Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 210/13
Verkündet am:

8. Januar 2014

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 553
Erteilt der Vermieter
dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tage-weise Vermietung an Touristen umfasst.

[X.], Urteil vom 8. Januar 2014 -
VIII ZR 210/13 -
LG [X.]

[X.]

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2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom
8.
Januar 2014

durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterin Dr.
Milger sowie [X.] [X.] und
Dr.
Schneider

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 19. Juni
2013
aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der [X.] ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung (42,85 qm)
in [X.].

ä-ger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten.
[X.] erbat
der [X.] von der damaligen Vermieterin die Er-laubnis
zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage
am Wochenende
zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die [X.] zeitweise untervermieten wolle.
Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom 13. Februar 2008 eine
[X.]
"ohne vorherige Überprü-1
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fung"
gewünschter Untermieter und erhob einen Untervermietungszuschlag in

In dem genannten Schreiben heißt es weiter:
"Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in [X.] vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."
Im Mai 2011 bot der [X.] die Wohnung im [X.] zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an.
Hierzu wurden Bilder der Wohnung ins [X.] gestellt und die touristischen Vorzüge der Umgebung [X.].
Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den [X.]n mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der [X.]
erwiderte mit Schreiben vom 23. Mai 2011, dass die Vermietung an [X.] von der erteilten [X.]
umfasst sei und er damit lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen wolle. Am Ende des Schreibens des [X.]n heißt es:
"Ihre Abmahnung betrachte ich damit als gegenstandslos. Sollten Sie weitere Fragen oder Probleme haben, wenden Sie sich bitte direkt an "
Die Kläger teilten dem [X.]n daraufhin mit, dass es sich
bei der Vermietung der Wohnung an Tagesgäste um eine kommerzielle
Tätigkeit [X.], die nicht von der erteilten [X.] gedeckt sei, und mahnten
ihn mit Schreiben vom 31. Mai 2011 nochmals ab. Der [X.] lehnte die Entgegennahme dieses Schreibens ab; es wurde ihm daraufhin per Fax übermittelt. Am 24. November 2011 sowie im August 2012 war das [X.]an-gebot des [X.]n erneut auf einer der Zimmervermittlung dienenden Inter-netseite
abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Januar 2012, vom 5. Dezember 2012 sowie erneut mit der Klageschrift je-3
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weils fristlos und hilfsweise fristgemäß.
Der [X.] hat sich im Prozess
unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die [X.]anzeigen gelöscht habe; wenn die Wohnungsanzeige gleichwohl erneut im [X.] abrufbar gewesen sei, sei dies
ohne sein Zutun und
gegen seine ausdrückliche Anordnung ge-schehen.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das [X.] hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederher-stellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen seien unbegründet, weil der [X.] seine mietvertraglichen Pflichten nicht verletzt habe. Denn die ihm erteilte [X.] habe eine Überlassung der Wohnung an Touristen umfasst. Nach der Rechtsprechung des [X.] berech-tige eine Vermietung von Ferienwohnungen
in einem Mehrfamilienhaus
den Mieter nicht ohne weiteres dazu, die Miete zu mindern. Vielmehr komme es [X.] an, ob durch die konkrete Ausgestaltung der Untervermietung über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil 5
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entstehe. Diese Rechtsprechung sei auf die Beurteilung einer Untervermie-tungsgenehmigung zu übertragen. Auch insoweit sei darauf abzustellen, ob es durch die Vermietung an Feriengäste zu konkreten
Beeinträchtigungen der Mietsache
oder anderer Mieter komme. Dies sei hier nicht der Fall.
Im Übrigen sei es in der besonderen Situation des [X.]n
ersichtlich kaum möglich ge-wesen, einen Untermieter zu finden, der die Wohnung jeweils alle zwei Wo-chenenden verlasse, wenn der [X.] sie für seine Besuche bei der Tochter benötige.
Der [X.] habe die nicht mit Einschränkungen versehene Erlaub-nis daher nach dem maßgeblichen Horizont des Empfängers dahin verstehen dürfen, dass er auch tageweise an Touristen untervermieten dürfe.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war der [X.] nicht berechtigt, die [X.] tageweise an Touristen zu überlassen.
Die Auslegung der dem [X.]n erteilten [X.]
durch das Berufungsgericht ist von [X.] beeinflusst. Es hat bei seiner Würdigung wesentliche Umstände außer [X.] gelassen und ist zu Unrecht da-von ausgegangen, dass nach den Umständen nur
eine kurzfristige Unterver-mietung an wechselnde Feriengäste in Betracht kam und eine solche Art der Nutzung
deshalb von der Genehmigung erfasst war.
Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich
in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon
mit Genehmigung 9
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des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach [X.] oder Jahren)
befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Hiervon unterscheidet sich die aus den Werbeanzeigen des [X.]n ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend.
[X.] als das Berufungsgericht meint, lag es auch nicht deshalb, weil der [X.] die
Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte, auf der Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht käme
und deshalb stillschweigend von der Erlaubnis umfasst wäre.
Vielmehr hätte es nahe [X.], eines
der
beiden
Zimmer der Wohnung einem
"normalen"
Untermieter

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etwa
einem
"Wochenendfahrer"
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zu überlassen.
Mangels ausdrücklicher Er-laubnis einer Überlassung an Touristen
konnte der [X.] deshalb nicht da-von ausgehen, dass die
ihm erteilte Erlaubnis eine solche
ungewöhnliche Nut-zung
umfasste. Zudem hatte die
frühere
Vermieterin bei der Erteilung der Un-tervermietungserlaubnis
verlangt, dass der [X.] den Untermietern Post-vollmacht
für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte;
schon daraus konnte der [X.] erken-nen,
dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen
bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

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III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben
(§ 562
Abs. 1 ZPO). Die
nicht entscheidungsreife Sache
ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger

[X.]
Dr. Schneider
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 06.09.2012 -
8 C 67/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 19.06.2013 -
65 [X.]/12 -

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