Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.02.2010, Az. VIII ZR 199/09

[X.] [X.] ZR 199/09
vom 23. Februar 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat am 23. Februar 2010 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision, soweit sie zulässig ist, durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen und sie im Übrigen zu verwerfen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Das [X.] hat die Revision zur Klärung der von ihm als grundsätzlich ange-sehenen Frage zugelassen, welche Indizien die Annahme einer konkludenten Änderung der Mietstruktur gestatten. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten [X.] noch liegt einer der weite-ren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur anzunehmen ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdi-gung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. 1 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das [X.] gemäß der Abrechnung vom 24. Sep-tember 2007 zusteht. 2 a) Der Beklagte schuldet nicht lediglich eine Teilinklusivmiete, sondern ist zur Zahlung von Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 [X.] neben der 3 - 3 - Miete verpflichtet. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die Parteien in § 4 des Mietvertrags vereinbart haben, dass die - zunächst in der Miete enthaltenen - Betriebskosten nach § 27 [X.] bis spätestens zum Ende des Jahres 1986 von der Klägerin aus der Miete ausgegliedert und durch Um-lage erhoben werden; eine Ausgliederung hat die Klägerin nach den [X.] auch in dem dafür vorgesehenen Zeitraum vor-genommen. Der Einwand der Revision, die Vertragsbestimmung enthalte keine Rege-lung, sondern nur eine unverbindliche Information, ist nicht berechtigt. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich aus dem Umstand, dass die Klägerin auch zu einer einseitigen Umstellung der Mietstruktur befugt gewesen wäre, nicht entnehmen, dass es sich bei § 4 des Mietvertrags nur um eine unverbind-liche Information handelte; im Gegenteil ergibt sich aus der Überschrift zu § 4 des Mietvertrags ("Zusätzliche Vereinbarungen"), dass es sich um eine vertrag-liche Regelung handelt. Die Auslegung der [X.] durch das [X.] ist daher auch für den Fall, dass sie unbeschränkter Nachprüfung durch den Senat unterliegen sollte, nicht zu beanstanden. 4 Auch der weitere Einwand der Revision, die vertraglich vereinbarte Um-stellung der Mietstruktur sei deshalb unwirksam, weil dem Transparenzgebot des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV in der ab 1. Mai 1984 geltenden Fassung nicht genügt sei, ist nicht begründet. Zwar muss der Mieter ersehen können, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen damit ungefähr für ihn verbunden sind. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es aber, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 [X.] umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwar-tenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen [X.] wird (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - [X.] ZR 137/09, juris, [X.]. 19). 5 - 4 - Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die vom Beklagten zu tragenden Be-triebskosten sind durch die Bezugnahme auf § 27 [X.] im Mietvertrag be-stimmt. Die Höhe der Vorauszahlungen hat die Klägerin mit der noch im Jahr 1986 vorgenommenen Umstellung mitgeteilt. Einer Aufschlüsselung der [X.] auf die einzelnen Betriebskosten bedurfte es nicht (vgl. [X.] vom 13. Januar 2010, aaO). b) Soweit sich die Revision gegen die in der Betriebskostenabrechnung der Klägerin enthaltene [X.] "Wasserkosten" richtet, ist das [X.] unzulässig. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt - auf den Grund des von der Klägerin geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von Betriebskosten - zugelassen. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des [X.] ausreicht ([X.], 358, 360 f.; Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - [X.] ZR 340/08, [X.], 516, [X.]. 13, sowie vom 16. September 2009 - [X.] ZR 243/08, [X.], 148, zur Veröffentlichung in [X.] bestimmt, [X.]. 11), aus den Gründen des Urteils. 6 Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als klärungs-bedürftig angesehen Frage der Voraussetzungen einer stillschweigenden Ände-rung der Mietstruktur zugelassen. Dies betrifft nur den [X.]. Eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den [X.] ist nach der Rechtsprechung des [X.] möglich (Senatsurteile vom 30. Juni 1982 - [X.] ZR 259/81, NJW 1982, 2380, unter [X.], sowie vom 16. September 2009, aaO, [X.]. 11; [X.], Urteil vom 13. Juli 2004 - [X.], NJW 2004, 3176, unter [X.]) und daher wirksam. 7 - 5 - Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu-stellung dieses Beschlusses. 8 Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Hinweis:Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden.

Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 25.09.2008 - 69 C 55/08 - [X.], Entscheidung vom 02.07.2009 - 9 S 112/08 -