Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.12.2000, Az. V ZR 254/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:21. Dezember 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja-----------------------------------ZPO § 260; BGB Vorb. z. § 145a) Mit dem Antrag auf Abschluß eines Kaufvertrages (hier: auf Annahme eines [X.] noch abzugebenden Angebots) kann für den Fall, daß der Antrag [X.] hat, der Antrag auf Zahlung des Kaufpreises unter der Bedingung, daß [X.] abgeschlossen wird, verbunden werden (im Anschl. an [X.]. [X.] April 1986, [X.], [X.]. z. § 145 BGB, Nr. 20/21).b) Der aus einem Vorvertrag zum Kauf eines Grundstücks Verpflichtete kann denAbschluß des Kaufvertrags verweigern, wenn er die Leistung des Verkäufers we-gen eines Sachmangels zurückweisen und sich gemäß § 326 BGB vom Kauf lö-sen könnte.[X.], [X.]. v. 21. Dezember 2000 - [X.] - [X.] Halle- 2 -- 3 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 15. Dezember 2000 durch [X.] [X.] und [X.] Tropf, Prof. Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird unter Zurückweisung des [X.] Rechtsmittels das [X.]eil des [X.] vom 22. Juni 1999 im [X.] insoweit aufgehoben, als es die Anschlußberufung der Kläge-rin zurückgewiesen hat.Auf die Anschlußberufung der Klägerin wird das [X.]eil der 6. Zivil-kammer des [X.] vom 31. Juli 1998 abgeändert.Die Beklagte wird verurteilt, ein notariell [X.] Klägerin nachfolgenden Inhalts durch notariell beurkundeteErklärung anzunehmen:[X.] 1Die Verkäuferin verkauft der Käuferin folgendes Grundstück:Restliches im Grundbuch von [X.]Blatt 206 [X.] aus dem Flurstück 660/127 mit einer Gesamtflächevon 8.213 qm.Lage, Größe, Zustand und Ausstattung des Grundstücks sind [X.] bekannt. Es wird übernommen wie es liegt- 4 -und steht. Nach dem Kenntnisstand der Verkäuferin ist [X.] im Landschaftsschutzgebiet gelegen.Die Verkäuferin leistet keine Gewähr für erkennbare oder verbor-gene Sachmängel, versichert jedoch, daß ihr verborgene odersonstige wesentliche Mängel nicht bekannt sind. Eine bestimmteBeschaffenheit oder Verwendbarkeit des [X.]es si-chert die Verkäuferin nicht zu.Die Gewährleistung erstreckt sich auch nicht auf gesetzliche Vor-kaufsrechte sowie außerhalb des Grundbuchs bestehendeDienstbarkeiten und Baulasten. Die Verkäuferin sichert jedoch zu,daß ihr solche nicht bekannt sind.Die Verkäuferin hat das Grundstück lastenfrei in Abteilung II undIII des Grundbuchs sowie frei von Miet-, Pacht- oder sonstigenNutzungsverhältnissen zu liefern.§ 2Der Kaufpreis beträgtDM 205.325,00- in Worten: [X.] zweihundertfünftausenddreihundert-fünfundzwanzig -und ist innerhalb von 30 Kalendertagen nach Beurkundung diesesVertrages auf ein neu anzulegendes [X.] des beurkun-denden Notars mit der Bezeichnung"[X.]/ F. "zu zahlen.Der beurkundende Notar wird von den [X.] be-reits jetzt unwiderruflich angewiesen, den auf [X.] befindli-chen Betrag [X.] um [X.] mit der Einreichung der vertragsgemä-ßen Umschreibungsunterlagen auf ein von der Verkäuferin [X.] Konto zu zahlen.Zahlt die Käuferin den Kaufpreis nicht zu dem vereinbarten Zeit-punkt, hat sie ab Fälligkeit Zinsen in Höhe von 6 % p.a. für [X.] gezahlten Teil zu entrichten, ohne daß es einer [X.] bedarf. Gleiches gilt für den Fall, daß der Notar- 5 -den gezahlten Betrag aus Gründen, den die Käuferin zu [X.], nicht an die Verkäuferin weiterleiten darf.Die vorstehende Vereinbarung stellt keine Stundungsabrede dar.§ 3Die [X.] erfolgt mit Eingang des Kaufpreises auf dembezeichneten [X.]. Von diesem Tage an gehen [X.] und Lasten des Grundsbesitzes auf die Käuferin [X.] 4Die Auflassung soll nach Zahlung des Kaufpreises und nach [X.] aller für die Umschreibung erforderlichen Genehmigungenund Unterlagen sowie der Unbedenklichkeitsbescheinigung [X.] erfolgen.Die Vertragsparteien bevollmächtigen hiermit unter Befreiung vonden Beschränkungen des § 181 BGB und mit dem Recht zur Er-teilung von [X.] die [X.]. -die Auflassung vorzunehmen sowie alle Willenserklärungen ab-zugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur [X.] dieses Vertrages noch erforderlich sind oder werden. [X.] berechtigt auch zur Abgabe von Willenserklärungen zurKlarstellung, Ergänzung und Berichtigung des Vertrages. [X.] soll durch den Tod des Vollmachtgebers nicht erlö-schen. Sie erlischt mit der Eigentumsumschreibung.§ 5Die [X.] bewilligen und beantragen die Eintra-gung einer Vormerkung zur Sicherung des [X.] der Käuferin in das in § 1 genannte Grundbuch.Die [X.] bewilligen und beantragen bereits [X.] Löschung dieser Vormerkung für den Fall der Eigentumsum-schreibung, sofern Zwischeneintragungen nicht erfolgt sind, de-nen die Käuferin nicht zugestimmt [X.] -§ 6Die Kosten der Beurkundung dieses Vertrages sowie [X.] einschließlich etwaiger Grunderwerbssteuern trägtdie Käuferin mit Ausnahme solcher Kosten, die durch eine evtl.Lastenfreimachung des [X.]es anfallen. Letztere trägtdie Verkäuferin.Die Beklagte wird weiter verurteilt, unter der Bedingung, daß [X.] geschlossen wird, nach dessen Maßgabe an die Klä-gerin 205.325 DM zu zahlen, [X.] um [X.] gegen Auflassung des[X.]s und Bewilligung der Eintragung der Klägerin [X.] in das Grundbuch.Die Kosten des ersten Rechtszugs trägt die Klägerin zu 20 v.H.,die Beklagte zu 80 v.H. Die Kosten der Rechtsmittelzüge trägt [X.].Von Rechts [X.]:Die Mutter der Klägerin war Eigentümerin des im Grundbuch von [X.]eingetragenen, im Außenbereich gelegenen, unbebauten Grundstücks Flur 8,Flurstück 660/127 mit 12.934 qm. Nach deren Tod erwarb die beklagte [X.] (Beklagte) aufgrund notariellen Vertrags vom 11. Oktober /16. [X.] 1991 mit dem Vorerben eine Teilfläche des Grundstücks von ca. 6.800 qm,zum Teil im [X.], im übrigen zu einem Preis von 17 DM/qm. Wegender Restfläche wurde folgende Vereinbarung [X.] -"Die [X.] [X.](scil. Beklagte) verpflichtet sich hiermit, dem Eigentü-mer des restlichen ... [X.] ... (dieses) auf dessen [X.] drei Monaten abzukaufen.Das Begehren ... kann an die [X.] [X.]frühestens am 1.07.1997 ge-richtet werden. Die [X.] [X.] braucht dem Begehren nur nachzu-kommen, wenn die Aufforderung bis spätestens 30.06.1997 ausgespro-chen ist.Der Kaufpreis für das restliche [X.] wird bereits jetzt fest [X.] 25,-- pro qm vereinbart.Als Klarstellung sei hier darauf hingewiesen, daß die vorstehende [X.] keine Verkaufsverpflichtung ... darstellt."Auf der erworbenen Fläche errichtete die Beklagte ein Gymnasium. [X.] vom 20. Januar 1997 forderte die Klägerin, die das [X.] Vorerben erworben hatte und zwischenzeitlich [X.] geworden ist,die Beklagte auf, die Restfläche zum vereinbarten Preis zu kaufen. Im [X.] vom 20. März 1997 führte die Beklagte aus:"... muß ich Ihnen mitteilen, daß sich die [X.] [X.] nunmehr nachFortfall der zum Zeitpunkt unserer damaligen Grundstücksverhandlun-gen angedachten Erweiterungen zum Gymnasium ... außerstande sieht,den Kaufpreis für Bauerwartungsland aufrechterhalten zu können.Mit dem Wegfall der [X.] wird Ihr [X.] imBauaußenbereich der [X.] verbleiben und ist darüber hinaus als [X.] vom [X.] T. erfaßt.Die [X.] [X.] sieht also aufgrund fehlender Notwendigkeiten [X.] derzeit keine andere Möglichkeit, als Ihnen den Ankauf desverbliebenen Flurstücks zum [X.] mit der Option eine Rest-kaufpreiszahlung ([X.]) für den Fall anzubieten, daß zu-- 8 -künftige Planungen eine Bauerwartungsland-Ausweisung notwendigmachen könnten und [X.] Klägerin hat von der [X.] Zahlung des Kaufpreises für [X.] von 205.325 DM (25 DM x 8.213 qm) [X.] um [X.] gegen derenÜbereignung unter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel, gesetzlicheVorkaufsrechte und "außerhalb des Grundbuchs bestehende [X.] Baulasten" verlangt. Sie hat weiter die Feststellung begehrt, daß sich [X.] mit der Entgegennahme der Auflassungserklärung in [X.]. Das [X.] hat den Anträgen stattgegeben, einen weitergehen-den Antrag auf Erstattung von Erschließungskosten hat es abgewiesen. Hier-gegen hat die Beklagte Berufung eingelegt. Die Klägerin hat hilfsweise die [X.] gestellt, die Beklagte zu verurteilen, in notarieller Form die Annahme ei-nes von ihr in gleicher Form abzugebenden Angebots auf Abschluß einesKaufvertrags bestimmten Inhalts zu erklären und unter der Bedingung, daß [X.] abgeschlossen wird, an die Klägerin 205.325 DM [X.] um [X.] ge-gen Auflassung der Restfläche und Bewilligung der Eintragung der Klägerin alsderen Eigentümerin zu zahlen. Das [X.] hat Haupt- und Hilfsan-träge abgewiesen.Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der sie ihre in derBerufungsinstanz gestellten Anträge weiterverfolgt. Die Beklagte beantragt dieZurückweisung des Rechtsmittels.Entscheidungsgründe:[X.] -Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch auf Kaufpreiszahlung, [X.] Beklagte mit dem Vorerben nur einen Vorvertrag über die Restfläche abge-schlossen habe. Zahlung könne auch nicht als Schadensersatz wegen Verwei-gerung des Abschlusses des [X.] verlangt werden. Hierbei könneoffen bleiben, ob sich die Vertragsparteien konkrete Gedanken über die [X.] gemacht hätten. "[X.] hätten sie [X.] auf das Grundstück, wie es sich damals dargestellt habe, also mitder zu diesem Zeitpunkt gegebenen Beschaffenheit." Hierzu habe gehört, daßdie Fläche nicht unter Landschaftsschutz stehe. Der Klägerin sei es unmöglichgeworden, das [X.] mit dieser Beschaffenheit anzubieten. Dies ha-be die Beklagte nicht zu vertreten, denn sie habe die Landschaftsschutzver-ordnung nicht erlassen. Sie habe auch nicht die Pflicht getroffen, den Erlaß zuverhindern. Die Klägerin habe damit den Anspruch auf Abschluß des [X.] nach § 323 Abs. 1 BGB verloren. Mithin könne auch der Hilfsantragkeinen Erfolg haben.Dies hält den Angriffen der Revision im wesentlichen nicht stand.[X.] Erfolg beanstandet die Revision allerdings die Abweisung des iso-lierten Anspruchs auf Zahlung des Kaufpreises, den die Klägerin in erster [X.]. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsurteil davon aus, zwischen [X.] der Klägerin und der [X.] sei kein aufschiebend [X.] - nämlich an die Optionserklärung des Verkäufers geknüpfter - Kauf,- 10 -sondern ein Vorvertrag geschlossen worden. Zwar kommt im Zweifel ein [X.] nur zustande, wenn sich die Beteiligten über alle Punkte geeinigt haben,über die nach der Erklärung auch nur einer Seite eine Vereinbarung getroffenwerden sollte (§ 154 Abs. 1 BGB); dann aber wird vielfach kein Bedürfnis mehrfür eine (nur) vorvertragliche Bindung bestehen (vgl. [X.], [X.]. v. 26. März1980, [X.], [X.], 1577, 1578). Indessen geht die Rechtspre-chung davon aus, daß der Vorvertrag nicht die gleiche Vollständigkeit aufwei-sen muß, die für den vorgesehenen Hauptvertrag zu verlangen ist (Senat,[X.]Z 97, 147, 154). In dem danach bestehenden Auslegungsspielraum(§§ 133, 157 BGB) stellt das Berufungsgericht vor allem darauf ab, daß derText der notariellen Urkunde von der Verpflichtung der [X.] ausgehe, [X.] "abzukaufen", und daß diese Verpflichtung eine einseitige sei. [X.] hebt demgegenüber darauf ab, daß bereits ein vollständiger [X.]sentwurf über das gesamte Grundstück Flurstück 660/127 vorhanden ge-wesen sei und die Einseitigkeit der Bindung für eine Option spreche. Mit [X.] setzt die Revision indessen lediglich eine eigene Auslegung an die Stellederjenigen des Berufungsgerichts. Insbesondere kann die Einseitigkeit [X.] ebenso in einem Vorvertrag rechtlichen Ausdruck finden wie im Opti-onsvorbehalt einer Seite zu einem bedingt geschlossenen Vertrag ([X.]Z 102,384, 388). Die gegenüber dem Kauf/Tausch der Trennfläche von 6.800 qmeher fragmentarischen Regelungen über das [X.] bestätigen über-dies das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts.[X.] -1. Zu Unrecht lehnt das Berufungsgericht aber die in zweiter Linie ge-stellten, verbundenen Anträge auf Abschluß des Kaufvertrags (hier: auf An-nahme eines noch abzugebenden Angebots, Senat, [X.]. v. 7. Oktober 1983,V [X.], [X.], 1339) und Zahlung des Kaufpreises, [X.] um [X.] ge-gen Übereignung der [X.], ab. Sie sind Gegenstand einer hilfsweisenAnschlußberufung, die die Klägerin für den Fall eingelegt hat, daß das gegne-rische Rechtsmittel Erfolg hat. Dies ist zulässig (Senat, [X.]. v. 21. März 1997,[X.] 355/95, [X.], 1155/1157).Die Anträge sind unter sich in einem unechten Eventualverhältnis ge-stellt, der [X.] auf Zahlung nämlich für den Fall, daß der [X.] auf Herbeiführung des Vertrags Erfolg hat. Eine eventuelle Antragstel-lung dieser Art hat die Rechtsprechung bei [X.] aus [X.] Gründen in Verbindung mit dem Rechtsgedanken des § 259 ZPO zuge-lassen: Die [X.], die ihre Rechte aus dem Vorvertrag geltend macht, sollnicht gezwungen sein, gegenüber der Seite, die die Bindung leugnet, [X.] zwei Prozesse, nämlich auf Abschluß des [X.] (§ 894 ZPO)und auf dessen Vollzug zu führen. Diese für den dinglichen Vollzug des zuschließenden [X.] entwickelten Grundsätze (Senat, [X.]. v. 18. [X.], [X.], [X.]. z. § 145 BGB, Nr. 20/21: Einigung zur Grund-stücksbelastung und Abgabe der Eintragungsbewilligung) gelten für die Kauf-preiszahlung entsprechend.2. Die Einbeziehung der Restfläche in das Landschaftsschutzgebiet"U. - [X.]" durch Verordnung der unteren Naturschutzbehörde aus [X.] 1995 berührt, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, die [X.] der Klägerin aus dem Vorvertrag nicht.- 12 -a) Fehl geht die Meinung, der Klägerin sei die nach dem [X.] Leistung unmöglich geworden, mithin sei ihr Anspruch aus [X.] gemäß § 323 Abs. 1 BGB erloschen. Die aus dem Vorvertrag ge-schuldete Leistung der [X.], die Annahme eines wirksamen Vertragsan-trags der Klägerin, bliebe durch die Leistungsstörung im Hauptvertrag, von [X.] Berufungsurteil ausgeht, unberührt. Eine objektive Unmöglichkeit [X.] des Grundstücks frei von den Beschränkungen des [X.]es, welche dem [X.] seine Wirksamkeit nähme (§ 306 BGB),liegt nicht vor. Die Restfläche kann durch Änderung der Rechtsverordnung ausdem Landschaftsschutz ausgegrenzt werden. Ein Unvermögen der Klägerin,das Grundstück ohne die Bindungen des Landschaftsschutzes zu übereignen,würde die Wirksamkeit des Kaufvertrags nicht verhindern.b) Allerdings könnten Treu und Glauben dem Anspruch der [X.] entgegenstehen, wenn die Beklagte wegen der Mangel-haftigkeit des Grundstücks (§ 459 Abs. 1 BGB) berechtigt wäre, die [X.] Klägerin zurückzuweisen und sich nach § 326 BGB vom Kauf zu lösen (zuden Rechten des Käufers vor Gefahrübergang vgl. Senat [X.]Z 113, 232).Dann würde die Klägerin eine Leistung verlangen, die sie der Sache nach zu-gleich zurückzugewähren hätte. Diese Voraussetzungen liegen indessen nichtvor.aa) Die Wendung im Berufungsurteil, die Vertragsparteien hätten sich"zumindest auf das Grundstück, wie es sich damals darstellte", "geeinigt", ent-hält nicht die Feststellung eines übereinstimmenden inneren Willens. Eine sol-che Feststellung würde sich vom [X.]vortrag lösen und hätte eine [X.] 13 -zum Gegenstand, die keine [X.] vorgetragen hat. Dies wäre dem [X.] (st. Rspr. des Senats: [X.]. v. 11. November 1977, [X.], [X.], 244; v. 15. März 1985, [X.], [X.], 1108 f; v. 19. [X.], [X.] 241/88, [X.], 1090, 1091). Die Klägerin hat vorgetragen, we-der die tatsächliche noch die rechtliche Qualität des Grundstücks hätten beiden Vertragsverhandlungen irgendeine Rolle gespielt, auch sei es allein der[X.] bekannt gewesen, was sie mit der Fläche habe anfangen wollen.Dieser Vortrag war auf den Hinweis des Berufungsgerichts im Termin vom12. Januar 1999 erfolgt, die Auslegung des [X.] ergebe, "daß man sich zumindest darüber einig gewesen sei, dasrestliche [X.] komme zukünftig für eine Bebauung in Betracht". Die [X.] hat sich auf den Hinweis dahin eingelassen, beide [X.]en seien [X.] davon ausgegangen, daß die jeweils eingebrachten [X.] seien und die Restfläche später für ein Internat mit Neben-einrichtungen genutzt werden könne. Damit fehlt es an einem übereinstimmen-den Willen der [X.]) Als Ergebnis einer Auslegung (§§ 133, 157 BGB), von der mithinauszugehen ist, hat die "Einigung", keinen Bestand. Die Sachmängelgewähr-leistung der Klägerin sollte im künftigen Kaufvertrag umfassend ausgeschlos-sen sein. Das war für die bereits 1991 verkaufte Teilfläche ausdrücklich ver-einbart. Zusätzlich hatte die Klägerin festgehalten, für die von ihr [X.] werde, anders als für die Austauschfläche aus dem Bestand der [X.]n, keine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit oder Verwendbarkeitgegeben. Dies hatte aus der Sicht der [X.] als (möglicher) Käuferin [X.] die Restfläche desselben Grundstücks zu gelten. Daß die Klägerin ihr [X.], das allein in ihrem Interesse lag, unter den Vorbehalt gestellt- 14 -hätte, die Restfläche, die ohnehin zum Außenbereich zählte, werde keine Be-schränkung der Bebaubarkeit erfahren, konnte die Beklagte nicht annehmen.c) Aber auch wenn die Klägerin für die Beschaffenheit der [X.] übernommen hätte, könnte sich die Beklagte von dem Vertragnicht lösen. Denn die [X.] läge außerhalb der [X.] (§ 459 Abs. 1 BGB). Die wirklichen Zusammenhänge [X.] Beklagte in ihrem Schreiben vom 26. März 1997 offengelegt. Die [X.] diese Darstellung aufgegriffen, die Beklagte hat ihre Richtigkeit nicht in Ab-rede gestellt. [X.] Feststellungen erübrigen sich mithin. Danach [X.] etwa die Pläne der [X.] zur Erweiterung des Gymnasiums auf [X.] am Landschaftsschutz gescheitert. Vielmehr hat die Beklagte [X.] aufgegeben und sich "nunmehr ... außerstande gesehen,den Kaufpreis für Bauerwartungsland aufrechterhalten zu können". Das Rest-grundstück "verblieb ... mit dem Wegfall der [X.] im [X.]". Damit stand der Unterstellung der Fläche unter [X.], die "darüber hinaus" erfolgt ist, nichts im Wege. Eine Gewährleistung,deren Einhaltung vom Belieben der Gegenseite abhing, wäre mit dem Willender Beteiligten nicht verbunden. Eine Auslegung des Vertrags würde zu [X.] führen.d) Geht die Veränderung der Verhältnisse letztlich auf den Willen der[X.] zurück, so können diese auf den endgültigen Inhalt des [X.] einen Einfluß (vgl. [X.], [X.]. v. 8. Juni 1962, [X.], NJW 1962,1812; Senat, [X.]. v. 7. Februar 1986, [X.] 176/84, [X.]. z. § 145 BGB Nr.17/18, insoweit in [X.]Z 97, 144 nicht abgedruckt; [X.]. v. 20. Juni 1986, [X.]212/84, NJW 1986, 2822, 2823) nicht gewinnen. Der Nichteintritt der von der- 15 -[X.] behaupteten Vorstellungen der [X.]en über die künftige Verwen-dung der Restfläche (Ausbau des Gymnasiums) kann mithin, entgegen [X.], die Geschäftsgrundlage des Vorvertrags nicht berühren. Die [X.] ist auch nicht berechtigt, die Klägerin, wie sie es vorgerichtlich angebo-ten hat, auf die Preise für Ackerland mit einer [X.] zu [X.]. Zwar hebt das Berufungsgericht zu Recht hervor, daß die [X.]icht verpflichtet war, durch Überplanung der Fläche deren Einbeziehung inden Landschaftsschutz zu verhindern, § 2 Abs. 3 BauGB (zur gegenseitigenSperrwirkung von Bebauungsplan und [X.] vgl.BVerwG [X.] 1989, 225; OVG Münster [X.] 1999, 704, rkr.). Daß sie aber da-von abgesehen hat, das ihr Mögliche zu unternehmen, einer solchen Entwick-lung entgegen zu steuern, geht auf ihr Risiko.[X.] Sache ist zur Endentscheidung im Sinne des Erfolgs von [X.]. Wirtschaftlich hat die Klägerin, mit Ausnahme des- 16 -bereits in erster Instanz rechtskräftig abgewiesenen Teils der Klage, obsiegt.Dies kommt in der Kostenentscheidung zum Ausdruck (§§ 91, 92 ZPO).[X.]Tropf [X.]Ri[X.] [X.] ist infolge Urlauban der Unterschrift gehindert.[X.], den 20.12.00 Der Vorsitzende [X.]Gaier