Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.01.2008, Az. VIII ZR 82/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 23. Januar 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 556a Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem [X.] keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. [X.], Urteil vom 23. Januar 2008 - [X.]/07 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] und die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des [X.] vom 13. März 2007 wird [X.]. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus der Klägerin, in welchem sich insgesamt 20 Mietwohnungen befinden. Nach dem zugrunde [X.] hat die Beklagte unter anderem die Betriebskosten für Kaltwasser und Müllabfuhr zu tragen und dafür monatliche Vorauszahlungen zu leisten. 1 § 16 des Mietvertrags lautet: "... Ein eventuell entstehender Mehrwasserverbrauch im Hause wird am Jahresende nach der Kopfzahl der einzelnen Mietparteien an-teilsmäßig durch schriftlichen Bescheid verrechnet." - 3 - Die Klägerin berechnete der Beklagten mit Datum vom 28. November 2005 für den Zeitraum 2004 insgesamt 636,58 •. Nach Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen verblieb zu Lasten der Beklagten ein Saldo von 421,79 •. Die Beklagte zahlte hierauf 220 •. 2 3 Wegen des Restbetrages von 201,79 • hat die Klägerin Klage erhoben und die Feststellung beantragt, dass die Verteilung der Betriebskosten nach der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen aufgrund derjenigen Perso-nenzahl erfolgen kann, die sich aus dem amtlichen Einwohnmelderegister für die Abrechnungsperiode ergibt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die zugelassene Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Klägerin verfolgt mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ihre Klageanträge weiter. 4 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat unter Bezugnahme auf das erstinstanzliche Ur-teil ausgeführt: 5 Die Klägerin habe ihrer Darlegungslast zur Höhe der von der Beklagten geschuldeten Betriebskosten nicht genügt. Wenn die Vertragsparteien die [X.] Betriebskosten nach der Kopfzahl der Mieter in den betroffenen Wohnungen vereinbart hätten, müsse der Vermieter die Umlage nach der jeweils tatsächlichen Anzahl der ständigen Bewohner der Wohnungen während der Abrechnungsperiode vornehmen. Die Feststellung des [X.] der einzelnen Wohnungen stelle den Vermieter zwar 6 - 4 - zweifellos vor Probleme, insbesondere bei größeren Wohnanlagen. Dies könne jedoch nicht dazu führen, dass der Vermieter seiner Abrechnung generell dieje-nige Personenzahl zugrunde lege, die sich aus dem amtlichen Einwohnermel-deregister für die Abrechnungsperiode ergebe. Es entspreche der [X.], dass nicht sämtliche Personen, insbesondere nicht sämtliche Kinder, beim Einwohnermeldeamt angemeldet seien. Dass dies auch für die [X.] der streitbefangenen Anlage gelte, hätte sich der Klägerin aufdrängen müssen, als sie festgestellt habe, dass für die 20 Wohnungen jeweils nur eine oder zwei Personen gemeldet seien. I[X.] Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 7 Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin ihre geltend gemachte Forderung deshalb nicht schlüssig begründet hat, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen allein die Angaben aus dem amtlichen [X.] hat. Denn wenn - wie hier nach § 16 des Mietvertrages bezüglich der Wasserkosten - für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung (vgl. [X.], [X.] 1989, 179 - zu Eigen-tumswohnungen -; [X.], Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., [X.]. 4145). Das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. April 2002 - BGBl. I S. 1342 in Verbindung mit den Meldegesetzen der Länder, hier dem [X.] Meldegesetz vom 8. [X.] (GVBl. S. 990), ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer [X.] - 5 - zahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus findet [X.] eine beachtliche Fluktuation statt, etwa durch Geburt, Tod, Ein- oder Auszug von Familienmitgliedern oder Lebensgefährten, Beginn oder Ende des Studiums auswärts studierender Kinder, längeren Auslandsaufenthalt von Fami-lienmitgliedern oder Ähnliches. Dies spiegelt sich nach aller Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im [X.] wider. Eine Umlegung von Betriebskosten nach der Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern. Eine Vereinbarung der Parteien des Inhalts, dass die Klägerin der Be-triebskostenumlage nach Kopfzahl die aus dem Melderegister ersichtliche Wohnungsbelegung zugrunde legen dürfte, hat das Berufungsgericht nicht fest-gestellt. Sie ergibt sich auch nicht aus der vom [X.] in Bezug genom-menen Feststellung im amtsgerichtlichen Urteil, dass für das [X.] so [X.] worden sei, wie dies auch in den Jahren zuvor stets gehandhabt worden sei. 9 - 6 - Somit erweist sich auch die von der Klägerin erhobene Feststellungskla-ge als unbegründet. 10 Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 17.10.2006 - 3 [X.]/06 - [X.], Entscheidung vom 13.03.2007 - 12 S 6477/06 -