Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.09.2011, Az. V ZB 65/11

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB
65/11
vom

29. September
2011

in der Zwangsversteigerungssache

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 37 Nr. 1
Die Bezeichnung der Nutzungsart eines [X.]ks in der Terminsbestimmung als "bebaut mit einem Einfamilienhaus" genügt den Anforderungen des §
37 Nr.
1 [X.] auch dann, wenn einige Räume des Einfamilienhauses als Ingenieurbüro genutzt werden.

[X.], Beschluss vom 29. September 2011 -
V [X.]/11 -
LG [X.]

[X.]

-
2
-

Der V.
Zivilsenat des [X.] hat am 29. September
2011
durch [X.] [X.], die
Richterin [X.], [X.] Roth
und die
Richterinnen [X.] und Weinland

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 6a. Zivilkammer
des Landgerichts [X.] vom 2.
März 2011
wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des [X.] beträgt für die Gerichtsgebühren 125.000

und für die anwaltliche Vertretung der Beschwerdeführer 190.0000

.

Gründe:

I.
Im Juli 2009 ordnete das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten, mit einem Einfamilienhaus be-bauten [X.]ks der Schuldner an. In dem zur Verkehrswertfestsetzung ein-geholten Sachverständigengutachten heißt es, in dem Haus werde von dem Schuldner ein Ingenieurbüro zur Planung und Ausführung von Industriebauten geführt.
Nach dem beigefügten Grundriss umfasst
diese Nutzung
jeweils einen
Raum im Erd-
und im Dachgeschoss von 18,48 bzw. 13,97 qm sowie zwei als Ar-chiv genutzte Kellerräume (16,34 und 9,27 qm). Der Verkehrswert des Grund-stücks wurde auf 190.000

festgesetzt.
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Die Terminsbestimmung auf den 1. Dezember 2010, die unter anderem am 11. Oktober 2010 im [X.] bekannt gemacht wurde, enthält folgende Angaben: "

Gebäude-

,
bebaut mit einem Ein-familienhaus (teilunterkellert, ausgebautes Dachgeschoss, ausgebauter Spitzbo-den, Gesamtwohnfläche 252 m²) und einem Stallgebäude (etwa 66 m² Nutzfläche) mit angebautem Car".
In dem Termin blieb der Beteiligte zu 8 Meistbietender mit einem Bargebot von 125.000

uschlag erteilt. Die Zuschlagsbeschwerde, die die Schuldner auf eine fehlerhafte Termins-bestimmung stützen,
ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der Rechtsbeschwerde verfolgen sie ihren
Antrag auf Versagung des Zuschlags [X.].

II.
Das Beschwerdegericht hält die Vorschriften über die Bestimmung des Zwangsversteigerungstermins für eingehalten. Die Veröffentlichung im [X.] sei rechtzeitig erfolgt und auch inhaltlich nicht zu [X.]. Eines Hinweises auf die gewerbliche Nutzung des Hauses habe es nicht bedurft. Ob die gewerbliche Teilnutzung eines Wohngebäudes in der Be-kanntmachung anzuführen sei, richte sich nach dem Zweck der [X.], bei einem
möglichst großen Kreis ein [X.] zu wecken. Die gewerb-liche Nutzung eines Wohnhauses sei für Bieter in der Regel aber nur von [X.], wenn sich die gewerblich genutzten Räume in tatsächlicher Hinsicht von den Wohnräumen unterschieden oder umfangreiche Betriebseinrichtungen enthielten. So verhalte es sich hier nicht. Die Räume wiesen weder eine besondere bauliche Beschaffenheit auf noch seien Maschinen-
oder Betriebseinrichtungen vorhanden. 2
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Da sie von dem übrigen Teil des Hauses nicht durch einen
separaten Zugang ab-gegrenzt
seien, wäre ein Hinweis auf die gewerbliche Nutzung sogar geeignet ge-wesen, falsche Vorstellungen über die Beschaffenheit des Objekts zu vermitteln.

III.
Die nach §
574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen
zu-lässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Der Versteigerungstermin ist gemäß §
43 Abs. 1 [X.] ordnungsgemäß bekannt gemacht worden, so dass der [X.] des §
83 Nr. 7 [X.] nicht gegeben ist.
1. Das Beschwerdegericht geht zutreffend davon aus, dass die Vorschrift des
§
43 Abs. 1 Satz 1 [X.], wonach die Terminsbestimmung sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin bekannt gemacht sein muss, verletzt
ist, wenn die Be-kanntmachung inhaltlich nicht den zwingenden Vorgaben des §
37 [X.] genügt
(Senat, Beschluss vom 30. September 2010 -
V
[X.], [X.], 2365). Hierzu zählt auch die Bezeichnung des [X.]ks (§
37 Nr.
1 [X.]).
2.
a) Richtig ist ferner, dass sich die an die Bezeichnung des [X.]ks nach §
37 Nr. 1 [X.] zu stellenden Anforderungen aus den beiden Zwecken
der Terminsbestimmung
ergeben. Sie soll zum einen denjenigen, deren Rechte durch die Zwangsversteigerung betroffen
werden können, die Wahrnehmung ihrer Rech-te im Verfahren ermöglichen und zum anderen Erwerbsinteressenten auf den Termin aufmerksam machen, um durch eine
Konkurrenz von Bietern
eine Verstei-gerung des [X.]ks zu einem
seinem Wert möglichst entsprechenden Gebot zu erreichen (vgl. Senat, Beschluss vom 30. September 2010 -
V [X.], [X.]O; Beschluss vom 22. März 2007
-
V
ZB
138/06, NJW 2007, 2995, 2997
Rn. 33
f.
sowie [X.], Beschluss vom 24. Oktober 1978 -
VI
ZR 67/77, NJW 1979, 162, 163; 5
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5
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insoweit in [X.]Z 72, 234 nicht abgedruckt). Diesem zweiten Zweck dient es, wenn die Terminsbestimmung neben den Angaben zur sicheren
Identifizierung des [X.]ks auch dessen
Nutzungsart
erkennen lässt. Da der Kreis der an einem Erwerb Interessierten je nach Nutzungsmöglichkeit regelmäßig ein anderer sein wird, ist eine solche Angabe wesentlich, um möglichen Interessenten den Anstoß zu geben, sich weitere Informationen zu dem Objekt zu beschaffen und ggf. als Bieter an der Versteigerung teilzunehmen (vgl. [X.], Rpfleger 1991, 71, 72; 1992, 122; 2000, 172, 173).
[X.]) Welche Angaben in diesem Zusammenhang zu den zwingenden Anfor-derungen im Sinne von §
37 Nr. 1 [X.] gehören, hat der Senat noch nicht ent-schieden; die ganz überwiegende
Auffassung hält eine über die im [X.] angegebene [X.] (z.B. Gebäude-
und Freiflä-che) hinausgehende Beschreibung der Nutzung
jedenfalls
bei einem gewerblich oder gemischt genutzten [X.]k (z.B. [X.], Reitanlage, Wohnhaus mit Restaurant) und bei einer außergewöhnlichen Bebauung (z.B. [X.]) für erfor-derlich (vgl. die Nachweise in Senat, Beschluss vom 22. März 2007 -
V
ZB 138/06, NJW 2007, 2995, 2998 Rn.
36). Dies geht auf die Rechtsprechung des Oberlan-desgerichts Hamm
zurück, wonach die interessierte Öffentlichkeit bei der
aus dem Grundbuch zur [X.] übernommenen Angabe "Gebäude-
und Freifläche"
annehme, dass es sich um ein mit einem privaten Wohnhaus bebautes Grund-stück handele,
und deshalb einen besonderen Hinweis nur bei einem ganz oder teilweise gewerblich genutzten Objekt erwarte
([X.], Rpfleger
1992, 122
[zu A.]; 1997, 226; 2000, 172,
173). Ob das überzeugt
oder eher
davon auszuge--

von [X.]nten all-gemein als
nichtssagend empfunden werden und deshalb stets der Ergänzung um einen Hinweis auf die tatsächliche Nutzung des [X.]ks
bedürfen
(vgl. [X.] in [X.]/[X.] u.a., [X.], 13. Aufl., §
37 Rn. 6), kann
offen blei-ben.
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bb) Enthält die Terminsbestimmung -
wie vorliegend
-
eine über den Grundbuchbeschrieb hinausgehende Angabe zu der tatsächlichen Nutzung des [X.], kann
die Vorschrift des §
37 Abs.1 [X.] nur verletzt
sein, wenn diese
Angabe
unrichtig oder irreführend ist. Dabei ist zu be-rücksichtigen, dass die Bekanntmachung im Hinblick auf die Nutzungsart des [X.]ks zwar aussagekräftig sein,
aber keine ins Einzelne gehende [X.] des Versteigerungsobjekts enthalten muss; exposéartige Beschrei-bungen sind nicht erforderlich
(Senat, Beschluss vom 22. März 2007 -
V
ZB 138/06,
NJW 2007, 2995, 2998 Rn. 37). Besonderheiten der Bebauung oder der Nutzung, insbesondere eine teilweise gewerbliche Nutzung, gehören deshalb nur dann zu den nach §
37 Nr.
1 [X.] unverzichtbaren Angaben, wenn sie dem Objekt ein solches Gepräge geben, dass die schlagwortartige Bezeichnung ohne ihre Erwähnung irreführend wäre. Das kommt
beispielsweise bei einem als Mehrfamili-enhaus bezeichneten, tatsächlich aber als Heim oder als Pension genutzten Ge-bäude in Betracht. Umgekehrt verliert ein Mietshaus seinen Charakter als Mehr-familienhaus aber nicht dadurch, dass einige Einheiten zu gewerblichen Zwecken, z.B. als Laden, Arztpraxis
oder
Anwaltskanzlei, genutzt werden. Ebenso ist ein
Einfamilienhaus auch dann richtig bezeichnet, wenn es über eine Einliegerwoh-nung verfügt oder wenn ein Teil der Räume als Büro oder der
Keller
als Kosmetik-
bzw. [X.] genutzt wird (unzutreffend daher [X.], Beschluss vom 15.
Januar 2010 -
13 [X.]/09).

Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde wird durch die [X.] eines Versteigerungsobjekts als Einfamilienhaus auch nicht die Fehlvorstel-lung erweckt, es sei lediglich eine Wohnnutzung möglich und baurechtlich zuläs-sig. Die Bezeichnung eines [X.]ks nach §
37 Nr. 1 [X.] hat nur beschrei-benden Charakter, trifft also keine Aussage über dessen
rechtlich zulässige
Nut-zung
(vgl. [X.], [X.] 1990, 452). Demgemäß folgt aus
der Angabe 9
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"Einfamilienhaus"
nicht die Unzulässigkeit einer (teil-)gewerblichen Nutzung des Versteigerungsobjekts.

b) Die hier gewählte Bezeichnung als ein mit einem Einfamilienhaus bebau-tes [X.]k genügt damit den Anforderungen des §
37 Nr.
1 [X.]. Dass die als Ingenieurbüro genutzten Räume dem Haus den Charakter eines
Einfamilienhau-ses
nehmen könnten, ist schon deshalb ausgeschlossen, weil sie nach den Fest-stellungen des [X.] keine besondere bauliche Beschaffenheit aufweisen.

IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Dass die Schuldner die [X.] des von ihnen erfolglos betriebenen [X.] zu tragen haben, folgt aus dem Gesetz; ein Ausspruch über die außergerichtlichen Kosten scheidet aus, weil sich die Beteiligten bei der Zuschlagsbeschwerde grundsätzlich, und so auch hier, nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessord-nung gegenüberstehen (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 -
V
ZB
125/05, [X.]Z 170, 378, 381 Rn. 7).
Der Gegenstandswert des [X.] ist für die Ge-richtsgebühren nach dem Wert des [X.] zu bestimmen, dessen Aufhebung die Schuldner erreichen wollen (§
47 Abs. 1 Satz 1 GKG). Er entspricht dem [X.] (§ 54 Abs. 2 Satz 1 GKG). Der Wert für die anwaltliche Vertretung
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der Beschwerdeführer richtet sich nach dem Wert des versteigerten Objekts und

26 Nr. 2 RVG).
Krüger

Stresemann

Roth

Brückner

Weinland

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 15.12.2010 -
7 K 6/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 02.03.2011 -
6a [X.] -