Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.09.2000, Az. III ZR 43/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/99Verkündet am:28. September 2000F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:[X.] § 276 HbZur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht,solche Angaben richtig zu stellen.[X.], Urteil vom 28. September 2000 - [X.]/99 -OLG [X.] LG [X.]- 2 -Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 28. September 2000 durch [X.], [X.], Dr. [X.], [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des [X.] - 2. Zivilsenat - vom 20. November 1998aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.] einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses, inder es unter anderem hieß, "die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar [X.] und Arbeiten", nahmen die Kläger Verbindung mit der beklagtenMaklerin auf. Diese übersandte den Klägern mit Telefax vom 2. Februar 1996,das die [X.] enthielt, ein Exposé, in dem unter anderem [X.] im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen ist.- 3 -Nach der Besichtigung des Objekts unterzeichneten die Klägerin zu 2) und [X.] am 5. Februar 1996 eine Reservierungsvereinbarung. Die Kläger er-hielten von der [X.]n noch das Original des Exposés, dem ein Plan [X.] war, in welchem drei Räume des Untergeschosses als [X.]" [X.] waren. Nach unmittelbaren Verhandlungen mit den [X.] die Kläger die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Februar 1996zu einem Kaufpreis von 750.000 DM und zahlten an die [X.] die auf dieserGrundlage berechnete Provision von 43.125 DM.Im März 1996 erfuhren die Kläger vom [X.], die Räume im [X.] seien nicht als Wohnräume genehmigt. In den [X.] die in Rede stehenden Räume mit dem [X.] "kein Aufent-haltsraum" versehen. Mit der Behauptung, der [X.]n seien die [X.] bekannt gewesen und sie hätten bei Kenntnis dieses Umstandesdie Immobilie nicht zu einem Preis von 750.000 DM gekauft, verlangen die Klä-ger als Schadensersatz den Betrag, um den das Haus wegen der mangelndenRealisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert sei, und den hierauf be-zogenen Anteil der Maklerprovision. Ihre auf Zahlung von 130.019,52 [X.] Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.[X.] Revision der Kläger führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteilsund zur Zurückverweisung der Sache an das [X.] 4 -I.Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Genehmigung der Nut-zung des Untergeschosses als Einliegerwohnung noch möglich ist. Es verneinteine Schadensersatzpflicht der [X.]n, weil nicht nachgewiesen sei, daßder für die [X.] tätig gewesene frühere Büroleiter [X.] gewußt, aber [X.] verschwiegen habe, daß die Räume im Untergeschoß in der [X.] nicht als Wohnräume genehmigt gewesen seien. Die [X.] auch nicht gegen die dem Makler obliegende Pflicht verstoßen, dem [X.] keine unrichtigen Vorstellungen zu vermitteln. Zwar sei die [X.] Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv falsch ge-wesen. Daß diese Aussage bereits insofern unrichtig gewesen sei, als eineEinliegerwohnung schon mangels einer Küche nicht vorhanden gewesen sei,hätten die Kläger selbst erkennen können. Für die Frage der Realisierbarkeiteiner Einliegerwohnung gelte dies zwar nicht. Insoweit treffe die [X.] [X.] Verschulden. Der Beschaffenheit der Fußbodenbeläge habe der [X.] [X.]n entnehmen können, daß die Voreigentümer die Räume alsWohnräume genutzt hätten. Für die Nutzbarkeit als Wohnräume hätten auchihre Höhe und die großen Fenster zur Gartenseite gesprochen. Da die Klägernicht behauptet hätten, daß die Möglichkeit der Nutzung einer Einliegerwoh-nung bei den Kaufverhandlungen eine Rolle gespielt hätte, habe der [X.] [X.]n keinen Anlaß gehabt, diese Frage näher zu prüfen; er habe [X.] dem sich aufdrängenden Augenschein zufrieden geben [X.] 5 -II.Diese Beurteilung hält den [X.] der Revision in einem maßgebendenPunkt nicht [X.] Makler steht - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - zu seinemAuftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treuever-hältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Ne-benpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet re-gelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlichist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Maklerbekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Be-deutung sein können (vgl. [X.], Urteil vom 8. Juli 1981 - [X.] - NJW1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist,hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zueiner Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von [X.], keine Informationen zu erteilen, für die es an einerhinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oderkann er sie sich nicht verschaffen, muß er - ebenso wie der Bundesgerichtshofdies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. [X.] - [X.] - NJW 1982, 1095, 1096; Senatsurteile vom 13. [X.] - NJW-RR 1993, 1114, 1115 und vom 13. Januar 2000- III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) - zumindest diesen Umstand offenlegen.Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß [X.] seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. [X.],Urteil vom 17. Oktober 1990 - [X.] - NJW-RR 1991, 627, 628). [X.] 6 -aus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet,ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend ge-schlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 - [X.]/95 - NJW 1998, 448), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stel-len.2.Gemessen an diesen Maßstäben kann nach den bisherigen Feststellun-gen des Berufungsgerichts eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der[X.]n nicht verneint werden.a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Aussage imExposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv unrichtig war.Insoweit liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung der [X.]n vor; denn fürihre Aussage im Exposé fehlte es ihr an jeder Grundlage. Soweit das [X.] diesem Umstand haftungsrechtlich keine Bedeutung beimißt, [X.] Kläger im Rahmen der Besichtigung das Nichtvorhandensein der Einlie-gerwohnung wahrgenommen hätten, ist seine Entscheidung nicht zu [X.]) Demgegenüber konnten die Kläger bei der Besichtigung nicht erken-nen, daß die in Frage stehenden Räume im Untergeschoß nicht als Aufent-haltsräume genehmigt waren. Mangels anderweitiger Feststellungen des Be-rufungsgerichts muß im Revisionsverfahren ferner zugunsten der Kläger davonausgegangen werden, daß - jedenfalls auch aus diesem Grund - die Angabeder [X.]n, im Untergeschoß des Hauses ließe sich eine Einliegerwohnungrealisieren, unrichtig [X.] 7 -c) Wegen der hierin liegenden Pflichtverletzung hat die [X.] den [X.] [X.] nicht geführt. Das Berufungsgericht übersiehtbzw. berücksichtigt nicht, daß die [X.] auch für ihren Hinweis auf die [X.] einer Eigentumswohnung im Untergeschoß keine ausreichendeGrundlage hatte. Nach ihrem eigenen Vortrag hatten die Voreigentümer ihremBüroleiter bei der Hereinnahme des Objekts anläßlich einer Besichtigung er-klärt, ein Raum sei von ihrem Vater als Gymnastikraum benutzt worden, einenanderen hätten sie als Arbeitsraum bezeichnet, in einem dritten habe einer vonihnen gewohnt. Auch wenn diese Darstellung nicht in jeder Einzelheit mit [X.] der als Zeugen vernommenen Verkäufer übereinstimmt, läßt sichihr doch nichts für eine Information der [X.]n durch die Verkäufer entneh-men, im Untergeschoß des Hauses befinde sich eine Einliegerwohnung odereine solche sei realisierbar. Deshalb hätte die [X.] lediglich die Informati-on der Verkäufer weitergeben dürfen, die fraglichen Räume im Untergeschoßseien von den Vorbesitzern als Wohnräume genutzt worden. Zu einer entspre-chenden Richtigstellung ihrer ohne ausreichende Grundlage gemachten [X.] in der Kurzbeschreibung und im Exposé war die [X.] spätestens [X.] mit der Besichtigung des Anwesens oder kurz danach [X.]. Denn da sich ihre haltlose Aussage über das Vorhandensein einerEinliegerwohnung jedenfalls bei der Besichtigung herausstellte, bestand für [X.], auch ihre weitere Aussage über die Realisierbarkeit einer Einliegerwoh-nung zu überprüfen. Da die [X.] nach ihrem [X.] jedenfalls sei-nerzeit noch nicht die Erkundigungen beim [X.] eingeholt hatte, mitdenen sie im anhängigen Rechtsstreit die Richtigkeit ihrer Angaben über [X.] der Einliegerwohnung dartun will, hätte eine solche [X.] ergeben, daß sie ihre zu weit gehenden Angaben hätte zurücknehmen- 8 -und sich auf eine Weitergabe der von den [X.] erteilten [X.] beschränken müssen.Gegen eine solche Verpflichtung kann nicht eingewandt werden, [X.] hätten das Haus selbst nutzen wollen und an eine Vermietung [X.] im Untergeschoß nicht gedacht. Zum einen war der [X.]ndies nicht sicher bekannt, als sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem [X.] das von ihr hereingenommene Objekt in der Kurz-beschreibung und im Exposé beschrieb. Vielmehr spricht der Umstand, daß [X.] des Maklers auf einen solchen Nachweis eingeht und das Objekt so-dann besichtigt, grundsätzlich für ein entsprechendes Interesse. Zum anderenergibt sich aus der Bekundung des Zeugen [X.], daß bei der Besichtigung [X.] erörtert wurde, ob ein Raum als Küche genutzt werden könne. [X.] aber ungeachtet der möglicherweise im Vordergrund stehenden Absichtder Kläger, das Haus selbst zu nutzen, auch für die [X.] erkennbar dieMöglichkeit der Einrichtung einer Einliegerwohnung als eine - vielleicht späterzu realisierende - Option im Raum, die die [X.] dazu verpflichtete, ihrewirklichen Kenntnisse zu offenbaren und von dem zu trennen, was zum dama-ligen Zeitpunkt Gegenstand bloßer Vermutungen war.[X.] angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus [X.] als richtig dar (§ 563 ZPO).- 9 -1.Ist die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einlieger-wohnung nicht möglich, ist nach dem derzeitigen Sachstand grundsätzlich [X.] Haftung der [X.]n auszugehen. Die Kläger, die am Kaufvertrag mitden [X.] festgehalten haben, können als Ersatz ihres Vertrauens-schadens den Betrag verlangen, um den sie das Haus objektiv zu teuer erwor-ben haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es ihnen bei Kenntnis der wah-ren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzu-schließen (vgl. [X.], Urteil vom 8. Dezember 1988 - [X.] - [X.], 1794). Daß den Klägern, die einen Wert ihres Hauses von maximal627.000 DM behauptet haben, überhaupt ein Schaden in dieser Hinsicht ent-standen ist, haben sie zulässigerweise in das Wissen eines Sachverständigengestellt. Entgegen der Auffassung der [X.]n ist die [X.] nach§ 19 Abs. 1, 2 [X.] durch die Geschäftsstelle der Abteilung 6 a des [X.] vom 21. November 1995 für die Beurteilung des [X.] möglicherweise entstandenen Schadens ohne [X.] Anspruch der Kläger steht auch nicht nach § 254 BGB entgegen,daß sie auf eine vom Zeugen [X.] bekundete Anregung nicht eingegangensind, mit Rücksicht auf die bekannt gewordenen Umstände den Kauf rückgän-gig zu machen. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag zu diesem Zeitpunkt schonmit der Renovierung des Hauses begonnen hatten, mußten sich wegen einesmöglichen Fehlverhaltens der [X.]n nicht auf eine Rückabwicklung [X.] einlassen, zumal die Frage noch völlig offen war, wer für diedurch den Vertragsschluß bereits entstandenen und durch seine Rückgängig-machung weiter anfallenden Kosten hätte aufkommen sollen. Den [X.]war dies nicht anzusinnen. Daß die [X.] bereit gewesen wäre, die Klägerhiervon zu entlasten, hat sie nicht [X.] 10 -3.Der Senat kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium davon absehen,auf die Verfahrensrügen der Revision gegen die Würdigung des Berufungsge-richts einzugehen, die Kläger hätten nicht nachgewiesen, daß dem [X.] [X.]n der [X.] bekannt gewesen sei. Das [X.], sollte es hierauf im weiteren Verfahren ankommen, Gelegenheit, diesenFragenkreis unter Berücksichtigung der von der Revision erhobenen [X.]erneut tatrichterlich zu würdigen.[X.] [X.] [X.] Dörr Galke