Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.12.2003, Az. XII ZR 308/00

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/00Verkündet am:17. Dezember 2003Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]:ja[X.]R: jaBGB § 544 a.[X.], §§ 578 Abs. 2 Satz 2, 569 Abs. 1 n.[X.] Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen gesundheitsgefähr-dender Beschaffenheit der Mieträume steht grundsätzlich auch dem (hier: gewerbli-chen) [X.] im Verhältnis zum Hauptvermieter zu.[X.], Urteil vom 17. Dezember 2003 - [X.]/00 - [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 17. Dezember 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], [X.], die Richterin [X.] und [X.] erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des [X.] vom 25. September 2000 aufgeho-ben.Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Der Kläger begehrt die Feststellung, daß sein Mietverhältnis mit der [X.] durch deren Kündigung vom 4. Oktober 1999 nicht beendet wurde,sondern fortbesteht.Mit [X.] mietete die Beklagte als gewerbli-che [X.]in die Eigentumswohnung des [X.] nebst Kfz-Stellplatzfür die Dauer von zehn Jahren zu einem monatlichen Mietzins von2.111,50 DM. Der Kläger verpflichtete sich in § 5 des [X.], das Miet-objekt in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und es in einem [X.] 3 -chen Zustand zu erhalten, während die Beklagte in §§ 11 und 12 die Verkehrs-sicherungspflicht und die Schönheitsreparaturen übernahm.1995 vermietete die Beklagte die Eigentumswohnung an die [X.] weiter.1997 kam es zu einem ersten Rechtsstreit der Parteien, nachdem [X.] die Kündigung des [X.] mit dem Kläger erklärt hatte, weil [X.] zahlreiche Mängel aufweise, u.a. Feuchtigkeitsschäden mit Schim-melbildung, und deshalb unbewohnbar sei. Dieser Streit wurde durch [X.] vom 5. Juni 1998 beigelegt, demzufolge das Mietverhältnis mit [X.] 10 % gemindertem Mietzins fortbestehen sollte. § 5 dieses Vergleichs ent-hält folgende Bestimmung:"Sollte(n) sich am Objekt oder der streitgegenständlichen Wohnung [X.] weitere, bisher nicht bekannte Mängel zeigen, bleibt wegen solcher [X.] bestehender Mängel das Mietminderungsrecht der [X.](= Beklagten) be-stehen. Im übrigen verpflichtet sich [X.](= Kläger), sich selbst nachhal-tig um die Beseitigung der bisher aufgetretenen Mängel zu [X.] Schreiben vom 17. September 1999 erklärten die Untermieter [X.] Kündigung ihres Vertrages mit der Beklagten wegen nicht hinnehmba-rer Gesundheitsgefährdung, da zwei Wochen zuvor "massivste Wassereinbrü-che in Wohnung und Kinderzimmer" aufgetreten seien und bei Regen das [X.] in [X.] herunterlaufe.Mit Schreiben vom 4. Oktober 1999 erklärte die Beklagte ihrerseits er-neut die fristlose Kündigung des [X.] mit dem Kläger wegen [X.] der Wohnung, nachdem sie den Kläger vergeblich mit [X.] 9. und 22. September 1999 mit Fristsetzung zum 30. September 1999 zur- 4 -Mängelbeseitigung aufgefordert hatte. Im Rechtsstreit erklärte sie mit Schrift-satz vom 6. September 2000 wiederum die fristlose Kündigung, diesmal u.a.unter ausdrücklicher Berufung auf § 544 BGB a.[X.] Landgericht gab dem Feststellungsbegehren des [X.] statt. Diedagegen eingelegte Berufung der Beklagten wies das [X.]. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten, die der Senat ange-nommen hat.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht, dessen Urteil in NJW-RR 2001, 442 = [X.] 2001,24 = [X.], 195 = [X.] 2001, 166 = [X.] 2001, 69 veröffentlichtist, hält die am 4. Oktober 1999 ausgesprochene Kündigung für unwirksam, weilder Beklagten ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung [X.] mit dem Kläger nicht zugestanden habe:Ein Kündigungsrecht aus § 542 BGB (a.[X.]) stehe der Beklagten nicht zu,weil der [X.] vom 5. Juni 1998 dahin auszulegen sei, daß er [X.] der Beklagten zur außerordentlichen Kündigung wegen solcher Mängel,die bereits Gegenstand des vorausgegangenen Rechtsstreits gewesen seien,ausschließe. Hinsichtlich der behaupteten Feuchtigkeitsschäden bedeute dies,daß die bis zum Abschluß des Vergleichs aufgetretenen Feuchtigkeitsschädenmit der zehnprozentigen Minderung des Mietzinses abgegolten seien und [X.] 5 -über hinausgehende spätere Feuchtigkeitsschäden nur zur weiteren Minderung,nicht aber zur Kündigung des Vertrages berechtigen sollten.Auf das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung,§ 544 BGB (a.[X.]), könne zwar nicht wirksam verzichtet werden. Dieses Kündi-gungsrecht stehe der Beklagten als gewerblicher [X.]in aber grund-sätzlich nicht zu. Die Beklagte habe die Wohnung nicht für sich selbst, ihre An-gehörigen oder ihre Angestellten gemietet, sondern ausschließlich zu [X.], sie ihrerseits gewerblich weiterzuvermieten. Eine Gesundheitsgefähr-dung der Beklagten oder ihr nahestehender Personen scheide daher aus. [X.] ihrer eigenen Mieter könne sie dadurch entgegenwir-ken, daß sie die Feuchtigkeitsschäden in Erfüllung ihrer eigenen Vermieter-pflichten den Untermietern gegenüber beseitige. Ihr drohe daher allenfalls [X.], der indes außerhalb des Schutzbereiches des § 544 BGB(a.[X.]) liege.[X.] vermag der Senat nicht zu folgen.1. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auslegung des [X.] vom 5. Juni 1998. Die Auslegung von Willenserklärungen und [X.] ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und unterliegtder revisionsrechtlichen Prüfung lediglich darauf, ob anerkannte Auslegungs-grundsätze, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze und Erfahrungssätzeverletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht, etwa indem unter [X.] gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer- 6 -acht gelassen wurde (vgl. [X.], Urteil vom 25. Februar 1992 - [X.]/90 -[X.]R ZPO § 549 Abs. 1 Vertragsauslegung 1). Das ist hier indes der Fall, [X.] Berufungsgericht den Wortlaut des Vertrages und die Interessenlage [X.] nicht hinreichend berücksichtigt hat.Gerade weil es sich um einen [X.] handelt, ist dem [X.], daß er keine ausdrückliche Beschränkung des Kündigungsrechts [X.] für die Zukunft enthält, besondere Bedeutung beizumessen. [X.] eines [X.] von 10 % wegen bereits vorhandenerMängel mag allenfalls entnommen werden können, daß der Fortbestand [X.] eine erneute Kündigung nicht rechtfertigen solle. Bereits dies erscheintaber fraglich, da der Kläger sich zugleich ausdrücklich verpflichtet hatte, sichum die Beseitigung dieser Mängel zu kümmern, und eine solche Auslegung zurFolge hätte, daß der Kläger - von der vereinbarten Minderung abgesehen -sanktionslos gegen die von ihm ausdrücklich übernommene Verpflichtung ver-stoßen könnte. Der Aufnahme dieser Verpflichtung in den Vergleich hätte [X.] nicht bedurft.Erst recht kann darin aber kein Ausschluß des Kündigungsrechts wegeneiner künftigen Verschlimmerung der vorhandenen Mängel gesehen werden.Schon der Wortlaut des § 5 des Vergleichs enthält keine Beschränkung [X.] der Beklagten für den Fall künftiger weiterer Mängel, sondern bringt imGegenteil - positiv - zum Ausdruck, daß das Minderungsrecht der Beklagtenwegen solcher Mängel bestehen bleibe, also keiner Beschränkung durch diezuvor für die vorhandenen Mängel vereinbarten Minderungsquote unterliege.Anhaltspunkte dafür, daß der Beklagten angesichts künftiger Mängel zwar [X.] der Minderung verbleiben, eine Loslösung vom [X.] solle, sind aus dem Vergleich nicht ersichtlich und auch aus der Interes-senlage der Parteien nicht herzuleiten. Angesichts dieses Ergebnisses kam [X.] -auf die insoweit von der Revisionsklägerin auch erhobene Verfahrensrüge nichtmehr an.2. Der Senat vermag sich auch nicht der Auffassung des Berufungsge-richts anzuschließen, das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Ge-sundheitsgefährdung (§ 544 BGB a.[X.]) stehe einem gewerblichen Zwischen-mieter grundsätzlich nicht zu.Diese Auffassung wird zwar inzwischen von einem Teil der neueren Lite-ratur geteilt (vgl. [X.] in [X.]/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 569BGB n.[X.]. 3; [X.], Wohnraummietrecht 2. Aufl. § 569 Rdn. 9; [X.]/[X.]/[X.] BGB § 569 Rdn. 3; [X.] in [X.] Mietrecht 8. Aufl.§ 569 BGB n.[X.]. 8 und in [X.]/Börstinghaus, Miete, § 544 Rdn. 2).Die hierfür angeführten Begründungen vermögen aber nicht zu überzeu-gen. Dies gilt insbesondere für den Hinweis, daß die Mietverhältnisse des ge-werblichen [X.]s vom Anwendungsbereich des § 569 Abs. 1 BGBn.[X.] ausgenommen seien, weil es sich hierbei nicht um die Anmietung [X.], sondern allein zu gewerblichen Zwecken handele ([X.] aaO). [X.] ist auch die Erwägung, eine Kündigung des [X.]s gegen-über dem Hauptvermieter sei nach dem Schutzzweck des § 544 BGB a.[X.] aus-geschlossen, weil die jeweiligen Untermieter gegenüber dem [X.]ein eigenes Kündigungsrecht hätten ([X.] aaO).Diesen Begründungen ist entgegenzuhalten, daß die Vorschrift be-zweckt, im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck aufdie Vermieter auszuüben, Wohnungen gesundheitsgerecht zu gestalten (vgl.[X.], 230 - 232; [X.] aaO § 569 BGB n.[X.]. 7). Diesem Zweck wi-derspräche es, wenn der Vermieter diesem Druck durch Einschaltung eines- 8 -gewerblichen [X.]s - und sei es auch nur vorübergehend - auswei-chen bzw. ihn auf den [X.] abwälzen könnte.3. Für ein Kündigungsrecht des [X.]s gegenüber dem Haupt-vermieter in Fällen des § 544 BGB a.[X.] sprechen auch folgende Erwägungen:a) Für gestufte Mietverhältnisse enthält das Mietrecht - bis auf [X.] (z.B. §§ 549, 549 a BGB a.[X.]), die die hier zu [X.] indes nicht betreffen - keine gesonderte Regelung. Einer [X.] bedurfte es auch nicht, weil der Zwitterstellung des [X.]s nachdem herkömmlichen Grundsatz Rechnung getragen werden kann, daß er [X.] zu seinem Vermieter die Rechte und Pflichten eines Mieters und [X.] zum Untermieter die Rechte und Pflichten eines Vermieters hat. [X.] läßt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, daß für den Anwen-dungsbereich des § 544 BGB a.[X.] etwas anderes gelten solle, zumal diese Vor-schrift im Zusammenhang mit §§ 542, 543 BGB a.[X.] zu sehen ist (vgl. [X.]Z29, 289, 295), für die insoweit ebenfalls keine Besonderheiten gelten.b) § 544 BGB a.[X.] nennt als Voraussetzung des außerordentlichen Kün-digungsrechts allein den Umstand, daß die Wohnung oder ein anderer [X.] von Menschen bestimmter Raum so beschaffen ist, daß die Benut-zung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Für wel-chen Personenkreis diese Gefährdung bestehen muß, sagt das Gesetz nicht,und es differenziert insbesondere nicht zwischen gewerblichen und nichtge-werblichen Mietverhältnissen.Jedenfalls zeigt die Einbeziehung von Räumen, die keine Wohnungen,aber zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, daß auch andere Personenals der Mieter selbst und seine Angehörigen geschützt werden sollen, so etwaauch die Angestellten und Kunden in einem Laden (vgl. [X.] in [X.] 9 -terer aaO § 569 BGB n.[X.]. 6). Maßgeblich ist die Gesundheitsgefahr für"alle Bewohner oder Benutzer oder einzelne Gruppen unter ihnen" (vgl. Gra-pentin in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl.[X.] IV Rdn. 155), mithin für jeden Menschen, der sich in diesen Räumen auf-hält (vgl. [X.], [X.], § 544 [X.]. [X.]) Aus der Systematik des neuen Mietrechts (§ 578 Abs. 2 Satz 2 i.V. mit§ 569 Abs. 1 BGB n.[X.]) lassen sich - entgegen der Auffassung der Revisions-erwiderung - keine Argumente für die gegenteilige Auffassung herleiten. § 569Abs. 1 entspricht inhaltlich dem § 544 a.[X.], ist aber nunmehr ausdrücklich [X.] beschränkt. § 578 Abs. 1 BGB betrifft allgemein Grundstücke [X.], und § 578 Abs. 2 Satz 1 erklärt eine Reihe von Vorschriften für an-wendbar auf Räume, die keine Wohnräume sind. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB er-klärt § 569 Abs. 1 BGB für einen noch weiter eingeschränkten Kreis von Räu-men für anwendbar, nämlich für Räume, die (keine Wohnräume, aber) [X.] von Menschen bestimmt sind. Inhaltlich ergibt sich durch diese [X.] keine Änderung gegenüber § 544 BGB a.[X.], der Wohnungen und an-dere zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gleichstellt. Eine [X.] Änderung war insoweit nach der Begründung des [X.] beabsichtigt (vgl. [X.], [X.] - [X.] 232).d) Käme es statt dessen - mit dem Berufungsgericht - für das Kündi-gungsrecht des [X.]s aus § 544 BGB a.[X.] auf den nichtgewerbli-chen Charakter des [X.] an, wäre der gewerbliche Zwischen-mieter nicht zur Kündigung berechtigt, wohl aber der gemeinnützige Verein, [X.] Wohnung an von ihm betreute Personen weitervermietet und nicht als ge-werblicher Zwischenvermieter anzusehen ist (vgl. [X.]Z 133, 142, 148). Da- 10 -§ 544 BGB a.[X.] aber in erster Linie dem Schutz des öffentlichen Interesses ander Erhaltung der Gesundheit der Bevölkerung dienen soll, erscheint eine sol-che Differenzierung nicht gerechtfertigt. Die Frage nach dem gewerblichen odernichtgewerblichen Charakter des Hauptvertrages erweist sich daher als unge-eignetes Kriterium für die Frage des Kündigungsrechts des [X.]saus § 544 BGB a.[X.]e) Ebensowenig erscheint es gerechtfertigt, dieses [X.] demjenigen Mieter zu verwehren, der Räume nicht zum eigenen Auf-enthalt nutzt und deshalb auch selbst keiner Gesundheitsgefährdung ausge-setzt ist. Andernfalls dürfte z.B. die Gemeinde, die Räume zur Unterbringungvon Asylbewerbern mietet, nicht nach § 544 BGB a.[X.] kündigen. Aber auch [X.] selbst hätten kein Kündigungsrecht, weil sie keine Untermietersind, sondern hoheitlich untergebracht werden. Dieses Ergebnis wäre mit [X.] der Norm ebenfalls nicht zu vereinbaren.f) Somit verbleibt nur die Frage, ob das Kündigungsrecht des Mieters aus§ 544 BGB a.[X.] auszuschließen ist, wenn dieser die Mieträume - sei es ge-werblich oder nicht - weitervermietet hat, ob also im gestuften Mietverhältnisallein dem "[X.]" das Kündigungsrecht zustehen soll. Zur [X.] Frage ist darauf abzustellen, wann und warum Gesetz und Rechtspre-chung ein Kündigungsrecht nach § 544 BGB a.[X.] im ungestuften [X.].Dem Vermieter versagt das Gesetz ein solches Kündigungsrecht, weil eres nicht in der Hand haben soll, sich von einem Mietvertrag dadurch lösen zukönnen, daß er seiner Pflicht zur Beseitigung eines gesundheitsgefährdendenZustandes des Mietobjekts nicht nachkommt. Die Rechtsprechung verwehrtaber auch einem Mieter das Recht aus § 544 BGB a.[X.], wenn dieser den ge-- 11 -sundheitsgefährdenden Zustand selbst herbeigeführt hat (h.M.; vgl. [X.]in [X.]/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 569 BGB n.[X.]. 10 m.w.N.) Ent-scheidendes Kriterium für den Ausschluß des Kündigungsrechts aus § 544BGB a.[X.] ist folglich, wer den gesundheitsgefährdenden Zustand herbeigeführthat oder verpflichtet ist, ihn zu beseitigen.Für den (gewerblichen oder nichtgewerblichen) [X.] bedeutetdas, daß er seinem Untermieter nicht kündigen darf, weil er diesem gegenüberfür den Zustand des Mietobjekts einzustehen hat. Seinem Hauptvermieter hin-gegen kann er - als dessen Mieter - kündigen, weil im Verhältnis zu ihm [X.] die Mietsache in einem zum vertraglichen Gebrauch geeignetenZustand erhalten muß. Etwas anderes mag gelten, wenn der [X.]seinem Hauptvermieter gegenüber vertraglich die Instandsetzung oder Instand-haltung in einer Weise übernommen hat, die ihn verpflichtet, den gesundheits-gefährdenden Zustand selbst zu beseitigen. Dieser Fall liegt hier aber nicht vor.g) Dieses Ergebnis erscheint auch im Hinblick auf § 549 a BGB a.[X.] un-bedenklich, der dem Untermieter des gewerblichen [X.]s den [X.] Kündigungsschutz dadurch sichert, daß bei Beendigung des [X.] ein gesetzliches Mietverhältnis unmittelbar zwischen [X.] bisherigem Untermieter zustande kommt.Sieht der Untermieter von einer Kündigung nach § 544 BGB a.[X.] ab,kann sich der [X.] diesem gegenüber - etwa wegen diesem entste-hender Kosten für ein Hotel oder eine anderweitige Unterbringung - schadens-ersatzpflichtig machen. Dem soll er, wenn der Hauptvermieter den Mangel nichtbeseitigt, nach der Auffassung des Berufungsgerichts nur dadurch entgehenkönnen und müssen, daß er den Mangel selbst behebt, obwohl in seinem [X.] zum Hauptvermieter dieser dazu verpflichtet wäre. Diese Auffassung- 12 -erscheint bedenklich und nicht [X.]. In einer solchen Situationerscheint es vielmehr sachgerecht, dem [X.] die Möglichkeit [X.], seinem Vermieter gegenüber die Kündigung nach § 544 BGB auszu-sprechen, um einer Vorleistungspflicht zu entgehen, die der Regelung [X.] widerspricht. Die Rechte des Untermieters, der mit der Be-endigung des [X.] kraft Gesetzes Mieter des [X.] wird, werden dadurch nicht beeinträchtigt, weil er weiterhin frei entscheidenkann, ob er von seinem eigenen Kündigungsrecht aus § 544 BGB a.[X.] Ge-brauch machen will. Die Konsequenzen aus einer solchen Kündigung [X.] den Hauptvermieter, der für den Zustand des [X.] und bleibt.[X.] alledem kann die angefochtene Entscheidung mit der gegebenenBegründung keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben und die Sache an [X.] zurückzuverweisen, damit dieses die Feststellungen zum Zu-stand der Eigentumswohnung im maßgeblichen Zeitpunkt der Kündigung nach-holen kann, die es - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht getroffen hat.Dabei wird das Berufungsgericht auch zu prüfen haben, ob der Klägergegen seine im Vergleich übernommene Verpflichtung, sich nachhaltig um [X.] der bis zum Vergleich aufgetretenen Mängel zu kümmern, in [X.] verstoßen hat, die die Fortsetzung des [X.] unzumutbarmacht und die Kündigung der Beklagten deshalb (auch) aus dem [X.] § 554 a BGB a.[X.] rechtfertigt.HahneSprick[X.]VézinaDose