Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.10.2012, Az. V ZR 222/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
222/11
Verkündet am:

12. Oktober 2012

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Oktober 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann
und
die Richter Dr.
Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, [X.] und Dr. Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden
das Urteil des 2. Zivil-senats des [X.] in [X.] vom 2.
September 2011 aufgehoben und das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts [X.] vom 2. Juli 2010 abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 25. März 2009 zu zahlen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem
Erbteilskaufvertrag vom
2. Februar 1998 verkaufte die Klägerin
ihren
Anteil an einer ungeteilten Erbengemeinschaft an die beklagte
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Bauträgerin. Der Nachlass bestand zu dieser [X.] nur aus unbebauten [X.] in
der O.
bei [X.]. In der Vorbemerkung des [X.]es heißt
es:

d-. u-wesen hat die Durchführung von Voruntersuchungen für diesen städte-baulichen Entwicklungsbereich gem. § 165
Abs. 4 BauGB beschlossen. Die [X.]sparteien gehen davon aus, dass die Stadtgemeinde B.
nach Abschluss der Voruntersuchungen die förmliche Feststellung des städtebaulichen [X.] als Satzung beschließen oder ei-nen Bebauungsplan aufstellen wird.

Die Käuferin beabsichtigt, den durch den [X.] mitverkauften Grundbesitz, soweit dieser im Rahmen der für den städtebaulichen Ent-wicklungsbereich aufzustellenden Bebauungspläne als Bauland ausge-

Der [X.] wurde unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen. § 9 lautet auszugsweise wie folgt:

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die Stadtgemeinde [X.]. u-lichen Entwicklungsbereich zum 31.12.2000 ausgewiesen hat oder
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der durch den Erwerb des [X.] verbundene Grundbesitz um mehr als die Hälfte der Fläche in dem aufzustellenden [X.] liegt oder
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der durch den Erwerb des [X.] verbundene Grundbesitz bis zum 31.12.2000 mit mehr als der Hälfte seiner Fläche in dem gem. §
166 BauGB aufzustellenden Bebauungsplan ausgewiesen ist oder Planreife erreicht hat, die rechtlich die Erteilung von Baugenehmi-gungen zur Errichtung von Wohnbauvorhaben ermöglicht.

2. Die [X.]sbedingung ist auch dann eingetreten, wenn ohne förmli-. s-bereich bezogen auf die im vorliegenden [X.] unter § 1 aufgeführ-ten Grundstücke ein Beschluß
über die Aufstellung eines Bebau-ungsplans
und Planreife vorliegt oder eine solche vor Bescheid in Aussicht gestellt ist.
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5. Sollte die [X.]sbedingung bis zum 31.12.2000
nicht vorliegen, so tritt die [X.]sbedingung, unter der dieser [X.] geschlossen worden ist, endgültig nicht ein. Der Kaufvertrag wird mit Fristablauf unwirksam, es sei denn, die Parteien vereinbaren eine andere Rege-lung oder die Käuferin hinterlegt den Kaufpreis innerhalb der Bedin-gungsfrist auf [X.]; in diesem Fall wird der Kaufvertrag ohne weitere Berücksichtigung der [X.]sbedingung durchgeführt.

Die Parteien sind sich darüber einig, daß die [X.]sfrist angemessen verlängert wird, falls das zuständige Stadtplanungsamt den [X.] kurzfristig in Aussicht stellt oder eine Bauerlaubnis im Genehmi-gung

Der Kaufpreis sollte eine näher bestimmte Quote des von der Stadtge-meinde [X.]
festzusetzenden Anfangswertes sein und für den Fall, dass ein Bebauungsplan ohne vorherige Ausweisung eines städtebaulichen Ent-wicklungsbereichs aufgestellt würde, durch ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses des Kataster-
und [X.]ermittelt werden. Die Beklagte
verpflichtete sich, der Klägerin einen monatlichen [X.] von 2.000 DM zu zahlen, und zwar erstmals an
dem auf die Beurkun-dung des Kaufvertrages folgenden Monatsersten. Dieser Betrag sollte zur [X.] auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet werden. Der [X.] sollte Eintritt der Baureife, d.h. Eintritt der rechtlichen Voraussetzungen für die Ertei-lung von Baugenehmigungen für den gesamten verkauften Grundbesitz, soweit

Durch [X.] wurde die [X.]

Anfang 1999 als städtebau-licher Entwicklungsbereich ausgewiesen, nachdem zuvor ein [X.] zur Änderung des Flächennutzungsplans gefasst worden war. Ein Bebauungsplan für das Gebiet wurde nicht aufgestellt.
Ein gegen das Ortsge-3
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setz gerichteter Normenkontrollantrag wurde im September 2000 durch das Oberverwaltungsgericht zurückgewiesen. Eine rechtskräftige Entscheidung über diesen Antrag lag nach wiederholter Aufhebung von
Gerichtsentschei-dungen durch das [X.] im Jahr
2008 noch nicht vor.
Nachdem sich mittlerweile auf [X.] die Auffassung durchgesetzt hatte, dass die [X.] nicht bebaut werden solle, wurde im Oktober 2009 durch ein [X.] deren
förmliche Ausweisung als städtebaulicher Entwicklungsbereich aufgehoben. Die Beklagte zahlte bis einschließlich [X.] jeden Monat den vereinbarten Vorschuss
an die Klägerin.

Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage die Zahlung des monatlichen [X.]es für den [X.]raum von März
2008 bis Januar 2010. Die Beklagte
be-gehrt
widerklagend die Rückzahlung der an die Klägerin geleisteten Beträge
von insge.
Die Vorinstanzen haben der Klage im [X.] stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit der von
dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren
Klageabweisungsantrag und die Widerklage weiter. Die Klägerin
beantragt die Zurückweisung des [X.].

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, die aufschiebende Bedingung für die Wirk-samkeit des [X.]es sei eingetreten, weil die O.
1999 durch [X.] als städtebaulicher Entwicklungsbereich ausgewiesen worden sei. Eine Rechtsbeständigkeit
dieses Gesetzes sei nicht Vorausset-5
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zung für den Bedingungseintritt gewesen. Allerdings enthalte der [X.] keine Regelung für den eingetretenen Fall, dass die Voraussetzungen für den [X.] wieder entfallen seien. Alle [X.] gingen davon aus, dass, sollten die rechtlichen Grundvoraussetzungen bis zum 31. Dezember 2000 eingetreten sein, in einem nicht auf unabsehbare Ferne hinausgeschobenen [X.]fenster die Beklagte auch würde bauen können. Die erforderliche ergänzende Auslegung
des [X.]es
führe zu dem Ergebnis, dass die Beklagte an ihrer Erwerbspflicht festzuhalten sei, weil das von den Parteien grundsätzlich gesehene Risiko der Unbebaubarkeit ihr nach dem [X.] in einem nur
begrenzten Umfang abgenommen worden sei. Der [X.] biete keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass abweichend von dem Grundsatz, nach dem der Gläubiger das Risiko der Verwertbarkeit des mangel-freien Kaufgegenstandes zu tragen habe, die Parteien einen Wegfall der [X.] der geleisteten Zahlungen oder eines Teils da-von vereinbart hätten, hätten sie den jetzt eingetretenen Fall bedacht. Da die Klägerin ihren mittlerweile fälligen Kaufpreisanspruch nicht geltend mache, komme es
auf dessen exakte Höhe nicht an. Die eingeklagten [X.] überstiegen ihn jedenfalls nicht.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dem zwischen den Par-teien geschlossenen [X.] nicht im Wege der ergänzenden [X.]sausle-gung entnommen werden, dass die ersatzlose Aufhebung des [X.]es
über die Ausweisung der [X.] als städtebaulicher Entwicklungsbe-reich in die [X.] der Beklagten fallen und daher die Wirksamkeit des [X.]es unberührt lassen sollte.
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Zwar gehört die ergänzende [X.]sauslegung grundsätzlich in den Be-reich tatrichterlicher Feststellungen und ist deshalb revisionsrechtlich nur [X.] nachprüfbar, ob das Berufungsgericht Auslegungs-
und Ergänzungsregeln oder Denkgesetze
oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände unbeachtet gelassen hat ([X.], Urteil vom 30. März 1990

[X.], [X.], 110, 115;
Urteil
vom
12. Dezember 1997

[X.], NJW
1998, 1219, 1220; [X.], Urteil
vom
17. April 2002

VIII ZR 297/01, NJW
2002, 2310).
Dies ist hier aber der Fall.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings
von dem Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke und damit von der Notwendigkeit einer
er-gänzenden
[X.]sauslegung aus.
Die planwidrige [X.]slücke ist dadurch gekennzeichnet, dass die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimm-tes Ziel erreichen wollten, dies aber wegen der [X.] des Vereinbar-ten nicht gelungen ist. Die Lücke muss nicht von Anfang an bestanden haben, sie kann auch, was hier allein in Frage kommt, infolge nachträglicher [X.] eingetreten sein ([X.], Versäumnisurteil vom 14. November 2003

[X.], NJW-RR 2004, 554, Rn. 6; Urteil vom 2. Juli 2004

V ZR 209/03, NJW-RR 2005, 205, 206 Rn. 14).
Ohne Rechtsfehler und von den Parteien unbeanstandet nimmt das Be-rufungsgericht an, dass die Parteien die Möglichkeit der eingetretenen Situati-on bei [X.]sschluss nicht bedacht, sondern angenommen haben,
bei Schaf-fung der planungsrechtlichen Grundvoraussetzungen bis Ende 2000
werde die Beklagte in absehbarer [X.] bauen können.

2. Dagegen
beruht die von dem
Berufungsgericht vorgenommene Lü-ckenfüllung auf Rechtsfehlern.
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a)
Nach gefestigter Rechtsprechung des [X.] ist bei der ergänzenden Auslegung darauf abzustellen, was die Parteien bei einer ange-messenen Abwägung ihrer Interessen nach [X.] und Glauben als redliche [X.]spartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten
Fall bedacht hätten ([X.], Urteil vom 6. Oktober 2006

[X.], [X.]Z 169, 215, 219 Rn. 11).
Dabei ist zunächst an den [X.] selbst anzuknüpfen; die darin enthaltenen Regelungen und Wertungen, sein Sinn und Zweck sind [X.] der [X.]sergänzung. Sie findet ihre Grenze an dem im -
wenn auch lückenhaften -
[X.] zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen; sie darf daher nicht zu einer Abänderung oder Erweiterung des [X.]sgegenstandes führen und sie muss in dem [X.] auch eine Stütze finden ([X.], Urteil vom 25. Juni 1980

VIII ZR 260/79, [X.]Z 77, 301, 304).
b)
Diese
Grundsätze hat das Berufungsgericht in verschiedener Hin-sicht nicht beachtet.
Rechtsfehlerhaft stellt es nicht den Willen der [X.]sparteien in den Mittelpunkt seiner Überlegungen, sondern geht bei dem
Risiko der Verwertbar-keit des mangelfreien Kaufgegenstandes von der gesetzlichen Risikoverteilung
aus. Die ergänzende [X.]sauslegung darf jedoch nicht an dem gesetzlichen Leitbild des jeweiligen [X.]styps ausgerichtet werden, sondern muss an den hypothetischen rechtsgeschäftlichen Willen der [X.]sparteien anknüpfen. Dieser ist anhand der vertraglichen Regelungen zu ermitteln und im Hinblick auf die auszufüllende Lücke fortzuentwickeln.
Hierzu bestand im vorliegenden Fall schon deshalb Anlass, weil viele der [X.] den Willen der [X.]sparteien nahe legen, dass Gegenstand des
im Rahmen eines [X.] vorgenommenen
wirtschaftlichen Austausches nicht Bauer-wartungsland, sondern Bauland sein sollte. Wie das Berufungsgericht an [X.] Stelle selbst anführt, gehen alle [X.] davon aus, dass die Be-12
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klagte in absehbarer [X.] würde bauen können, sollten die rechtlichen Grund-voraussetzungen, wie sie in §
9 Nr.
1 des [X.]es beschrieben und
in Form der Ausweisung der [X.] als städtebaulicher Entwicklungsbe-reich auch eingetreten sind, bis zum Ende des Jahres 2000 vorliegen. Haben die Parteien den [X.] aber in der sicheren Erwartung der Bebaubarkeit der verkauften Grundstücke geschlossen, drängt es sich auf, dass der [X.] nach dem hypothetischen Parteiwillen nicht zur Durchführung gelangen sollte, wenn sich diese Erwartung nicht erfüllte.
Ein weiterer Rechtsfehler ist dem Berufungsgericht dadurch unterlaufen, dass es meint, der [X.] biete auch deshalb keine hinreichenden Anhalts-punkte dafür, dass die Beklagte nicht das Risiko der Verwertung des [X.] übernommen habe, weil es sich bei dieser um eine erfahrene Pro-jektentwicklerin handele, "die ihre endgültige Erwerbspflicht eben nicht von der sicheren Bebaubarkeit bis zu einem bestimmten [X.]punkt abhängig gemacht und damit vertraglich abgesichert" habe. Hierdurch hat es nämlich von der [X.]slücke

der auf der unterbliebenen Regelung des nunmehr eingetretenen Falls beruhenden fehlenden Absicherung der Beklagten

auf den hypotheti-schen Willen der Parteien (Übernahme des Risikos durch die Beklagte) [X.]. Dies verstößt gegen die Denkgesetze; denn aus dem Fehlen einer vertraglichen Regelung kann entweder auf die Regelungslücke oder auf eine (stillschweigende) Risikoverteilung geschlossen werden, nicht aber auf beides gemeinsam.
III.
Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist [X.] (§
562 Abs.
1 ZPO). Der [X.] hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwen-dung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt und nach letzte-15
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rem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der [X.] kann die ergänzende [X.]sauslegung aufgrund der seiner Nachprüfung [X.] tatsächlichen Grundlagen selbst vornehmen, weil die hierfür er-forderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu er-warten sind. Insoweit besteht kein Unterschied zur einfachen [X.]sausle-gung ([X.], Versäumnisurteil vom 12. Dezember 1997
[X.], NJW 1998, S.
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f.).
1. Die [X.]slücke ist in der Weise zu schließen,
dass
die ersatzlose Aufhebung des [X.]es, mit dem die [X.]

zunächst als städtebaulicher Entwicklungsbereich ausgewiesen worden war, wie der [X.] der Bedingung im Sinne von §
9 Nr.
1 des [X.]es zu behandeln ist und damit zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt.
Die gesamte Gestaltung des Kaufvertrages ist darauf ausgerichtet, dass die Beklagte über den Erwerb des Erbteils Grundstücke erhält, die innerhalb eines überschaubaren [X.]raums eine bestimmte Bebauung zulassen. Dies ergibt sich nicht nur aus der in § 9 enthaltenen Absicherung. Die [X.], die dessen wirtschaftlichen
Hintergrund beschreibt, lässt dies ebenso eindeutig erkennen wie die Regelungen über
die Höhe und Fälligkeit
des Kaufpreises. Auch das Berufungsgericht hebt, wie dargelegt, hervor, alle [X.] gingen davon aus, dass
die Beklagte auch [X.] bauen
können, sollten die rechtlichen Grundvoraussetzungen bis zum 31.
Dezember 2000 geschaffen sein.
Hätten die Parteien bedacht, dass die Voraussetzungen für den Eintritt der Wirksamkeit des [X.]es wieder entfallen können, so dass der wirtschaft-liche Sinn des [X.]es nicht mehr zu realisieren
ist, hätten sie als redliche [X.]spartner unter Fortschreibung des vertraglichen [X.] vereinbart, dass dieser Fall dem [X.] der aufschiebenden Bedingung 17
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gleichsteht.
Dies folgt
aus
den
in § 9 enthaltenen Regelungen. Der Umstand, dass die Parteien in bestimmten Fällen eine aufschiebende Bedingung verein-bart haben, lässt den Rückschluss darauf zu, dass sie für das beschriebene Risiko in Bezug auf den [X.]raum nach der förmlichen Ausweisung des städte-baulichen [X.] auf diese Regelungsform zurückgegriffen [X.]. Angesichts des klaren und eindeutigen Willens der Parteien, dass der Be-klagten
eine bestimmte Bebauung der Grundstücke möglich sein sollte, ist dies die
nächstliegende Auslegung. Die Beklagte hatte nach dem gesamten ver-traglichen Regelungsprogramm erkennbar kein Interesse an dem Erwerb des Erbteils für den Fall, dass eine Wohnbebauung auf den zu dem Nachlass
ge-hörenden Grundstücken auf unabsehbare [X.] nicht möglich sein würde. Durch die Aufhebung des [X.]es im Oktober 2009 ist dieser Fall gerade einge-treten. Damit ist der Kaufvertrag so zu behandeln, als sei die Bedingung in §
9 Nr.
1 des [X.]es nie eingetreten.
2.
Ein Zahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte besteht somit nicht. Nach dem im Wege der [X.]sauslegung gewonnenen Ergebnis ist der Kaufvertrag unwirksam.
Damit kann die Klägerin die ihr von dem
Berufungsge-richt auf der Grundlage von § 4 Nr. 2 lit. a) des [X.]es zugesprochenen Vorschusszahlungen nicht mehr verlangen.

3. Demgegenüber ist die Widerklage
begründet. Der Beklagten steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Vorschüsse in Höhe von 124.

den im Wege der ergänzenden [X.]sauslegung entsprechend heranzuziehenden
§ 4 Nr. 2 lit. a) Absatz 2 Satz 2 und § 10 Nr. 2 des Kaufvertrages. Es ist kein Anhaltspunkt dafür er-sichtlich, dass die Parteien den jetzt eingetretenen Fall in seinen
Folgen [X.] geregelt hätten als den Fall des [X.]s der in §
9 des [X.]es ver-einbarten aufschiebenden Bedingung. In § 10 Nr. 2 des Kaufvertrages ist be-20
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stimmt, dass bei [X.] der [X.]sbedingung die Verkäuferin
verpflichtet ist, die bis dahin geleistete Anzahlung auf den Kaufpreis zurückzuzahlen. Der Begriff der Anzahlung auf den Kaufpreis findet sich in § 4 Nr. 2 lit. a) Absatz 1 Satz 1 des [X.]es wieder, der einen monatlichen Vorschuss von 2.000 DM nennt. [X.] jedoch im Rahmen dieser [X.]sklausel der Satz, dass im Fall des [X.]s der [X.]sbeding
die auf den endgültigen Kaufpreis anzurechnende [X.], zur Rückzahlung fällig sind. Dies folgt nicht nur aus dem klaren Wortlaut der vertraglichen Regelungen, sondern auch aus dem Sinn und Zweck der lediglich hälftigen Anrechnung. Durch das Hinausschieben der Fälligkeit entging der Klägerin die Möglichkeit den Kaufpreis anzulegen, während die Beklagte die Finanzierung des Kaufpreises ersparte bzw. eigene Anlagemöglichkeiten be-hielt. Um hier einen Ausgleich herbeizuführen, erfolgte lediglich eine hälftige Anrechnung der monatlichen Zahlungen auf den Kaufpreis. Ist jedoch ein
sol-cher wegen der endgültigen Unwirksamkeit des [X.]es zu keiner [X.] zu entrichten gewesen, gebührt der Klägerin als Verkäuferin auch nicht der auf den Kaufpreis nicht anzurechnende Betrag.

Der der Beklagten zugesprochene Zinsanspruch folgt aus §§
286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1, 247 BGB.
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IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

Lemke

Schmidt-Räntsch

Czub

Kazele

Vorinstanzen:
LG [X.], Entscheidung vom 02.07.2010 -
7 O 51/09 -

OLG [X.], Entscheidung
vom 02.09.2011 -
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