Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 231/13

BUNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 231/13
Verkündet am:

2. April 2014

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 164 Abs. 1 Satz 2, § 558a Abs. 1
Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 [X.]) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

[X.], Urteil vom 2. April 2014 -
VIII ZR 231/13 -
LG [X.]

AG [X.]-Tempelhof-Kreuzberg

-
2 -
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. April
2014 durch [X.] als Vorsitzenden, die Richte-rin [X.] sowie die Richter Dr.
Achilles, [X.] und Dr. Bünger
für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten
gegen das Urteil der Zivilkammer 65
des [X.] vom 26. Juni 2013
wird zurückgewiesen.

Die Beklagten
haben die
Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter
einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Mit Schreiben vom 25. November 2011 verlangte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit auf 252,37

und verwies zur Begründung auf den [X.]er Mietspiegel. Sie teilte dabei nicht
ausdrücklich mit, dass sie für die
Klägerin
handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es:

"Gemäß § 558 [X.] kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen

".
Dieses Schreiben erhielten die Beklagten zusammen mit einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung vom 22. November 2011, in der
sie
bat, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto der namentlich benann-1
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ten Klägerin zu überweisen. Die Beklagten sind der Auffassung, es liege kein
wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus
dem Schreiben vom 25.
No-vember 2011 nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Kläge-rin gehandelt
habe.
Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten
Mieterhöhung gerichteten Klage überwiegend
stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Beru-fung der Beklagten ist ohne Erfolg
geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben
die Beklagten
die
vollständige
Abweisung der Klage.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht (LG [X.], [X.] 2013, 691) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Das Amtsgericht habe die Beklagten zu Recht zur Zustimmung zu einer

Im Falle
der Abgabe einer Mieterhöhungserklärung durch eine Hausver-waltung im Rahmen eines Mietverhältnisses sei grundsätzlich davon auszuge-hen, dass die Erklärung zugunsten des Vermieters erfolge. Dies gelte jedenfalls dann, wenn mit der Erklärung einer Hausverwaltung zum Ausdruck gebracht werde, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung 3
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der Miete zu verlangen und unstreitig die Hausverwaltung nicht Vermieterin sei. Denn es sei anerkannt, dass selbst bei einer Vermietung durch eine Hausver-waltung diese im Zweifel für den Eigentümer handele ([X.], [X.], 254).
Vorliegend sei durch die Bezugnahme, dass "der Vermieter zur Erhö-hung berechtigt"
sei, hinreichend klar zum Ausdruck gekommen, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt sei, zumal mit Rücksicht auf die Erklärung vom 22. November 2011 die Beklagten gewusst hätten, dass die Hausverwaltung auch
bereits
zuvor eine Erklärung seitens der Klägerin abgegeben habe.
Aus der Formulierung am Ende des Schreibens:
"Wir bitten deshalb um Zustimmung

"
folge nichts Gegenteiliges. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters
stehe dem nicht
entgegen.

II.
Diese
Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten
aus § 558 Abs. 1 [X.] ein An-spruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterhö-hungsverlangens der Hausverwaltung vom 25. November 2011 zu.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 25. November 2011 ein wirk-sames Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 [X.]) gestellt hat.
Gemäß §
164 Abs. 1 Satz 1 [X.] wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht
im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob 8
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die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Um-stände ergeben, dass sie
in dessen Namen erfolgt
(§
164 Abs.
1 Satz
2 [X.]).
a) Allerdings wird in der mietrechtlichen Literatur und in der [X.] der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Miet-erhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine
Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung aus-drücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde
([X.], [X.] 2013, 689
ff.; LG
[X.],
[X.] 2013, 483; LG [X.],
[X.] 2011, 168; [X.]/Börstinghaus,
Mietrecht,
11.
Aufl., Vor §
558
[X.], Rn. 43;
MünchKomm[X.]/Artz, 6.
Aufl., § 558a [X.] Rn. 12; [X.]/[X.], [X.], Neubearb.
2011, §
558a [X.] Rn. 5; jurisPK-[X.]/[X.], 6.
Aufl., §
558 Rn.
10). Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem vom Gesetzgeber bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse (LG
[X.],
[X.] 2013, 483). Nur so könne er binnen
der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 [X.] die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen ([X.],
aaO
S. 691). Mit dem Auftreten als Hausverwaltung sei zudem ohne weitere Umstände auch ein Eigengeschäft vereinbar ([X.],
aaO; [X.]/[X.], aaO).
b) Diese Auffassung teilt der Senat nicht, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 [X.], wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist. Es besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon
aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungs-verlangen nach § 558a [X.] eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertre-tung ist -
wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft -
durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 [X.] ge-währleistet. Gibt eine
Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin
ist, im Rah-13
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men eines Mietverhältnisses eine Erklärung
gegenüber dem Mieter
ab, ist aus diesen Umständen -
wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat -
re-gelmäßig zu
entnehmen, dass
sie im Namen des Vermieters
handelt (LG [X.],
[X.] 1994, 1447; [X.]/Blank, aaO,
Vor §
535 [X.] Rn. 294; [X.]/
[X.], [X.], 13.
Aufl., §
164 Rn. 8; vgl. auch [X.], Urteil vom 8.
Januar 2004 -
VII ZR 12/03, NJW-RR
2004, 1017 unter II 2 a, zur Vergabe von [X.] durch den Hausverwalter).

2. Zu Recht hat das
Berufungsgericht im konkreten Fall angenommen, dass die Hausverwaltung das
Mieterhöhungsverlangen
nach den Umständen im Namen der Klägerin gestellt hat
(§ 164 Abs. 1 Satz 2 [X.]). Rechtsfehler dieser Würdigung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf. [X.] sind keine Umstände dafür ersichtlich, dass die Hausverwaltung aus der Sicht der Beklagten im eigenen Namen gehandelt hätte.
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Die Bevollmächtigung der Hausverwaltung durch
die Klägerin steht zwi-schen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die materielle Begründetheit des [X.], soweit es in den Vorinstanzen
Erfolg gehabt hat.

[X.]

[X.] Dr. Achilles

[X.] Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 10.10.2012 -
2 [X.]/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 26.06.2013 -
65 [X.]/12 -

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