Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 78/10

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 78/10 Verkündet am: 13. Oktober 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen [X.] und [X.], [X.] [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 18. März 2010 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des [X.] vom 5. November 2009 wird zurückgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Klägerin. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist Mieter eines [X.] der Kläge-rin am [X.]

in [X.]; die Beklagte zu 2 - Ehefrau des Beklagten zu 1 - lebt ebenfalls in der Wohnung. Mit Schreiben vom 23. April 2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2009. In dem [X.] wird mitgeteilt, dass die Tochter der Klägerin volljäh-rig werde und einen eigenen Hausstand gründen wolle; die an den Beklagten zu 1 vermietete Wohnung sei dafür ideal, da sie mit 45 qm Wohnfläche (1 Zim-mer, Küche, Diele, Bad) eine für die Gründung eines eigenen Hausstandes ge-eignete Größe habe. 1 - 3 - Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Sie sind der Auffassung, dass die Kündigung nicht hinreichend begründet worden sei, da aus dem Schreiben vom 23. April 2008 die bisherige Wohnsituation der Tochter der Klä-gerin nicht hervorgehe. Weiter haben die Beklagten vorgetragen, während des Laufs der Kündigungsfrist sei im Anwesen [X.]

im ersten Stock eine Wohnung frei geworden, die die Klägerin inzwischen anderweitig vermietet habe. In diese Wohnung, deren von der Klägerin angegebene Größe von 60 qm mit Nichtwissen bestritten werde, habe die Tochter der Klägerin ziehen können. Jedenfalls hätte diese Wohnung den Beklagten angeboten werden müssen. 2 Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Her-ausgabe der angemieteten Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat ihr auf die Berufung der Klägerin statt-gegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: 5 Die Kündigung vom 23. April 2008 sei nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB hinreichend begründet worden. In dem Schreiben sei darauf verwiesen worden, dass die Tochter der Klägerin nach ihrer Volljährigkeit einen eigenen Hausstand gründen wolle. Dies impliziere, dass sie bisher in dem elterlichen Haus lebe und 6 - 4 - keinen eigenen Hausstand habe. Die Absicht, im Erwachsenenalter selbständig von den Eltern zu leben, sei ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund für den Eigenbedarf und bedürfe keiner näheren Darlegung. Angaben zu den [X.] der Tochter der Klägerin habe es nicht bedurft. 7 Der Vortrag der Beklagten, die Tochter der Klägerin hätte ihren [X.] auch mit der während der Kündigungsfrist im gleichen Anwesen frei ge-wordenen Wohnung im ersten Stock befriedigen können, sei nicht substantiiert genug. Es sei grundsätzlich Sache des Vermieters, welche von mehreren [X.] er zur Befriedigung seines Eigenbedarfs heranziehe. Trage der Mieter gegen die vom Vermieter getroffene Wahl vor, es habe noch eine Alternative dazu bestanden, trage der Mieter hierfür die Darlegungs- und Beweislast. [X.] hätten sich die Beklagten darauf beschränkt, die Größe der Wohnung mit Nichtwissen zu bestreiten. Dies reiche nicht aus; sie hätten vielmehr konkret darlegen und gegebenenfalls unter Beweis stellen müssen, dass und weshalb es unvernünftig gewesen sein sollte, nicht die frei gewordene Wohnung zu wäh-len, sondern an der Eigenbedarfskündigung festzuhalten. Schließlich habe die Klägerin auch die sie grundsätzlich treffende Pflicht, den Beklagten während der Kündigungsfrist frei werdende vergleichbare [X.] anzubieten, nicht dadurch verletzt, dass sie die Wohnung im ersten Stock des [X.]

den Beklagten nicht angeboten habe. Denn die Beklagten hätten nicht vorgetragen, dass die Wohnung im ersten Stock vergleichbar zu der bisher angemieteten Wohnung gewesen sei; [X.] fehle es an Vortrag, die Beklagten hätten die Wohnung angemietet, wenn sie ihnen denn angeboten worden wäre. 8 - 5 - II. 9 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kün-digung der Klägerin vom 23. April 2008 nicht beendet worden. Zwar kann sich die Klägerin auf § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB (Eigenbedarf) stützen; die Kündigung stellt sich jedoch als rechtsmissbräuchlich dar, weil die Klägerin ihre Pflicht (§ 241 Abs. 2 BGB), den Beklagten die während der Kündigungsfrist frei ge-wordene Wohnung im ersten Stock des Anwesens E.

anzubie-ten, verletzt hat. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass das [X.] vom 23. April 2008 im Sinne des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB eine hinreichende Begründung enthält. Der Zweck des Begründungs-zwangs besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzei-tig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das [X.] den Kündigungsgrund so benennt, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteile vom 16. Januar 2008 - [X.] ZR 254/06, [X.], 281 Rn. 24; vom 27. Juni 2006 - [X.] ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 23). Diesen Anforderungen wird das [X.] der Kläge-rin vom 23. April 2008 gerecht. 10 Die Auffassung der Revision, aus dem [X.] werde nicht ausreichend deutlich, dass die Klägerin die Wohnung für ihre Tochter im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "benötigt", da es sich zu der bisherigen Wohnsitua-tion der Tochter nicht verhalte, geht fehl. Nach der Rechtsprechung des Senats reicht es bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung aus, dass der Vermie-11 - 6 - ter für seinen Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat (Senatsbeschluss vom 20. Januar 1988 - [X.] ARZ 4/87, [X.], 91, 96). Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines ei-genen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen, regel-mäßig der Fall. Eine darüber hinausgehende Begründung in Gestalt von [X.] zu den bisherigen Wohnverhältnissen bedarf es daher grundsätzlich nicht. 2. Auch ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein solches Interesse des Vermieters unter anderem dann vor, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich selbst oder einen Familienangehörigen benötigt. Dabei genügt es, wenn für den Willen des Vermieters in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund besteht (Se-natsbeschluss vom 20. Januar 1988 - [X.] ARZ 4/87, aaO [X.] ff.; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - [X.] ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter [X.]). Die von dem volljährigen Kind geteilte Intention der Eltern, die Selbständigkeit des Kindes zu fördern und ihm die Gründung eines von den Eltern unabhängigen, eigenen Hausstandes zu ermöglichen, ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund. Insbesondere kann den Eltern/Vermietern nicht entgegengehalten werden, das Kind sei im elterlichen Haus ausreichend untergebracht (vgl. Senatsbeschluss vom 20. Januar 1988 - [X.] ARZ 4/87, aaO). 12 3. Dagegen ist dem Berufungsgericht nicht zu folgen, soweit es annimmt, die Klägerin sei nicht verpflichtet gewesen, den Beklagten die während des Laufs der Kündigungsfrist frei gewordene Wohnung im ersten Obergeschoss des Anwesens [X.]

zur Anmietung anzubieten. 13 - 7 - Nach der Rechtsprechung des Senats hat der wegen Eigenbedarfs [X.] kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung ste-hende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung an-zubieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben [X.] befindet. Andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit [X.] (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - [X.] ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter [X.]; vom 9. November 2005 - [X.] ZR 339/04, [X.], 220 Rn. 12). Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nut-zen will, zu respektieren. Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist eine (berechtigte) Eigenbe-darfskündigung daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben [X.] zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - [X.] ZR 276/02 aaO). 14 So ist es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde im Anwesen [X.]

während der Kündigungsfrist eine nach den [X.] der Klägerin 60 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung frei, die die Klägerin im [X.] 2008 anderweitig vermietete. Diese Wohnung hätte die Klägerin dem Beklagten zu 1 anbieten müssen, da eine Vergleichbarkeit mit der gekündigten Wohnung nicht von vornherein ausschied. Nach der Größe der Wohnung (60 qm) ist sie für den Wohnbedarf eines [X.] ohne weite-res geeignet. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die Beklagten hätten vorab erklären müssen, dass sie die Wohnung im ersten Stock anmieten [X.] - 8 - den, wenn sie ihnen denn angeboten würde. Es ist Sache des Mieters, über die Eignung einer Wohnung für seine persönlichen Zwecke zu entscheiden ([X.], NJW 1992, 1220, 1221). Um eine verantwortliche Entscheidung hier-über treffen zu können, muss der Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung informiert sein. Hierzu gehören neben der Größe und Ausstat-tung der Wohnung jedenfalls auch die Mietkonditionen (Miete/Nebenkosten). Vor Erhalt dieser Informationen eine rechtsverbindliche Erklärung über die An-mietung abzugeben, ist dem Mieter regelmäßig unzumutbar. Der Vermieter [X.] seine Anbietpflicht daher grundsätzlich nur dann ordnungsgemäß, wenn er den gekündigten Mieter über die genannten wesentlichen Vertragsbedingungen der Anmietung einer während der Kündigungsfrist frei werdenden Wohnung in Kenntnis setzt. Daran fehlt es im Streitfall. III. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Klägerin gegen das [X.] ist zurückzuweisen, da sich die am 23. April 2008 ausgesprochene Kündigung als rechtsmissbräuchlich erweist 16 - 9 - und der Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung unbegründet ist. [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Richterin [X.] ist erkrankt und kann daher
nicht unterschreiben. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 05.11.2009 - 202 C 58/09 - [X.], Entscheidung vom [X.] -