Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.10.2003, Az. XII ZR 112/02

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 112/02Verkündet am:22. Oktober 2003Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: jaBGB §§ 564 a.[X.], 542 n.[X.]Eine unbestimmt befristete Kündigung ist regelmäßig unwirksam.[X.], Urteil vom 22. Oktober 2003 - [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 22. Oktober 2003 durch die Richter [X.], [X.], die Richterin [X.], den Richter [X.] und die Richterin [X.] Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des [X.] vom 16. April 2002 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen.Von Rechts [X.]:Der Kläger macht rückständige Miete und - für die Zeit nach [X.] Mietverhältnisses - eine Mietdifferenz als Schadensersatz geltend.Er vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 1. September 1994 für dieZeit bis 30. August 2004 an die Beklagte Gewerberäume in [X.]. Der [X.] belief sich zunächst auf monatlich 9.903,50 [X.], ab 30. August 1997 auf10.586,50 [X.] und ab 30. August 2000 auf 11.269,50 [X.], jeweils zuzüglichgesetzlicher Mehrwertsteuer. Mit Nachtrag vom 5. Januar 1995 wurde der [X.] um weitere Räume erweitert. Der Mietzins hierfür betrug zunächst330 [X.], ab 1. September 1997 354,45 [X.] und ab 1. September 2000389,20 [X.], jeweils zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.- 3 -Bei einer Besichtigung am 31. August 1999 stellte das [X.] Mängel fest. Die Beklagte verlangte Beseitigung der Mängel bis [X.] 18. Oktober 1999. Am 15. November 1999 erklärte die Beklagte wegendieser Mängel die außerordentliche Kündigung. Absatz 3 des Kündigungs-schreibens lautet:"Nach § 542 Abs. 1 BGB kündigen wir hiermit den Mietvertrag außeror-dentlich. Die Kündigung wird nicht mit sofortiger Wirkung ausgesprochen,sondern zu dem Zeitpunkt, an dem wir andere Geschäftsräume [X.] Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 19. November 1999 machte [X.] geltend, Gründe zur fristlosen Kündigung lägen nicht vor und eine Kün-digung zum Zeitpunkt der Möglichkeit, neue Räume zu beziehen, sei ohnehinunwirksam. Er forderte die Beklagte auf, die Kündigung bis 26. November 1999zurückzunehmen. Nach längerem Schriftwechsel über die Wirksamkeit derKündigung erklärte der Kläger mit Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 9. Juni2000 u.a.:"Die Mandanten werden die aus dem Mietvertrag resultierenden [X.] gerichtlich geltend machen. Da Ihre Mandantin die Räumung [X.] ankündigt, behalten sich die Mandanten vor, den [X.] - ohne Präjudiz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - zurSchadensminimierung und im Interesse Ihrer Mandantin anderweitig zunutzen bzw. zu vermieten. Der hierdurch entstehende Aufwand ist [X.] Mandantin zu erstatten. Etwaige Einnahmen hieraus würden mit [X.] Ihrer Mandantin verrechnet [X.] Beklagte zahlte bis einschließlich Juli 2000 die volle Miete ohne Vor-behalt und räumte das Mietobjekt zum 31. Juli 2000.- 4 -Der Kläger führte Renovierungsmaßnahmen durch und vermietete [X.] Objekts an den bisherigen Untermieter der Beklagten zu einem Mietzins,der unter dem Mietzins des [X.] lag. Mit Schreiben vom27. März 2001 kündigte der Kläger seinerseits den Mietvertrag zum 31. [X.] wegen Zahlungsverzuges.Der Kläger hat im [X.] die Miete für die Monate August 2000bis Februar 2001, abzüglich der vom bisherigen Untermieter bezahlten Beträge,geltend gemacht. Mit Vorbehaltsurteil vom 2. Mai 2001 hat das [X.] in Höhe von 104.554,44 [X.] nebst Zinsen stattgegeben. Im Berufungs-verfahren hat der Kläger vom [X.] Abstand genommen. Die Beru-fung der Beklagten ist überwiegend ohne Erfolg geblieben. Auf die [X.] des [X.] hat das [X.] die Beklagte bis einschließlichMärz 2001 zur Zahlung von Miete, von April 2001 bis August 2001 zur Zahlungvon Schadensersatz verurteilt, jeweils unter Anrechnung der durch die Neuver-mietung erzielten Miete. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom [X.] zugelassenen Revision.Entscheidungsgründe:Die Revision bleibt ohne Erfolg.1. Das [X.] hat ausgeführt, dem Kläger stehe für die Zeitvon August 2000 bis März 2001 Miete, ab April 2001 bis August 2001 [X.] zu. Die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom15. November 1999 sei unwirksam und habe deshalb das Mietverhältnis nichtbeendet. Die Kündigung sei befristet gewesen. Sie habe erst mit dem "[X.] -neuer Geschäftsräume" durch die Beklagte wirksam werden sollen. Auf eineBefristung seien die Regeln über die Bedingung anzuwenden. Die [X.] habe für den Vermieter die gleiche Wirkung wie eine bedingte Kün-digung. Der [X.] sei dem Kläger nicht bekannt gewesen. [X.] er das Mietobjekt für eine Neuvermietung nicht anbieten können. Einesolche Ungewißheit über einen längeren Zeitraum sei dem Kläger unzumutbar.Die fehlende Angabe eines bestimmten [X.] habe das Mietver-hältnis auch nicht zum nächst zulässigen Termin beendet. Aus dem Inhalt [X.] ergebe sich, daß dies nicht dem Willen der Beklagtenentsprochen habe.Der Beklagten sei die Berufung auf § 552 Satz 3 BGB a.[X.] verwehrt. [X.] ein grober Vertragsbruch vor. Die Beklagte habe nicht davon ausgehendürfen, daß das Vertragsverhältnis durch ihre außerordentliche Kündigung be-endet worden sei. Sie sei auf die Problematik des für den Vermieter nicht be-stimmten [X.] hingewiesen worden. Die [X.] entfielen auch nicht wegen der nach dem Auszug der [X.] Kläger durchgeführten Umbau- und Renovierungsmaßnahmen. Die [X.] habe nicht dargelegt, für welchen Zeitraum und in welchem Umfang [X.] für sie nicht nutzbar gewesen sei. Im übrigen habe sie durch ihrenvorzeitigen Auszug zu erkennen gegeben, daß sie die Mieträume nicht weiternutzen wolle. Die Berufung auf eine Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährungsei deshalb treuwidrig. Der Kläger habe nicht gegen seine Schadensminde-rungspflicht verstoßen. Er habe in einer Auflistung hinreichend dargelegt, daßer sich in ausreichender Weise um eine Neuvermietung gekümmert habe. [X.] Bestreiten der Beklagten genüge nicht. Durch den Abschluß einesMietvertrages mit dem bisherigen Untermieter des Beklagten habe er erreicht,daß dieser im Mietobjekt verblieben sei und dadurch Einnahmen gesichert ge-- 6 -wesen seien. Mangels vertraglicher Beziehungen habe er den Untermieter [X.] den Bedingungen des [X.] am Mietobjekt festhalten [X.] Die Ausführungen des Berufungsgerichts sind revisionsrechtlich [X.] beanstanden.a) Die außerordentliche Kündigung der Beklagten ist unwirksam.Zutreffend und von der Revision nicht angegriffen geht das Berufungsge-richt davon aus, daß die Kündigung der Beklagten vom 15. November 1999unter einer Befristung erfolgt ist. Die Erklärung, die Kündigung erfolge "nicht mitsofortiger Wirkung, sondern zu dem Zeitpunkt, in dem wir andere Geschäfts-räume beziehen können", konnte das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler da-hin auslegen, daß die Wirksamkeit der Kündigung nicht von einem zukünftigenungewissen Ereignis, sondern von einem gewissen, allerdings zeitlich noch un-bestimmten Ereignis abhängig war. Damit war die Kündigung nicht unter einerBedingung, sondern unter einer Befristung erklärt (zur Abgrenzung vgl. Pa-landt/[X.] BGB 62. Aufl. § 163 [X.]. 1 m.w.N.). Die Befristung führt hier zurUnwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung.aa) Für die Kündigung von Mietverträgen ist anerkannt, daß sie nicht [X.] (echten) Bedingung abhängig gemacht werden kann, durch die der [X.] in eine ungewisse Lage versetzt würde. Solche Kündigungen sindgrundsätzlich unzulässig ([X.]/Sonnenschein/[X.], Miete, 8. Aufl. § 542[X.]. 28 m.N.; [X.] in: [X.] Mietrecht 8. Aufl. § 542 [X.]. 16). [X.] in Fällen, in denen der Geschäftsgegner keiner Rücksichtnahme bedarf,z.B. weil er durch sie nicht in eine ungewisse Lage versetzt wird, läßt die herr-schende Meinung ([X.], Urteil vom 4. April 1973 - [X.] 1973,819; weitere Nachweise bei [X.]/[X.]. 1997- 7 -§ 564 [X.]. 74) eine bedingte Kündigung zu. Zu Recht nimmt das Berufungsge-richt an, daß für die Befristung einer Kündigung nichts anderes gelten kann.Das Gesetz geht davon aus, daß für Bedingungen und Befristungenweitgehend übereinstimmende Regelungen gelten. Nach § 163 BGB gelten fürdie Zeitbestimmung die §§ 158, 160, 161 BGB, somit Bestimmungen [X.] der Bedingung. Die Verweisung ist nicht vollständig. Auch andere [X.] des Bedingungsrechts können Anwendung finden (statt aller Pa-landt/[X.] BGB 62. Aufl. § 163 [X.]. 3). Bedingungsfeindliche Rechtsge-schäfte werden in der Regel auch als befristungsfeindlich angesehen ([X.]/Hefermehl [X.]. § 163 [X.]. 4; [X.]. § 163 [X.]. 5; [X.]/[X.] BGB 13. Bearb. 1996 § 163 [X.]. 9).Bei der Kündigung handelt es sich um ein Gestaltungsrecht. Die Beson-derheit der meisten Gestaltungsrechte besteht in der einer Person eingeräum-ten Rechtsmacht, einseitig in die Rechtsverhältnisse einer anderen Person ein-zugreifen. Diese muß aber, wenn sie schon der fremden Gestaltung unterwor-fen ist, vor [X.] geschützt werden. Eine Unsicherheit, ob die [X.] Kündigung zu einer Umgestaltung führt, kann dem Gegner nicht zugemutetwerden ([X.] Allgemeiner Teil des [X.]. [X.]. 89, 90). Für die [X.] - ebenfalls ein Gestaltungsrecht - ordnet das Gesetz z.B. die Bedin-gungs- und [X.] ausdrücklich an (§ 388 Satz 2 BGB). [X.] soll nicht mit dem Schwebezustand belastet werden, derinfolge einer Bedingung oder Befristung eintreten würde. Diese Interessenlageist nicht nur bei der Aufrechnung, sondern auch bei anderen fremdwirkendenGestaltungsrechten gegeben. Deshalb ist die Bedingungs- und Befristungs-feindlichkeit auf diese zu erweitern ([X.] aaO [X.]. 849; [X.] Allge-meiner Teil des [X.]. § 4 [X.]. 617, 613 b).- 8 -bb) Die Revision kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, der [X.] einer befristeten Kündigungserklärung werde keinen untragbaren [X.] über den neuen Rechtszustand ausgesetzt, da nicht die Auflösung [X.], sondern lediglich der Zeitpunkt der Auflösung ungewißsei. Für den Vermieter ist das Ende der Mietzeit von entscheidender Bedeu-tung, weil davon die Möglichkeit einer Neuvermietung abhängt. Daß eine au-ßerordentliche Kündigung für einen späteren Zeitpunkt, also mit einer (be-stimmten) Auslauffrist wirksam ausgesprochen werden kann ([X.]/[X.]. § 564 [X.]. 10), spricht entgegen der Auffassung [X.] nicht für die generelle Zulässigkeit einer Befristung. Gewährt der [X.] eine Auslauffrist, so steht der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kün-digung fest. Der Kündigende gewährt dem Vertragspartner damit die [X.], sich auf die Auflösung des Vertrages einzustellen. Eine Unsicherheit ent-steht für ihn nicht.Auch der Auffassung der Revision, der Vermieter werde nicht schlechter,sondern besser gestellt, wenn der Mieter anstelle der zulässigen fristlosen Kün-digung nur befristet kündige, kann nicht gefolgt werden. Bei der fristlosen Kün-digung durch den Mieter kann der Vermieter das Mietobjekt sofort weiterver-mieten. Der Mieter ist nämlich zum sofortigen Auszug nicht nur berechtigt, son-dern auch verpflichtet. Demgegenüber kennt der Vermieter im Falle der [X.] Befristung - wie hier - den [X.] nicht und kann [X.] verläßlich disponieren.Sollte der Vermieter durch sein vertragswidriges Verhalten die Kündi-gung veranlaßt haben, würde das es nicht rechtfertigen, ihn im Ungewissen zulassen, für welchen Zeitpunkt der Mieter daraus Konsequenzen ziehen will. [X.] sieht als Sanktion für vertragswidriges Verhalten die außerordentliche- 9 -fristlose Kündigung vor. Eine weitere Sanktion ist nicht vorgesehen und auchnicht nötig.b) Zutreffend hat das Berufungsgericht eine Minderung der Miete abge-lehnt. Die dagegen erhobene Rüge greift nicht durch. Die Beklagte hat von [X.] ihr gerügten Mängeln im September 1999 Kenntnis erhalten. [X.] sie bis 31. Juli 2000 den vollen Mietzins ohne Vorbehalt bezahlt. Dies be-deutet, daß sie sich nach der Rechtsprechung des Senats nicht mehr auf eineMinderung berufen kann (st. Rspr. des [X.], Senatsurteile vom 31. Mai 2000- [X.] - NJW 2000, 2663, 2664; vom 11. Dezember 1991 - [X.]/90 - NJW-RR 1992, 267, 269). Soweit der [X.]. Zivilsenat des [X.] mit Urteil vom 16. Juli 2003 - [X.] ZR 274/02 - anders entschiedenhat, bezog sich die Entscheidung auf das seit 1. September 2001 geltendeRecht und ist deshalb nicht einschlägig.c) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht davon aus, daß sich [X.] nicht auf § 552 Satz 3 BGB a.[X.] berufen kann. Zwar ist in der [X.] grober Vertragsbruch seitens des Mieters erforderlich, um ihm die Berufungauf § 552 Satz 3 BGB a.[X.] zu versagen (Senatsurteil [X.]Z 122, 163). Die Rü-ge der Revision, von einem groben Vertragsbruch der Beklagten könne nichtausgegangen werden, weil diese habe annehmen dürfen, daß ihre [X.] sei, hat jedoch keinen Erfolg. Die Mieterin konnte nicht ernsthaft davonausgehen, daß das Mietverhältnis durch die von ihr ausgesprochene Kündigungbeendet war, nachdem der Vermieter sie durch ein Schreiben seines Anwaltsunter anderem darauf hingewiesen hatte, daß [X.] zu einemunbestimmten Termin unwirksam seien. Auch die Mieterin war zu diesem Zeit-punkt rechtlich beraten. Daß solche Kündigungen wirksam sind, wird in der Lite-ratur - soweit ersichtlich - nicht [X.] 10 -Soweit die Revision geltend macht, aufgrund von Umbau- und Moderni-sierungsarbeiten der Klägerin sei die Mietzahlungspflicht gemäß § 552 Satz 3BGB a.[X.] entfallen, gelten diese Erwägungen entsprechend. Im übrigen habendie Beklagten nicht substantiiert dargelegt, welche Umbauarbeiten einer Über-lassung im Wege gestanden hätten.Ohne Erfolg rügt die Revision, der Kläger habe die Räume nicht [X.]. [X.], den bisherigen Untermieter, zu einem Mietzins vermieten [X.], der weit unter dem mit [X.]vereinbarten Untermietzins gelegenhabe; wenn - nach Auffassung des [X.] - das Mietverhältnis nicht beendetworden sei, habe es für [X.]keinen wichtigen Grund zur [X.] gegeben. Die Beklagte hat nicht dargelegt, daß eineVermietung zu einem höheren Mietzins möglich gewesen wäre. Die Vermietungan Dr. [X.]zu einem niedrigeren Mietzins als im ursprünglichen [X.] war nicht pflichtwidrig. Nach den bindenden und von der Revisionnicht angegriffenen Feststellungen hat sich der Kläger in ausreichender [X.] eine Neuvermietung bemüht.[X.][X.][X.][X.]Vézina