Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.09.2010, Az. III ZR 21/10

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 23. September 2010 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 307 Bm, CI, 652 Zur Wirksamkeit der in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen [X.], wonach der am Erwerb einer Immobilie interessierte Kunde ein "[X.]" für die Reservierung (Absehen von weiterem Anbieten) des [X.] an den mit dem Verkaufsinteressenten verflochtenen Verwender zu zahlen hat, das auch bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags dem [X.] soll. [X.], Urteil vom 23. September 2010 - [X.] - [X.] - 2 - Der I[X.] Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. September 2010 durch den Vizepräsidenten [X.] sowie [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der [X.] gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des [X.] vom 8. Dezember 2009 wird [X.]. Die Beklagte hat die Kosten des [X.] zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kläger interessierten sich für den Kauf einer von der [X.] im Namen und für Rechnung der [X.]AG, für die sie als Bau-betreuerin tätig war, errichteten Eigentumswohnung. Am 8. Juli 2008 unter-zeichneten sie einen "Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages und Finanzierungsbearbeitung", in dem der vorgesehene Kaufpreis von insge-samt 296.000 • handschriftlich eingetragen war und den die Beklagte am 10. Juli 2008 gegenzeichnete. Soweit hier von Bedeutung, wurde darin [X.]: 1 - 3 - "Auftrag und Zahlungsverpflichtung Der Kaufinteressent beauftragt hiermit die [X.]

GmbH, die den Verkaufsinteressenten als Betreuer vertritt, sämtliche notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem Verkaufsinteressenten und ihm zu treffen. Die [X.]GmbH wird somit im [X.] beauftragt: a) die Beurkundung des Kaufvertrages vorzubereiten; b) die Finanzierungsunterlagen des Kaufinteressenten zu bearbei-ten (–); c) mit Unterzeichnung dieses Auftrages die Wohnung/das [X.] anderweitig nicht mehr anzubieten, sondern sie/es für den Kaufinteressenten reserviert zu halten. Für diese Tätigkeit verpflichtet sich der Kaufinteressent, an die [X.]GmbH einen Betrag von • 1.500,- zu bezahlen. Dieser Betrag ist mit Unterschrift auf diesem Auftrag zur Zahlung fällig – Bei Abschluss des Kaufvertrages wird dieser Be-trag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Kommt es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages, sind • 750,- als [X.] für die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient. Die weiteren • 750,- gelten als Ausgleich für die Vorbereitung des [X.] und werden nur anteilig je nach [X.] zurückerstattet. –" Mit Schreiben vom 21. Juli 2008 teilten die Kläger der [X.] mit, dass sie am Erwerb der Wohnung nicht mehr interessiert seien und verlangten die von ihnen bereits gezahlten 1.500 • zurück. Die Beklagte erstattete den Klägern —[X.] 750 • mit dem Bemerken, dass sie die ihr zwischen-zeitlich entstandenen Aufwendungen nicht in Abzug gebracht habe. Die Forde-rung auf Rückzahlung der restlichen 750 • lehnte sie ab. 2 Auf die daraufhin erhobene Klage hat das Amtsgericht die Beklagte zur Zahlung dieses Betrages verurteilt. Ihre hiergegen gerichtete Berufung blieb ohne Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die 3 - 4 - Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter; sie ist der Auffassung, das allein noch im Streit befindliche [X.] könne auch im Rahmen Allge-meiner Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden. Entscheidungsgründe Die Revision der [X.] ist zulässig, in der Sache bleibt sie jedoch ohne Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung unter anderem wie folgt begründet: Zwar sei die Beklagte nicht als Maklerin tätig geworden und auf-grund ihrer Verflechtung mit der Verkäuferin von einer derartigen Tätigkeit aus-geschlossen gewesen. Die von der Rechtsprechung für den Maklervertrag ent-wickelten Grundsätze seien aber auf die vorliegende Vermittlungstätigkeit durch die Beklagte erst recht anzuwenden. Danach könne in [X.], wie sie auch hier vorlägen, eine erfolgsunabhängige Provision nicht wirksam vereinbart werden. Als solche stelle sich das "[X.] für die Reservierung" dar, das die Beklagte nach der getroffenen Regelung bei [X.] eines Kaufvertrags für bloßes Nichtstun einbehalten könne. Entsprechendes gelte für die weiteren 750 •, die als Ausgleich für die [X.] des notariellen Kaufvertrags zu zahlen gewesen seien. Eine dahingehende Übereinkunft lasse den Bezug zu den tatsächlich ersatzfähigen Aufwendungen vermissen und sei auch der Höhe nach nicht mehr angemessen. Der Zusatz, dass dieser Betrag "anteilig je nach Be[X.]" zurückerstattet werde, eröffne zudem der [X.] die Möglichkeit, allein unter Berufung auf den [X.] - 5 - [X.] nach eigenem Gutdünken einen bestimmten Betrag zurückzu-erstatten. [X.] Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision im Ergebnis stand. Beide Vorinstanzen haben den geltend gemachten Rückzahlungsanspruch zu Recht als begründet angesehen, weil die Beklagte das [X.] von 750 • [X.] einbehalten hat. 6 1. Nachdem die Beklagte 750 • an die Kläger zurückerstattet hat und dabei ausdrücklich nicht den ihr entstandenen Aufwand in Anschlag bringen wollte, bezieht sich der noch einbehaltene Betrag von weiteren 750 • allein auf das so bezeichnete "[X.]" für den Verzicht auf weiteres Anbieten des frag-lichen [X.]. Die Revision, die sich zu der in derselben Höhe vorgesehe-nen Zahlung für den Aufwand bezüglich der Vorbereitung des beabsichtigten Kaufvertrags nur vorsorglich geäußert hat, sieht dies letztlich nicht anders. Demnach bildet allein das [X.] den Streitgegenstand. 7 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die [X.] über die Verpflichtung zur Zahlung eines "[X.]s" für den Fall des Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags, das bereits mit der Unter-zeichnung des Auftrags zu entrichten war, wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] unwirksam ist. Das fragliche Entgelt ist Teil der vorformulier-ten Vertragsbedingungen der [X.], die, wie sie selbst nicht in Abrede stellt, als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu qualifizieren sind. 8 - 6 - a) Die Klausel unterliegt gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 [X.] der [X.]. Nach dieser Vorschrift sind davon nur Bestimmungen über den unmittel-baren Gegenstand der Hauptleistung einschließlich Vereinbarungen über das zu erbringende Entgelt, insbesondere soweit sie dessen Höhe betreffen (vgl. [X.], Urteil vom 26. Januar 2001 - [X.], [X.] 146, 331, 338), [X.]. Nicht kontrollfähige Leistungsbeschreibungen in diesem Sinne sind nur solche Bestimmungen, die Art, Umfang und Güte der geschuldeten Leis-tung festlegen. Klauseln, die das Hauptleistungsversprechen einschränken, ausgestalten oder modifizieren, sind hingegen inhaltlich zu kontrollieren (vgl. [X.], Urteile vom 12. Juni 2001 - [X.], [X.] 148, 74, 78 m.w.N., und vom 20. Mai 2010 - [X.], NJW 2010, 2719 Rn. 26). 9 Vorliegend diente die Beauftragung durch die Kläger dem Zweck, unter Vermittlung der [X.] einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung mit der B. B.
AG, der "Verkaufsinteressentin", zustande zu bringen. Diese "[X.]" der [X.] - die allerdings wegen der zwischen der [X.] und der Verkaufsinteressentin bestehenden Verflech-tung nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats nicht als Maklerleis-tung im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 1 [X.] angesehen werden kann (vgl. Urteil vom 19. Februar 2009 - [X.], [X.], 1809 Rn. 9 m.w.N.) - stellt, wie schon das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, die eigentliche Hauptleistung dar. Ungeachtet des Umstands, dass diese Leistung nach den Vereinbarungen der Vertragsparteien nicht besonders zu vergüten ist, erweist sich im Verhältnis dazu die Reservierungsvereinbarung als bloße [X.], so dass die inso-weit getroffene "Nebenentgeltregelung" kontrollfähig ist. 10 - 7 - b) Die Regelung, wonach die Beklagte den sogleich mit Unterschriftsleis-tung auf dem Auftrag zu erbringenden Betrag von 750 • für den Verzicht auf weiteres Anbieten des [X.] in jedem Fall in voller Höhe behalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, benachteiligt die [X.] unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 [X.] unwirksam. Für diese Beurteilung ist es nicht von ausschlaggebender Bedeutung, welche Rechtsnatur der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung zukommt und ob mit dem Berufungsgericht bei der vorliegenden Fallkonstellation die Anwen-dung maklerrechtlicher Grundsätze gerechtfertigt ist. Denn die streitige Klausel hält in keinem Falle der Inhaltskontrolle stand. 11 aa) Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 [X.] ist dann anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kos-ten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der [X.] gerechtfertigt ist (ständige Rechtsprechung, vgl. [X.], Urteil vom 1. Februar 2005 - [X.], NJW 2005, 1774, 1775; Senatsurteil vom 18. März 2010 - [X.], [X.], 637, 638 m.w.N.; Urteil vom 27. Mai 2010 - [X.]/09, NJW 2010, 2272 Rn. 23). 12 Die dabei erforderliche Interessenabwägung führt im Streitfall zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung des [X.]s bzw. der aus-nahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts bei Nichtzustande-kommen des Kaufvertrags über die Wahrung schutzwürdiger Interessen der [X.] hinausgeht und aus diesem Grund eine unangemessene Benachtei-13 - 8 - ligung der Kunden vorliegt (so in der Tendenz für [X.] bereits Urteil vom 10. Februar 1988 - [X.], [X.] 103, 235, 239 f). Allgemein ge-hört es im Vertragsrecht zu den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, bei Abwicklung gegenseitiger Verträge auf das Verhältnis von Leis-tung und Gegenleistung angemessen Rücksicht zu nehmen. (vgl. [X.], Urteile vom 2. Oktober 1981 - [X.], NJW 1982, 181 und vom 5. April 1984 - [X.], NJW 1984, 2162, 2163). Diese Grundsätze sind vorliegend nicht ausreichend beachtet. [X.]) Die streitgegenständliche Klausel stellt letztlich den Versuch der [X.] dar, sich für den Fall des Scheiterns ihrer - die Hauptleistung [X.] - Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine (erfolgsunabhängige) Vergü-tung zu sichern, ohne dass dabei gewährleistet ist, dass sich aus dieser ent-geltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vor-teile ergeben oder seitens der [X.] eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. 14 Das Versprechen der [X.], die Eigentumswohnung nicht mehr an-derweitig anzubieten, lässt das Recht der Verkaufsinteressentin unberührt, ihre Verkaufabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung der Beklag-ten an Dritte zu veräußern. Der Kunde zahlt damit einen nicht ganz unerhebli-chen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Der Nutzen dieser Vereinbarung für den Kunden ist mithin sehr ein-geschränkt (vgl. [X.] in [X.]/[X.][X.], AGB-Recht, 5. Aufl. 2009, Klauseln [X.]; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], AGB-Recht, 10. Aufl. 2006, [X.]. § 310, Rn. 584; ebenso [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2010, §§ 652, 653, Rn. 205, der im übrigen der Auffassung ist, dass sich eine [X.] letztlich in einer "bevorzugten Behandlung" erschöpft, die mangels [X.] - 9 - haltlicher Präzisierung nicht den schuldrechtlichen Anforderungen an die Be-stimmbarkeit von Art und Umfang der Leistungspflicht genügt; zustimmend [X.]/[X.], Maklerrecht, 5. Aufl. 2008, Rn. 845 ). Dieser allenfalls [X.] Vorteil wird aus Sicht des Kunden weiter dadurch gemindert, dass die Zahlung eines derartigen Entgelts regelmäßig geeignet ist, Einfluss auf seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit im Sinne der Förderung des Kaufentschlus-ses zu nehmen, um nicht die bereits erfolgte Zahlung verfallen zu lassen, son-dern im Wege der Verrechnung mit dem Kaufpreis verwerten zu können (vgl. auch [X.], Urteil vom 10. Februar 1988 aaO). Demgegenüber erbringt die Beklagte durch die zugesagte Reservierung keine ins Gewicht fallende Verzichtsleistung ([X.] aaO). Von einer [X.] könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Zeitdauer der [X.] so lange wäre, dass die Gefahr, das Eigenheim nicht mehr anderweitig zu dem ins Auge gefassten Kaufpreis veräußern zu können, nennenswert [X.] wäre. Davon kann regelmäßig keine Rede sein, da der Zeitraum zwischen der Äußerung der konkreten Kaufabsicht und dem Beurkundungstermin im [X.] überschaubar ist. Hinzukommt, dass nach dem klaren Wortlaut der Klausel die Reservierungsgebühr in voller Höhe verdient ist, wenn der Auftrag unterzeichnet ist. Sie ist also auch dann zu zahlen bzw. kann nicht zurückgefor-dert werden, wenn der Kaufinteressent so kurz nach Unterzeichnung der [X.] seine Kaufabsicht aufgibt, dass es faktisch ausgeschlossen ist, in der Zwischenzeit einen anderen (aufgrund der [X.]) Kaufinteressenten zu finden. 16 Die einseitige Berücksichtigung der Interessen der [X.] wird noch dadurch verstärkt, dass nach der vorgesehenen Regelung auch dann ein [X.] des gezahlten [X.]s ausgeschlos-17 - 10 - sen ist, wenn die Kaufinteressenten das Nichtzustandekommen eines Vertrags-schlusses nicht zu vertreten haben, sondern die Beklagte selbst oder die mit ihr verflochtene Verkaufsinteressentin für das Scheitern des Kaufs verantwortlich ist. 3. Bei dieser Sachlage bedarf die mit der Vereinbarung einer Reservie-rungsgebühr im Zusammenhang stehende Frage der Beurkundungsbedürftig-keit nach § 311b Abs. 1 [X.], weil damit auf den Kaufinteressenten im Hinblick auf die Höhe des geforderten Entgelts möglicherweise ein unangemessener Druck zum Erwerb der Wohnung ausgeübt werden kann (vgl. hierzu [X.], Ur-teile vom 2. Juli 1986 - [X.], NJW 1987, 54, 55; vom 10. Februar 1988 - [X.], [X.] 103, 235, 239; und vom 18. März 1992 - [X.], NJW-RR 1992, 817, 818; MünchKomm[X.]/[X.], 5. Aufl. 2009, § 652 Rn. 60, 62 f; [X.]/[X.], aaO, Rn. 205), im Streitfall keiner abschließen-den Beurteilung. Es kann deshalb offen bleiben, ob insoweit auf den von der Klägerin gezahlten Gesamtbetrag von 1.500 • oder nur auf den Betrag des [X.] abzustellen wäre. Denn der festgestellte [X.] aus § 307 Abs. 1 [X.] besteht selbständig und unabhängig von ei- 18 - 11 - nem etwaigen Formzwang nach § 311b Abs. 1 [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 10. Februar 1988, aaO, [X.]; [X.] aaO Rn. [X.]). [X.] [X.] [X.]

[X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 15.07.2009 - 262 C 9732/09 - [X.], Entscheidung vom 08.12.2009 - 13 S 14899/09 -