Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.12.2013, Az. VIII ZR 5/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 5/13
Verkündet am:

4. Dezember 2013

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 553
Zu den Pflichten des Mieters nach Widerruf einer Untermieterlaubnis.

[X.], Urteil vom 4. Dezember 2013 -
VIII ZR 5/13 -
LG [X.]

AG [X.]-Charlottenburg

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterin Dr.
Milger sowie [X.] [X.] und Dr.
Schneider
für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.]n zu 1 wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 14. Dezember 2012 im Kos-tenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des [X.] zu 1 entschieden worden ist.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des [X.] vom 28. März 2012 wird zurückgewiesen.
Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der Ent-scheidung des Amtsgerichts. Von den Kosten der zweiten Instanz haben die [X.]n zu 2 und 3 als Gesamtschuldner 50 % der Gerichtskosten, 28 % der außergerichtlichen Kosten der Klägerin sowie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten in vollem Umfang zu tragen. Die übrigen Kosten der zweiten Instanz sowie die Kos-ten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Von Rechts wegen

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Tatbestand:
Der [X.] zu 1 mietete im Jahr 1994 vom Rechtsvorgänger der Klä-gerin eine Wohnung in [X.]. Im Anhang zum Mietvertrag ist vorgesehen:
"Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Unter-vermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen."

Der [X.] zu 1 überließ die Wohnung ab Oktober 2002 aufgrund ei-nes Untermietvertrages den
[X.]n zu 2 und 3. [X.] erwarb die Klägerin die Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt führte der [X.] zu 1 gegen die [X.]n zu 2 und 3 einen Räumungsprozess im [X.] an eine Kündi-gung. Die Klägerin widerrief die [X.] und erklärte mit Schreiben vom 29. Dezember 2011 und vom 29. Februar 2012 die fristlose Kündigung des [X.] gegenüber dem [X.]n zu 1 wegen unerlaub-ter Untervermietung. Der [X.] zu 1 einigte sich mit den [X.]n zu 2 und 3 am 21. Februar 2012, das Verfahren mit einem [X.] zu been-den, der am 6. März 2012 gerichtlich protokolliert wurde und den [X.]n zu 2 und 3 eine Räumungsfrist bis Ende Juni 2012 einräumte.
Die Klägerin hat die [X.]n auf Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage bezüglich der [X.]n zu 2 und 3 stattgege-ben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und auch den [X.]n zu
1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision begehrt der [X.] zu 1 die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Der [X.] zu 1 sei gemäß § 546 BGB zur Räumung der Wohnung verpflichtet, weil die fristlose Kündigung der
Klägerin vom 29. Februar 2012 das Mietverhältnis beendet habe. Der Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung sei dem [X.]n zu 1 jedenfalls am 7. Dezember 2011 zugegangen. Die Klä-gerin habe die 19 Jahre zuvor erteilte [X.] widerrufen dürfen, weil der [X.] zu 1 -
dem Zweck der [X.] zu-wider -
aus der Untervermietung zu einer höheren als der von ihm selbst zu zahlenden Miete Gewinn gezogen habe. Aus einer Gewinnerzielungsabsicht des Mieters lasse sich kein berechtigtes Interesse des Mieters an der Unter-vermietung herleiten. Dieses liege regelmäßig nur insoweit vor, als dem Mieter die Erfüllung der Mietzahlungspflicht gegenüber dem Vermieter ermöglicht oder erleichtert werden solle.
Dem [X.]n zu 1 falle eine schwerwiegende Pflichtverletzung zur Last, weil er die Gebrauchsüberlassung an die Untermieter ungeachtet der als Abmahnung zu wertenden Kündigung vom 29. Dezember 2011 nicht zeitnah beendet habe. Dass er mit den Untermietern am 21. Februar 2012 übereinge-kommen sei, das [X.] im Wege des kurz darauf abgeschlosse-nen Vergleichs zu beenden, entlaste den [X.]n zu 1 nicht. Denn die uner-laubte tatsächliche Gebrauchsüberlassung sei damit noch nicht beendet gewe-sen. Die mit den [X.]n zu 2 und 3 vereinbarte Räumungsfrist bis zum 4
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30.
Juni 2012 sei der Klägerin nicht zuzumuten gewesen. Dass dem [X.]n zu 1 wegen der "Langwierigkeit des [X.]ses"
und der vollständi-gen Überlassung der Wohnung an die [X.]n zu 2 und 3 die Beendigung der Gebrauchsüberlassung so schnell nicht möglich gewesen sei, falle in seinen Risikobereich.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin steht kein Räumungsanspruch gegen den [X.]n zu 1 zu, weil die von ihr erklärte Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet hat. Entgegen der [X.] des Berufungsgerichts fällt dem [X.]n eine Verletzung vertraglicher Pflichten nicht zur Last. Deshalb war die Klägerin nicht zur Kündigung aus wich-tigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB berechtigt.
1. Dem [X.]n zu 1 war es, wie auch das Berufungsgericht nicht ver-kennt, aufgrund der (widerruflichen) [X.] zunächst ge-stattet, die Wohnung im Wege der Untervermietung den [X.]n zu 2 und 3 zu überlassen. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung durfte der [X.] zu 1 auch die gesamte Wohnung untervermieten, denn die ihm im Mietvertrag erteilte Erlaubnis enthielt weder eine Bezugnahme auf § 553 BGB noch eine Einschränkung dahin, dass nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden durfte.
Eine Pflichtverletzung des [X.]n zu 1 käme daher nur in Betracht, wenn er wegen des Widerrufs der [X.] verpflichtet ge-wesen wäre, für die Beendigung des [X.]ses und den umge-henden Auszug der [X.]n zu 2 und 3 zu sorgen, und er die danach erfor-8
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derlichen Maßnahmen nicht ergriffen hätte. Jedenfalls an der letztgenannten Voraussetzung fehlt es.
2. Das Berufungsgericht hat die im Mietvertrag zur
Untervermietung ent-haltenen Bestimmungen dahin ausgelegt, dass die Klägerin die Erlaubnis [X.] kann, wenn auf Seiten des [X.]n zu 1 kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB (mehr) besteht. Ob dem zu folgen
ist oder ob -
wie die Revision meint -
der Widerruf darüber hinaus ei-nen wichtigen Grund voraussetzt, bedarf hier keiner Entscheidung. Auch auf die weitere Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Un-tervermietungserlaubnis zur Folge haben kann, dass der Mieter ein bereits [X.], aufgrund der früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Unter-mietverhältnis zu beenden hat, kommt es nicht entscheidend an.
Denn jedenfalls hat der [X.] zu 1 -
unabhängig von einer [X.] Verpflichtung der Klägerin gegenüber -
alle erforderlichen Schritte un-ternommen, um eine Beendigung des [X.]ses und einen Auszug der [X.]n zu 2 und 3 herbeizuführen. Er hat im [X.] an seine Kündi-gung einen Räumungsprozess gegen die [X.]n zu 2 und 3 betrieben. Dass der [X.] zu 1 eine (legale) Möglichkeit gehabt hätte, innerhalb weniger Wo-chen eine Räumung durchzusetzen, lässt sich dem Berufungsurteil nicht ent-nehmen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hat der [X.] zu 1 seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den [X.]n zu 2 und 3 den [X.] vom 21. Februar/6. März 2012 abgeschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfah-rens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden [X.]. Bei dem [X.] handelte es sich deshalb um eine sachge-11
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rechte Maßnahme zur alsbaldigen Beendigung der von der
Klägerin beanstan-deten Gebrauchsüberlassung an die [X.]n zu 2 und 3.

III.
Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des [X.]n zu 1 entschieden worden ist. Es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger

[X.]
Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG [X.]-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.03.2012 -
212 [X.]/11 -

LG [X.], Entscheidung vom 14.12.2012 -
65 [X.]/12 -

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