Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 282/13

BUNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 282/13
Verkündet am:

2. April 2014

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

-
2 -
Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. April
2014 durch den Richter Dr.
Frellesen als Vorsitzenden, die Richte-rin [X.] sowie die Richter Dr.
Achilles, [X.] und Dr. Bünger
für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten
gegen das Urteil der Zivilkammer 65
des [X.] vom 14. August
2013
wird zurückgewiesen.

Die Beklagte
hat
die
Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte
ist
Mieterin
einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Mit Schreiben vom 25. November 2011
verlangte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung von der
Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit dem Jahr 1990
unveränderten Miete um 26,25

auf 223,75

und verwies zur Begründung auf den [X.]er Mietspiegel. In dem Schreiben, dem eine [X.] der Klägerin beilag,
teilte sie
nicht
ausdrücklich mit, dass sie für die
Klä-gerin handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es:

"Gemäß § 558 [X.] kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen

".
Die Beklagte ist
der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungs-verlangen vor, da aus
dem Schreiben vom 25. November 2011 nicht hervorge-he, dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin
gehandelt
habe.
1
2

-
3 -
Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten
Mieterhöhung gerichteten Klage überwiegend
stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Beru-fung der Beklagten ist ohne Erfolg
geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt
die Beklagte die
vollständige
Abweisung der Klage.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der [X.] gemäß § 558 Abs. 1 [X.] zu.
Die Mieterhöhungserklärung
vom 25.
November 2011
sei nicht infolge unzureichender Offenlegung der Stellvertretung der Klägerin seitens der Haus-verwaltung unwirksam. Aus dem Inhalt der Erklärung in Verbindung mit den weiteren Umständen ergebe sich gemäß §
164 Abs. 1
Satz 2
[X.], dass die Erklärung im Namen der Vermieterin erfolgt sei und keine Eigenerklärung der
Hausverwaltung vorgelegen habe.
Im Falle der Abgabe einer Mieterhöhungserklärung durch eine Hausver-waltung im Rahmen eines Mietverhältnisses sei grundsätzlich davon auszuge-hen, dass die Erklärung zugunsten des Vermieters erfolge. Dies gelte jedenfalls 3
4
5
6
7
8

-
4 -
dann, wenn mit der Erklärung einer Hausverwaltung zum Ausdruck gebracht werde, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen und unstreitig die Hausverwaltung nicht Vermieterin sei. Denn es sei anerkannt, dass selbst bei einer Vermietung durch eine Hausver-waltung diese im Zweifel für den Eigentümer handele ([X.], [X.], 254).
Vorliegend sei durch die Bezugnahme, dass "der Vermieter zur Erhö-hung berechtigt"
sei, hinreichend klar zum Ausdruck gekommen, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt sei. Hinzu komme, dass der Mieterhöhungserklärung vom 25. November 2011 eine Hausverwaltervollmacht der Hauseigentümerin beigefügt gewesen sei, so dass erst recht davon auszugehen sei, dass die Hausverwaltung im Namen der Ver-mieterin und nicht im eigenen Namen aufgetreten sei. Aus der Formulierung am Ende des Schreibens: ""
folge nichts [X.]. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters stehe dem nicht [X.].

II.
Diese
Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte
aus § 558 Abs. 1 [X.] ein An-spruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterhö-hungsverlangens der Hausverwaltung vom 25. November 2011 zu.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 25. November 2011 ein wirk-sames Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 [X.]) gestellt hat.
9
10
11
12

-
5 -
Gemäß §
164 Abs. 1 Satz 1 [X.] wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Um-stände ergeben, dass sie
in dessen Namen erfolgt
(§
164 Abs.
1 Satz
2 [X.]).
a) Allerdings wird in der mietrechtlichen Literatur und in der [X.] der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Miet-erhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung aus-drücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde
([X.], [X.] 2013, 689
ff.; LG
[X.],
[X.] 2013, 483; LG [X.],
[X.] 2011, 168;
Schmidt-Futterer/[X.], Mietrecht, 11. Aufl., Vor § 558 [X.], Rn. 43; [X.]/[X.], 6. Aufl., § 558a [X.] Rn. 12; [X.]/[X.], [X.], Neubearb.
2011, §
558a [X.] Rn. 5;
jurisPK-[X.]/[X.], 6. Aufl., §
558 Rn. 10). Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem vom Gesetzgeber bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse (LG
[X.],
[X.] 2013, 483). Nur so könne er binnen
der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 [X.] die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen ([X.],
aaO
S. 691). Mit dem Auftreten als Hausverwaltung sei zudem ohne weitere Umstände auch ein Eigengeschäft vereinbar ([X.],
aaO; [X.]/[X.], aaO).
b) Diese Auffassung teilt der Senat nicht, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 [X.], wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist. Es besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon
aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungs-verlangen nach § 558a [X.] eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertre-13
14
15

-
6 -
tung ist -
wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft -
durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 [X.] ge-währleistet. Gibt eine
Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin
ist, im Rah-men eines Mietverhältnisses eine Erklärung
gegenüber dem Mieter
ab, ist aus diesen Umständen

wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat -
re-gelmäßig zu
entnehmen, dass
sie im Namen des Vermieters
handelt (LG [X.],
[X.] 1994, 1447; Schmidt-Futterer/Blank, aaO,
Vor
§
535 [X.],
Rn. 294;
[X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 164 Rn. 8; vgl. auch [X.], Urteil vom 8.
Januar 2004

[X.], NJW-RR 2004, 1017unter II 2 a, zur Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter).

2. Zu Recht hat das
Berufungsgericht im konkreten Fall angenommen, dass die Hausverwaltung das
Mieterhöhungsverlangen nach den Umständen im Namen der Klägerin gestellt hat
(§ 164 Abs. 1 Satz 2 [X.]). Rechtsfehler dieser Würdigung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf. [X.] sind keine Umstände dafür ersichtlich, dass
die Hausverwaltung aus der Sicht der Beklagten im eigenen Namen gehandelt hätte. Im Gegenteil ist un-streitig, dass dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht der Klägerin [X.] war, die sich ausdrücklich auf Mieterhöhungsverlangen erstreckt.
16

-
7 -
Die Bevollmächtigung der Hausverwaltung durch die Klägerin steht zwi-schen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die materielle Begründetheit des [X.], soweit es in den Vorinstanzen
Erfolg gehabt hat.

Dr. Frellesen [X.] Dr. Achilles

[X.] Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 05.12.2012 -
10 C 131/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 14.08.2013 -
65 [X.]/13 -

17