Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.11.2014, Az. NotSt (Brfg) 3/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

Verkündet am:
[X.]([X.]) 3/14
24. November 2014

Holmes

Justizangstellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in der Notarsache

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2
Zu den Amtspflichten des Notars aus §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] bei [X.] von Grundstückskaufverträgen mit Verbraucherbeteiligung im Rahmen von [X.] (Käuferauswahlverfahren).
[X.], Urteil vom 24. November 2014 -
[X.]([X.]) 3/14 -
OLG [X.]

wegen Amtspflicht nach §
17 [X.]

-
2
-
Der [X.], [X.], hat auf die mündliche Verhand-lung vom 24.
November 2014 durch den Vorsitzenden [X.], die [X.] und [X.]
Dr.
Radtke sowie die Notare Dr.
Strzyz und Dr.
Frank
für Recht erkannt:
Die Berufung des [X.] gegen das Urteil des Disziplinargerichts für Notare und Senats für Notarverwaltungssachen des Oberlan-desgerichts [X.] vom 19.
März 2013 wird auf seine Kosten zu-rückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beteiligten streiten über die Berechtigung des [X.], [X.] von Grundstückskaufverträgen im [X.] an freiwillige [X.] des Entwurfs der Urkunde an die [X.] und ohne Einhaltung der Regelfrist gemäß §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] vorzunehmen, wenn die Versteigerer im Be-sitz einer Erlaubnis gemäß §
34b [X.] sind und die Versteigerung nach den Regeln der Versteigerungsverordnung ([X.]) vorgenommen wird.

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Der Kläger ist Notar mit Amtssitz in [X.]. In der Vergangenheit war er regelmäßig von einem Versteigerer mit der Beurkundung von sogenannten bestätigenden Kaufverträgen nach einem durchgeführten Gebot-Zuschlagsver-fahren beauftragt worden. Nach dem Inkrafttreten des durch das Gesetz zur Stärkung des [X.]chutzes im notariellen Beurkundungsverfahren vom 15.
Juli 2013 (BGBl.
I S.
2378) geänderten §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] befürchtete er, dass der [X.] als dienstaufsichtsführende Behörde die Fort-führung seiner bisherigen [X.] mit dem Verzicht auf eine zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erfolgende Zuleitung des [X.] an die [X.] beanstanden würde. Auf seine schriftliche An-frage hin teilte ihm der [X.] durch Schreiben vom 9.
Oktober 2013 unter Bezugnahme auf ein Schreiben des [X.] mit, die Beurkundung notarieller Kaufverträge, die unmittelbar an den Zuschlag in einem Käuferfindungsverfahren erfolge, könne lediglich bei Vorliegen besonderer rechtfertigender Umstände dienstrechtlich zulässig sein. Maßgeblich seien die Verhältnisse des konkreten Falles. Dabei käme der [X.], ob dem am Geschäft beteiligten Verbraucher ein von dem Notar zuvor [X.] Vertragstext zur Verfügung stehe, besondere Bedeutung zu.
Im Hinblick auf dieses Schreiben legte der Kläger Widerspruch ein und bat um eine rechtsmittelfähige Entscheidung. Angesichts der an ihn herange-tragenen Beurkundungswünsche dürfe er nicht der Gefahr ausgesetzt werden, dienstrechtlich belangt zu werden.
Mit Bescheid vom 6.
Dezember 2013 wies der [X.] den Widerspruch mangels Verwaltungsakteigenschaft des Schreibens vom 9.
Oktober 2013 als unzulässig zurück. Im Übrigen hielt der [X.] den Widerspruch auch für un-begründet. Entgegen der von dem Kläger vertretenen Auffassung lasse sich 2
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aus der Entstehungsgeschichte des nunmehr geltenden §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] nicht entnehmen, dass bei
"freiwilligen Grundstücksversteigerun-gen"
eine begründete Ausnahme von der Einhaltung der in der genannten [X.] enthaltenen Anforderungen vorliege.
Der Kläger erhob daraufhin Klage und beantragte,
den Bescheid vom 09.10.2013 in der Fassung des [X.], dass der Kläger berechtigt ist, die Beurkundung von freiwilligen [X.], die von Versteige-rern, die im Besitz der Erlaubnis nach §
34b [X.] sind, und die gemäß den Vorschriften der [X.] durchgeführt werden, auch bei Verbraucherverträgen unter Abbedingung von §
156 BGB vorzunehmen, ohne zuvor gemäß §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 Halbsatz 2 [X.] den Entwurf dieser Urkunde den
[X.] zuzuleiten und ohne die Regelfrist des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] vor Beurkundung einzuhalten,
hilfsweise,
den [X.]n zu verpflichten, dem Kläger unter Beachtung der Rechtsansicht des erkennenden Senats Auskunft zu die-ser Fragestellung zu erteilen.
Zur Begründung berief sich
der Kläger u.a. auf den Verlauf des [X.] und machte geltend, der Rechtsausschuss des Deutschen 5
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Bundestages habe in seiner Beschlussempfehlung (BT-Drucks. 17/13137 S.
4 rechte Spalte) zugrunde gelegt, bei "freiwilligen [X.]"
liege eine begründete Ausnahme von dem Regelfall der zweiwöchigen Frist des §
17 Abs.
2a Satz 2 Nr.
2 [X.] vor. Mit den "freiwilligen [X.]"
könnten nicht nur Beurkundungen von Zuschlägen nach §
156 BGB gemeint gewesen sein. Vielmehr hätten auch Beurkundungen bei abbedunge-nem §
156 BGB erfasst werden sollen.
Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Diese sei zum Fest-stellungsantrag zulässig aber unbegründet, zum Hilfsantrag dagegen unzuläs-sig. Nach Auffassung des [X.]s ist der Kläger nicht berechtigt, in dem von ihm begehrten Umfang Beurkundungen vorzunehmen. Dem Antrag lasse sich nicht entnehmen, auf welche Weise der von §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] angestrebte Übereilungsschutz berücksichtigt werden solle.
Der Kläger hat gegen das Urteil Berufung eingelegt und beantragt,
das Urteil des OLG [X.] vom 19.03.2014 dahingehend abzuändern, dass festgestellt wird, dass er berechtigt ist, die Beurkundung von freiwilligen [X.], die von [X.], die im Besitz der Erlaubnis nach §
34b [X.] sind und die gemäß der [X.] durchgeführt werden, auch bei Verbraucherverträgen unter Abbedingung von §
156 BGB vorzunehmen, ohne zuvor gemäß §
17 Abs.
2a Nr.
2 Satz
2, 2.
Halbsatz [X.] den Entwurf dieser Urkunde den [X.] zuzuleiten und ohne die Regelfrist von zwei Wochen des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] vor Beur-kundung einzuhalten.
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Er macht im Wesentlichen geltend, bei Beurkundungen unter den im Klageantrag bzw. Berufungsantrag genannten Voraussetzungen liege eine Ausnahme von dem Regelfall des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] vor. Auch bei [X.] des §
156 BGB handele es sich um eine "Versteigerung". [X.] bei freiwilligen Versteigerungen sollte nach der im Gesetzgebungsverfah-ren geäußerten Auffassung des Gesetzgebers eine Ausnahme vorliegen.
Der [X.] beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er macht vor allem geltend, dass es für eine Ausnahme von den [X.] des §
17 Abs.
2a
Satz
2 Nr.
2 [X.] nicht
darauf ankomme, ob eine "Versteigerung"
erfolge. Maßgeblich sei, ob ein Kaufvertrag im Sinne von §
311b Abs.
1 Satz
1 BGB abgeschlossen werde. Bei [X.] von §
156 BGB komme ein wirksamer Kaufvertrag nach [X.] erst mit der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags
zustande. Eine Aus-nahmesituation liege dann gerade nicht nahe.
Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist nicht begründet. Zwar ist die Feststellungsklage des [X.] gemäß §
43 Abs.
1 [X.] i.V.m. §
111b Abs.
1 Satz
1 BNotO zulässig (1.). Sie ist jedoch unbegründet, weil der Kläger nicht berechtigt ist, zukünftig unter den im Feststellungsantrag genannten Bedingungen Beurkundungen von Grundstückskaufverträgen vorzunehmen (2.).
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1.
Aus den von dem [X.] genannten Gründen liegen die Zulässigkeitsvoraussetzungen der erhobenen Feststellungsklage vor. [X.] besteht ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis zwischen dem kla-genden Notar und dem [X.]n als die Dienstaufsicht über den Kläger füh-rende Behörde (§
93 Nr.
2 BNotO). Ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis sind die rechtlichen Beziehungen, die sich aus einem konkreten Sachverhalt aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Norm für das Verhältnis von natürlicher oder juristischer Person untereinander ergeben, kraft deren eine der beteiligten Personen etwas tun muss, kann oder darf oder nicht zu tun braucht (siehe nur [X.] in [X.], [X.], §
43 Rn.
35 mwN). Das Rechtsverhältnis muss dabei hinreichend konkret sein und sich auf einen bestimmten Sachverhalt beziehen (BVerwGE 124, 47, 54; BVerwGE 129, 199, 207). Diese Voraussetzungen sind typischerweise gegeben, wenn sich die begehrte Feststellung darauf bezieht, ob in einem konkreten Rechtsverhältnis bestimmte gesetzliche Verhaltenspflich-ten einzuhalten sind (vgl. BVerwGE 124, 47, 53
f.; siehe auch [X.] aaO).
So verhält es sich hier. Das Feststellungsbegehren des [X.] zielt [X.] ab, eine Klärung darüber herbeizuführen, ob der [X.] bei der zukünfti-gen Vornahme von Beurkundungen unter den genannten Umständen dienst-aufsichtsrechtliche Maßnahmen gegen ihn ergreifen würde. Angesichts der nach seinem Vorbringen bisher erfolgten Vielzahl von Beurkundungen von Kaufverträgen im [X.] an [X.] besteht vor dem Hintergrund des nunmehr in §
50 Abs.
1 Nr.
9 Buchst.
b BNotO enthaltenen Amtsenthebungsgrundes ein qualifiziertes Interesse (siehe [X.] aaO §
43 Rn.
27) an der Feststellung der Gesetzmäßigkeit seiner zukünftigen Beurkun-dungspraxis bei Verbraucherverträgen im Sinne von §
17 Abs.
2a Satz 2 Nr.
2 [X.].
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2.
Der Feststellungsantrag des [X.] ist aber nicht begründet. Er ist grundsätzlich nicht berechtigt, Beurkundungen unter den in seinem Antrag ge-nannten Bedingungen ohne Erfüllung der Verpflichtungen aus §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] vorzunehmen.
a)
§
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] statuiert Amtspflichten des Notars gegenüber Verbrauchern als Beteiligte des beurkundeten Geschäfts (vgl. [X.], Urteil vom 7.
Februar 2013 -
III
ZR
121/12, [X.]Z 196, 166, 172 Rn.
15;
[X.] notar 2013, 343, 344). Wie der [X.] bereits zu der [X.] in ihrer bis 30.
September 2013 geltenden Fassung entschieden hat, be-zweckt diese Übereilungs-
und Überlegungsschutz zugunsten des Verbrau-chers ([X.], Urteil vom 7.
Februar 2013 -
III
ZR
121/12,
aaO
S.
174 Rn.
20 mwN). Die Einhaltung der auch in der früheren Fassung enthaltenen zweiwö-chigen Frist steht nicht zur Disposition der [X.] ([X.], Urteil vom 7.
Februar 2013 -
III
ZR
121/12,
aaO). Der Gesetzgeber hat mit der Änderung von §
17 Abs.
2a Satz 2 Nr.
2 [X.] durch das Gesetz zur Stärkung des [X.]schutzes im notariellen Beurkundungsverfahren vom 15.
Juli 2013 (BGBl.
I S.
2378) die im früheren Recht vorhandenen Schutzlücken gerade im Hinblick auf die Einhaltung der zweiwöchigen Frist zwischen Erhalt eines
[X.] und dem Beurkundungstermin schließen wollen (BT-Drucks. 17/12035 S.
6
f.; [X.]. 619/12 S.
2; siehe auch die zu Protokoll ge-nommenen Redebeiträge der [X.] [X.], [X.], [X.],
[X.] und [X.] in der 225.
Sitzung des 17.
[X.] vom 28.
Februar 2013 -
Plenarprotokoll S.
28113 -
28118). Damit kommt der Einhaltung der grundsätzlich bestehenden Amtspflichten des Notars, dem [X.] im Regelfall zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin einen von dem Notar stammenden Urkundsentwurf zur Verfügung zu stellen, um der
Sicherung der verfolgten [X.] willen noch größere Bedeutung zu als 15
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9
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im früheren Recht. Nach den Vorstellungen des [X.] soll das erhöhte Schutzniveau u.a. durch die bessere Kontrolle der [X.] durch den Notar selbst (BT-Drucks. 17/12035 S.
6 rechte Spalte; Heckschen/[X.] ZNotP 2014, 122) sowie dessen Pflicht zur Dokumentation bei Abweichen von dem Regelfall der zweiwöchigen Frist gewährleistet werden (BT-Drucks. 17/12035 S.
7 linke Spalte). Durch die nunmehr ausdrücklich an den Notar adressierte Pflicht der Überlassung des Entwurfs an den Verbraucher will der Gesetzgeber zudem bewirken, dass der Verbraucher den Notar als die für den Vertrag und dessen Inhalt verantwortliche, als Ansprechpartner zur Verfügung stehende Person stärker wahrnimmt (BT-Drucks. 17/12035 S.
7 linke Spalte; Heckschen/[X.] ZNotP 2014, 122, 124).
b)
Dem von §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] normierten Regelfall ent-spräche die von dem Kläger auch nach der Gesetzesänderung geplante [X.] nach einer Versteigerung nicht. Entgegen seiner Rechtsauffas-sung liegt aber auch keine durch die [X.] in der genannten Vorschrift eröffnete begründete Ausnahme vor.
Nach der Rechtsprechung des [X.]s zu §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] a.F. kommt ein Abweichen von der Regelfrist nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe -
auch unter Berücksich-tigung der Schutzinteressen des [X.]
-
es rechtfertigen, die dem [X.] zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichtein-haltung ist ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Dafür muss der vom [X.] bezweckte Übereilungs-
und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein ([X.], Urteil vom 7.
Februar 2013 -
III
ZR
121/12,
aaO S.
174 Rn.
20 mwN). Wie sich aus dem Gesetz-gebungsverfahren ergibt, ist mit der Reform der Vorschrift eine Stärkung des 17
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[X.]chutzes durch das Schließen von Schutzlücken im früheren Recht angestrebt worden (II.2.a). Der Regelungsmechanismus und die wesentlichen Tatbestandsmerkmale der Vorschrift sollten dagegen nicht verändert werden, sondern die in Rechtsprechung und Literatur zum bisherigen Recht gewonne-nen Erkenntnisse weiter in Geltung bleiben (BT-Drucks. 17/12035 S.
6 rechte Spalte). Die Anforderungen an das Vorliegen einer Ausnahme von der zweiwö-chigen Frist und der Übersendung eines die [X.] Vertragsdaten enthaltenden [X.] (zu Letzterem [X.] notar 2013, 343, 345) können daher keineswegs geringer sein, als zum früheren Recht anerkannt.
c)
An diesen Maßstäben gemessen kann die von dem Kläger in seinem Feststellungsantrag dargelegte [X.] keine ausreichenden sach-lichen Gründe für ein Abgehen von der grundsätzlich einzuhaltenden Pflicht des Notars bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen, an denen [X.] (§
13 BGB) beteiligt sind, gewährleisten.
Die von dem
Kläger angesprochene Möglichkeit, das Muster des später zu [X.] auf der Homepage des Notars vorzuhalten, bietet keine dem von §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] als Grundsatz verlangten Schutzniveau äquivalente Sicherung. Zum einen können, etwa im Hinblick auf den noch offenen Kaufpreis, nicht alle für den Vertrag wesentlichen Elemente berücksichtigt werden. Zum anderen kann der Notar nicht ohne weitere Schutzmechanismen überprüfen, ob in Bezug auf den späteren konkreten Käu-fer die erforderliche Überlegungsfrist eingehalten ist. Ob und wann der Erstei-gerer und Käufer von der Möglichkeit des Zugriffs auf den -
unvollständigen
-
Vertragsentwurf Gebrauch gemacht hat, entzieht sich regelmäßig der Kenntnis des Notars. Mit der Reform der Vorschrift sollte aber gerade diese Schutzkom-ponente gestärkt werden. Darüber hinaus hat der [X.] zutreffend darauf 19
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-
aufmerksam gemacht, dass bei der von dem Kläger weiterhin vorgesehenen [X.] die ihm zukommende Beratungsfunktion (auch) zugunsten
des [X.] als Erwerber nicht effektiv gewährleistet werden kann.
In der Gesamtschau der vorgenannten Aspekte bleiben bei der Beurkun-dung nach §
311b Abs.
1 [X.] Verträge von Verbrau-chern unter den von dem Kläger genannten Bedingungen nach einer Versteige-rung die Schutzmöglichkeiten zugunsten der Verbraucher so weit hinter dem im Regelfall des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] bestehenden Schutz zurück, dass von einer anderweitigen Gewährleistung des vom Gesetz bezweckten Übereilungs-
und Überlegungsschutzes (vgl. [X.], Urteil vom 7.
Februar 2013
-
III
ZR
121/13, [X.]Z 196, 166 Rn.
20) nicht gesprochen werden kann.
d)
Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht aus dem Gesetz-gebungsverfahren zu dem Gesetz zur Stärkung des [X.]chutzes im notariellen Beurkundungsverfahren. Zwar wird in der am 17.
April 2013 und damit gut zwei Monate nach dem Urteil des III.
Zivilsenats des [X.] vom 7.
Februar 2013 (aaO) zu §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] verab-schiedeten
Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses des [X.] (BT-Drucks. 17/13137) eine "freiwillige Grundstücksversteige-rung" als eine "begründete Ausnahme"
von dem Regelfall der zu reformieren-den Vorschrift genannt (BT-Drucks. 17/13137 S.
4 rechte Spalte). Dass damit eine [X.], wie sie der Kläger in den Blick nimmt, erfasst werden sollte, lässt sich dem jedoch nicht entnehmen. Die in der Beschlussempfehlung angestellte Erwägung, bei "freiwilligen Grundstücksversteigerung(en)"
könne zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin niemand wissen, wer den Zuschlag erhalte und ob es sich bei dem zu beurkundenden Rechtsgeschäft um einen Verbrauchervertrag handeln werde, betrifft sowohl Versteigerungen, bei denen 21
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gemäß §
156 BGB der schuldrechtliche
Vertrag durch Zuschlag zustande kommt, als auch solche, bei denen §
156 BGB -
rechtlich möglich ([X.], Urteil vom 24.
April 1998 -
V
ZR
197/97, [X.]Z 138, 339, 343 mwN)
-
abbedungen ist. Die Rahmenbedingungen der Versteigerungen unterscheiden sich jedoch erheblich. Wie bereits angesprochen erfüllt der eine Grundstücksversteigerung bei Anwendung von §
156 BGB beurkundende Notar seine Beratungs-
und [X.] bereits während des in seiner Anwesenheit stattfindenden [X.] selbst (vgl. insoweit [X.], Urteil vom 24.
April 1998
-
V
ZR
197/97,
aaO
S.
340). Unter diesen Bedingungen kann eine begründete Ausnahme vom Regelfall des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] in Betracht kommen.
Anders verhält es sich jedoch aus den bereits genannten
Gründen bei abbedungenem §
156 BGB. Eine solche "unechte"
Versteigerung ist letztlich lediglich ein Käuferauswahlverfahren, dem ein gewöhnlicher (Verbraucher-)
Grundstückskaufvertrag nachfolgt, bei dem der Notar zwanglos sämtliche Ver-pflichtungen
aufgrund
des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] beachten und er-füllen kann. Da der Gesetzgeber mit der Änderung des §
17 Abs.
2a
Satz
2 Nr.
2 [X.] die im bis Ende September 2013 geltenden
Recht
vorhandenen Lücken im [X.]chutz bei Grundstücksverträgen gerade schließen [X.], liegt fern, die von dem Kläger weiterhin geplante [X.] als eine begründete Ausnahme anzusehen. Weder der Übereilungs-
und Überle-gungsschutz noch die vom Gesetzgeber auch angestrebte fachkundige und neutrale Beratung durch den Notar im Vorfeld der Beurkundung (BT-Drucks. 17/12035 S.
7 linke Spalte) werden in der einen Ausnahmefall begründenden Weise gewährleistet. Der von der gewerberechtlichen Erlaubnis des Versteige-rers
gemäß §
34b [X.] ausgehende Schutz ist nicht mit den von §
17 Abs.
2a
Satz
2 Nr.
2 [X.] bezweckten Schutzwirkungen vergleichbar.
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3.
Die Kostenentscheidung beruht auf §
154 Abs.
2 [X.] i.V.m. §
111b Abs.
1 Satz
1 BNotO. Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus §
111g Abs.
1 Satz
1 BNotO in Verbindung mit §
52 Abs.
2 GKG.
Galke
Diederichsen
Radtke

Strzyz
Frank
Vorinstanzen:
OLG [X.], Entscheidung vom 19.03.2014 -
DSNot 1/14 -

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