloße Vermittlungstätigkeit der Treu-hand im Wesentlichen mit der Begründung, die Beklagten hätten nicht [X.], dass bereits 1959 festgestanden habe, welche Wohnungsbauunter-nehmen an dem Projekt hätten beteiligt werden sollen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin sei erst später aus einer unbestimmten Zahl potentieller Erwerber ausgewählt worden. Die Treuhand sei auch nicht vorab von der Rechtsvorgän-gerin der Klägerin mit der Landbeschaffung beauftragt worden. Diese fehlerfrei 12
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getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts -
die gegen die Beweiswürdi-gung von der Revision erhobenen Verfahrensrügen hat der [X.] geprüft, [X.] nicht für durchgreifend erachtet (§
564 Satz
1 ZPO) -
rechtfertigen nicht die Annahme, die Treuhand habe mit dem Abschluss der Verträge über die Vermittlung hinaus eigene -
insbesondere wirtschaftliche -
Interessen verfolgt, die ihrer Qualifizierung als neutraler Dritter entgegenstünden.
d) Etwas anderes ergibt sich nicht aus den Hinweisen des [X.]s unter Rn. 22 f. des ersten Revisionsurteils, an denen sich das Berufungsgericht orien-tiert hat. Sie sind vor dem Hintergrund der tatsächlichen Feststellungen im [X.] Berufungsurteil zu sehen, wonach die Treuhand nicht im Auftrag der [X.] gehandelt habe ([X.], Urteil vom 1.
März 2013 -
[X.], NJW-RR 2013, 1028 Rn.
46). Im weiteren Verlauf des Verfahrens ist demgegenüber in den Vordergrund getreten, dass die Treuhand Organ der staatlichen Wohnungspoli-tik war und damit im Interesse und zumindest mittelbar im Auftrag der [X.] ge-handelt hat. Nach den in diesem Zusammenhang weiter getroffenen [X.] ist davon auszugehen, dass die Treuhand auch unabhängig von einem Auftrag der Rechtsvorgängerin der Klägerin zur [X.]beschaffung nicht als [X.] und damit auch die [X.] als Dritte für die [X.] einerseits und die Wohnungsbauunternehmen andererseits formu-liert hat. Dies kann der [X.] als Revisionsgericht selbst entscheiden, weil es hierzu keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf.
aa) Die Treuhand trat als Organ der staatlichen Wohnungspolitik auf. Gemäß §
28 Abs.
1 Satz
2 des zum 1.
Januar 1990 außer [X.] getretenen Ge-setzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen ([X.]) hatten solche Organe die gleiche Rechtsstellung wie ein als gemeinnützig anerkanntes Woh-nungsunternehmen. Dies hat wiederum zur Folge, dass eine Gewinnerzielung 14
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und damit die Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen ausgeschlossen waren. Konsequenterweise findet sich in dem am 14.
August 1964 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zugleich mit dem Er[X.]aurechtsvertrag zwischen der Treuhand und der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Zusatzvertrag unter § 1 Abs. 3 die Regelung, dass das von der Treuhand der Rechtsvorgängerin der Klägerin für die Beschaffung des Er[X.]aurechts berech-nete Entgelt an die H.

Wohnungsbaukasse zu zahlen war. Bereits in dem zwischen der Treuhand und dem Erblasser am 6. Mai 1959 geschlosse-nen Vertrag hatte sich die Treuhand verpflichtet, einen etwaigen Erlös aus der Abgabe von Flächen für den Gemeingebrauch und Gemeinbedarf an die [X.] zur Minderung der Aufschließungskosten zu verwenden. Auf die Stellung der Treuhand als Organ der staatlichen Wohnungspolitik wird ausdrücklich [X.]. Hierin fügt sich, dass der von dem Berufungsgericht vernommene [X.] K.

bekundet hat, die Treuhand sei als Organ des staatlichen [X.] aufgetreten mit der Aufgabe, Flächen für den Wohnungsbau zu beschaffen. Dabei habe es sich um Flächen gehandelt, für die noch kein Be-bauungsplan existiert habe.
[X.]) Für eine bloße Vermittlungstätigkeit der Treuhand spricht zudem § 1 des [X.] 1959. Hiernach soll der Erwerb des Eigentums an

dem Erblasser nach einer Neuordnung des Grund und Bodens ein neues Grundstück zuzuteilen, das vor der Übertragung mit einem Er[X.]aurecht zu Gunsten von Bauträgern, die von der Treuhand ausgesucht würden, belastet werde. Damit stand von vorneherein fest, dass die Treuhand gegenüber dem Erblasser und den weiteren Eigentümern einerseits und den [X.] andererseits nur deshalb als Vertragspartner auftrat, weil ein [X.] der Grundstücke und eine Er[X.]aurechtsbestellung an den neu ent-16
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standenen Grundstücken erforderlich war. Dass eine Rückübertragung des nach der Durchführung der Bodenordnung verbleibenden [X.] an die früheren Grundstückseigentümer und die vor einer Rückübertragung vorzu-nehmende Belastung mit einem Er[X.]aurecht Teile eines Gesamtkonzepts [X.], ergibt sich auch aus der Vorbemerkung des zwischen der Treuhand und der Rechtsvorgängerin der Klägerin am 14. August 1964 abgeschlossenen Zu-satzvertrags, in der diese Teilschritte geschildert werden.
cc) Die Tätigkeit der Treuhand dem Erblasser zuzurechnen, [X.] auch dem Schutzzweck der Inhaltskontrolle [X.], die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern ([X.], Urteil vom 30. Juni 1994 -
VII ZR 116/93, [X.]Z 126, 326, 332). Eine Ausnutzung privatautonomer Gestaltungsmacht kann dem Erblasser nämlich nicht vorgeworfen werden.
Er war
an dem Projekt, in dessen Verlauf das Er[X.]aurecht zu Gunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin bestellt wurde, weder unmittelbar noch mit-telbar als Initiator oder Durchführender beteiligt. Das freiwillige Bodenordnungs-verfahren, in dessen Verlauf die unbebauten Flächen an die Treuhand übertra-gen wurden, diente nicht den Zwecken der Eigentümer, insbesondere nicht der Neuordnung von Ackerflächen im Interesse einer effektiveren Landwirtschaft, sondern der Beschaffung von [X.] für den [X.] Wohnungsbau.
Die [X.] hierfür ging nach den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des [X.]s von dem [X.] aus; die Durchführung oblag der Treuhand.
Der Landerwerb erfolgte zwar nicht durch schlichten Ankauf der Flächen, sondern -
weil die Eigentümer zu einem Verkauf ihrer Grundstücke nicht bereit waren -
durch einen gestuften Erwerb, an dessen Ende die Begründung eines Er[X.]aurechts und die Abgabe des Kaufangebots stand. Die Tätigkeit der Treu-17
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hand deshalb dem Erblasser zuzurechnen, verfehlte aber den wirtschaftlichen Sinn des Gesamtgeschehens. Die Einschaltung der Treuhand hatte nicht den Zweck, ein besonderes Gestaltungsinteresse der Eigentümer zu verwirklichen. Sie war vielmehr notwendig, weil die im Rahmen des [X.] Wohnungsbaus vorgesehene Bebauung über die Grenzen der vorhandenen Grundstücke [X.] und deshalb zunächst deren Neuzuschnitt erforderte. Sie diente damit in erster Linie dazu, interessierten Wohnungsbauunternehmen den (freiwilligen) Erwerb von Er[X.]aurechten an für sie passend zugeschnittenen Grundstücken zu ermöglichen. Dies schließt es aus, die Tätigkeit der Treuhand dem Erblasser zuzurechnen.
3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§
561 ZPO), insbesondere kommt eine Unwirksamkeit der [X.] entsprechend § 11 Abs. 2 BauGB (vgl. zur Anwendbarkeit auch auf vor ihrem Inkrafttreten am 1. Januar 1998 abgeschlossene Verträge [X.],
Urteil vom 29. November 2002 -
V [X.]/02,
[X.]Z 152, 93, 98) nicht in [X.].
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt das allerdings nicht daraus, dass es schon deshalb an einem städtebaulichen Vertrag fehlt, weil die [X.] an keinem der Verträge unmittelbar als Vertragspartei
beteiligt ist. Wie der [X.] bereits entschieden hat, gelten die -
jetzt in § 11 Abs. 2 BauGB normierten -
Anforderungen an einen städtebaulichen Vertrag auch dann, wenn eine [X.] sich eines von ihr beauftragten [X.] bedient hat ([X.], Urteil vom 29.
November 2002 -
V [X.]/02, [X.]Z 153, 93, 96 f.). Sollen mit einem Vertrag öffentliche Aufgaben erfüllt werden, kann sich die [X.] nicht dadurch der Beachtung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften entziehen, dass sie nicht selbst als Vertragspartner auftritt, sondern ein privates Unternehmen dazwischen schaltet.
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b) Hierauf kommt es aber nicht an, weil eine Überprüfung der [X.] anhand der Regeln entsprechend § 11 Abs. 2 BauGB aus einem ande-ren Grund nicht angezeigt ist. Das hier allein interessierende Rechtsverhältnis zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und dem Erblasser bzw. dessen Erben ist als ausschließlich privatrechtlich zu qualifizieren. Dies gilt sowohl für das zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin an dem Er[X.]augrundstück begründete Er[X.]aurecht als auch für das von ihr als Er[X.]auberechtigte an den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks gerichtete Kaufangebot. Öffentlich-rechtliche Pflichten gegenüber der [X.] sind insoweit nicht begründet worden.
c) Eine Umgehung des Schutzmechanismus des §
11 Abs. 2 BauGB ist hiermit nicht verbunden. Soweit es nämlich um Pflichten geht, die die Rechts-vorgängerin der Klägerin in öffentlich-rechtlicher Hinsicht gegenüber der Treu-hand und gegenüber der [X.] übernommen hat, sind diese Pflichten ggf. ent-sprechend §
11 Abs. 2 BauGB zu prüfen. Dies gilt insbesondere für den [X.], den die Treuhand und die Rechtsvorgängerin der Klägerin am 14.
August 1964 abgeschlossen haben und in dem diese unter anderem die Pflicht übernommen hat, das Grundstück in einer bestimmten Weise zu bebau-en.
d) Eine andere Beurteilung ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass der Er[X.]aurechtsvertrag vom 14.
August 1964, in dem auch die [X.] enthalten ist, unter der Bedingung steht, dass die Rechtsvorgänge-rin der Klägerin mit der Treuhand einen weiteren Vertrag schließt, in dem die sonstigen mit der Beschaffung des Er[X.]aurechts zusammenhängenden [X.] zu regeln waren. Dieser Vertrag ist tatsächlich geschlossen [X.], so dass auch die [X.] wirksam begründet worden ist. Auf die Frage, welche Auswirkungen eine mögliche Unwirksamkeit einzelner Klauseln dieses [X.] auf die vereinbarte [X.] hätte und 22
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ob die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin von der Treuhand die Rückabwick-lung des [X.] aus dem [X.] hätte verlangen können, kommt es nicht an. Dass im Zeitpunkt der Annahmeerklärung durch die [X.] im Jahre 2008 eine solche Rückabwicklung stattgefunden hätte, ist weder festgestellt noch verweist die Klägerin auf entsprechenden Vortrag.

III.
Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, weil es keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache zur Entscheidung reif ist (§
563 Abs.
3 ZPO). Weil durch die Annahmeerklärung der Beklagten zwischen den Parteien ein Kaufvertrag zustande gekommen ist, ist die auf Feststellung des [X.] eines Kaufvertrages (Hauptantrag) bzw. der Unwirksamkeit des Kaufangebots im Zeitpunkt der Annahmeerklärung (Hilfsantrag) gerichtete Klage abzuweisen.

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IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Weinland

Kazele
Göbel
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 08.01.2010 -
311 [X.]/09 -

O[X.], Entscheidung vom 20.05.2015 -
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