Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.09.2005, Az. V ZR 37/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL [X.] Verkündet am: 30. September 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

BGB § 497 a.F. BauGB § 11 Abs. 2 [X.] §§ 11 Abs. 1, 12 Abs. 1

Ein bei dem Verkauf einer Reichsheimstätte für die Dauer von 30 Jahren zugunsten der ausgebenden [X.] vereinbartes Wiederkaufsrecht ist wirksam, wenn es den nach dem [X.] bestehenden Rechten des Ausgebers nachge-bildet ist.

Die Ausübung eines solchen Wiederkaufsrechts 19 Jahre nach Vertragsschluss ist trotz der Aufhebung des [X.]es nicht unangemessen, wenn der Käufer das Grundstück zu einem den Verkehrswert um mehr als 70 % [X.] Preis erworben hat.

[X.], Urt. v. 30. September 2005 - [X.] - OLG Düsseldorf

LG Düsseldorf - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.], die Richterin [X.] sowie [X.] Czub und Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des [X.] vom 17. Januar 2005 wird auf Kosten der Klä-ger zurückgewiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand:

Die beklagte [X.] war Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, auf dem zugunsten der Kläger ein Erbbaurecht nach dem [X.] lastete. Durch notariellen [X.] verkaufte sie das Grundstück, dessen Verkehrswert 300 DM/qm betrug, zu einem Preis von 37.120 [X.]) an die Kläger; dabei wurde die Heimstätteneigen-schaft auf das Grundstück erstreckt.
In Ziffer 6 des Vertrages bestellten die Kläger der [X.] ein Wieder-kaufsrecht für die Dauer von 30 Jahren. Die Beklagte sollte zur Ausübung die-ses Rechts unter anderem berechtigt sein, wenn die Kläger das Grundstück an - 3 - andere Personen als ihre Kinder, Kindeskinder oder deren Ehegatten verkauf-ten. Als [X.] wurde der Verkehrswert des Grundstücks, höchstens jedoch der Kaufpreis von 80 DM/qm zuzüglich eines Betrags für eine nach dem statistischen Lebenshaltungskostenindex zu ermittelnde Wertsteigerung des Grundstücks vereinbart; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten sollten in Höhe ihres Verkehrswerts entschädigt werden.
Als die Kläger das Grundstück im Jahr 2001 verkaufen wollten, verlangte die Beklagte zur Ablösung ihres Wiederkaufsrechts eine Ausgleichszahlung von 163.335 DM (83.511,86 •). Im März 2002 veräußerten die Kläger das Grundstück für 286.323 • an Dritte und zahlten den Ausgleichsbetrag unter dem Vorbehalt der Rückforderung für den Fall, dass das Wiederkaufsrecht un-wirksam sein sollte.
Die auf Rückzahlung des [X.] gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelas-senen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter; die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
[X.] Das Berufungsgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch aus un-gerechtfertigter Bereicherung zu, weil sie den Ausgleichsbetrag im Hinblick auf das Wiederkaufsrecht der [X.] und daher mit Rechtsgrund geleistet hät-- 4 - ten. Das Wiederkaufsrecht sei trotz der Ausübungsfrist von 30 Jahren wirksam. Der Kaufvertrag unterliege dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, weil es sich um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handele. Bei solchen Verträgen bestünden gegen 20 Jahre übersteigende Bin-dungen des Erwerbers in der Regel zwar Bedenken. Hier sei jedoch zu berück-sichtigen, dass der [X.] mit dem unbefristeten Vorkaufsrecht nach § 11 [X.] und dem unbefristeten Heimfallanspruch nach § 12 [X.] Rechte zugestanden hätten, die in ihren Wirkungen dem vertraglich vereinbar-ten Wiederkaufsrecht gleichgekommen seien. Dass das [X.] aufgehoben worden sei, führe zu keiner anderen Beurtei-lung, da sich die Angemessenheit eines Vertrags nach dem Zeitpunkt seines Abschlusses beurteile. Das gelte jedenfalls dann, wenn seine Klauseln, wie hier, gesetzliche Wertungen widerspiegelten. Im Übrigen sei die Länge der zu-lässigen Bindungsfrist in [X.] von dem Umfang der [X.] abhängig und deshalb auch zu berücksichtigen, dass die Kläger das Grundstück erheblich unter dem Verkehrswert erworben hätten.

I[X.]
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass das vertragli-che Wiederkaufsrecht (§ 497 BGB a.F.) wirksam vereinbart worden ist. [X.] ergeben sich aus dem Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, dem die beklagte [X.] unterliegt, keine Bedenken gegen dessen Wirksamkeit. - 5 - a) Dabei kann dahinstehen, ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass es sich bei dem Kaufvertrag um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handelt, ob es also zutrifft, dass die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks öffentliche Aufgaben auf dem Gebiet des Städtebaus erfüllen, insbesondere preisgünstigen Wohnraum für Einheimische schaffen wollte (vgl. Senat, [X.] 153, 93, 96). Hieran bestehen Zweifel, weil die An-nahme des Berufungsgerichts, die verbilligte Abgabe des Grundbesitzes an die Kläger habe der Deckung des [X.] der ortsansässigen Bevölkerung gedient, nicht auf tatsächliche Feststellungen gestützt worden ist und der [X.], dass die Kläger bereits Erbbauberechtigte waren, es also nicht (mehr) um die Bereitstellung von günstigem Bauland ging, eher gegen eine solche Zielsetzung spricht (vgl. zu einem ähnlichen Fall: [X.] NJW 1983, 2517). Die Frage kann aber offen bleiben, weil das in § 11 Abs. 2 BauGB nor-mierte Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, wie auch das Berufungs-gericht nicht verkennt, auf dem allgemeinen, verfassungsrechtlich verankerten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und damit auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der Verwaltung bestimmend ist (vgl. Senat, [X.] 153, 93, 98 m.w.N.).
b) Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, dass die für das [X.] vereinbarte Ausübungsfrist von 30 Jahren schon deshalb keine unangemessene Regelung darstellt, weil sie mit den damals geltenden [X.] des [X.]es in Einklang steht. Die Beklagte hätte nämlich in den beiden wichtigsten Fällen, in denen sie nach Ziffer 6 des Kaufvertrags zum Wiederkauf des Grundstücks berechtigt sein sollte - Verkauf des Grundstücks an Dritte und Vermögensverfall der Kläger -, auch ihr Vor-kaufsrecht gemäß § 11 Abs. 1 [X.] oder ihren Heimfallanspruch nach - 6 - § 12 Abs. 1 [X.] iVm § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausfüh-rung des [X.]es (in der im [X.], Glie-derungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) ausüben [X.]. Diese Rechte standen der [X.] grundsätzlich unbefristet (vgl. Wor-mit/[X.], [X.], 4. Aufl., § 21 [X.]. 1, [X.]), unter Umständen also auch weitaus länger als 30 Jahre, zu und berechtigten sie, die Übertragung des Grundstücks zu dem im Kaufvertrag vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Bodenwert von 80 DM/qm unter Hinzurechnung des noch vorhandenen Werts etwaiger Baulichkeiten und Verbesserungen zu er-werben (§ 15 Abs. 1 Satz 1 [X.]). In diesem Punkt stellte sich das ver-tragliche Wiederkaufsrecht für die Kläger sogar als günstiger dar, weil der [X.] zusätzlich eine am statistischen Lebenshaltungskostenindex ori-entierte Wertsteigerung des Grundstücks umfaßte.
2. Ungeachtet der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen mußte die Beklagte bei Eintritt des [X.] allerdings prüfen, ob die Ausübung des ihr zustehenden Rechts im Jahr 2002 angemes-sen war (vgl. hierzu Senat, [X.] 153, 93, 106), ob sich also ein Wiederkauf des Grundstücks auch nach der 1993 erfolgten Aufhebung des Reichsheim-stättengesetzes als verhältnismäßig darstellte. Entgegen der Auffassung der Revision war das Ermessen der [X.] hierdurch jedoch nicht reduziert. Die Beklagte durfte vielmehr berücksichtigen, dass die Kläger - würde sie auf die Ausübung ihres Wiederkaufsrechts verzichten - durch den Verkauf des [X.] realisieren und sich dadurch in sachlich nicht gerechtfertigter Weise auf Kosten der Allgemeinheit bereichern würden. - 7 - a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger das Grundstück für 80 DM/qm und damit um mehr als 70 % unter dessen damali-gem Verkehrswert von 300 DM/qm erworben. Soweit die Revision dieses Wert-verhältnis in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf die Belastung des Grundstücks durch das den Klägern zustehende Erbbaurecht in Zweifel gezo-gen hat, zeigt sie keine Umstände auf, die die Annahme rechtfertigen, das [X.] habe das Erbbaurecht bei Ermittlung der Verbilligung unberück-sichtigt gelassen. [X.] kann, inwieweit die Verbilligung auf etwaige städtebauliche Ziele zurückführen ist, die die Beklagte mit dem Verkauf des Grundstücks verfolgt haben mag, und inwieweit sie auf der Heimstätteneigen-schaft des Grundstücks beruhte, die im allgemeinen als nachteilig angesehen wurde, weil sie dazu führte, dass inflationsbereinigte Steigerungen des [X.] nicht dem Eigentümer, sondern dem Ausgeber zugute kamen (vgl. BVerwG NJW 1979, 1725; Wormit/[X.], [X.], 4. Aufl., § 6 [X.]. 2). Der Verkauf des Grundstücks stellte sich in jedem Fall als eine Subventionierung der Kläger aus öffentlichen Mitteln dar. Während deren [X.], die das Berufungsgericht in der Schaffung von [X.] für den [X.] und seine Familie sieht, zunächst durch das gesetzli-che Heimfall- und Vorkaufsrecht der [X.] nach dem [X.] gewährleistet war, durfte die Beklagte auch nach dessen Aufhebung für einen angemessenen Zeitraum sicherstellen, dass die Subvention weiterhin ihren Zweck erfüllte oder andernfalls durch Ausübung des Wiederkaufsrechts in die öffentlichen Kassen zurückfloß. Das Gebot, Vermögen der öffentlichen Hand nicht zu Lasten der Allgemeinheit unter Wert zu veräußern (vgl. § 90 Abs. 3 Satz 2 Gemeindeordnung [X.]), verpflichtete sie sogar, die durch das Wiederkaufsrecht gesicherte Differenz zwischen dem von den - 8 - Klägern gezahlten Kaufpreis und dem vollen Grundstückswert gegebenenfalls selbst, d.h. zu Gunsten der Allgemeinheit, zu realisieren.
b) Etwas anderes würde zwar gelten, wenn der Gesetzgeber durch die Aufhebung des [X.]es beabsichtigt hätte, den Heimstät-tern den vollen Grundstückswert unabhängig davon zukommen zu lassen, zu welchem Preis sie ihr Grundstück erworben hatten, ihnen also gegebenenfalls einen Spekulationsgewinn zu ermöglichen. Das kann aber nicht angenommen werden.
Die Aufhebung des [X.]es beruhte zum einen auf der Erwägung, dass das [X.] durch neuere Formen der Wohnungsbauförderung an Bedeutung verloren hatte. Zum anderen [X.] dem Gesetzgeber die Einschränkung der Verfügungsgewalt der [X.] im Vergleich zu anderen Eigentümern als unbillig, weil durch die Steuerreform 1990 die ihnen zuletzt noch verbliebenen finanziellen Vergünsti-gungen entfallen seien. Den erheblichen Nachteilen einer Reichsheimstätte stünden damit - so die Begründung - keine Vorteile mehr gegenüber. Eine [X.] der Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen des Reich-heimstättengesetzes sei wegen der damit verbundenen Sonderopfer der [X.] nicht zu rechtfertigen (BT-Drucks. 512/92, [X.]).
Aus dieser Begründung wird deutlich, dass der Gesetzgeber die [X.] mit anderen Grundeigentümern gleichstellen, sie aber keinesfalls bevorzugen wollte. Folglich war mit der Aufhebung des [X.] keine Aussage darüber verbunden, ob [X.], die ihr Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert erworben hatten, nunmehr auch berechtigt - 9 - sein sollten, den vollen Verkehrwert des Grundstücks zu realisieren. Denn [X.] hätte eine Privilegierung gegenüber den anderen Grundeigentümern gele-gen, die ihr Grundstück entweder zum Verkehrswert gekauft oder eine - etwa im Rahmen eines Einheimischenmodells erfolgte - Verbilligung nur um den Preis der Bindung durch ein Wiederkaufsrecht oder eine Mehrerlösklausel zu-gunsten der Gemeinde erhalten hatten (vgl. dazu Senat, [X.] 153, 93).
c) Das Ermessen der [X.] war auch nicht deshalb beschränkt, weil den Klägern ursprünglich ein Erbbaurecht an dem verkauften Grundstück zu-gestanden hatte. Dieses Recht hatte sich durch den Kauf des Grundstücks in ein Eigentümer-Erbbaurecht umgewandelt und stellte damit keine wertmin-dernde Belastung des Grundstücks mehr dar (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1988, [X.], NJW 1989, 2129, 2130). Demgemäß beeinflußt es auch nicht die Höhe des Gewinns, den die Kläger bei einem Verkauf des [X.] der Allgemeinheit erzielen könnten.
d) Entgegen der Auffassung der Revision war die Ausübung des [X.]s auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil der Zeitraum, in dem es den Klägern nicht möglich ist, den vollen Grundstückswert durch einen Verkauf an Dritte zu realisieren, unangemessen lang wäre oder sonst zu einer unzumutbaren Belastung geführt hätte.
(1) Die Kläger können sich insbesondere nicht darauf berufen, dass bei [X.] oder Mehrerlösabführungsklauseln, die der vertraglichen Absicherung von Zielen der Einheimischenförderung dienen, eine Bindungs-dauer von etwa 15 Jahren als wirksam (so Senat, [X.] 153, 93, 105), eine 20 Jahre überschreitenden Bindung dagegen vielfach als unangemessen an-- 10 - gesehen wird (z.B. [X.], OLGR 2001, 34, 35; [X.], [X.] 1999, 646, 650; [X.], [X.] 1996, 201, 202; [X.], [X.] 1994, 93, 108). Selbst wenn eine Bindung der Kläger von 30 Jahren danach unangemessen lang erschiene, führte das - da das Wiederkaufsrecht wirksam vereinbart worden ist - allenfalls zu einer Reduzierung der Ausübungsfrist auf das zulässige Maß.
Dabei kann auch hier offen bleiben, ob und gegebenenfalls unter wel-chen Voraussetzungen die Ziele eines Einheimischenmodells sichernde [X.]e für einen deutlich längeren Zeitraum als 15 Jahre vereinbart werden können. Vorliegend ist jedenfalls eine [X.] nicht überschrittene [X.] Frist von 20 Jahren unbedenklich. Zu berücksichtigen ist, dass bei [X.] im allgemeinen nur eine Reduzierung des Kaufpreises bis zu 30 % gegen-über dem Verkehrswert als zulässig, eine weitergehende Verbilligung demge-genüber als nicht mehr durch die mit dem Modell verbundenen städtebaulichen Zielen gerechtfertigt angesehen wird (vgl. [X.], [X.] 1990, 259, 264; [X.], [X.], 1962, 1963; [X.], [X.] 1994, 93, 107). Da die durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung des Käufers der Preis für den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist (Senat, [X.] 153, 93, 104), steigt die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung. Wird bei einem Preisabschlag bis zu 30 % eine Bindungsdauer bis zu 20 Jahren als noch [X.] angesehen (vgl. zu diesem Zusammenhang, [X.], [X.] 1994, 93, 108), ist bei einem Nachlaß von mehr als 70 % gegenüber dem Ver-kehrswert, wie er nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier gegeben ist, eine deutlich längere, möglicherweise bis zu 30 Jahren reichende Bindung des Käufers gerechtfertigt. Damit stellt es sich hier jedenfalls nicht als unver-hältnismäßig dar, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht noch nach einem - 11 - Zeitraum von knapp 19 Jahren seit der verbilligten Abgabe des Grundstücks auszuüben beabsichtigte.
(2) Die Dauer des Wiederkaufsrechts führte auch nicht zu einer unzu-mutbaren Belastung der Kläger infolge einer unangemessen Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit. Es hinderte sie insbesondere nicht daran, das Grundstück zu einem Preis zu verkaufen, der in einem angemesse-nen Verhältnis zu den von ihnen erbrachten Leistungen stand. Da der [X.] dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis zu-züglich einer am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierten [X.] entsprach, blieben ihnen die für den Erwerb des Grundstück aufge-wendeten Mittel wertgesichert erhalten; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten waren nach ihrem Verkehrswert zu entschädigen.
Sonstige tatsächliche Belastungen, die geeignet wären, die Ausübung des Wiederkaufsrechts nach 19 Jahren als unverhältnismäßig erscheinen zu lassen, haben die Kläger nicht aufgezeigt. Das gilt auch hinsichtlich des in der mündlichen Verhandlung vorgebrachten Einwands, anders als in dem der [X.] vom 29. November 2002 ([X.] 153, 93) zugrunde liegen-den Fall sei der [X.] nicht für jedes Jahr bestehenden Eigentums [X.] worden, sondern wäre sogar um so höher gewesen, je länger die Kläger das Grundstück behalten hätten. Da der Kaufvertrag keine Regelung über die Ablösung des Wiederkaufsrechts enthält, könnte sich ein solcher Effekt allen-falls aus der Berechnungsmethode ergeben, nach der die Beklagte den [X.] ermittelt hat. Diese Methode ist aber nicht Gegenstand des [X.]; denn weder enthält das Berufungsurteil Feststellungen zu ihr - 12 - noch zeigt die Revision entsprechenden Vortrag der Kläger aus den Tatsa-cheninstanzen auf.
e) Schließlich können die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass sie schlechter stünden als diejenigen [X.], die ihr Grundstück ohne Verein-barung eines zusätzlichen schuldrechtlichen Wiederkaufsrechts erworben ha-ben und nach Aufhebung des [X.]es von jeglichen Bin-dungen befreit waren. Dieser Gesichtspunkt wäre von der dem [X.] verpflichteten [X.] zwar zu berücksichtigen gewesen, wenn sie in vergleichbaren Fällen Heimstätten ohne Vereinbarung eines [X.] veräußert hätte. Hierzu zeigt die Revision aber keine Feststellun-gen des Berufungsgerichts und auch keinen in den Vorinstanzen übergange-nen Tatsachenvortrag auf.
Die Beklagte mußte auch nicht berücksichtigen, dass die Kläger - im Vergleich zu —normalenfi Erwerbern von Heimstätten - vor Abschluß des [X.] des fraglichen Grundstücks waren. Auch insoweit ist kein Sachvortrag ersichtlich, dem sich entnehmen ließe, dass die Kläger im Vergleich zu solchen Erwerbern heute schlechter gestellt sind oder dass sie heute besser stünden, wenn sie 1983 ihr Erbbaurecht beibehalten hätten statt das Grundstück zu kaufen.
II[X.]
[X.] folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
[X.] [X.] [X.] - 13 -

[X.]

[X.]