Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.12.2014, Az. VIII ZR 25/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 25/14
Verkündet am:

10. Dezember 2014

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 535
Zur Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern.

[X.], Urteil vom 10. Dezember 2014 -
VIII ZR 25/14 -
LG [X.]

AG [X.]-Schöneberg

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10.
Dezember 2014
durch die Vorsitzende
Richterin Dr.
Milger, die
Richterin Dr.
Hessel sowie die Richter Dr.
Achilles, Dr.
Schneider und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 13.
Dezember 2013 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Anspruch.
Die Beklagte und ihre Schwester [X.]
S.

sind Erbinnen nach ihrer am 7.
Januar 2012 verstorbenen Mutter, die aufgrund eines Mietvertrags vom 5.
März 1995 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung in [X.] war. Die Klägerin ist die Vermieterin.
Die Beklagte und ihre Schwester
zeigten der Klägerin mit Schreiben vom 1.
Februar 2012 den Tod ihrer Mutter an. Das Schreiben war mit den [X.] der [X.] unter der streitgegenständlichen Wohnung und ihrer Schwester in D.

versehen. Sie trugen darin vor:
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3
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e-lebt und sind nun nach §
563 Abs.
2 [X.] per Gesetz an die Stelle unse-rer Mutter in das Mietverhältnis getreten. Hiermit erklären wir, dass wir das bestehende Mietverhältnis fortsetzen wollen. Weitere Erben oder Anspruchsberechtigte gibt es nicht. Die Miete wird in Zukunft von [X.] S.

überwiesen. Im Schriftverkehr wenden Sie sich bitte auch an So-phie S.

."
Hierauf erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29.
Februar 2012 die Kündigung. Als Empfänger ist in dem [X.] unter der Anschrift der streitgegenständlichen Wohnung angegeben:
"Frau S.

, [X.]

wobei der Vorname handschriftlich eingefügt
ist.
In dem [X.] heißt es:
"Sehr
geehrte Damen und Herren, hiermit mache ich von meinem [X.] lt.
[X.] §
563 (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben. Ich kün-

Auf dem Schreiben befindet sich ein handschriftlicher Vermerk, der von der [X.] unterschrieben ist:
"Am 29.02.12 erhalten: Diese Kündigung wird umgehend an die Schwester, Frau [X.] S.

weitergeleitet".
Mit Schreiben vom 6.
September 2012 erklärte die Klägerin gegenüber der [X.] und ihrer Schwester erneut die Kündigung und berief sich hierbei sowohl auf §
563 [X.] als auch auf §
564 [X.]. Es folgten weitere Kündigungs-schreiben.

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§ 20 Ziff. 2 des Mietvertrags lautet:
"Für die Rechtswirksamkeit einer
Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärun-gen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die [X.] bevollmächtigten sich hiermit gegenseitig zur Abgabe und Entgegen-nahme
von Willenserklärungen, und zwar unter gegenseitiger Befreiung von den Beschränkungen des §
181 [X.]. Dies gilt nicht für die Kündi-gung eines Mieters."
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Die dagegen ge-richtete Berufung der Klägerin hat das
Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbe-gehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht (LG
[X.], Urteil vom 13.
Dezember 2013, 63
[X.]/13, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausge-führt:
Der Klägerin stehe gegenüber der [X.] ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung nicht zu (§
546 Abs.
1, §
985
[X.]). Die Kündigung vom 29.
Februar 2012 sei nicht gemäß §
564 [X.] wirksam. Träten mehrere
Erben die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an, müsse gegenüber sämtlichen gekündigt werden. Die allein der [X.] über-reichte Kündigung vom 29.
Februar 2012 genüge insoweit nicht, da sie sich nur an diese richte. Die Klägerin behaupte
selbst
nicht, eine Adressierung auch an 8
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die Schwester der [X.] vorgenommen zu haben, wohingegen die [X.] zur Weitergabe an diese -
bei
handschriftlich eingefügtem
Namen der [X.] im Adressfeld
-
nicht eine an sie gerichtete Willenserklärung ersetze. Daran ändere auch die unbestimmte Anrede im Zusammenhang mit dem [X.] nichts.
Soweit sich die Kündigung nur an die Beklagte richte, vermöge §
20 Ziff.
2 des Mietvertrags daran nichts zu ändern.
Denn eine vorformulierte Ver-tragsklausel, die bestimme, dass sich mehrere Vermieter oder Mieter gegensei-tig bevollmächtigten, Erklärungen entgegenzunehmen, sei zwar wirksam; dies gelte auch dann, wenn sie den Empfang der Kündigung einschließe, während jedoch eine Klausel, wonach
die Kündigung an einen Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung gegen alle Mieter bewirke, keine Bevollmächti-gung enthalte, sondern entgegen §
425 Abs.
2 [X.] die Wirkung gegen die [X.] und unwirksam sei. Eine Empfangsvollmacht besage nämlich nur, dass der [X.] eine an den Mieter gerichtete Kündi-gung entgegennehmen könne.
Eine Kündigung aus wichtigem Grund nach §
563 Abs.
4 [X.] könne dem Schreiben nicht entnommen werden.
Die weiteren Kündigungen gegenüber der [X.] und ihrer Schwester seien ebenfalls nicht nach §
564 [X.] wirksam, weil sich die Klägerin auf die fehlende Kenntnis von der Erbenstellung nach §
564 [X.] nicht berufen könne.
Sie seien auch nicht nach §
563 [X.] gegenüber der [X.] wirksam, ohne dass es auf die streitige Frage der vorherigen gemeinsamen Haushalts-führung ankomme. Denn die Klägerin habe
diese weiteren Kündigungen
nicht innerhalb der Monatsfrist des §
563 Abs.
4 [X.] aus wichtigem Grund erklärt, 13
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so dass die Beklagte und ihre Schwester als Erben das Mietverhältnis ihrer ver-storbenen Mutter gemäß §
564 Satz
1 [X.] fortgesetzt
hätten.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung
kann der
von der Klägerin mit der Kündigung
vom 29.
Februar 2012 geltend gemachte Räumungsanspruch
ge-mäß §
546 Abs.
1, §
985 [X.] nicht verneint werden. Die (formelle)
Wirksamkeit der Kündigung vom 29.
Februar 2012 scheitert jedenfalls nicht -
wie vom Beru-fungsgericht angenommen
-
daran, dass sich die Kündigung nur an die [X.] und nicht an deren Schwester [X.]
S.

richtete. Ob die Klägerin ihr Sonderkündigungsrecht mit Schreiben vom 29.
Februar 2012 im [X.] ausgeübt hat, kann auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen nicht abschließend beantwortet werden.
1. Anders als die
Revisionserwiderung
meint,
ist die Klage allerdings nicht bereits wegen eines fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, weil die Klägerin nur die Beklagte, nicht aber deren Schwester
als mögliche Mitmie-terin auf Räumung in Anspruch genommen hat.
Es ist unerheblich, dass die Klägerin Räumung der Wohnung (zunächst)
nur der [X.] gegenüber begehrt. Die Rückgabepflicht mehrerer Mieter ist eine Gesamtschuld, die gegen jeden der Schuldner besonders geltend gemacht werden kann, §§
427, 431 [X.] (RGZ
89, 203, 207; vgl. ferner [X.] vom 22. November 1995 -
VIII ARZ 4/95, NJW 1996, 515 unter I[X.] a, vom 5. Oktober 2005
-
VIII [X.], NJW 2005, 3786 unter [X.] b cc).
2. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kündi-gungserklärung
der Klägerin
vom 29.
Februar 2012 dahingehend auszulegen 17
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ist, dass
sie
(auch) eine Kündigung nach §
564 [X.] enthält. Nach den insoweit rechtsfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellun-gen des Berufungsgerichts hat die Klägerin durch die Formulierung "hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt.
[X.] §
563 []
Gebrauch, da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben" den Eintritt der [X.] in das Mietverhältnis gemäß §
563 [X.] bestritten
und ihr Räumungsverlangen in materieller Hinsicht auf die (nachrangig zu prüfende) Kündigungsregelung in §
564 [X.] gegen die Beklagte als (Mit-)Erbin und Rechtsnachfolgerin nach ihrer verstorbenen Mutter als Mieterin gestützt.
3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi-gung gemäß §
564 [X.] gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolgern des verstorbenen Mieters erfolgen muss. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Würdi-gung des Berufungsgerichts, dieses sei im vorliegenden Fall nicht erfolgt, da die Kündigung sich nur an die Beklagte richte und die im handschriftlichen Zusatz zugesagte Weitergabe des Schreibens vom 29.
Februar 2012 an deren Schwester nicht eine an diese gerichtete Kündigung ersetze.
a) Zwar handelt es sich bei der Ermittlung des Sinngehalts einer von den Parteien abgegebenen Willenserklärung um eine in erster Linie dem Tatrichter obliegende Auslegung, die revisionsrechtlich nur daraufhin überprüfbar ist, ob der Tatrichter gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denk-gesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentlichen Auslegungsstoff au-ßer Acht gelassen hat (st.
Rspr., so [X.], Urteile
vom 17.
April 2012 -
II
ZR 198/10, juris Rn.
22; vom 27.
Juni 2001 -
VIII
ZR 235/00, NJW 2001, 3775 unter II
1).
Solche Rechtsfehler sind hier indes gegeben.
b) Die Auslegung des Berufungsgerichts schöpft den
Wortlaut des Schreibens vom 29.
Februar 2012 einschließlich der
darauf vermerkten hand-21
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schriftlichen Zusätze nicht aus und verkürzt auf diese Weise unzulässig deren rechtsgeschäftlichen Bedeutungsgehalt. Insbesondere hat das Berufungsge-richt unberücksichtigt gelassen, dass die Klägerin
ihre
auf § 564 [X.] gestützte
Kündigung ersichtlich
an beide Töchter als
nach dem Tod der Mieterin in [X.] kommende
Erben
richten wollte, §§
133, 157 [X.],
und dies auch
-
wie allein schon der auf das [X.] gesetzte [X.] zeigt -
für alle Beteiligten
ersichtlich war.
aa) Eine empfangsbedürftige Willenserklärung -
wie hier die Kündi-gungserklärung
-
ist gemäß §§
133, 157 [X.] so auszulegen, wie sie der Erklä-rungsempfänger nach [X.] und Glauben unter Berücksichtigung der [X.] verstehen musste.
Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berück-sichtigung aller ihm erkennbaren
Umstände zu prüfen, was der Erklärende ge-meint hat (st.
Rspr.; [X.], Urteil vom 21. Mai 2008 -
IV ZR 238/06, [X.], 2702 Rn.
30). Entscheidend ist dabei der durch normative Auslegung zu ermit-telnde objektive Erklärungswert des Verhaltens
des Erklärenden
([X.], Urteil vom 5.
Oktober 1961 -
VII ZR 207/60, [X.]Z 36, 30, 33; [X.]/[X.], [X.], 74.
Aufl., §
133 Rn.
9).
Zwar ist ein entsprechender Wille der Klägerin aus der maßgeblichen Sicht der Schwester der [X.] als Empfängerin -
entgegen der Ansicht der Revision -
nicht schon der allgemein gehaltenen Anrede "Sehr geehrte Damen und Herren" zu entnehmen, wohl jedoch dem Inhalt des handschriftlichen Zu-satzes auf diesem Schreiben. Hiernach verpflichtete
sich die Beklagte, die Kün-digung umgehend an die namentlich genannte Schwester weiterzuleiten.
[X.]) Das Berufungsgericht, das dem Vermerk den Sinn beigemessen hat, die Schwester habe auf diesem Weg lediglich von der Kündigung gegenüber der [X.] erfahren sollen, wird dem [X.] 24
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nicht gerecht. Eine derart beschränkende Erklärungsbedeutung
hätte für die Klägerin in rechtlicher Hinsicht keinen Sinn ergeben. Ihr ging es ersichtlich nicht um eine Kenntnis der Schwester von der gegenüber der [X.] erfolgten Kündigung, sondern um die Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt. Dies war nur durch die Kündigung
des Mietverhältnisses
gegenüber beiden Töchtern der verstorbenen
Mieterin als deren Erbinnen
zu erreichen.
Dieser objektive Erklärungsgehalt des Weiterleitungszusatzes konnte einem redlichen Erklä-rungsempfänger nicht verborgen bleiben.
4. Mit diesem Inhalt ist das [X.] vom 29. Februar 2012 beiden Mieterinnen innerhalb der Monatsfrist des §
564 Satz
2 [X.] auch [X.] zugegangen.
Es kann dahinstehen, ob die formularmäßige Vollmachtsklausel in §
20 Satz 2 des Mietvertrags, die -
anders als die in dem [X.] vom 10.
September 1997 (VIII
ARZ 1/97, [X.]Z 136, 314)
zu beurteilende Klausel -
mit der Bestimmung kombiniert ist, dass für die Rechtswirksamkeit einer Willenserklärung des Vermieters die Abgabe gegenüber einem von meh-reren Mietern genügt, einer [X.] Inhaltskontrolle standhielte. Denn in dem von der [X.] und [X.] S.

gemeinsam verfassten und unter-zeichneten Schreiben vom 1. Februar 2012 ist die Klägerin ausdrücklich gebe-ten worden, den Schriftverkehr im Mietverhältnis an die Beklagte zu richten.
Diese Erklärung, die der Senat, da weitere Feststellungen nicht zu erwar-ten sind, selbst auslegen kann, enthält eine Bevollmächtigung der [X.] durch die Mitmieterin [X.] S.

zur Entgegennahme von Willenserklärungen der Klägerin, die das Mietverhältnis betreffen. Dem Schreiben ist zu entneh-men, dass (nur) die Beklagte in der Wohnung wohnen wird, während [X.] S.

in einer anderen Stadt wohnt. Zudem wird weiter mitgeteilt, dass die Mie-27
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te in der Zukunft allein von der [X.] gezahlt werden wird. Jedenfalls unter diesen Umständen, die es nahelegen, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Innenverhältnis der Mieterinnen bei der [X.] liegen sollen, ist die auch von [X.] S.

geäußerte Bitte, den Schriftverkehr an die [X.] zu richten, aus der maßgeblichen Sicht der Klägerin als Erteilung einer Vollmacht zur Entgegennahme von Willenserklärungen aus dem Mietverhältnis auszulegen.
III.
Nach alledem
kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§
562 Abs.
1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO). Das Berufungsgericht wird hin-sichtlich der bei der Klärung der materiellen Begründetheit der Kündigung ge-mäß §
564 [X.] vorab zu prüfenden Frage, ob ein Eintritt der [X.] in das Mietverhältnis gemäß §
563 Abs.
2 Satz
1 [X.] als im Haushalt der [X.] Mieterin lebendes Kind erfolgt ist, zu bedenken haben, dass insoweit keine überspannten Anforderungen zu stellen sind. Insbesondere muss das Kind ge-mäß § 563 Abs. 2 Satz 1 [X.] nicht wie ein übriger Angehöriger den Haushalt

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zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben, sondern
es reicht aus, dass es
lediglich in dessen Haushalt gelebt hat.
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Achilles

Dr. Schneider
Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.]-Schöneberg, Entscheidung vom 14.02.2013 -
2 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 13.12.2013 -
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