Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.05.2017, Az. V ZR 210/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:120517UVZR210.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
210/16
Verkündet am:

12. Mai 2017

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 464 Abs. 2
Ist zusammen mit einem Grundstückskaufvertrag die Auflassung erklärt [X.], führt dies bei Ausübung eines Vorkaufsrechts in der Regel dazu, dass der von dem [X.] geschuldete Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Auflassung ihm gegenüber erklärt worden ist. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Mitbeurkundung der Auflassung nicht (auch) der Sicherung des Käufers, sondern nur der Erleichterung der Vertragsabwicklung dienen sollte.
[X.], Urteil vom 12. Mai 2017 -
V [X.]/16 -
KG

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2017
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterin Weinland und die Richter Dr.
Kazele, [X.] und Dr. Hamdorf

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 2. Zivilsenats des [X.] vom 28. Juli 2016 unter Zurückweisung des [X.] Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgeho-ben, als die Berufung gegen die Abweisung der Klage auf Zahlung n worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird das Urteil der Zivilkammer 7 des [X.] vom 3. Februar 2015 auf die Berufung der Klägerin abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 22. Mai 2013 verkaufte die Klägerin ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück. In der Urkunde
wurde die Auflassung erklärt sowie die Eintragung
des Käufers als Eigentümer
in das Grundbuch be-willigt. Der Kaufpreis war bis zum 30. September 2013 unmittel-1
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bar an die
Klägerin zu zahlen
und im Falle des Verzuges zu verzinsen. Der be-urkundende Notar wurde
von beiden Vertragsparteien unwiderruflich angewie-sen, die Auflassung enthaltende Ausfertigungen dem Käufer erst herauszuge-ben oder bei
dem Grundbuchamt einzureichen, nachdem ihm die Zahlung des Kaufpreises nebst Zinsen durch die Verkäuferin schriftlich bestätigt worden war.
Die Beklagte übte mit Schreiben vom 17. September 2013 ein Vorkaufs-recht nach dem Reichssiedlungsgesetz
aus. Mit Bescheid der zuständigen [X.] vom 20. September 2013, bestandskräftig seit dem [X.], wurde der Klägerin die Ausübung des Vorkaufsrechts mitgeteilt. Nachdem die Parteien die Auflassung des Grundstücks
am 26. Februar 2014 notariell hatten beurkunden lassen, zahlte die Beklagte den Kaufpreis mit Wert-stellung zum 27. Februar 2014.
Die Klägerin
verlangt von der Beklagten Verzugszinsen für den [X.]raum vom 21. Oktober 2013 bis zum 27. Februar 2014 in Höhe

mit der Begründung, dass
der Kaufpreis spätestens innerhalb einer Frist von 14
Tagen nach Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts fällig geworden sei. Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte [X.], verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter.
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Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts
scheitert der [X.] am
fehlenden
Verzug der Beklagten. Die Verpflichtung der Beklagten, den [X.] an die Klägerin zu zahlen, habe frühestens mit der am 7. Oktober 2013 eingetretenen Bestandskraft des Bescheids
der Genehmigungsbehörde entste-hen
können. Da der Kaufpreis nach dem Erstvertrag
zu diesem [X.]punkt be-reits fällig gewesen sei, müsse die Fälligkeitsvereinbarung in dem Kaufvertrag mit dem [X.] sinnentsprechend angepasst werden.
Sei im Rahmen des [X.] die Auflassung beurkundet worden, beinhalte dies auch eine Regelung darüber, wann der Verkäufer die Auflassung zu erklären habe, nämlich vor der Kaufpreisfälligkeit. Dies rechtfertige eine Anpassung da-hingehend, die nunmehr zwischen dem Verkäufer und der [X.] zu erklärende Auflassung als eine Voraussetzung für die Fälligkeit des [X.]anspruchs anzusehen. Den neuen Vertragsparteien müsse die Sicherheit des ursprünglichen Vertrages erhalten bleiben. Daher komme der [X.] mit der
Kaufpreiszahlung nicht in Verzug, solange der Verkäufer seine Verpflichtungen
nicht erfüllt habe. Hierzu habe vorliegend die Auflassung ge-hört, die erst am 26. Februar 2014 erklärt
worden
sei.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin steht gegen die Beklagte gemäß §
280 Abs. 1 u. 2, § 286 Abs. 1 u. 2 Nr. 2 [X.], § 288 Abs.
2 [X.] ein Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen für die [X.] vom 21. Oktober 2013 bis zum 27. Februar 2014
zu.
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1.
a) Im Ausgangspunkt geht das Berufungsgericht allerdings zutreffend davon aus, dass eine nach dem Erstvertrag bestehende Pflicht dem neuen Kaufvertrag mit dem [X.] sinnentsprechend angepasst werden muss, wenn diese bedingt durch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr rechtzeitig erfüllt werden
kann (vgl. Senat, Urteil vom 8. Oktober 1982

V
ZR
147/81, NJW 1983, 682; [X.], Urteil vom 5. Mai 1988 -
III ZR 105/87, NJW 1989, 37, 38).
Richtig ist auch, dass eine Fälligkeit des Kaufpreises erst nach Ausübung des Vorkaufsrechts eintreten
kann, da
erst hierdurch
der neue Kaufvertrag und damit auch der Kaufpreisanspruch begründet
wird
(vgl. Senat, Urteil vom 8. Oktober 1982 -
V ZR 147/81,
NJW
1983, 682).
b)
Ob die weitere Annahme des Berufungsgerichts zutrifft, zwischen den Parteien sei ein Kaufvertrag erst mit Bestandskraft des Bescheids der [X.] am 7. Oktober 2013 zustande gekommen, bedarf hier keiner Entscheidung (vgl. zu den Wirkungen eines solchen Bescheids: [X.], [X.] vom 28. April 2017 -
BLw 2/16, [X.] 2017, 335
Rn. 20 ff.), weil die Klägerin Verzugszinsen erst ab dem 21. Oktober 2013 geltend macht.
2. Rechtlicher Nachprüfung nicht stand hält demgegenüber die Ansicht des Berufungsgerichts, es bedürfe (auch) deshalb einer Vertragsanpassung,
weil der
Erstvertrag
mit der Auflassung des Grundstücks verbunden worden und diese als Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises anzusehen sei.
a) Richtig ist allerdings, dass sich nach der Vertragsstruktur des [X.] bestimmt, wie der Inhalt des durch die Ausübung des
Vorkaufsrechts zustande gekommenen Vertrages erforderlichenfalls anzupassen ist.
aa) Die Bestimmungen des Kaufvertrages zwischen dem [X.]n und dem Vorkaufsverpflichteten werden nicht zwischen diesen aus-gehandelt, sondern sind, wie aus
§
464 Abs. 2 [X.] folgt (hier [X.]. § 8 Abs.
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Satz 1 RSG), dem [X.] zu entnehmen. Hierbei handelt es sich um eine technische Regel, die der Struktur des Vorkaufs und der für ihn typischen Interessenlage in der Mehrzahl
der Fälle entspricht (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2013], § 464 Rn.
15). Aus ihr geht zum ei-nen hervor, dass der [X.] keine anderen, insbesondere keine ungünstigeren Bedingungen für und gegen sich gelten zu lassen braucht als diejenigen, die mit dem [X.] vereinbart sind. Zum anderen soll auch der [X.] grundsätzlich nicht schlechter gestellt werden als bei der [X.] des Vertrages mit dem [X.] (vgl. Soergel/[X.], [X.], 13. Aufl., §
464 Rn. 2).
bb) Ist -
wie hier -
die Auflassung des Grundstücks im Erstvertrag bereits erklärt worden, wird unterschiedlich beurteilt, ob die Fälligkeit des Kaufpreises die Auflassungserklärung des Vorkaufsverpflichteten voraussetzt. Teilweise wird dies mit der Begründung bejaht, beiden Parteien müsse die Sicherheit des [X.]
erhalten
bleiben. Daher habe die Zug-um-Zug-Leistung entspre-chend den Vereinbarungen des [X.] zu erfolgen. Aus dem Gesetz fol-ge, dass der [X.] wegen seiner Verpflichtung zur [X.] nicht in Verzug komme, solange der Verkäufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt habe (so [X.], NVwZ
1994, 215, 217; [X.]., [X.] 1994, 33 f.; [X.]., [X.] 1992, 173, 175 f.). Dieser
Ansicht wird entgegen gehalten, sie beachte das
Abstraktionsprinzip nicht hinreichend. Dass der [X.] im Vergleich zum Erstkäufer eine rechtlich schwächere Position habe, weil ihm ohne Auflassung die Bindungswirkung des § 873 Abs.
2 [X.]
nicht zugute komme und er
die Auflassung nötigenfalls gerichtlich erstreiten
müsse, rechtfer-tige es
nicht,
die Kaufpreisfälligkeit erst mit der Auflassung eintreten zu lassen. Die Schlechterstellung sei zudem nur theoretischer Natur, da sich ein Verkäufer nicht einem von vornherein aussichtslosen Prozess und Schadensersatzan-sprüchen aussetzen werde (so [X.], [X.] 1994, 30, 32).
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cc) Richtigerweise führt die zusammen mit dem Abschluss des [X.] erklärte Auflassung bei Ausübung des Vorkaufsrechts dazu, dass der von dem [X.] geschuldete Kaufpreis in der Regel erst fällig wird, wenn die Auflassung des Grundstücks ihm gegenüber erklärt worden ist.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Mitbeurkundung der Auflassung nicht (auch) der Sicherung des Käufers, sondern nur
der Erleichterung der Vertrags-abwicklung dienen sollte.
Die Mitwirkung an der Auflassung ist -
wie auch
die Bewilligung, den Käufer als Eigentümer in das
Grundbuch einzutragen
-
Bestandteil der sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Leistungspflicht
des Verkäufers. Die [X.] wirkt, weil §
464 Abs. 2 [X.] nur für die schuldrechtlichen [X.] gilt, zwar nicht zu Gunsten des [X.] (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Juni 2012 -
V [X.], NJW-RR 2012, 1483 Rn. 12). Der
Aufnahme der für die Eigentumsübertragung erforderlichen Erklärungen des Verkäufers in die notarielle Urkunde zusammen mit dem Kaufvertrag kommt aber Bedeutung für die Bestimmung der Fälligkeit des von dem [X.]n zu erbringenden Kaufpreises zu. Denn ihr lässt sich, wie das [X.] richtig erkennt, regelmäßig entnehmen, dass nach dem Willen der Kaufvertragsparteien die Zahlung des Kaufpreises der Erklärung der [X.] zeitlich nachfolgen soll. Der aus dieser konkludenten Vereinbarung fol-gende Vorteil, dass die Auflassung bei Zahlung des Kaufpreises unwiderruflich erklärt ist
(§ 873 Abs. 2, § 925 Abs.
1 [X.]) und
dem Käufer
deshalb keine [X.] des
Eigentumserwerbs
bedingt durch eine Nichterreichbarkeit des Verkäufers oder dessen
Unwilligkeit, an der Auflassung mitzuwirken, droht, muss auch dem [X.] erhalten bleiben.
Allerdings ist eine solche Auslegung des [X.] nicht immer zwin-gend. Die Aufnahme der Auflassung und der Eintragungsbewilligung in die no-12
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tarielle Urkunde bei
Abschluss des Kaufvertrages kann nämlich auch lediglich [X.] dienen und
allein den Zweck haben,
einen nochmali-gen Beurkundungstermin mit dem Erfordernis des persönlichen Erscheinens der Vertragsparteien oder bevollmächtigter Vertreter zu vermeiden. So kann es etwa liegen, wenn die Zahlung des Kaufpreises nach dem Inhalt des Erstvertra-ges von keiner Sicherheit abhängig gemacht wurde und sich dies darauf zu-rückführen lässt, dass dem Verkäufer ein besonderes Vertrauen
im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Vertragsabwicklung
entgegengebracht worden ist.
[X.] wird insbesondere bei einem in staatlicher Hand befindlichen Unternehmen auszugehen sein, weil das bei Privatpersonen bestehende Insolvenzrisiko in diesem Fall von untergeordneter Bedeutung
ist. Schließt der Verkäufer den [X.] zudem
in Erfüllung öffentlicher
Aufgaben, kann auch dies den Schluss rechtfertigen, dass die Parteien keinen Zweifel an der Vertragserfüllung seitens des Verkäufers gehegt und deshalb eine uneingeschränkte Vorleistungspflicht der Käufers vereinbart haben.
b) Nach diesen Grundsätzen hält die tatrichterliche Würdigung des [X.]s einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
aa) Zwar ist diese in der Revisionsinstanz nur beschränkt daraufhin zu überprüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungs-stoff außer [X.] gelassen worden ist (st. Rspr., vgl. nur Senat,
Urteil vom 15.
Juli 2016 -
V [X.], [X.], 2344 Rn. 22 mwN). Hier hat [X.] aber wesentliche Bestandteile des zwischen dem [X.] und der Kläge-rin geschlossenen Kaufvertrages und die Stellung der Klägerin als Unterneh-men
der öffentlichen Hand nicht in seine tatrichterliche Würdigung einbezogen.

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bb) Die
Regelungen in § 3 Abs. 2 und § 14 Abs.
3 des Kaufvertrages, auf die das Berufungsgericht nicht eingeht, legen nahe, dass der Käufer uneinge-schränkt vorleistungspflichtig sein sollte. Dieser hatte den Kaufpreis nämlich unabhängig von dem Vorliegen der erforderlichen Genehmigungen
also auch im Falle einer schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages -
bis zum 30.
September 2013 unmittelbar an die Klägerin zu zahlen. Und obwohl dem Käufer zur Sicherung seines Anspruchs auf Übertragung des Eigentums eine Vormerkung bewilligt wurde, ist die Fälligkeit des Kaufpreises nicht von ihrer Eintragung in das Grundbuch abhängig gemacht worden. Ebenso wenig hat das Berufungsgericht die besondere Stellung der Klägerin, die mit der [X.] ehemals volkseigener
landwirtschaftlicher
Flächen in den neuen [X.] beauftragt ist und im Eigentum der öffentlichen Hand steht,
in seine Über-legungen einbezogen.

III.
Das Berufungsurteil kann daher mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§
562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, da weitere tatsächliche Feststellungen, insbeson-dere zu der Auslegung des [X.], nicht in Betracht kommen (§
563 Abs.
3 ZPO).
1. Die Auslegung des [X.], die der Senat selbst vornehmen kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 16. April 1999 -
V [X.], [X.], 677, 678), ergibt, dass die Erklärung der Auflassung seitens der Klägerin keine Vo-raussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises war. Dass die Pflicht zur [X.]zahlung nicht von den ansonsten üblichen Voraussetzungen -
Eintragung einer Auflassungsvormerkung
und Vorliegen der erforderlichen Genehmigun-17
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abhängig gemacht wurde, lässt in Verbindung mit der Stellung der Kläge-rin den Schluss zu, dass dieser besonderes Vertrauen entgegengebracht und deshalb eine uneingeschränkte Vorleistungspflicht des Käufers vereinbart [X.] ist. Die Erklärung der Auflassung diente
hier nicht dem [X.], sondern der erleichterten Abwicklung des Kaufvertrages.
2. Da die Fälligkeit des Kaufpreises
im Erstvertrag kalendermäßig be-stimmt war, geriet die Beklagte
mit dem im Wege der sinnentsprechenden An-passung zu ermittelnden, an den Vertragsschluss anknüpfenden
Fälligkeitszeit-punkt und damit
spätestens
am
21. Oktober 2013 (14 Tage nach Bestandskraft des Genehmigungsbescheids) in Verzug, ohne dass es einer Mahnung bedurfte (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 [X.]). Der Höhe nach sind die von der Klägerin geltend gemachten Verzugszinsen auf der Grundlage der hier maßgeblichen Fassung des § 288 Abs. 2 [X.] nicht zu beanstanden; die Beklagte erhebt insoweit auch keine Einwendungen.
3. Unbegründet ist die Revision
allerdings, soweit die Klägerin Verzugs-zinsen von den kapitalisierten Verzugszinsen ab Rechtshängigkeit beansprucht; denn von Zinsen sind gemäß § 289 Satz 1 [X.] Verzugszinsen nicht zu entrich-ten. Nach § 289 Satz 2 [X.] lässt das [X.] zwar das Recht des Gläubigers auf Ersatz eines ihm durch Verzug entstandenen Schadens unbe-rührt; dieser Schaden bedarf jedoch auch dann der Darlegung, wenn nur die in § 288 Abs.
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u.
2 [X.] vorgesehenen Mindestzinssätze geltend gemacht wer-den (Senat, Urteil vom 16. November 1990 -
V [X.], [X.] 1991, 515; [X.], Urteil vom 9.
Februar 1993 -
XI ZR 88/92, [X.] 1993, 509). Die Revision zeigt einen entsprechenden Sachvortrag nicht auf.
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IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Stresemann Weinland Kazele

Göbel Hamdorf
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 03.02.2015 -
7 O 182/14 -

KG,
Entscheidung vom 28.07.2016 -
2 U 35/15 -

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