Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 31.01.2018, Az. VIII ZR 105/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:310118UVIIIZR105.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 105/17
Verkündet am:

31. Januar 2018

Vorusso,

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 563 Abs. 4
a)
Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des [X.] in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des [X.] nach § 563 Abs. 4 [X.] darstellen. Vorausset-zung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Vorausset-zungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach §
543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 [X.] erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.
b)
Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des [X.] stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach §
563 Abs. 4 [X.] dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald [X.] werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei st[X.]tli-chen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.

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2 -
[X.] § 553 Abs. 1
a) Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen [X.] nicht [X.] zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtig-tes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen
Untermie-ter begründen (im [X.] an Senatsbeschluss [[X.]] vom 3.
Oktober 1984 -
VIII ARZ 2/84, [X.], 213, 219). Entsprechendes gilt bei [X.] aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, [X.] teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Se-natsurteile vom 23.
November 2005 -
VIII ZR 4/05, [X.], 1200 Rn. 8, und vom 11. Juni 2014 -
VIII
ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn.
14).
b)
Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs.
1, 2 [X.] erfolgten Eintritt eines [X.] auf den Zeitpunkt des Abschlusses des [X.] an.
[X.], Urteil vom 31. Januar 2018 -
VIII ZR 105/17 -
LG [X.]

[X.]

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3 -
Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf
die mündliche Verhandlung vom
31. Januar 2018 durch die Vorsitzende Richterin [X.], den
Richter Prof. [X.], die Richterin [X.] sowie [X.] [X.]
und Kosziol
für Recht erkannt:

Auf die
Revision des [X.] wird das Urteil der 5. Zivilkammer des [X.] vom 30. März 2017 aufgehoben.

Die Sache wird zur
neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die im Mai 2015 verstorbene Lebensgefährtin des [X.] war Mieterin einer Dreizimmerwohnung des [X.]n in W.

nebst Garage. Sie [X.] die Wohnung mit dem Kläger und ihrer inzwischen volljährigen Tochter. r-

Die
Tochter der bisherigen Mieterin
zog nach dem Tod ihrer Mutter aus der Wohnung aus. Als Reaktion auf ein Räumungsverlangen des [X.]n teilte der sich in einem Ausbildungsverhältnis als Elektroniker für Energie-
und Gebäudetechnik befindliche Kläger mit Schreiben
vom 23. Juni 2015 mit, er sei 1
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in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte in das Mietverhältnis
eingetreten, während die inzwischen volljährige Tochter der verstorbenen Mieterin "von ih-rem Eintrittsrecht keinen Gebrauch mache".

Daraufhin kündigte der [X.] mit Schreiben vom 26. Juni 2015
das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 [X.] unter Berufung auf einen in der Person des [X.] liegenden wichtigen
Grund zum 30. September 2015.
Zur [X.] führte er aus, durch das vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt, zu dessen Höhe sich das [X.] allerdings nicht verhält,
seien die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zu leisten.
Außerdem habe der Kläger in der Vergangenheit den [X.] nachhaltig gestört; so habe er etwa am 14.
Juni 2015 die Tür zum Schlaf-zimmer vorsätzlich eingetreten
und beschädigt. Darüber hinaus bestehe auch der Verdacht, dass in der Wohnung Drogen konsumiert würden.

Der Kläger widersprach der Kündigung
mit Anwaltsschreiben vom 3. Juli 2015, wobei er angab, ohne weiteres in der Lage zu sein, die Miete und Neben-kostenvorauszahlungen entrichten zu können. Mit weiterem Schreiben vom 6.
Oktober 2015 verlangte er die Zustimmung des [X.]n zu einer Unter-vermietung des bisherigen Kinderzimmers
beginnend ab 1. November 2015. Dabei teilte
er unter Angabe des Namens und der Adresse eines bei demselben
Unternehmen wie der Kläger tätigen Arbeitskollegen mit, er wolle diesem einen Teil der Wohnung nach dem
Auszug der Tochter seiner verstorbenen
Lebens-gefährtin
überlassen.
Der Arbeitskollege befinde sich -
wie der Kläger -
im zwei-ten Ausbildungsjahr und beziehe ein Gehalt in gleicher Höhe. Die geplante Un-tervermietung dieses Zimmers hätte zugleich den Vorteil, dass sich der [X.] an der Miete und den Nebenkosten sowie an den Fahrtkosten zur Ar-3
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beitsstelle beteiligen
würde. Der [X.] verweigerte die begehrte Zustimmung und widersprach der Fortsetzung des [X.].

Der Kläger, der seit August 2015 arbeitsunfähig
erkrankt war,
nahm im Dezember 2016 seine Ausbildung wieder auf.
Seit dem von ihm erklärten [X.] in das Mietverhältnis hat er die geschuldete Miete nebst [X.] stets pünktlich bezahlt.

Mit [X.] vom 18. März 2016 kündigte der [X.] das Mietverhältnis erneut außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er an, der Kläger verweigere ihm zu Unrecht den -
zum Zwecke der Nachprüfung einer Reparatur der vom Kläger beschädigten Tür erforderlichen -
Zutritt zur Wohnung.
Außerdem habe dieser fälschlicherweise behauptet, der [X.] habe sich bereits unberechtigt Zutritt verschafft. Ferner habe der Klä-ger eine Nebenkostennachforderung in Höhe von

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Untervermietung ab-gewiesen und der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ertei-lung einer Zutrittserlaubnis gerichteten Widerklage mit der Begründung stattge-geben, der [X.] sei wegen der unzureichenden Einkommensverhältnisse des [X.] gemäß § 563 Abs. 4 [X.] zur Kündigung des [X.] berechtigt gewesen, so dass der Kläger keine Zustimmung zur Untervermietung (mehr) verlangen könne. Das [X.] hat die gegen die Abweisung der Klage und gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gerichtete Berufung des [X.]
zurückgewiesen. Soweit sich der Kläger mit seiner Beru-fung auch gegen die Verurteilung zur Zutrittsgewährung gewendet
hat, haben die Parteien
die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren 5
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weiter und begehrt daneben die Abweisung der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage.

Entscheidungsgründe:
Die Revision
hat Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse,
im Wesentlichen ausgeführt:
Dem
Kläger
stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 [X.] nicht zu. Dagegen sei das mit der Widerklage geltend ge-machte Räumungs-
und Herausgabebegehren des [X.]n begründet. Denn der Kläger sei nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung geworden. Nach dem Tod seiner Lebensgefährtin habe zwar grundsätzlich für den Kläger die Möglichkeit bestanden, nach § 563 Abs. 2 [X.] in das bestehende Mietver-hältnis einzutreten. Der [X.] habe aber als Vermieter wirksam von seinem Kündigungsrecht nach §
563 Abs. 4 [X.] Gebrauch gemacht, weil in der Per-son des [X.] ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift vorgelegen ha-be.

Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses
gerade mit dem [X.] nicht zugemutet werden könne und die Umstände hierfür
in dessen
Person lägen. Die Unzumutbarkeit müsse auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die die Erwartung rechtfertigten, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter als nicht tragbar erweisen; bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters reichten nicht aus. Auch berechtigte Zweifel an der finanziellen Leistungsfähig-8
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keit und damit eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit stellten einen wichtigen Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 [X.] dar. Denn diese Vorschrift wolle verhindern, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausset-zen müsse. Dabei komme es auf eine Prognose der zukünftigen Entwicklung des [X.] an und nicht darauf, ob sich diese im Nachhinein als zu-treffend erwiesen habe.
Gemessen daran habe bei Ausspruch der Kündigung ein in der Person des [X.] liegender wichtiger Grund zur Beendigung des [X.] vorgelegen. Dem Kläger habe zu diesem Zeitpunkt nur seine Ausbildungsver-gütung zur Verfügung gestanden. Soweit er in der mündlichen [X.] angeführt habe, bei seinem Einzug auch über Vermögen verfügt zu haben, das zwar vorwiegend in die Wohnung investiert, beim Tod seiner Le-bensgefährtin aber noch nicht vollständig verbraucht gewesen sei, ändere dies an einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des [X.] nichts. Denn er habe selbst eingeräumt, dass sich dieses [X.] durch die Zahlung der Miet-
und Lebenshaltungskosten nach und nach so weit reduziert habe, dass er schließlich zum Bezug von [X.] berechtigt gewesen sei. Dies belege, dass der Kläger aus dem zum Zeitpunkt der Kündigung vorhandenen Arbeitseinkommen und seinem Vermögen nicht in der Lage gewesen sei, dau-erhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter die Mietzahlungen in dem [X.] Mietverhältnis zu erbringen.
Darauf, dass sich die Befürchtung etwaiger Zahlungsrückstände nach der erfolgten Kündigung tatsächlich nicht realisiert habe, komme es bei der zu treffenden Prognoseentscheidung ebenso wenig an wie auf die spätere Ent-wicklung der Einkommens-
und Vermögensverhältnisse. Zudem sei eine Aus-bildungsvergütung abgesehen von ihrer Höhe auch bereits strukturell nicht mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis vergleichbar. Weder sei sichergestellt, 12
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dass die Ausbildung erfolgreich abgeschlossen werde noch dass im [X.] daran eine Festanstellung erfolge.
Soweit der Kläger nach Schluss der mündlichen Verhandlung in einem insoweit nicht nachgelassenen Schriftsatz ergänzend vorgetragen habe, dass
er zum Zeitpunkt der Kündigung zusätzlich Bafög-Zahl
dieses Vorbringen nach § 296a Satz 1, § 525 ZPO als verspätet zurückzuwei-sen gewesen.
Da somit die im Juni 2015 ausgesprochene Kündigung des [X.] bereits wegen einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des [X.] gemäß § 563 Abs. 4 [X.] berechtigt gewesen sei, komme es auf die weiter [X.] möglichen Gründe in der Person des [X.] nicht mehr an.

II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher
Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder ein Anspruch des [X.] auf Gestattung der geplanten Untervermietung (§ 553 Abs. 1 [X.]) ver-neint noch ein Anspruch des [X.]n auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 [X.]) bejaht werden. Das Berufungsgericht hat bei seiner Beurteilung, ob auch eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähig-keit des eintretenden [X.] eine Kündigung des Vermieters nach § 563 Abs. 4 [X.] rechtfertigt, zu geringe Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und hat zudem die von
ihm getroffene Prognoseentscheidung nicht auf belastbare Tatsachen, sondern auf bloße
Mutmaßungen gestützt. [X.] hat es wesentlichen
Umständen, die gegen eine drohende finanzielle Leis-14
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tungsunfähigkeit des [X.] zum Zeitpunkt der Kündigung sprechen, bei s[X.] tatrichterlichen Würdigung rechtsfehlerhaft keine Relevanz beigemessen.
1. Der Kläger ist ausweislich der vom Berufungsgericht getroffenen tat-sächlichen Feststellungen als Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin nach der zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblichen Fassung des §
563 Abs. 2 Satz 4
[X.] aF (heute: § 563 Abs. 2 Satz 3 [X.]) mit deren Tod in das beste-hende Mietverhältnis als Mieter eingetreten. Mit dieser hat er
einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt. Er hat die Fortsetzung des [X.] auch nicht innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs.
3 Satz 1 [X.] abgelehnt, sondern im Gegenteil seinen Eintritt später sogar ausdrücklich [X.].
Von einem wirksamen Eintritt des [X.] in den Mietvertrag geht wohl auch das Berufungsgericht trotz seiner
an sich unzutreffenden Formulierung aus, dass der zwar nach § 563 Abs. 2 [X.] zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigte Kläger "nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung gewor-den"
sei, weil der [X.] das Mietverhältnis wirksam nach § 563 Abs. 4 [X.] gekündigt habe. Denn das Berufungsgericht hat dabei zustimmend Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts genommen, das letztlich -
wenn auch nicht durchgängig -
darauf abgestellt hat, dass der Kläger zum Zeitpunkt des Zu-stimmungsverlangens zu einer Untervermietung infolge der vorangegangenen Kündigung nicht mehr
Mieter der Wohnung gewesen sei.
2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht aber angenommen, die Kündigungserklärung des [X.]n vom 26. Juni 2015 habe das mit dem Klä-ger bestehende Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 [X.] wegen eines in des-sen Person liegenden wichtigen Grunds beendet, so dass diesem bereits [X.] kein Anspruch
auf Gestattung der Untervermietung (§ 553 Abs.
1 [X.]) zustehe.
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a) Sollte -
was derzeit offen ist -
das Mietverhältnis mangels rechtzeitig erfolgter Ablehnungserklärung auch mit der Tochter der verstorbenen Mieterin fortgesetzt worden und diese vor dem Ausspruch der Kündigung -
was eben-falls ungeklärt ist -
nicht mit Zustimmung aller Parteien
einvernehmlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sein, würde
die Wirksamkeit der vom [X.]n ausgesprochenen Kündigung
bereits
daran scheitern, dass sie
nur gegenüber dem Kläger als einem der beiden Mieter erklärt worden wäre. Etwas anderes wäre nur dann anzunehmen, wenn es dem Kläger gemäß § 242 [X.] verwehrt wäre, sich darauf zu berufen, dass die Kündigung gegenüber allen Eintretenden auszusprechen gewesen wäre
(vgl. etwa Senatsurteil vom 16. März 2005
-
VIII
ZR 14/04, NJW 2005, 1715
unter [X.], 2; Senatsbeschluss vom 14. Sep-tember 2010
-
VIII ZR 83/10, [X.], 680
Rn. 5).

[X.]) Das Berufungsgericht hat nicht bedacht, dass mit dem Tod der ur-sprünglichen Mieterin zunächst sowohl deren Tochter (§ 563 Abs. 2 Satz 1 [X.]) als auch der Kläger (§ 563 Abs. 2 Satz 4
[X.]
aF) als gleichrangig Be-rechtigte (vgl. [X.]/[X.], [X.], 77. Aufl., § 563
Rn. 18; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2018, § 563 Rn. 37; [X.]/[X.], [X.], 15.
Aufl., §
563
Rn. 12-14; [X.], Mietrecht, 13.
Aufl., § 563 [X.] Rn.
26) in das Mietverhältnis eingetreten sind. Der Eintritt der Tochter gilt nur dann als nicht erfolgt, wenn sie rechtszeitig vor Ablauf der Monatsfrist des §
563 Abs.
3 Satz 1 [X.] oder -
falls sie bei Fristbeginn, also bei Kenntniserlan-gung von dem Ableben ihrer Mutter, noch minderjährig gewesen sein sollte -
innerhalb eines
Monats
nach dem Eintritt ihrer Volljährigkeit (§
563 Abs. 3 Satz
2 [X.], §
210 Abs. 1 Satz 2 [X.] analog) beziehungsweise von
dem Zeit-punkt an, an dem ihr etwa vorhandener gesetzlicher Vertreter von dem Tod der Mieterin Kenntnis erlangt hat (vgl. hierzu [X.], [X.]O Rn.
58, 60; MünchKomm[X.]/[X.], 7. Aufl., § 563
Rn. 24),
dem Vermieter gegen-19
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über erklärt haben sollte, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wolle. In diesem Fall wäre der Kläger [X.] geworden (§ 563 Abs. 3 Satz 3 [X.]).
[X.]) Das Berufungsgericht hat aber weder dazu Feststellungen getroffen, ob und wann die Tochter der ursprünglichen Mieterin dem [X.]n gegenüber eine entsprechende Erklärung abgegeben hat, noch dazu, ob sie bei [X.] bereits volljährig war. Solche Feststellungen wären aber nach Lage der Dinge nur dann entbehrlich gewesen, wenn die Tochter der verstorbenen Miete-rin vor dem Ausspruch der Kündigung schon durch eine -
auch konkludent mög-liche -
Aufhebungsvereinbarung aller Beteiligten aus dem Mietverhältnis [X.] wäre oder wenn die Berufung des [X.] auf die Unzulässigkeit einer Teilkündigung rechtsmissbräuchlich wäre. Zu diesen Gesichtspunkten fehlen aber ebenfalls tatsächliche Feststellungen.
cc) Ein Mietverhältnis, an dem auf [X.] mehrere Personen betei-ligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Ver-tragspartnern
gekündigt werden (Senatsurteil vom 16.
März 2005 -
VIII ZR 14/04, [X.]O
mwN).
Hiervon ist auch im Fall des Kündigungsrechts nach §
563 Abs. 4 [X.] keine Ausnahme zu machen
([X.]/[X.], [X.]O
Rn.
53; MünchKomm[X.]/[X.], [X.]O
Rn. 28 mwN; [X.]/[X.], [X.]O
Rn.
21; [X.], [X.]O Rn. 70; NK-[X.]/[X.], 3. Aufl., § 563 Rn.
47; [X.]
in [X.]/[X.], Miete, 5.
Aufl., § 563
Rn.
63, 67; [X.], [X.], 713, 718; [X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 563 Rn. 53; [X.]/Schneider
in [X.]/[X.], Mietrecht, 4. Aufl., § 563 [X.] Rn. 19). Der Gesetzgeber hat zwar jedem Eintretenden ein gesondertes Ableh-nungsrecht zugebilligt (§
563 Abs. 3 [X.]), jedoch davon abgesehen, dem Vermieter ebenfalls ein solches -
gegenüber einzelnen Mietern auszuübendes -
Ablehnungsrecht zuzugestehen
oder ihm
die Möglichkeit einzuräumen, bei ei-21
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-
12 -
ner eintretenden Mietermehrheit nur bestimmten Personen gegenüber eine Kündigung des [X.] zu erklären.

Vielmehr hat er das Kündigungsrecht in § 563 Abs. 4 [X.] als bloßen Unterfall einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist ausgestaltet (BT-Drucks. 14/4553, [X.] f.) und dabei -
abgesehen vom Fristbeginn -
weitere Sonderregelungen nicht getroffen, insbesondere keine Teilkündigung zugelas-sen, sondern auch hier nur die einheitliche Kündigung "des [X.]"
vorgesehen. Bei der Schaffung des § 563 Abs. 4 [X.] hat sich der Gesetzgeber an die Vorgängerregelung des § 569a Abs. 5 [X.] aF angelehnt (BT-Drucks. 14/4553, S.
61). Bereits diese unterschied nicht zwischen dem Eintritt einer
oder mehrerer Personen in den Mietvertrag und gewährte dem Vermieter
ein Kündigungsrecht
nur unter der Voraussetzung, dass
ihm "die Fortsetzung des [X.] nicht zugemutet werden"
konnte
(BT-Drucks. IV/806, S.
12).
Ein durchgreifendes Bedürfnis, den Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietver-hältnisses im Rahmen des § 563 Abs. 4 [X.] zu durchbrechen, war aus Sicht des Gesetzgebers nicht gegeben. Denn einem möglichen Interesse des [X.], gegebenenfalls nur mit denjenigen eintretenden Mietern, in deren Per-son kein wichtiger Grund zur Kündigung gegeben ist, ein (neues) Mietverhältnis zu begründen, hat er durch die ausdrücklich von ihm in den Blick genommene Aufnahme von Vertragsverhandlungen innerhalb der von ihm bewusst [X.] Kündigungsfrist § 563 Abs. 4 [X.] (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.]) Rechnung getragen
(vgl. zu dieser Möglichkeit auch [X.]/[X.], [X.]O mwN).
[X.]) Auch für eine
Entlassung der Tochter der verstorbenen Mieterin aus dem Mietverhältnis durch einen (formlos möglichen) Aufhebungsvertrag wäre
die Zustimmung aller am Mietverhältnis beteiligten Personen (und damit auch des in der Wohnung verbliebenen [X.]) erforderlich, weil damit eine Ände-23
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13 -
rung des bisherigen Vertragsverhältnisses verbunden wäre
(vgl. etwa BayObLG, [X.], 107, 108; [X.]/[X.], [X.]O,
§ 311 Rn. 7; MünchKomm[X.]/[X.], [X.]O,
§ 535 Rn. 61;
[X.]/[X.], [X.]O, Vorb. zu § 535 Rn. 79a; offengelassen in [X.] vom 3. März 2004
-
VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter [X.]; vom 16. März 2005
-
VIII ZR 14/04,
[X.]O
unter [X.]).
b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die von dem [X.]n
mit An-waltsschreiben vom 26. Juni 2015 ausgesprochene Kündigung, habe das Miet-verhältnis wirksam beendet, ist aber vor allem auch deswegen rechtsfehlerhaft, weil die von ihm bejahte "gefährdet erscheinende
Zahlungsfähigkeit"
des [X.] zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung die Anforderungen an
einen wichtigen
Grund in der Person des [X.] im Sinne des § 563 Abs. 4 [X.]
nicht erfüllte.
Dies gilt unabhängig davon, ob das Mietverhältnis mit dem Kläger und der Tochter der verstorbenen Mieterin fortgesetzt wurde oder nur mit dem Kläger allein.
[X.]) Gemäß § 563 Abs. 4 [X.] kann der Vermieter das Mietverhältnis in-nerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietver-hältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündi-gen, wenn in der Person des [X.] ein wichtiger Grund gegeben ist. Dieser Grund muss so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des [X.] aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der Person des [X.] liegen (Senatsurteil vom 10. April 2013 -
VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806 Rn. 13; Senatsbeschluss vom
20. April 2010 -
VIII ZR 254/09, [X.], 431 Rn. 6).
Dabei genügt es grundsätzlich, dass der [X.] nur in der Person eines Mitmieters verwirklicht wird ([X.]/[X.], [X.]O; [X.]
in [X.]/[X.], [X.]O mwN; [X.]/[X.], [X.]O, § 563
Rn. 23; MünchKomm[X.]/[X.], [X.]O, § 563 Rn. 28; NK-[X.]/[X.], [X.]O). 25
26

-
14 -
Bei einer Mehrheit von Mietern kann die Kündigung aber nicht auf eine in Frage gestellte finanzielle Leistungsfähigkeit nur eines [X.]
gestützt
werden, weil alle Mieter gesamtschuldnerisch für die Mietverbindlichkeiten haften (so auch
[X.]
in [X.]/[X.],
[X.]O Rn. 67; [X.], [X.]O Rn. 69; [X.]/Schneider
in [X.]/[X.], [X.]O Rn. 18; vgl. auch Senatsur-teil vom 26. November 1957 -
VIII ZR 92/57, [X.]Z 26, 102, 108 ff. [zum Kon-kurs eines Mitmieters]).

[X.]) Das Berufungsgericht hat im Hinblick darauf, dass der Kläger bei Zu-gang der Kündigungserklärung nur eine Ausbildungsvergütung als Einkommen bezog, dessen finanzielle Leistungsfähigkeit als gefährdet angesehen und darin einen wichtigen Grund für eine Kündigung des [X.] nach § 563 Abs. 4 [X.] erblickt. Diese tatrichterliche Würdigung kann zwar in der [X.] nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Begriff des wichtigen Grundes verkannt, wesentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (st.
Rspr.; vgl. Senatsbeschluss vom 20.
April 2010 -
VIII ZR 254/09, [X.]O Rn. 5 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Würdigung des Berufungsgerichts indes nicht stand.
(1) Zwar kann eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit des [X.] oder mehrerer Mieter
(etwa wegen bereits eingetretener Zahlungs-rückstände),
einen wichtigen Grund in der Person des oder der Eintretenden im Sinne von §
563 Abs. 4 [X.] darstellen (so auch [X.], Urteil vom 15. August 2014 -
238 [X.]/14, juris Rn.
25; [X.], [X.]O Rn.
69; [X.]
in [X.]/[X.], [X.]O Rn. 65; MünchKomm[X.]/[X.], [X.]O Rn.
26;
[X.]/[X.], [X.]O Rn. 49; [X.]/[X.], [X.], Stand: 1. Dezember 2017, § 563 Rn.
50; jurisPK-[X.]/[X.], Stand: 1. Dezem-27
28

-
15 -
ber 2016, § 563
Rn. 25; [X.]/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 563 [X.] Rn. 22; NK-[X.]/[X.], [X.]O
Rn. 44; BeckOK-[X.]/[X.], [X.], Stand: 1.
November 2016, § 563 Rn.
21; [X.]/[X.],
[X.], 13. Aufl., § 563 Rn.
14; [X.]/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., §
16 Rn. 35; [X.], [X.], 413).
Anders als bei der ursprünglichen Be-gründung des [X.] überlässt das Gesetz nicht dem Vermieter die Auswahl des [X.]. Auch ist -
anders als bei der Untermiete (§ 553 [X.]) -
in den Fällen des § 563 Abs. 1 und 2 [X.] neben dem oder den Eintretenden [X.] vorhanden, die bereits für die Miete haftet (vgl. hierzu Münch-Komm/[X.], [X.], [X.]O Rn.
26; BeckOK-[X.]/[X.], [X.]O; [X.], [X.]O;
NK-[X.]/[X.], [X.]O); vielmehr kommt es zu einer Aus-wechslung der Mietpartei. Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber das Interesse des Vermieters, sich von einem finanziell nicht hinreichend leistungs-fähigen Eintretenden zu lösen, grundsätzlich als schutzwürdig anerkannt (BT-Drucks. 14/4553, S.
60).
(a) Eine bereits zum Zeitpunkt der Kündigung (unstreitig oder nachweis-lich)
gegebene unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit
des [X.] führt
für den Vermieter jedoch im Hinblick darauf, dass der Zahlungsverzug des [X.] eine gesetzliche Regelung in §
543 Abs.
2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b [X.] erfahren hat und der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine
mit der Entrich-tung der Miete oder einem
nicht unerheblichen Teil (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, §
569 Abs. 3 Nr. 1 [X.]) beziehungsweise in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in [X.] eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§
543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b [X.]), für sich genommen regelmäßig noch nicht zur
Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des [X.].
29

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16 -
Denn das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 [X.] er-gänzt nach dem gesetzlichen
Regelungsplan die sonstigen, ebenfalls an die fehlende Leistungsfähigkeit des [X.] anknüpfenden Kündigungsrechte des Vermieters (§
543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Abs. 1 Satz 2 [X.]; § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 [X.]).
Daraus folgt, dass es hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit des [X.] nur solche Sachverhalte abdecken soll, bei denen nicht bereits auf-grund anderer Kündigungstatbestände, vor allem aufgrund des typisierten Re-geltatbestands des § 543 Abs.
2 Satz 1 Nr. 3 [X.], von einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des [X.] auszugehen ist.
Denn soweit die allge-meinen Kündigungsgründe greifen, fehlt es an einer durch das außerordentliche Kündigungsrecht des § 563 Abs. 4 [X.] zu schließenden [X.] des Vermieters (vgl. auch [X.], [X.]O).
(b) Gegenteiliges ergibt sich entgegen der Auffassung der Revisionser-widerung nicht aus den Gesetzesmaterialien zu § 563 [X.].
Zwar heißt es dort: "Dem Vermieter kommt es hingegen darauf an, wer die Person ist, mit der der Mietvertrag zukünftig weitergeführt
wird. Dies ist für ihn deshalb wichtig, damit die Zahlung der Miete auch künftig gesichert ist und die Wohnung nicht über-mäßig abgenutzt wird"
(BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Aus der Wendung "[X.] der Miete auch zukünftig gesichert"
folgt aber nicht, dass
das Kündigungs-recht nach § 563 Abs. 4 [X.] dem Vermieter schon für sich allein aufgrund [X.]
finanziellen Leistungsunfähigkeit des [X.] zusteht, ohne dass eine hier-mit für den Vermieter verbundene Unzumutbarkeit der Fortsetzung des [X.] vorliegen müsste.

Vielmehr hat
der Gesetzgeber mit der angeführten Formulierung
lediglich anerkannt, dass auch eine mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit
des [X.] einen
wichtigen
Grund für eine Beendigung des [X.] darstellen kann. Dass
er -
wie in § 543 Abs. 2 [X.] normativ geschehen -
in diesen Fällen 30
31
32

-
17 -
auf eine Prüfung der Unzumutbarkeit der Weiterführung des [X.] für den Vermieter von vornherein verzichten wollte, ist den Gesetzesmaterialien dagegen nicht zu entnehmen. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber in der weiteren Gesetzesbegründung ausgeführt, dass er an dem schon für die Vorgängerrege-lung des §
569a Abs. 5 [X.] aF geltenden Kriterium der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des [X.] festhalten wolle. Er hat bezüglich der Kündi-gungsmöglichkeit des § 563 Abs. 4 [X.] ausdrücklich ausgeführt, dass sich diese Bestimmung an § 569a Abs. 5 [X.] aF anlehne (BT-Drucks. 14/4553, S.
61). Der Zweck der letztgenannten Regelung besteht aber ausweislich der Gesetzesmaterialien darin, dem Vermieter ein Recht zur vorzeitigen Kündigung zuzuerkennen, "wenn ihm die Fortsetzung des [X.] nicht zugemu-tet werden kann"
(BT-Drucks. IV/806, S. 12).
(c) Um das Vorliegen des damit ausschlaggebenden Kriteriums der (Un-) Zumutbarkeit
prüfen zu können, müssen daher nicht nur das Vorliegen einer fehlenden finanziellen Leistungsfähigkeit
des [X.], sondern zusätzlich tat-sächliche Umstände dargetan und im [X.] nachgewiesen werden, aus denen sich ergibt, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, die Verwirk-lichung eines Kündigungsgrunds
nach §
543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b [X.] abzuwarten. Solche Umstände können beispielsweise darin liegen, dass die Mietwohnung fremdfinanziert und der Vermieter aus diesem Grund oder zur Bestreitung seines Lebensunterhalts auf die pünktliche und vollständige Erbrin-gung der Mietzahlungen angewiesen ist. Sie können aber auch darin bestehen, dass schon in dem ursprünglichen Mietverhältnis Zahlungsrückstände aufgelau-fen sind, weil die finanziellen Mittel des [X.] und des nunmehr [X.] für die Begleichung der ([X.] nicht ausgereicht haben. Für die Beurtei-lung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des [X.] sind letztlich
die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls maßgebend.
33

-
18 -
(2) Nach einer im Schrifttum verbreiteten und vereinzelt auch in der In-stanzrechtsprechung vertretenden Auffassung soll sogar bei einer bloß gefähr-det erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit ein wichtiger Grund im Sinne von §
563
Abs. 4 [X.] in Betracht kommen ([X.], [X.]O; [X.]/[X.], [X.]O Rn. 20; Bub/[X.]/Landwehr, Handbuch der Ge-schäfts-
und Wohnraummiete, 4.
Aufl., [X.] Rn. 2618 [berechtigte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit]; [X.], [X.]O [Einkommensdefizit]; [X.], [X.], 282; [X.], Urteil vom 15. August 2014 -
238 [X.]/14, [X.]O
[sehr weitgehend unter Einbeziehung künftig möglicher Mieterhöhungen]). Dem ist zumindest in dieser Allgemeinheit nicht zuzustimmen.
(a) Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine "gefährdet er-scheinende"
finanzielle Leistungsfähigkeit des/der Mieter(s) kann nur in beson-deren Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des [X.] für den Vermieter begründen. Denn -
anders als bei einer feststehenden wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit
-
wird hierbei eine Prognose anzustellen sein, die naturgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet ist. Der in das Mietverhältnis eingetretene (neue) Mieter würde daher bei Fehleinschätzungen Gefahr laufen, sein von Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Besitzrecht
(vgl. [X.] 89, 1, 6 ff.; [X.], NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW 2000, 2658, 2659; [X.], 330; NJW-RR 2004, 440, 441; [X.], 2033; [X.], 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 -
VIII ZR 45/16, [X.], 2018 Rn. 34, zur Veröffentli-chung in [X.]Z vorgesehen) selbst dann zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Zahlungsfähigkeit unbe-rechtigt gewesen sind.
Die auf einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit oder gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit des/der eingetretenen Mieter(s) 34
35
36

-
19 -
gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des [X.] für den [X.] muss daher auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen (vgl. hierzu [X.], [X.]O; NK-[X.]/[X.], [X.]O Rn. 44; [X.], [X.]O), die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen (so aber etwa [X.], [X.]O mwN), sondern vielmehr
den zuverlässigen Schluss zulas-sen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche [X.] fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei st[X.]tlichen Hilfen (vgl. [X.], [X.]O Rn. 69; [X.]
in [X.]/[X.], [X.]O; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand 1.
Januar 2018, § 563 Rn. 47; [X.], [X.]O; [X.], [X.]O),
sonstigen Einkünften (z. B.
Untermietzahlungen; Unterstützung Verwand-ter;
Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.
([X.]) Anders als dies offenbar die Revisionserwiderung meint, ergibt sich aus dem Regelungszweck des § 563 Abs. 4 [X.] nicht, dass solche Mittel bei der Beurteilung, ob dem Vermieter die Weiterführung des [X.] mit dem Eintretenden unzumutbar ist, außer Betracht zu bleiben hätten. Der Sinn und Zweck des §
563 Abs. 4 [X.] besteht -
wie bereits ausgeführt -
lediglich darin, dem Vermieter im Falle der Unzumutbarkeit der Fortsetzung
des Mietver-hältnisses mit dem [X.] ein außerordentliches Kündigungsrecht ein-zuräumen. Die Gesetzesmaterialien verhalten sich aber nicht dazu, welche Kri-terien bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit anzuwenden sind. Dies ist eine allein von der Rechtsprechung anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu klärende Frage.
([X.]) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, hinsichtlich zum Kündigungszeitpunkt noch nicht gewährter Drittmittel müsse eine -
dem [X.] nicht zumutbare -
Prognose angestellt werden, ob ein entsprechender Leis-tungsanspruch des [X.] bestehe, blendet sie aus, dass bereits die Frage 37
38

-
20 -
einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit
an sich, also die Frage, ob dem Mieter künftig genügend Geldmittel zur Begleichung
der ([X.] zur Verfügung stehen,
einer Prognosebeurteilung unterliegt.
Dies gilt auch, soweit sie aus dem Umstand, dass die Kündigung nur binnen der Monatsfrist des §
563 Abs. 4 [X.] ausgesprochen werden
kann, ableiten will, dass der Gesetzgeber Gesichtspunkte, die für den Vermieter mit einem höheren Ermittlungsaufwand verbunden wären, in die Beurteilung, ob eine (feststehende oder drohende) finanzielle Leistungsunfähigkeit und daraus resultierend eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des [X.] gege-ben sei, nicht habe einbezogen wissen wollen. Hierbei verkennt die Revisions-erwiderung, dass der Gesetzgeber durch die erfolgte zeitliche Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit keine Aussagen dazu getroffen hat, welche Anfor-derungen an die [X.] zu stellen sind. Die
-
spiegelbild-lich zu der ebenfalls einen Monat betragenden Frist des [X.] für die Erklä-rung, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, ausgestaltete -
Monatsfrist des § 563 Abs. 4 [X.] dient vielmehr allein dazu, dem Vermieter ausreichende Möglichkeiten
zu eröffnen, mit dem [X.] in Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrags (mit geänderten Bedingungen) zu treten (BT-Drucks. 14/4553, [X.]).
Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber dem Vermieter anstatt der zuvor nur zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach dem Tod des [X.] eröffneten
Kündigung nunmehr einen Zeitraum von einem Mo-nat für den Ausspruch der Kündigung zugebilligt
(vgl. BT-Drucks.,
[X.]O).

Bei der anzustellenden Prognose, ob aufgrund objektiver und konkreter Anhaltspunkte davon ausgegangen werden kann, dass Mietzahlungen künftig ausbleiben, kommt es wiederum auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls an. Dabei wird unter anderem darauf abzustellen sein, ob aller Voraussicht nach ein Anspruch auf st[X.]tliche Transferleistungen -
etwa in Form des
Min-39
40

-
21 -
destsatzes bei der Grundsicherung -
besteht oder ob solche Leistungen völlig ungewiss sind.
Hierdurch setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zu den hohen Anforderungen, die er
an ein fehlendes Vertretenmüssen des Zahlungsverzugs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 [X.] bei der Inanspruchnahme von [X.] stellt (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. Februar 2015 -
VIII ZR 175/14, [X.]Z 204, 134 Rn. 17 f. mwN). Anders als die Revisionserwiderung meint, lässt diese Rechtsprechung keine Rückschlüsse darauf zu, wann ein wichtiger Grund zur Kündigung im Sinne von § 563 Abs. 4 [X.] vorliegt.
Denn die vorgenannte Senatsrechtsprechung betrifft allein die Frage des Vertreten-müssens
eines bereits eingetretenen [X.], während es bei der prognostischen Beurteilung einer nur drohenden finanziellen Leistungsunfähig-keit und der
darauf gestützten
Unzumutbarkeit der Fortsetzung des [X.] um die Frage geht, ob Mietzahlungen künftig ausbleiben werden.
Zudem finden
im Rahmen der
typisierten Regeltatbestände
des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.
3 [X.] -
anders als bei § 563 Abs. 4 [X.] -
am Einzelfall orientierte Zumut-barkeitserwägungen gerade nicht statt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 4.
Februar 2015 -
VIII ZR 175/14, [X.]O Rn. 21 mwN).
(cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt auch [X.], dass der Wortlaut des §
563 Abs. 4 [X.] und die diese Vorschrift betref-fende Rechtsprechung des Senats allein auf Umstände abstellen, "die in der Person des [X.] liegen", nicht, dass der Vermieter nicht gehalten wäre, die soeben beschriebenen Drittmittel im Rahmen der Prognose, ob eine finanzielle Leistungsunfähigkeit des [X.] droht und dem Vermieter aufgrund dessen eine Weiterführung des [X.] nicht zuzumuten ist, zu [X.].
Denn es geht hierbei nicht um außerhalb der Person des Eintretenden be-gründete Umstände, sondern um Gesichtspunkte, die an dessen Person (Le-41
42

-
22 -
bensumstände,
Bedürftigkeit) anknüpfen und bereits
bei lebensnaher Betrach-tung in die Beurteilung einzufließen haben, ob der Mieter droht, leistungsunfä-hig zu werden.

(b) Zusätzlich zu den beschriebenen Anforderungen müssen -
ebenso wie bei einer
feststehenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des [X.] -
Um-stände gegeben sein, die es für den Vermieter als untragbar erscheinen lassen, wegen der
rein drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des [X.] mit einer Kündigung zuzuwarten, bis die Voraussetzungen der allgemeinen [X.] erfüllt sind, vor allem ein Zahlungsverzug im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder b [X.] aufgelaufen ist.

(3) Gemessen an den dargestellten Grundsätzen hat das
Berufungsge-richt bereits den Prüfungsmaßstab für das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von § 563 Abs. 4 [X.] grundlegend verkannt. Außerdem hat es seine tatrichterliche Würdigung, im Hinblick auf die vom Kläger bezogene [X.] erscheine dessen
finanzielle Leistungsfähigkeit gefährdet und es
liege in seiner Person ein wichtiger Grund für eine Kündigung nach §
563 Abs. 4 [X.] vor, auf eine unzureichende Tatsachengrundlage gestützt. Ferner hat es wesentliche vom Kläger zu seiner Einkommens-
und Vermögenssituation vorgetragene Umstände rechtsfehlerhaft für
unerheblich gehalten.
(a) Das Berufungsgericht hat den Umstand, dass der Kläger zum Zeit-punkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich eine -
von ihm der Höhe nach nicht einmal festgestellte -
Ausbildungsvergütung bezog,
für eine gefähr-det erscheinende finanzielle Leistungsfähigkeit ausreichen lassen
und hat [X.] abgeleitet, dass dieser dauerhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter nicht in der Lage gewesen sei, die Mietzahlungen in dem unbefristeten Mietver-hältnis zu erbringen. Hierbei hat es in seine Überlegungen einbezogen, dass 43
44
45

-
23 -
ein Ausbildungsverhältnis auch in struktureller Hinsicht nicht mit einem [X.] Arbeitsverhältnis vergleichbar sei, weil weder dessen erfolgreicher [X.] noch die Aufnahme einer Festanstellung gesichert seien. Damit hat es bei seiner Prognoseentscheidung nicht nur die Frage der finanziellen [X.]
des [X.] zum Zeitpunkt der Kündigung in den Blick genommen, sondern hat letztlich verlangt, dass dessen Leistungsfähigkeit für die Dauer des unbefristeten [X.] sichergestellt ist
(ähnlich auch AG Charlotten-burg, Urteil vom 15. August 2014 -
238 [X.]/14, [X.]O, das verlangt hat, dass auch die Zahlung künftiger Mieterhöhungen gesichert ist).
([X.]) Mit dieser Sichtweise
überspannt es bei weitem die Anforderungen an die finanzielle Leistungsfähigkeit eines nach §
563 Abs. 1, 2 [X.] in ein un-befristetes Mietverhältnis eingetretenen
[X.].
Auch
ein
Vermieter, der mit einem solventen Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, kann
bei [X.] regelmäßig nicht ausschließen, dass dessen finanzielle [X.] durch zukünftige Entwicklungen, etwa durch Verlust des [X.], durch Krankheit, durch Trennung
oder durch den Tod eines Mitmieters
herabgesetzt wird.

([X.]) Auch hat das Berufungsgericht -
wie die Revision zu Recht rügt --
sich allein mit der Frage einer gefährdet erscheinenden finanziellen
[X.] befasst und nicht das letztlich für das Vorliegen eines [X.]s nach §
563 Abs. 4 [X.] allein maßgebliche Merkmal der Unzumutbar-keit der Fortsetzung des [X.] für den [X.]n im Einzelnen ge-prüft. Es hat diesen Gesichtspunkt zwar in seinen Obersätzen angesprochen, dann aber im Rahmen der
Subsumtion des gegebenen Sachverhalts
unter [X.] eine
solche Zumutbarkeitsbetrachtung für unerheblich gehalten. Denn es hat die aus seiner Sicht anzuzweifelnde Fähigkeit des [X.], die Mieten künftig vollständig und pünktlich zu bezahlen, rechtsfehlerhaft für eine 46
47

-
24 -
Kündigung nach § 563 Abs. 4 [X.] genügen
lassen
und hat damit die von ihm bejahte drohende
finanzielle Leistungsunfähigkeit mit einer Untragbarkeit der Fortsetzung des [X.] gleichgesetzt.
(b)
Weiter beruht die Würdigung des Berufungsgerichts, die finanzielle Leistungsfähigkeit des [X.] hinsichtlich der Mietzahlungen sei nicht [X.], allein auf Mutmaßungen und nicht auf objektiven und belastbaren An-haltspunkten. Das Berufungsgericht hat nicht einmal Feststellungen zur Höhe der Ausbildungsvergütung des
[X.] (zum Zeitpunkt der Kündigung war er noch nicht arbeitsunfähig erkrankt), geschweige denn zu seinen sonstigen [X.] getroffen. Außerdem hat es den unstreitigen Umstand, dass der Kläger während seiner zum Zeitpunkt des Schlusses der
mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht knapp zwei Jahre andauernden Nutzung der Wohnung die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen stets vollständig und pünktlich entrichtet hat, als "nachträgliche Entwicklungen"
unberücksichtigt ge-lassen. Dabei hat es
verkannt, dass dieser Umstand ein aussagekräftiges Indiz dafür darstellt, dass die finanzielle Leistungsfähigkeit des [X.] zum Zeit-punkt der Kündigung nicht in Frage gestellt war. Dies gilt umso mehr, als sich die Einkommenssituation des [X.] aufgrund seiner nach der Kündigung ein-getretenen krankheitsbedingten Arbeitsunfähigkeit vorübergehend sogar ver-schlechtert hat und er gleichwohl -
auch ohne die begehrte Untervermietung -
in der Lage war, die geschuldeten Mietzahlungen zu erbringen.
(c) Ferner hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, we-sentlichen Vortrag des [X.] zu seinen finanziellen Verhältnissen unberück-sichtigt gelassen. So hat es rechtsfehlerhaft dessen Angaben über zum Zeit-punkt der Kündigung vorhandenes und zur Bestreitung der Miete und der [X.] eingesetztes [X.] sowie dessen Vortrag, dass er nach Verbrauch dieses Vermögens gemäß § 22 [X.] zum Bezug von Arbeits-48
49

-
25 -
losengeld II neben dem erhaltenen Krankgeld berechtigt gewesen sei, als un-beachtlich angesehen. Dabei hat es außer [X.] gelassen, dass die [X.] Leistungsfähigkeit des [X.] regelmäßig nicht ernsthaft in Frage gestellt ist,
wenn die vorhandenen Eigenmittel für sich genommen zwar unzureichend sind, daneben aber Ansprüche gegen st[X.]tliche Stellen auf finanzielle [X.] bestehen (vgl. [X.], [X.]O Rn. 69; [X.]
in [X.]/[X.], [X.]O; BeckOGK-[X.]/[X.], [X.]O; [X.]/Meyer-Abich, [X.]O).
Schließlich hat das Berufungsgericht auch nicht in Betracht gezogen, dass der Kläger nach dem Auszug der Tochter seiner verstorbenen Lebensge-fährtin einen Teil der Mietwohnung einem Untermieter überlassen und hierdurch weitere Einkünfte beziehen könnte
(zur Berechtigung einer Untervermietung nachfolgend unter III
1). Bei Zugang der Kündigungserklärung vom 26.
Juni 2015 hatte der Kläger zwar noch nicht das Verlangen zur Zustimmung zu einer Untervermietung gestellt gehabt; dieses erfolgte erst mit Schreiben vom [X.] 2015. Gleichwohl kann die Frage einer finanziellen Leistungsfähigkeit des
[X.] vom Gericht nicht ohne Einbeziehung aller nach Lage der Dinge [X.] in Betracht kommenden Geldquellen beurteilt werden.

III.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich weder hinsichtlich der Abweisung der Klage noch
bezüglich der Stattgabe der auf Räumung und Her-ausgabe gerichteten Widerklage aus anderen Gründen als richtig (§
561 ZPO) dar.

50
51

-
26 -
1. Das Berufungsgericht hat sich -
von seinem Standpunkt aus [X.] -
nicht mit der Frage befasst, ob die Voraussetzungen für eine Gestattung der Untervermietung an den vom Kläger benannten Arbeitskollegen gemäß §
553 Abs. 1 [X.] vorliegen. Da es hierzu keine Feststellungen getroffen hat, ist im Revisionsverfahren der Vortrag des [X.] zugrunde zu legen. Danach kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 Abs.
1 [X.] nicht verneint werden.
a) Der Kläger hat sein
Zustimmungsverlangen vom 6. Oktober 2015 [X.] gestützt, dass die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin entgegen der ursprünglichen Planung ausgezogen sei und er nun gerne einen Teil der Wohnung an einen Arbeitskollegen überlassen
wolle, der sich im gleichen Aus-bildungsverhältnis wie der Kläger befinde. Dies hätte
gleichzeitig den Vorteil, dass sich der Arbeitskollege an den
Mietkosten und an den Fahrtkosten zur Arbeitsstätte beteiligen würde. Die vom Kläger angeführten Gründe für das [X.] sind als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 [X.] anzuerkennen. Die Voraussetzungen des §
553 Abs. 1 [X.] sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszu-legen (Senatsurteil vom 23. November 2005 -
VIII ZR 4/05, [X.], 1200
Rn.
11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des [X.] von nicht ganz [X.] Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts-
und Sozial-ordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [[X.]] vom 3. Oktober 1984 -
VIII
AZR 2/84, [X.], 213, 219 f. [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 [X.] aF]; Senatsurteile vom 23. November 2005 -
VIII
ZR 4/05, [X.]O Rn. 8; vom 11. Juni 2014 -
VIII
ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14).
Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen [X.] nicht allein zu leben, kann ein solches Interesse begründen (vgl. Senatsbe-schluss [[X.]] vom 3. Oktober 1984 -
VIII AZR 2/84, [X.]O, S. 219; 52
53
54

-
27 -
OLG [X.], NJW 1982, 2876, 2879
[jeweils zu § 549 [X.] aF]; [X.], GE
1983, 1111
[zu § 549 Abs. 2 Satz 1 [X.] aF]; [X.], [X.], 973 f.; [X.], [X.], 371; [X.]
in [X.]/[X.], [X.]O,
§
553 Rn.
8; [X.]/[X.], [X.]O,
§ 553 [X.] Rn. 4; jurisPK-[X.]/[X.], Stand 1.
Dezember 2016, § 553 Rn. 14; vgl. auch Senatsurteil vom 4. März 2015 -
VIII ZR 166/14, [X.]Z 204, 216 Rn. 28 [zum Eigenbedarf]).
Auch die vom Kläger angestrebte
Verringerung der nach dem Ableben seiner Lebensgefährtin und dem Auszug ihrer
Tochter von ihm allein getrage-nen
Mietaufwendungen
und seiner
Fahrtkosten zur Arbeitsstelle sind ohne [X.] als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der [X.] anzuerkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 -
VIII ZR 4/05, [X.]O; vom 11.
Juni 2014 -
VIII ZR 349/13, [X.]O; OLG [X.], [X.]O; Münch-Komm[X.]/[X.], [X.]O,
§
553 Rn. 7; [X.]/V.
[X.], [X.]O, §
553 Rn.
9
mwN; [X.]/[X.], [X.]O mwN; jurisPK-[X.]/[X.], [X.]O
Rn.
12 mwN).
Dabei macht es keinen Unterschied, ob dieses Interesse auf be-rufsbedingten Gründen beruht (so die Fallgestaltungen in den [X.] vom 23.
November 2005 -
VIII ZR 4/05, [X.]O Rn. 8; vom 11.
Juni 2014 -
VIII ZR 349/13, [X.]O) oder aus Anlass des Wegfalls des ursprünglichen [X.] (und dessen Finanzkraft) entstanden ist.
Denn §
553 [X.] entspricht im [X.] des § 549 Abs.
2 [X.] aF, mit dessen Schaffung der Gesetzgeber erkennbar unter anderem die Absicht verfolgte, dem Mieter die Verbesserung seiner Einnahmen durch Untervermietung zu ermöglichen
(OLG [X.], [X.]O
mwN).
b) Das vom Kläger geltend gemachte berechtigte Interesse ist -
wie von § 553 Abs. 1 [X.] vorausgesetzt -
auch nach Abschluss des Mietvertrags ent-standen.
Mit dieser zeitlichen Einschränkung soll verhindert werden, dass der Mieter, der einen -
zumindest latent -
vorhandenen Wunsch zur Überlassung 55
56

-
28 -
eines Teils des Wohnraums mit Dritten bei Vertragsabschluss verschweigt, die durch den Vertrag gesetzten Grenzen
des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft ([X.]/V.
[X.], [X.]O, § 553 Rn. 5; [X.]/[X.], [X.]O Rn. 11;

jurisPK-[X.]/[X.], [X.]O Rn. 9; vgl. auch Senatsbeschluss [[X.]] vom 3.
Oktober 1984 -
VIII AZR 2/84, [X.]O,
S. 221
f.
[zu § 549 Abs.
2 [X.] aF]).

Gemessen an diesem Regelungszweck kommt es auch bei einer gesetz-lich angeordneten Fortsetzung des [X.] nach § 563 Abs. 1, 2 [X.] auf den Zeitpunkt des Abschlusses des
Mietvertrags und nicht auf den Zeit-punkt des Eintritts des neuen [X.] an. Der nach § 563 Abs. 1, 2 [X.] Eintre-tende tritt ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ur-sprünglichen [X.] ein; die sich daraus ergebenden Rechte
(auch ein [X.] aus § 553 Abs. 1 [X.])
und Pflichten
gehen ohne Änderung auf den [X.] über (vgl. [X.], [X.]O, § 563
[X.] Rn. 54;
[X.]
in [X.]/[X.],
[X.]O,
§ 563 Rn. 22).
c) Ein möglicher Anspruch des [X.] auf Gestattung der [X.] scheitert auch nicht daran, dass nach derzeitigem Stand der Dinge offen ist, ob neben ihm auch die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin [X.] rechtzeitig ausgeübten Ablehnungsrechts noch Mieterin ist.
Dabei kann dahinstehen, ob es in
einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von meh-reren Mietern
ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 [X.] vor-weisen kann (so [X.]
in [X.]/[X.], [X.]O,
§ 553 Rn. 3; [X.]/[X.], [X.]O,
§ 553 [X.] Rn. 3). Denn dies hat jedenfalls dann zu [X.], wenn der Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der [X.] verbliebene Mieter -
wie hier der Kläger -
aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen) einen Dritten in die [X.] aufnehmen will ([X.], NJW-RR 1990, 457; [X.]
in 57
58

-
29 -
[X.]/[X.],
[X.]O; [X.]/[X.], [X.]O; [X.]/[X.], [X.]O, § 553
Rn. 4).
d) Dass der Arbeitskollege des [X.] inzwischen nicht mehr einzugs-willig ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Ebenso wenig hat das Be-rufungsgericht Feststellungen dazu getroffen, ob in der Person des Arbeitskol-legen ein wichtiger Grund im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 2 [X.] vorliegt oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet wer-den könnte.
2. Ob der im Wege der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 [X.]) deswegen begründet ist, weil der Kläger am 14. Juni 2015 aus zwischen den Parteien streitigen Gründen die Tür zum Schlafzimmer der Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin eingetreten hat
und dies den [X.]n zu einer Kündigung nach § 563 Abs. 4 [X.] berechtigte, ist mangels hierzu getroffener tatsächli-chen Feststellungen offen. Gleiches gilt für den vom [X.]n geäußerten Verdacht des Drogenkonsums in der Wohnung. Hierbei kommt es auf eine Würdigung aller unstreitigen
beziehungsweise nachgewiesenen Umstände durch den Tatrichter an.
Maßgebend ist letztlich, ob hierdurch bei Abwägung aller Gesichtspunkte dem [X.]n eine Fortsetzung des [X.] nicht zumutbar war.
3. Die Wirksamkeit der im Verlauf des Prozesses -
nach Ablauf der in §
563 Abs. 4 [X.] vorgesehenen Frist -
ausgesprochenen
weiteren
Kündigung vom
18. März 2016 ist nicht an § 563 Abs. 4 [X.], sondern allein an § 543 Abs.
1, 2 Satz 1 Nr. 2, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 [X.] zu messen. Auch hierzu hat das Berufungsgericht -
von seinem Standpunkt aus folgerichtig -
keine Feststel-lungen getroffen.
59
60
61

-
30 -
IV.

Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit aus den angeführten Gründen nicht zur Endentscheidung reif ist, ist er zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.

[X.] [X.] [X.]

Dr. [X.]

Kosziol
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 31.05.2016 -
44 C 2148/15 -

LG [X.], Entscheidung vom 30.03.2017 -
5 [X.]/16 -

62