Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.11.2005, Az. V ZB 103/05

[X.]BESCHLUSS [X.] 103/05 vom 24. November 2005 in der [X.] Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja [X.] §§ 20 Abs. 1, 30 Abs. 1 a) Der Geschäftswert für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags bestimmt sich nach dem Gesamtwert der Leistungen des Käufers; ist der Verkehrswert des verkauften Grundstücks höher, ist dieser maßgebend. b) Die Übernahme einer Bau- und [X.] in einem Grundstückskauf-vertrag ist eine vermögensrechtliche Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs. 1 [X.], auch wenn der Verkäufer kein wirtschaftliches, sondern ein ideelles Interesse an der Erfüllung der Verpflichtung hat. c) Gewährt der Grundstücksverkäufer dem Käufer für die Übernahme einer Bau- und [X.] einen Preisnachlass, ist mangels anderer Anhaltspunkte die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks als Wert der übernommenen Verpflichtung anzusetzen; entspricht der Kaufpreis dem [X.], ist der Wert der Verpflichtung grundsätzlich mit einem prozentualen Anteil des Kaufpreises unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. [X.], [X.]. v. 24. November 2005 - [X.] 103/05 - [X.] LG [X.]

- 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 24. November 2005 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und Dr. [X.] beschlossen: Die weitere Beschwerde gegen den [X.]uss der 6. Zivilkammer des [X.]s [X.] vom 9. Februar 2005 wird [X.]. Der [X.] trägt die den Kostenschuldnern in dem Ver-fahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde beträgt 174 •. Gründe: I. Der [X.] beurkundete am 15. Dezember 2003 einen Grund-stückskaufvertrag, an dem die Kostenschuldner als Käufer und die weitere Be-teiligte als Verkäuferin beteiligt waren. Die Kostenschuldner verpflichteten sich außer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises von 40.400 • (80 •/qm) auch zur Bebauung des [X.] mit einem Wohnhaus innerhalb von [X.]n ab Vertragsschluss und zur anschließenden Selbstnutzung des Hauses während weiterer [X.]. Der Verkehrswert des verkauften Grundstücks betrug 42.925 • (85 •/qm). 1 - 3 - In seiner Kostenberechnung vom 5. Januar 2004 hat der [X.] als Geschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrags einen Betrag von 94.400 • angesetzt; dabei hat er die Bauverpflichtung mit 30 Prozent der ge-schätzten voraussichtlichen Baukosten von 180.000 • bewertet, also mit 54.000 •. 2 Die Kostenschuldner haben u.a. diesen Wertansatz mit ihrer Beschwerde angegriffen. Das [X.] hat insoweit die Kostenberechnung geändert und sowohl für die Bauverpflichtung als auch für die [X.] einen Betrag von jeweils 3.000 • angesetzt. Hiergegen richtet sich die von dem [X.] zugelassene weitere Beschwerde des [X.]s, die das [X.] zurückweisen möchte. Es sieht sich daran jedoch durch die auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen des [X.]s Frankfurt a.M. vom 22. März 1976 ([X.] 1977, 502), des [X.] Landesgerichts vom 3. Dezember 1992 ([X.] 1993, 226) und des Pfälzischen [X.]s Zweibrücken vom 24. November 1998 ([X.] 1999, 76) gehindert und hat deshalb die Sache dem [X.] zur Entscheidung vorgelegt ([X.]. v. 10. Juni 2005, [X.] 2005, 339). 3 II. Die Vorlage ist statthaft (§ 156 Abs. 4 Satz 4 [X.] i.V.m. § 28 Abs. 2 [X.]). 4 1. Das vorlegende Gericht vertritt die Ansicht, dass die Bauverpflichtung und die [X.] regelmäßig als zusätzliche Leistungen für die Überlassung des Grundstücks im Sinne von § 20 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 5 - 4 - [X.] anzusehen seien und ihr Wert deshalb dem Kaufpreis hinzuzurechnen sei. Für die Bewertung dieser Verpflichtungen sei allein das Interesse des [X.], dem gegenüber sie übernommen worden seien, an der Errichtung des Wohnhauses und an der anschließenden Selbstnutzung maßgebend. Da dieses hier nicht wirtschaftlicher, sondern ideeller Natur sei, handele es sich um eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, für deren Bewertung § 30 Abs. 3 Satz 1 [X.] gelte. Für eine Schätzung des Werts fehle es an genügenden tat-sächlichen Anhaltspunkten, weil weder auf die voraussichtlichen Baukosten noch auf einen Bruchteil des Kaufpreises abgestellt werden könne. Deshalb sei der Wert der Verpflichtungen nach § 30 Abs. 2 Satz 1 [X.] mit jeweils 3.000 • anzunehmen. Demgegenüber vertritt das [X.] Frankfurt a.M. in der ge-nannten Entscheidung die Auffassung, dass die voraussichtlichen Baukosten eine geeignete Grundlage für die Schätzung des Werts einer Bauverpflichtung seien. Das [X.] Oberste Landesgericht und das [X.] (jeweils aaO) meinen, dass als Wert einer Bauverpflich-tung und einer [X.] ([X.] aaO) ein Bruch-teil des Kaufpreises anzusetzen sei. 6 Das vorlegende Gericht und die genannten anderen Gerichte sind mithin unterschiedlicher Auffassung in der Frage, wie der Wert einer in einem Grund-stückskaufvertrag enthaltenen Bau- und [X.] zu bestimmen ist. Dies trägt die Vorlage. 7 2. Ihrer Statthaftigkeit steht nicht entgegen, dass das [X.] bei der Notarkostenbeschwerde erst durch Art. 33 Nr. 3 des [X.] vom 27. Juli 2001 ([X.] I S. 1887) eingeführt worden ist und dass 8 - 5 - die Auffassung des vorlegenden Gerichts von Entscheidungen abweicht, die vor dem 1. Januar 2002 ergangen sind ([X.], [X.]. v. 12. Mai 2005, [X.] 40/05, [X.], 1434 f.). III. Die weitere Beschwerde ist zulässig (§ 156 Abs. 2 Satz 2 [X.]). Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zwar beruht die Entscheidung des [X.] auf einer Verletzung des Rechts (§ 156 Abs. 2 Satz 3 [X.]); aber das führt nicht zu einer Änderung der Kostenberechnung zugunsten des [X.]s. 9 1. Zutreffend hat das Beschwerdegericht seiner Berechnung des [X.] für die Beurkundung des Kaufvertrags zunächst den Verkehrswert des [X.] in Höhe von 42.925 • (85 •/qm) und nicht - wie der [X.] - den in dem Vertrag vereinbarten Kaufpreis von 40.400 • [X.] gelegt. Das entspricht der Regelung in § 20 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 [X.]. 10 2. Ebenfalls zu Recht ist es davon ausgegangen, dass auch der Wert der Bauverpflichtung und der Wert der [X.] bei der Berech-nung des [X.] herangezogen werden müssen. Beide Verpflichtungen sind von den Käufern übernommene Leistungen im Sinne von § 20 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 [X.]. 11 3. Rechtsfehlerhaft hat das Beschwerdegericht jedoch den Wert der Bauverpflichtung und den der [X.] nach § 30 Abs. 2 Satz 1 [X.] mit jeweils 3.000 • angenommen. Das verkennt, dass diese [X.] - 6 - schrift für die Bestimmung des Werts solcher Verpflichtungen keine Anwendung findet. a) Die Frage, wie der Wert einer Bauverpflichtung zu bemessen ist, die der Erwerber eines Grundstücks gegenüber dem Veräußerer übernimmt, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach einer Auffassung bietet der von einer Gemeinde gewährte Preisnachlass gegenüber dem Verkehrswert des verkauften Grundstücks einen tatsächlichen Anhaltspunkt für eine von dem Re-gelwert des § 30 Abs. 2 Satz 1 [X.] abweichende Schätzung des Werts ([X.] [X.] 1998, 202; [X.] in [X.]/Wedewer, [X.] [2002], § 30 Rdn. 14 a). Nach anderer Auffassung soll der Geschäftswert einen Bruchteil der zu erwartenden Baukosten betragen (OLG Frankfurt [X.] 1968, 383; 1977, 502; [X.] NVwZ-RR 2004, 814; [X.], NJW 1998, 1112, 1116; dersel-be, [X.] 2005, 339; [X.], [X.] 2001, 520, 521). Wiederum andere setzen einen Bruchteil des Kaufpreises oder des für den Fall der Nichteinhal-tung der Bauverpflichtung vereinbarten [X.] an ([X.] [X.] 1974, 1416; BayObLG [X.] 1993, 226; [X.], 252; [X.].[X.] 1997, 137; [X.] [X.] 1999, 76; [X.], [X.], 6. Aufl., Rdn. 65 a). Schließlich wird die - von dem Beschwerdegericht und von dem vorlegenden Gericht geteil-te - Auffassung vertreten, dass mangels anderer Anhaltspunkte als Geschäfts-wert der Bauverpflichtung der Regelwert des § 30 Abs. 2 Satz 1 [X.] anzu-nehmen sei ([X.] [X.]r 1964, 132; KG [X.]r 1968, 298; [X.] [X.] 1986, 589; [X.] [X.] 1994, 723; [X.] NVwZ-RR 2004, 811; [X.] in [X.]/Wedewer, aaO). 13 b) In Fällen wie dem vorliegenden hält der [X.] die erste Auffassung im Ergebnis für zutreffend. 14 - 7 - aa) Für die Bewertung der Bauverpflichtung ist nach allgemeiner Auffas-sung regelmäßig das Interesse des Verkäufers, dem gegenüber sie übernom-men wird, an der Bebauung des verkauften Grundstücks maßgebend (siehe nur [X.] NVwZ-RR 2004, 811, 812 m.w.N.; [X.] in [X.]/[X.]/Bengel/[X.], [X.], 16. Aufl., § 30 Rdn. 16 m.w.N.). Dieses kann sowohl wirtschaftlicher als auch ideeller Art sein. Von ersterem ist zum Beispiel auszugehen, wenn eine Gemeinde mit der Veräußerung des [X.] verfolgt, einen Gewerbebetrieb anzusiedeln und dadurch ihr Steueraufkommen zu erhöhen (vgl. OLG Oldenburg [X.]r 1967, 83) oder wenn ein privater Verkäufer eine ihm obliegende Bauverpflichtung an einen Grundstückserwerber weitergibt (vgl. [X.] NVwZ-RR 2004, 814). [X.] ist zum Beispiel anzunehmen, wenn eine Gemeinde - wie hier die Beteiligte zu 3 - bei dem Grundstücksverkauf sicherstellen will, dass die Einheitlichkeit des [X.] durch eine in etwa gleichzeitige Bebauung eines größeren Bau-gebiets gewährleistet wird. 15 bb) In beiden Fällen hat die Bauverpflichtung einen wirtschaftlichen Wert, also auch dann, wenn der aus ihr Berechtigte an ihrer Übernahme lediglich ein ideelles Interesse hat. Die Übernahme ist in beiden Fällen eine vermögens-rechtliche Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs. 1 [X.] (Hartmann, [X.], 35. Aufl., § 30 [X.] Rdn. 5; [X.], [X.] 2005, 339). Die gegenteilige Auffassung, die auch das vorlegende Gericht vertritt, nimmt an, dass bei einem ideellen Interesse des Berechtigten eine [X.] Angelegenheit im Sinne von § 30 Abs. 3 [X.] vorliege ([X.] [X.]r 1964, 132; OLG Karlsruhe [X.] 1969, 689, 690; [X.] [X.] 1974, 1416, 1417; [X.] [X.] 1986, 589; [X.], 226, 227; [X.] [X.] 1994, 723; [X.] Jur-Büro 1998, 202, 203; [X.] NVwZ-RR 2004, 811, 812; [X.] - 8 - cher/[X.], [X.], 15. Aufl., "Bauverpflichtung" [X.]. 2; [X.] aaO, Rdn. 15; [X.] aaO, Rdn. 14 a). Das verkennt die Bedeutung des Begriffs "nichtvermögensrechtlich". Sie unterscheidet sich hier nicht von der in § 48 Abs. 2 Satz 1 GKG. Deshalb gelten hier dieselben Grundsätze wie dort. [X.] sind vermögensrechtlich nicht nur auf Geld oder Geldeswert gerichtete Ansprüche, sondern auch solche, die auf vermögensrechtlichen Beziehungen beruhen, mögen auch für ihre Geltendmachung andere Beweggründe als die Wahrnehmung eigener Vermögensinteressen im Vordergrund stehen ([X.] 83, 106, 109), sowie Ansprüche, die im Wesentlichen der Wahrung wirt-schaftlicher Belange dienen ([X.] 89, 198, 200). Alle anderen Ansprüche sind nichtvermögensrechtlich. Danach ist neben der Übernahme von [X.], die der Grundstücksverkäufer im wirtschaftlichen Interesse durchsetzt, auch die Übernahme solcher Pflichten vermögensrechtlich, die er im ideellen Interesse dem Käufer auferlegt. Denn sie beruhen auf einer vermö-gensrechtlichen Beziehung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, nämlich auf der Vereinbarung von Leistungen und Verpflichtungen in einem Grund-stückskaufvertrag. Wird - wie hier - für die Übernahme der Bauverpflichtung ein Preisnachlass gewährt, verdeutlicht das ihren wirtschaftlichen Wert und die vermögensrechtliche Beziehung in besonderem Maß. cc) Damit scheidet die Bestimmung des Werts einer Bauverpflichtung nach § 30 Abs. 3 Satz 1 [X.] aus. Möglich ist indes eine Wertbestimmung nach freiem Ermessen durch Schätzung nach § 30 Abs. 1 Halbs. 1 [X.]. Das setzt jedoch voraus, dass sich der Wert der Bauverpflichtung nicht aus den Vorschriften der Kostenordnung ergibt und auch sonst nicht feststeht. In diesen Fällen bieten allerdings die voraussichtlichen Baukosten im Allgemeinen keine geeignete Grundlage für eine Schätzung. Ihre Höhe hängt von der Entschei-dung des Grundstückskäufers ab, mit welchem wirtschaftlichen Aufwand er sein 17 - 9 - Bauvorhaben verwirklicht. Für die für die Bewertung der Bauverpflichtung maß-geblichen Interessen des Verkäufers sind die Baukosten jedoch ohne Belang. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn die Höhe der Baukosten für den Grundstücksverkäufer ersichtlich von Bedeutung ist wie zum Beispiel bei der Veräußerung eines Grundstücks zur Errichtung gewerblicher Objekte (BayObLG [X.] 1995, 488; [X.] [X.] 2001, 97). [X.] bietet der vereinbarte Kaufpreis bzw. der für den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung vereinbarte Rückkaufpreis eine ausreichende Schät-zungsgrundlage. In ihrer Höhe, gegebenenfalls unter Berücksichtigung von zu-sätzlichen Leistungen des Verkäufers, kommt dessen Interesse an der Erfüllung der Bauverpflichtung durch den Käufer zum Ausdruck. Denn in der Regel ver-einbaren die Vertragsparteien für die Übernahme eine Vergütungspflicht des Verkäufers in der Form, dass der Kaufpreis unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt; die Übernahme der Verpflichtung zusätzlich zu der Pflicht zur Zahlung des dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreises ohne sonstige Gegenleistung des Verkäufers ist eher die Ausnahme. Davon ausgehend ist es gerechtfertigt, den Wert der Bauverpflichtung durch Schätzung anhand des [X.] bzw. des [X.] zu bestimmen, wenn sich eine Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks nicht aus dem Kaufvertrag oder aus sonstigen Umständen ergibt. Dabei kann der Wert mit einem prozentualen Anteil des Kaufpreises unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. [X.] sind die Zeitspanne, innerhalb derer der Erwerber das Grundstück bebauen muss, die Kosten, die er zur Herstellung der Bebaubarkeit des Grund-stücks aufwenden muss, und die Wahrscheinlichkeit der Ausübung eines für den Verkäufer vereinbarten Rückkaufrechts (BayObLG [X.] 1993, 226, 227; [X.] [X.] 1999, 76, 77). Für die Bewertung einer [X.] - pflichtung mit dem Regelwert von 3.000 • (§ 30 Abs. 2 Satz 1 [X.]) bleibt [X.] kein Raum. [X.]) In dem vorliegenden Fall scheidet die Bestimmung des Werts der Bauverpflichtung nach freiem Ermessen nach § 30 Abs. 1 Halbs. 1 [X.] je-doch aus, weil der Wert feststeht. Das schließt die Anwendung der Vorschrift aus. 18 Der Verkehrswert des Grundstücks betrug nach den Feststellungen des [X.] in dem für die [X.] maßgeblichen Zeitpunkt (§ 18 Abs. 1 Satz 1 [X.]) 42.925 •. Als Kaufpreis war ein Betrag von 40.400 • vereinbart. Die Differenz von 2.525 • ist der Preisnachlass, den die Beteiligte zu 3 den Kostenschuldnern für die Übernahme der Bauverpflichtung und der [X.] gewährt hat, weil weder festgestellt noch ersicht-lich ist, dass er ihnen aus einem anderen Grund eingeräumt wurde. Dem [X.] entspricht der Wert der beiden Verpflichtungen. Welcher Teil davon auf die Bauverpflichtung und welcher Teil auf die [X.] entfällt, kann offen bleiben. Denn der Wert für die [X.] ist nach denselben Grundsätzen wie der für die Bauverpflichtung zu bestimmen. In erster Linie ist ein aufgrund der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis feststehender Wert zugrunde zu legen; fehlt es daran, hat die Wertbestimmung nach freiem Ermessen durch Schätzung nach § 30 Abs. 1 Halbs. 1 [X.] zu erfolgen (vgl. [X.] [X.] 1998, 202). Hier besteht der Wert beider Verpflichtungen in der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis. Er ist für die Bestimmung des [X.] insgesamt - ohne dass eine Aufteilung auf die eine und auf die andere Verpflichtung notwendig ist - maßgebend. 19 - 11 - 4. Dieser Wert ist dem vereinbarten Kaufpreis und nicht dem Verkehrs-wert hinzuzurechnen; denn der Verkehrswert entspricht hier dem Gesamtwert der Leistungen der Käufer, nämlich dem Kaufpreis zuzüglich dem Wert der Bau- und [X.] (vgl. [X.] [X.] 1998, 202, 203; [X.], [X.] 1998, 54, 55). In diesem Fall scheidet die Hinzu-rechnung des Werts der zusätzlich zu der Verpflichtung zur Zahlung des Kauf-preises übernommenen Verpflichtungen zu dem Verkehrswert aus. [X.] würde der Wert der zusätzlich übernommenen Verpflichtungen zweimal angesetzt. 20 5. Für die hier streitige Kostenrechnung gilt somit folgendes: 21 Der Geschäftswert für die Beurkundungsgebühr beträgt 42.925 •; er setzt sich aus dem vereinbarten Kaufpreis (40.000 •) und aus dem Wert der von den Kostenschuldnern übernommenen Bau- und Selbstnutzungsverpflich-tung (2.525 •) zusammen. Nach diesem Geschäftswert ist das Doppelte der vollen Gebühr zu erheben (§ 36 Abs. 2 [X.]), also 240 •. Das sind zwar 24 • weniger, als das Beschwerdegericht dem [X.] zugestanden hat. Der [X.] kann jedoch die Kostenberechnung des [X.] nicht um diesen Betrag zuzüglich der darauf entfallenden Mehrwertsteuer kürzen. Denn in dem Verfahren nach § 156 [X.] gilt zugunsten des [X.], hier also des [X.]s, das Verbot der Schlechterstellung ([X.] 1955, 185, 197; [X.] [X.]r 1957, 26; [X.], [X.], 2. Aufl., § 25 Rdn. 9; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., § 19 Rdn. 116). Deshalb verbleibt es bei der bloßen Zurückweisung der weiteren Beschwerde. 22 - 12 - [X.] Einer Entscheidung über die Pflicht zur Tragung der Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde bedarf es nicht (vgl. §§ 2, 156 Abs. 5 Satz 2, 131 Abs. 1 Satz 2 [X.]). Die Entscheidung über die Erstattung von außergerichtlichen Kosten ergibt sich aus §§ 156 Abs. 4 Satz 4 [X.], 13 a Abs. 1 Satz 2 [X.]. 23 Die Festsetzung des [X.] für das Rechtsbeschwerdever-fahren beruht auf § 31 Abs. 1 Satz 1 [X.]. 24 Krüger [X.][X.]: LG [X.], Entscheidung vom 09.02.2005 - 6 [X.]/04 - [X.], Entscheidung vom 10.06.2005 - 2 Wx 7/05 -