Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 04.06.2018, Az. 6 A 11945/17

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Tenor

1. Unter teilweiser Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Trier vom 30. November 2016 wird die Beklagte zu 1) verurteilt, die Auflassung der im Grundbuch von S... verzeichneten Grundstücke Gemarkung S..., Blatt Nr. 898, Flur 1, Flurstücke 1528, 1529 und 1508/1 an die Klägerin zu erklären und deren Eintragung als Eigentümerin ins Grundbuch zu bewilligen.

2. Unter teilweiser Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Trier vom 30. November 2016 werden die Beklagten zu 1) bis 3) wie Gesamtschuldner verurteilt, folgende der in § 8 Nr. 1a) und b) des notariellen Erschließungsvertrages vom 4. November 2008 genannten Unterlagen an die Klägerin herauszugeben:

a) Die vom Ingenieurbüro festgestellten Schlussrechnungen bezüglich des Straßenbaus.

b) Eine Bescheinigung über eine durchgeführte Schlussvermessung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs oder des Katasteramtes über die Einhaltung der Grenzen der Verkehrsflächen, aus der sich weiterhin ergibt, dass sämtliche Grenzzeichen sichtbar sind.

3. Die Klägerin trägt 1/8 der Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens. Die Beklagte zu 1) trägt die Kosten des Berufungsverfahrens und 7/8 der Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und 3), die diese selbst tragen. Die Beklagten zu 2) und 3) tragen als Gesamtschuldner mit der Beklagten zu 1) 1/7 der Kosten des Berufungsverfahrens und 1/8 der Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens mit Ausnahme ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten, die sie selbst tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten um die Auslegung eines Erschließungsvertrages, aus dem die Klägerin gegen die Beklagten – eine private Erschließungsträgerin sowie deren Gesellschafter – Ansprüche auf unentgeltliche Übereignung von Erschließungsflächen und auf Herausgabe von Unterlagen herleitet.

2

Die im Berufungsverfahren noch umstrittenen Flächen liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans „H... II“ der Beklagten, der am 14. Juni 2008 in Kraft getreten ist. Sie sind dort als Straßenverkehrsflächen sowie als Fläche für Versorgungsanlagen, Abfallentsorgung, Abwasserbeseitigung und Ablagerungen und als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ausgewiesen. Auf der ausgewiesenen Fläche für Versorgungsanlagen, Abfallentsorgung, Abwasserbeseitigung und Ablagerungen befinden sich zugleich eine Fläche für landespflegerische Ausgleichsmaßnahmen (M2: Extensive Streuobstwiesen) sowie Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser.

3

Die klagende Stadt und die Beklagte zu 1), eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, schlossen im Jahr 2008 mehrere Verträge ab. Diese betrafen die Überplanung (Bauplanungsvertrag vom 10. März 2008) und die Durchführung landespflegerischer Ausgleichsmaßnahmen (Städtebaulicher Vertrag vom 23. April 2008) sowie die Erschließung des auf der Gemarkung der Klägerin gelegenen Neubaugebiets „H... II“ durch die Beklagte zu 1) (Erschließungsvertrag vom 4. November 2008) und die Kostenteilung für die Vorratserschließung des unmittelbar benachbarten Neubaugebiets „U...“, dessen Erschließung im Übrigen durch einen anderen privaten Erschließungsträger erfolgen sollte (Kostenerstattungsvertrag vom 4. November 2008).

4

In dem Bauplanungsvertrag vom 10. März 2008 wurde als Vorbemerkung u.a. festgehalten, die Beklagte zu 1) sei an die Klägerin als Trägerin der gemeindlichen Planungshoheit herangetreten mit der Absicht, im Stadtteil S... im Bereich „H... II“ zusätzliche Wohnbauflächen zu erschließen und zu vermarkten.

5

Im Rahmen des städtebaulichen Vertrages vom 23. April 2008 verpflichtete sich die Beklagte zu 1) als Vorhabenträgerin unter anderem zur Durchführung landespflegerischer Ausgleichsmaßnahmen, unter anderem zur Anlegung und Erhaltung einer extensiven Streuobstwiese im Bereich um die geplanten Versickerungsbecken (Bereich M2). Unter § 8 Abs. 4 des Vertrages wurde festgehalten:

6

„Der Vorhabenträger überträgt die von ihm erworbene Ausgleichs- und Maßnahmenfläche gemäß § 4 Abs. 1 Buchstabe a (Ordnungsbereich M2) [...] unentgeltlich an die Stadt. Einzelheiten zur Übertragung werden im noch abzuschließenden Erschließungsvertrag (§ 124 BauGB) geregelt.“

7

Mit dem notariell beurkundeten Erschließungsvertrag vom 4. November 2008 wurde sodann die Erschließung des Baugebiets „H... II“ auf die Beklagte zu 1) als Erschließungsträgerin übertragen. Unter § 1 Nr. 3 verpflichtete sich diese zur Planung und Herstellung der Erschließungsanlagen nach Maßgabe des Vertrages. § 1 Nr. 4 des Erschließungsvertrages lautet:

8

„Die Stadt verpflichtet sich, die Erschließungsanlagen bei Vorliegen der in § 8 dieses Vertrages genannten Voraussetzungen in ihre Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht zu übernehmen. Der Erschließungsträger wird die im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Flächen, Verkehrsflächen und Flächen für Versorgungsanlagen – mit Ausnahme der Fläche für die Errichtung eines Heizkraftwerks zur zentralen Versorgung des Baugebietes mit Nahwärme – an die Stadt Bitburg spätestens bis zum 30.09.2013 übertragen.“

9

Der am selben Tag unterzeichnete Kostenerstattungsvertrag zwischen der Beklagten zu 1), der Klägerin und dem privaten Erschließungsträger des benachbarten Baugebiets (V...) diente folgendem, unter der Überschrift „A. Geschäftsgrundlage“ festgehaltenen, Ziel:

10

„Im Zuge der Erschließung des Neubaugebietes ‘H... II’ [...] werden [...] gemeinsame Erschließungsanlagen für beide Neubaugebiete [...] erstellt. Die Kosten hierfür werden anteilig auf die jeweiligen Neubaugebiete umgelegt. Für das Neubaugebiet ‘U... II’ wurde vereinbart, dass die [Beklagte zu 1)] im Rahmen der Erstellung der Erschließungsanlagen für das Neubaugebiet ‘H... II’ die erforderlichen Kapazitäten für den späteren Anschluss des Neubaugebiets ‘U... II’ mit herstellt und die hierauf entfallenden Kosten von der [Klägerin], der V... [...] oder einem dritten Erschließungsträger teils auf der Grundlage von Flächenschlüsseln, Pauschalbeträgen oder nach tatsächlichen Mehrkosten an die [Beklagte zu 1)] erstattet werden.“

11

Am 18. Juni 2015 fand ein Termin zur Abnahme des Straßen-Endausbaus statt, bei dem die Klägerin diese unter Verweis auf – im Berufungsverfahren nicht mehr streitgegenständliche – Mängel der Straßenentwässerung verweigerte.

12

Nach erfolglosen Verhandlungen über die unentgeltliche Übereignung der hier umstrittenen Flächen hat die Klägerin Klage erhoben und beantragt,

13

1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, das Eigentum an den Grundstücken, eingetragen im Grundbuch von S..., Blatt 898, Gemarkung S..., Flur 1, Parzelle 1508/1 sowie Flur 1 Parzelle 1528 unentgeltlich auf sie zu übertragen,

14

hilfsweise,

15

die Beklagte zu 1) zu verurteilen, eine Teilfläche des Grundstücks 1508/1, die im Bebauungsplan mit M2 bezeichnet ist, unentgeltlich auf sie zu übertragen,

16

weiter hilfsweise,

17

an dem Grundstück Gemarkung S..., Flur 1, Parzelle 1508/1 eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zur Errichtung und zum Betrieb eines Regenrückhaltebeckens sowie an dem Grundstück Flur 1, Parzelle 1528, als Zuwegung wie in dem anliegenden Lageplan eingetragen, zu bewilligen,

18

2. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, das Eigentum an dem Grundstück Gemarkung S..., Flur 1, Parzelle 1529 unentgeltlich auf sie zu übertragen,

19

3. die Beklagten wie Gesamtschuldner zu verurteilen, bezüglich der im Bebauungsplan „H... II“ ausgewiesenen besonderen Verkehrsflächen Gemarkung S..., Flur 1, Flurstücke 1528 und 1529 eine ordnungsgemäße Straßenentwässerung, welche den Richtlinien für die Anlage von Straßen (RAS Teil: Entwässerung Ausgabe 2005) entspricht, herzustellen [...].

20

4. die Beklagten wie Gesamtschuldner zu verurteilen, die in § 8 Abs. 1 lit. a) und b) des notariellen Erschließungsvertrages vom 4. November 2008 (Notar Dr. G..., Urkunde Nr. 1004/2008) genannten Unterlagen zu übergeben, derer da sind:

21

a) in zweifacher Ausfertigung die von einem Ingenieurbüro sachlich, fachtechnisch und rechnerisch richtig festgestellten Schlussrechnungen mit den dazugehörigen Aufmaßen, Abrechnungszeichnungen und Massenberechnungen einschließlich der Bestandspläne bezüglich des Straßenbaus sowie der Abrechnung von Ingenieurleistungen,

22

b) eine Bescheinigung über die durchgeführte Schlussvermessung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs oder des Katasteramtes über die Einhaltung der Grenzen, aus der sich weiterhin ergibt, dass sämtliche Grenzzeichen sichtbar sind.

23

Die Beklagten haben beantragt,

24

die Klage abzuweisen.

25

Mit Urteil vom 30. November 2016 hat das Verwaltungsgericht die Beklagte zu 1) verurteilt, der Klägerin das Eigentum an dem Teilstück der Parzelle 1508/1, Flur 1, Gemarkung S..., das im Bebauungsplan „H... II“ als Maßnahmenfläche M2 ausgewiesen ist, unentgeltlich zu übertragen. Des Weiteren hat es die Beklagten wie Gesamtschuldner verurteilt, der Klägerin im Hinblick auf die Abwasser- und Wasserversorgungsanlagen, die nicht innerhalb der öffentlichen Erschließungsflächen bzw. der im Bebauungsplan „H... II“ ausgewiesenen Verkehrsflächen oder Flächen für Versorgungsanlagen verlegt worden sind, eine Bescheinigung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs oder des Katasteramtes über die Einhaltung der Grenzen, aus der sich auch ergibt, dass sämtliche Grenzzeichen sichtbar sind, zu übergeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

26

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin könne von der Beklagten zu 1) die Übertragung des Eigentums an dem in dem Bebauungsplan „H... II“ als Maßnahmenfläche M2 ausgewiesenen Teilstücks der Parzelle 1508/1 verlangen. Anspruchsgrundlage hierfür sei § 1 Ziffer 4 des Erschließungsvertrages vom 4. November 2008 in Verbindung mit § 8 Abs. 4 des Vertrages über die Durchführung des landespflegerischen Ausgleichs vom 23. April 2008. Der erstgenannten Klausel könne entnommen werden, welche Flächen Gegenstand der Verpflichtung der Beklagten zu 1) zur Übertragung des Eigentums sein sollten. Die Klausel verhalte sich aber nicht zu der Frage, ob es sich bei der Übertragung des Eigentums an diesen Parzellen um einen unentgeltlichen Vertrag handeln solle oder ob stattdessen ein synallagmatisches Austauschverhältnis vorgesehen sei. Diese vertragliche Regelungslücke lasse sich im Hinblick auf das Teilstück der Parzelle 1508/1, das in dem Bebauungsplan „H... II“ als Maßnahmenfläche M2 festgesetzt sei, durch Heranziehung von § 8 Abs. 4 des Vertrages über den landespflegerischen Ausgleich vom 23. April 2008 schließen.

27

Im Hinblick auf die übrigen Flächen fehle es hingegen an einer vertraglichen Vereinbarung darüber, ob die Übertragung des Eigentums unentgeltlich oder im Wege eines Leistungsaustausches erfolgen solle. Die Frage, welche Hauptleistungspflichten die jeweilige Vertragspartei treffe, sei jedoch maßgeblich für die Bestimmung des Schuldvertragstyps. Diese sogenannten essentialia negotii bedürften daher der ausdrücklichen Vereinbarung. Fehle es an einer unzweideutigen Vereinbarung über den Mindestinhalt des Vertrages, liege ein Dissens vor, der zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung führe. Aufgrund des Fehlens des vertraglichen Mindestinhalts sei § 1 Abs. 4 des Erschließungsvertrages keine taugliche Anspruchsgrundlage zur unentgeltlichen Übertragung des Eigentums an den genannten Parzellen bzw. Parzellenteilen.

28

Soweit die Klägerin die Übergabe von Schlussrechnungen bezüglich des Straßenbaus sowie einer Bescheinigung über die Durchführung der Schlussvermessung geltend mache, sei die Klage nur im Hinblick auf die Übergabe der letztgenannten Bescheinigung begründet. Der Anspruch ergebe sich dabei aus § 8 Abs. 1 Buchstabe b) des Erschließungsvertrages vom 4. November 2008. Im Hinblick auf die Übergabe der Schlussrechnungen müsse die Klage hingegen der Abweisung unterliegen, denn § 8 Abs. 1 Buchstabe a) des genannten Vertrages, der insoweit allein als Anspruchsgrundlage in Betracht komme, beschränke sich auf die Übergabe einer Schlussrechnung hinsichtlich der Abwasser- und Wasserversorgungsanlagen, die nicht innerhalb der Erschließungsflächen bzw. der im Bebauungsplan als Verkehrs- oder Versorgungsflächen ausgewiesenen Flächen verlegt worden seien.

29

Der Senat hat die Berufung der Klägerin zugelassen, soweit das Verwaltungsgericht die Klage in den Hauptanträgen zu 1), zu 2) und zu 4) abgewiesen hat, d.h. hinsichtlich der Anträge auf Verurteilung der Beklagten zur unentgeltlichen Übereignung der restlichen Erschließungsflächen sowie hinsichtlich des Antrags auf Verurteilung der Beklagten zur Übergabe der im Tenor näher bezeichneten Unterlagen bezüglich des Straßenbaus. Im Übrigen – also in Bezug auf die Klageabweisung im Klageantrag zu 3) (Straßenentwässerung) – hat der Senat den Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung abgelehnt.

30

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren geltend gemachten Anspruch auf Übereignung der Erschließungsflächen und auf Herausgabe der Unterlagen weiter. Hierzu trägt sie im Wesentlichen vor, die Begleitumstände des Erschließungsvertrags müssten bei dessen Auslegung Berücksichtigung finden. Danach ergebe sich insbesondere aus dem Kostenerstattungsvertrag vom 4. November 2008 und dort vor allem aus der Regelung einer Kostenpauschale für das Regenrückhaltebecken, dass die Übertragung der umstrittenen Parzellen an sie unentgeltlich – d.h. ohne weitere Gegenleistung – geschuldet sei. Durch den Erschließungsvertrag habe die Beklagte zu 1) die Möglichkeit erhalten, die ihr gehörenden Grundstücke als Bauland zu verkaufen. Hierin liege bereits ein entgeltlicher Vorteil im Sinne einer mittelbaren Gegenleistung. Für den Fall, dass sie, die Klägerin, zusätzlich Grunderwerbskosten zu zahlen hätte, müsse sie insoweit Erschließungsbeiträge bei den Käufern der Grundstücke erheben.

31

Die Klägerin beantragt,

32

1. unter teilweiser Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Trier vom 30. November 2016 die Beklagte zu 1) zu verurteilen, die Auflassung der im Grundbuch von S... verzeichneten Grundstücke Gemarkung S..., Blatt Nr. 898, Flur 1, Flurstücke 1528, 1529 und 1508/1 an die Klägerin zu erklären und deren Eintragung als Eigentümerin ins Grundbuch zu bewilligen,

33

2. unter teilweiser Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Trier vom 30. November 2016 die Beklagten zu 1) bis 3) wie Gesamtschuldner zu verurteilen, folgende der in § 8 Nr. 1a) und b) des notariellen Erschließungsvertrages vom 4. November 2008 genannten Unterlagen an sie herauszugeben:

34

a) Die von einem Ingenieurbüro sachlich, fachtechnisch und rechnerisch richtig festgestellten Schlussrechnungen mit den dazugehörigen Aufmaßen, Abrechnungszeichnungen und Massenberechnungen einschließlich der Bestandspläne bezüglich des Straßenbaus.

35

b) Eine Bescheinigung über eine durchgeführte Schlussvermessung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs oder des Katasteramtes über die Einhaltung der Grenzen der Verkehrsflächen, aus der sich weiterhin ergibt, dass sämtliche Grenzzeichen sichtbar sind.

36

Die Beklagten beantragen,

37

die Berufung zurückzuweisen.

38

Sie halten das Urteil des Verwaltungsgerichts für richtig und machen im Wesentlichen geltend, aus der ausdrücklichen Vereinbarung der Unentgeltlichkeit der Übereignung der Fläche M2 folge im Umkehrschluss die Entgeltlichkeit der übrigen Erschließungsflächen. Die Entgeltlichkeit der Übereignung von Grundstücken stelle in der Lebenswirklichkeit die Regel dar. § 1 Nr. 4 des Erschließungsvertrags sei wegen des Dissenses über die Entgeltlichkeit teilunwirksam. Die Beklagte zu 1) sei jedenfalls davon ausgegangen, dass die Klägerin für den Eigentumserwerb an den fertiggestellten Erschließungsanlagen einen finanziellen Ausgleich zahlen werde, der der Höhe nach noch auszuhandeln sei. Komme keine Einigung zustande, habe die Klägerin immer noch die Möglichkeit einer Enteignung gegen Entschädigung nach dem Baugesetzbuch. Werde die Klägerin nicht Eigentümerin, übernehme sie auch keine Baulast. Die Kosten für den Erwerb des Eigentums seien nicht über Erlöse aus Grundstücksverkäufen refinanziert worden. Aus der bereits gezahlten Kostenpauschale für das Regenrückhaltebecken könne kein Rückschluss auf darin enthaltene Grunderwerbskosten gezogen werden. Im Übrigen stimmten die Grenzen des von der Klägerin begehrten Grundstücks mit der Flurstücksnummer 1529 nicht überein mit den jeweiligen Verlaufsgrenzen der Festsetzungen des Bebauungsplans: diese seien schmaler, jene breiter.

39

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die Sitzungsniederschrift vom 5. Juni 2018 sowie die einschlägigen Unterlagen (ein Urkundenheft des Notars Dr. G... und ein Band Anlagen) verwiesen, deren Inhalt Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.

Entscheidungsgründe

I.

40

Die Berufung ist hinsichtlich des Antrags zu 1) begründet. Das Verwaltungsgericht hätte der Klage insoweit stattgeben müssen.

41

Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Auflassung der im Grundbuch von S... verzeichneten Grundstücke Gemarkung S..., Blatt Nr. 898, Flur 1, Flurstücke 1528, 1529 und 1508/1 und Bewilligung ihrer Eintragung als Eigentümerin, ohne ihrerseits zu einer weiteren Gegenleistung verpflichtet zu sein.

42

1. Der Anspruch der Klägerin auf Übereignung des Teilstücks der Parzelle 1508/1, der im Bebauungsplan mit „M2“ bezeichnet ist, folgt bereits aus dem insoweit rechtskräftigen Urteil des Verwaltungsgerichts. Der Senat hat die Verurteilung der Beklagten zu 1) zur Auflassung und Bewilligung der Eintragung dieser Fläche lediglich klarstellend in den Tenor aufgenommen.

43

Hinsichtlich der übrigen Grundstücke folgt der Anspruch der Klägerin auf Übertragung des Eigentums aus dem notariellen Erschließungsvertrag vom 4. November 2008. Nach § 1 Nr. 4 Satz 2 dieses Vertrages „wird“ der Erschließungsträger – die Beklagte zu 1) – „die im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Flächen, Verkehrsflächen und Flächen für Versorgungsanlagen – mit Ausnahme der Fläche für die Errichtung eines Heizkraftwerks zur zentralen Versorgung des Baugebietes mit Nahwärme – an die Stadt Bitburg spätestens bis zum 30.09.2013 übertragen“.

44

Diese schuldrechtliche Vereinbarung ist hinreichend konkret, um im Wege der Auslegung nach den hier gemäß § 1 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 62 Satz 2 VwVfG entsprechend anzuwendenden §§ 133, 157 BGB (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1990 – 4 C 21/89 –, BVerwGE 84, 257, juris Rn. 36; BayVGH, Urteil vom 24. Juli 2006 – 23 B 06.18 –, juris Rn. 37) eine dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügende Übereignungsverpflichtung der Beklagten zu 1) zu begründen.

45

Ein schuldrechtlicher Vertrag muss nicht bereits den Bestimmtheitsanforderungen genügen, die für das dingliche Rechtsgeschäft gelten (vgl. Seiler, in: Staudinger, BGB, Bearbeitung 2007, Einl. zum Sachenrecht Rn. 54 f.). Es ist daher unschädlich, dass die Grenzen des Buchgrundstücks der Parzelle 1529 nicht parzellenscharf mit den Verlaufsgrenzen der im Bebauungsplan ausgewiesenen entsprechenden Verkehrsfläche übereinstimmen, sondern vielmehr – wie zwischen den Beteiligten mittlerweile unstreitig ist – die Parzelle 1529 nach den Katasterunterlagen mit 6,35 m Breite um zehn Zentimeter breiter ist als die im Bebauungsplan ausgewiesene Verkehrsfläche, die nur 6,25 m breit ist. Gegenstand des Übereignungsanspruchs sind jedenfalls die anhand des Verweises auf die Festsetzungen des Bebauungsplans bestimmbaren Buchgrundstücke. Diese sind aufgrund ihrer Lage, ihrer Anordnung und der äußeren Form der im Bebauungsplan festgesetzten Flächen im Vergleich mit den im Liegenschaftskataster normierten Buchgrundstücken zweifelsfrei identifizierbar, auch wenn sie sachenrechtlich nicht exakt bezeichnet sind: So entsprechen die Grundstücke Flur 1, Flurstücksnummern 1528 und 1529 den im Bebauungsplan als Straßenverkehrsflächen festgesetzten Flächen. Das Grundstück Flur 1, Flurstücksnummer 1508/1 entspricht der im Bebauungsplan festgesetzten Fläche für Versorgungsanlagen, Abfallentsorgung, Abwasserbeseitigung und Ablagerungen sowie der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung. Auf ihm befinden sich zugleich die Fläche für landespflegerische Ausgleichsmaßnahmen (M2: Extensive Streuobstwiesen) sowie Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser.

46

2. Dem Anspruch der Klägerin auf Übereignung der genannten Grundstücke kann die Beklagte zu 1) weder eine (Teil-)Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 1 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 59 Abs. 1 VwVfG i.V.m. §§ 125, 311b BGB wegen der fehlenden Dokumentation einer etwaigen weiteren Gegenleistungspflicht im Vertrag entgegensetzen, noch vermag sie dem Übereignungsanspruch einen Zug-um-Zug-Einwand oder ein sonstiges Zurückbehaltungs- oder Leistungsverweigerungsrecht entgegenzuhalten. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts ist der Vertrag auch nicht lückenhaft oder unvollständig, mit der Folge, dass insoweit eine ergänzende Vertragsauslegung zu erwägen oder gar ein offener (Teil-)Dissens – sowie, infolgedessen, eine (Teil-)Unwirksamkeit der den Übereignungsanspruch begründenden Vertragsklausel – anzunehmen wäre.

47

Vielmehr ist dem Vertrag im Wege seiner Auslegung der gewollte und erkennbar erklärte Inhalt zu entnehmen, dass die die Beklagte zu 1) zur Übereignung der oben genannten Grundstücke ohne weitere Gegenleistung verpflichtet ist.

48

Die Ermittlung des gewollten und für die jeweiligen Erklärungsempfänger erkennbar erklärten Inhalts des Erschließungsvertrages erfolgt im Wege der Auslegung nach § 1 Abs. 1 LVwVfG und § 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. §§ 133, 157 BGB (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1990 – 4 C 21/89 –, BVerwGE 84, 257, juris Rn. 36; BayVGH, Urteil vom 24. Juli 2006 – 23 B 06.18 –, juris Rn. 37, vgl. auch zur Auslegung formbedürftiger Willenserklärungen entspr. BGH, Urteil vom 22. April 2010 – Xa ZR 73/07 –, juris Rn. 15 = NJW 2011, 218). Sie ergibt hier, dass die Klägerin keine weiteren Grunderwerbskosten zahlen sollte. Dafür sprechen der Wortlaut des Erschließungsvertrages (a), der Gegenseitigkeitszusammenhang dieses Vertrages (b), die hier konkret getroffene Fälligkeitsabrede (c), der im Vertrag hinsichtlich der Verkehrsflächen vorgesehene Gleichlauf von öffentlicher Widmung, öffentlichem Eigentum und öffentlicher Straßenbaulast (d), die rechtliche Zweifelhaftigkeit einer Belastung der Klägerin mit eventuell nicht umlegungsfähigem Erschließungsaufwand sowie das objektive wohlverstandene Interesse der Beteiligten an einer Vermeidung der Erhebung von Erschließungsbeiträgen bei den privaten Erwerbern erschlossener Grundstücke (e).

49

a) Im Ausgangspunkt ist zum Wortlaut des Vertrages festzuhalten, dass dieser – insoweit unstreitig – keine ausdrückliche Regelung enthält, nach der die Klägerin im Gegenzug zur Übereignung der Grundstücke die Zahlung von Grunderwerbskosten (im Sinne eines „Kaufpreises“) schulden sollte. Auch ein Vorbehalt zugunsten etwaiger später noch zu erfolgender Kaufpreisverhandlungen – der nach § 311b BGB ebenfalls der notariellen Beurkundung bedurft hätte (vgl. Schumacher, in: Staudinger, BGB [2018], § 311b Rn. 162 f.; Grziwotz in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 311b BGB Rn. 47) – wurde nicht ausdrücklich vereinbart. Eine (ebenfalls formbedürftige) nachträgliche Kaufpreisabrede ist ebenfalls unstreitig nicht getroffen worden.

50

b) Das hiernach festzustellende Fehlen einer Entgeltvereinbarung widerspricht indessen keineswegs, wie die Beklagte zu 1) meint, der „Lebenswirklichkeit“. Denn § 1 Nr. 4 Satz 2 des Erschließungsvertrags begründet keine Verpflichtung zur Übereignung der Grundstücke ohne Gegenleistung im Sinne einer Schenkung (vgl. § 516 BGB).

51

Vielmehr steht die Verpflichtung der Beklagten zu 1) zur Übereignung der Erschließungsflächen nach Herstellung der Erschließungsanlagen bereits im Gegenseitigkeitszusammenhang des Erschließungsvertrags, der der Beklagten zu 1) die Möglichkeit zur gewinnbringenden Vermarktung der Grundstücke vermittelt hat. Diesen Zusammenhang haben die Beteiligten in der Vorbemerkung des Bauplanungsvertrags vom 10. März 2008 festgehalten:

52

„Die G...GdBR [...], ist an die Stadt Bitburg als Träger der gemeindlichen Planungshoheit herangetreten mit der Absicht, im Stadtteil S... im Bereich ‘H... II’ zusätzliche Wohnbauflächen zu erschließen und zu vermarkten. Für die Erschließung dieser neuen Wohnbauflächen und zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in diesem Bereich wird als planungsrechtliche Voraussetzung die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich [...] Da sowohl die personellen als auch die finanziellen Ressourcen der Stadt Bitburg mittelfristig für die Schaffung anderer und vorrangig zu realisierender Baugebiete gebunden sind, ist die Stadt Bitburg zur Zeit außerstande, für das Plangebiet einen Bebauungsplan aufzustellen und die Erschließung zu sichern. Um dennoch zeitnah Wohnbaugrundstücke bereitstellen zu können, wird die [der] G...GdBR die Ausarbeitung des Bebauungsplanes Bereich ‘H... II’ übertragen.“

53

Die Übertragung des Eigentums an den Erschließungsflächen nach der Durchführung der (Erst-)Erschließung durch die Beklagte zu 1) erfolgt vor diesem Hintergrund nicht im engeren Sinne „unentgeltlich“, sondern sie steht im Zusammenhang mit dem übrigen Vertragswerk der Beteiligten, in das sie als Teilregelung eingebettet ist. Sie teilt damit dessen entgeltlichen, auf Gegenseitigkeit angelegten Rechtscharakter (so auch zu einer entsprechenden Vertragsgestaltung OVG NRW, Urteil vom 24. November 1998 – 3 A 149/96 –, juris Rn. 31).

54

Die Regelung, die die Beteiligten getroffen haben – nämlich, dass die Klägerin keinen „Kaufpreis“ für die Übertragung des Eigentums an den Erschließungsflächen schuldet –, entspricht damit dem typischen Fall eines Erschließungsvertrages, bei dem entsprechend der Interessenlage der Beteiligten keine Verpflichtung der Gemeinde zur Zahlung zusätzlicher Grunderwerbskosten für die Übertragung der Erschließungsflächen vereinbart wird. Die Verbindung von Erschließung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung des Unternehmers „mit der Übertragung der fertig gestellten Anlagen ohne unmittelbare (weitere) Gegenleistung der Gemeinde ist gerade Kennzeichen des ‘echten’ Erschließungsvertrages“ (OLG Schleswig, Beschluss vom 28. Februar 2008 – 16 W 122/07 –, NVwZ-RR 2008, 743).

55

Dementsprechend wird in der Handbuchliteratur empfohlen, in Erschließungsverträgen eine Klausel zu vereinbaren, nach der sich der Erschließungsträger verpflichtet, „unverzüglich nach Übernahme der Erschließungsanlagen durch die Stadt, die noch in seinem Eigentum stehenden Flächen der öffentlichen Erschließungsanlagen unentgeltlich und lastenfrei nach Abt. II und III des Grundbuchs zu übereignen“ (Uechtritz, in: Schäfer/Uechtritz/Zuber [Hrsg.], Rechtsgestaltung in der kommunalen Praxis, 1. Aufl. 2015, § 2 Rn. 39 [§ 14 Nr. 6 des Mustervertrags]).

56

Auch die Handreichungen der Finanzverwaltung gehen davon aus, dass die Erschließungsflächen nach Herstellung der Erschließungsanlagen typischerweise ohne weitere Gegenleistung übertragen werden. So wird in einem Rundschreiben des Bundesministeriums der Finanzen ausgeführt, die „unentgeltliche Übertragung“ der erschlossenen öffentlichen Grundstücke oder der Erschließungsanlagen erfolge „in der Regel aus unternehmerischen Gründen, da diese Erschließung die Veräußerung der anliegenden Grundstücke an Privatpersonen oder andere Unternehmer begünstigt bzw. erst ermöglicht“ (vgl. Bundesministerium der Finanzen, BMF-Schreiben vom 31. Mai 2002 – IV B 7 – S 7100 – d167/02 –. BStBL I S. 631, Nr. 2, Fassung vom 7. Juni 2012, zitiert nach juris). Auch in einer Anweisung des Bayerischen Landesamts für Steuern heißt es, Gebietskörperschaften überließen „vielfach die Erschließung von Neubaugebieten privaten Bauträgern“; die Erschließungsverträge verpflichteten die Bauträger, „die Herstellung der Erschließungsanlagen zu veranlassen und nach deren Fertigstellung die Grundstücke unentgeltlich auf die Gebietskörperschaften zu übertragen“. Da die Grundstücke mit den Erschließungsanlagen von den Gebietskörperschaften in Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Aufgaben übernommen würden und nur für den öffentlichen Gebrauch bestimmt seien, werde gebeten, „grundsätzlich von einem Wert von 0 DM auszugehen“ (FMS vom 26. Juni 1998, Az. 36-S 4520 -2/23 – 30 396, zitiert nach juris).

57

c) Es ist nicht ersichtlich, dass die Beteiligten eine von dem typischen Fall eines Erschließungsvertrages abweichende Regelung der Pflichten der Klägerin gewollt und erklärt haben. Im Gegenteil sprechen die konkreten vertraglichen Abreden und Begleitumstände dafür, dass die Klägerin keine weitere Gegenleistung erbringen sollte und auch keine weiteren Verhandlungen beabsichtigt waren.

58

So ist schon die Übereignungsverpflichtung in § 1 Nr. 4 Satz 2 des Erschließungsvertrags vom 4. November 2008 selbst mit einer klaren Fälligkeitsbestimmung versehen, nach der die Flächen bis zum 30. September 2013 zu übertragen sind. Dieser Zeitpunkt fällt zusammen mit der avisierten Fertigstellung der Erschließungsanlagen, die gemäß § 2 Nr. 1 des Erschließungsvertrags ebenfalls bis zum 30. September 2013 erfolgen sollte. Ein Zeitrahmen für etwaige Verhandlungen über einen „Kaufpreis“ der Erschließungsflächen bestand daher nach der Konzeption des Vertrages nicht.

59

Vor diesem Hintergrund zwingt allein der Umstand, dass in Bezug auf die Fläche „M2“ in § 8 Abs. 4 des Vertrags über die Durchführung des landespflegerischen Ausgleichs vom 23. April 2008 (Teil B des städtebaulichen Vertrags vom 23. April 2008) ausdrücklich die Unentgeltlichkeit der Grundstücksübereignung festgehalten wurde, nicht zu dem Umkehrschluss, dass in Bezug auf die übrigen Flächen noch Verhandlungen über die Entgeltlichkeit oder die Höhe eines etwaigen Entgelts beabsichtigt waren. Der Unterschied dürfte vielmehr daraus resultieren, dass dieser der „ältere“, früher abgeschlossene Vertrag war und der Inhalt des erst am 4. November 2008 folgenden Erschließungsvertrags zum damaligen Zeitpunkt noch unbekannt war.

60

d) Für die gewollte Grundstücksübereignung ohne weitere Gegenleistung – und gegen die Annahme, diese sollte gegebenenfalls etwaigen weiteren Vertragsverhandlungen anheimgestellt bleiben – spricht ferner der im Vertrag hinsichtlich der Verkehrsflächen vorgesehene Gleichlauf von öffentlicher Widmung, öffentlichem Eigentum und öffentlicher Straßenbaulast.

61

Die Beteiligten haben nämlich im Vertrag die öffentliche Widmung der Verkehrsflächen vorgesehen, der die Beklagte zu 1) in § 8 Nr. 4 Satz 2 des Erschließungsvertrags auch bereits vorab zugestimmt hat. Die Möglichkeit einer reinen Privatstraße haben die Beteiligten hingegen offenkundig nicht in Erwägung gezogen, denn hierfür ist nichts ersichtlich, und der Vertrag enthält auch keine diesbezügliche Andeutung.

62

Haben die Beteiligten mithin eine öffentliche Widmung der Verkehrsflächen vorgesehen – die grundsätzlich auch möglich ist, ohne dass die Gemeinde Eigentümerin der Straße ist (vgl. § 36 Abs. 2 LStrG) –, so folgt hieraus nach rheinland-pfälzischem Straßenrecht kraft Gesetzes (§ 14 LStrG) die Straßenbaulast der Gemeinde, hier der Klägerin.

63

Der Erschließungsvertrag stellt die Straßenbaulast darüber hinaus in einen Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung. Denn nach der in § 8 Nr. 1 des Erschließungsvertrags vom 4. November 2008 vereinbarten Formulierung „übernimmt die Stadt diese in ihre Baulast, wenn sie zuvor Eigentümerin der öffentlichen Erschließungsflächen bzw. der im Bebauungsplan als Verkehrsflächen oder als Flächen für Versorgungsanlagen festgesetzte Flächen geworden ist [...].“

64

Für die von der Beklagten zu 1) behauptete Möglichkeit, dass sie – im Falle des Scheiterns vermeintlich vorbehaltener Kaufpreisverhandlungen – Eigentümerin der Grundstücke und zugleich trotz deren öffentlicher Widmung ihrerseits Trägerin der Straßenbaulast bleiben könnte, haben die Beteiligten hingegen keine Vorkehrungen getroffen. Zwar ist auch im Falle einer öffentlich gewidmeten Straße nicht von vornherein ausgeschlossen, dass ein privater Dritter die Straßenbaulast trägt. Hierfür müsste aber die – nach § 14 LStrG bei der Gemeinde liegende – Straßenbaulast nach § 16 Abs. 1 LStrG auf den Privaten übertragen werden (vgl. Bitterwolf-de Boer, in: ders. u.a., Landesstraßengesetz, Loseblatt-Kommentar, Stand EL Dezember 2013, § 16 Nr. 1.4.2). Für eine solche Übertragung bestehen hier weder außerhalb noch innerhalb des Vertragswerks Anhaltspunkte. Der Vertrag zielt vielmehr auf den Regelfall des Gleichlaufs von öffentlicher Widmung, öffentlichem Eigentum und öffentlicher Straßenbaulast ab.

65

e) Im Übrigen dürfte auch die weitere Interessenlage der Beteiligten gegen eine weitere Gegenleistungspflicht der Klägerin sprechen.

66

So war bereits im Ausgangspunkt von den Beteiligten keine Vertragskonstruktion gewollt, die zu einer Belastung der Klägerin mit nicht umlegungsfähigem Erschließungsaufwand führen würde. Dies folgt schon aus der oben unter I.2.a) wiedergegebenen Formulierung in der Vorbemerkung des Bauplanungsvertrags vom 10. März 2008, wonach die „finanziellen Ressourcen“ der Klägerin für die Schaffung anderer, vorrangig zu realisierender Baugebiete gebunden seien.

67

Wenn jedoch die Klägerin an die Beklagte zu 1) einen „Kaufpreis“ für die Übereignung der Erschließungsflächen zahlen müsste, so wäre es zumindest zweifelhaft, ob sie überhaupt die rechtliche Möglichkeit hätte, diesen durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen auf die erschlossenen Grundstücke umzulegen. Es erscheint nach dem Stand der Rechtsprechung und Literatur zumindest denkbar, dass die Klägerin infolge des Abschlusses des Erschließungsvertrages mit der Beklagten zu 1) eine Regimeentscheidung („Vertrag oder Bescheid“) getroffen haben könnte, von der nur in Ausnahmefällen – etwa im Falle eines notleidend gewordenen Erschließungsvertrages – wieder abgewichen werden könnte (vgl. zur Problematik der Regimeentscheidung BVerwG, Urteile vom 1. Dezember 2010 – 9 C 8/09 –, BVerwGE 138, 244, und vom 12. Dezember 2012 – 9 C 12/11 –, NVwZ-RR 2013, 383 sowie vom 30. Januar 2013 – 9 C 11/11 – BVerwGE 145, 354; Grziwotz, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 12. EL Oktober 2017, § 11 Rn. 304 f.; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl. 2012, § 6 Rn. 10 ff. [„Regieentscheidung“]). Andererseits ist fraglich, ob sich das aus einer etwaigen Regimeentscheidung folgende Beitragserhebungsverbot hier auf die in Rede stehenden Grunderwerbskosten erstrecken würde, gilt es doch nur, „soweit“ und solange der Erschließungsträger den Erschließungsaufwand trägt (vgl. gegen die Annahme eines Verbots der Beitragsfinanzierung im Anwendungsbereich des § 124 BauGB sowie für die Zulässigkeit der Begründung eines beitragsfähigen Erschließungsaufwands der Gemeinde im Rahmen eines Erschließungsvertrags BVerwG, Urteil vom 30. Januar 2013 – 9 C 11/11 – BVerwGE 145, 354, juris Rn. 14 ff.).

68

Wäre eine Beitragserhebung demnach trotz des Bestehens eines Erschließungsvertrags zulässig, so wäre die Klägerin wiederum wohl schon aus allgemeinen kommunal- und haushaltsrechtlichen Gründen, aber auch wegen ihrer gesetzlichen Verpflichtung zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen (§ 127 Abs. 1 BauGB) gehalten, den ihr durch die Zahlung von Grunderwerbskosten entstehenden Aufwand im Sinne des § 128 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB – nach Abzug ihres Gemeindeanteils – auf die erschlossenen Grundstücke auch tatsächlich umzulegen (so bereits Beschluss des Senats vom 9. Januar 2004 – 6 B 11815/03.OVG –, n.V., Umdruck S. 4).

69

In diesem Falle würden aber letztlich die privaten Käufer der Grundstücke mit Erschließungsbeiträgen belastet. Zumindest in dem zur Akte gereichten Kaufvertrag zwischen einem Erwerber und der Beklagten zu 1) (vgl. Bl. 204 der Gerichtsakte) wurde jedoch unter Nr. III.3. vereinbart, dass das verkaufte Rohbauland durch die Beklagte zu 1) erschlossen wird. In der betreffenden Vertragsbestimmung heißt es sodann weiter, die Beklagte zu 1) stelle die Erschließungsanlagen (Straßen- und Wegeflächen, Wasserversorgungs- und Entwässerungseinrichtungen, landespflegerische Ausgleichsmaßnahmen) „auf eigene Kosten“ als Einrichtungen her und werde die hergestellten Anlagen an die Stadt übergeben. Es erscheint aufgrund dieser Formulierung zumindest als möglich, dass die privaten Erwerber des erschlossenen Grundstücks nicht damit rechnen, im Wege der Erhebung von Erschließungsbeiträgen durch die Klägerin an dem Erschließungsaufwand – zu dem nach § 128 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Kosten für den Erwerb der Flächen für die Erschließungsanlagen gehören – beteiligt zu werden. Es dürfte daher dem wohlverstandenen objektiven Interesse der Beteiligten entsprechen, die Heranziehung der privaten Grundstückskäufer zur Refinanzierung der Grunderwerbskosten im Wege der Beitragserhebung zu vermeiden.

70

f) Nach alledem kann offenbleiben, ob darüber hinaus auch die Regelungen des Kostenerstattungsvertrags vom 4. November 2008 zwischen der Klägerin, der Beklagten zu 1) und der V... die gewollte Unentgeltlichkeit der Grundstücksübereignung belegen. Ein umgekehrter Anhaltspunkt für die Vereinbarung einer weiteren Gegenleistungspflicht der Klägerin oder auch nur für die Vereinbarung eines diesbezüglichen Vorbehalts ist diesem Vertrag jedenfalls nicht zu entnehmen.

II.

71

Im Hinblick auf die mit dem Klageantrag zu 2) begehrte Herausgabe von Unterlagen obsiegt die Klägerin in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang.

72

1. Die Klägerin kann von den Beklagten die Herausgabe der von dem Ingenieurbüro festgestellten Schlussrechnungen – nur soweit vorhanden: einschließlich etwaiger Aufmaße, Abrechnungszeichnungen und Massenberechnungen sowie Bestandsplänen – bezüglich des Straßenbaus verlangen, wobei die Beklagten zu 2) und zu 3) als mithaftende Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts entsprechend § 128 HGB heranzuziehen sind (vgl. zum Haftungsinhalt Schäfer, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2017, § 714 Rn. 43).

73

Der Herausgabeanspruch folgt aus der vertraglichen Treuepflicht der Beklagten, die in dem Grundsatz von Treu und Glauben wurzelt, welcher als allgemeiner Grundsatz des Verwaltungsrechts (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Mai 2000 – 4 C 4.99 – ZfBR 2000, 491 [494]) auch im Zusammenhang mit dem vorliegenden öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrag Geltung beansprucht. Hiernach entspringen dem Vertragsverhältnis zwischen den Beteiligten nicht nur die ausdrücklich im Vertragstext festgelegten Pflichten, sondern es besteht auch die allgemeine Pflicht, nach „Treu und Glauben“ zu handeln, also wechselseitig auf die schutzwürdigen Interessen des jeweiligen Vertragspartners Rücksicht zu nehmen (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 242 Rn. 6). Der Grundsatz von Treu und Glauben ist dabei Grundlage auch für selbständig einklagbare Nebenpflichten unterschiedlicher Art (vgl. Grüneberg a.a.O., Rn. 15 u. Rn. 25 ff.).

74

Eine solche selbständige Nebenpflicht wird von der zivilgerichtlichen Rechtsprechung im Hinblick auf die Verpflichtung eines Bauträgers angenommen, Unterlagen, die im Zusammenhang mit der Herstellung eines Bauwerks erstellt worden sind und in deren Besitz der Bauträger ist, an den Erwerber herauszugeben. Ein derartiger Herausgabeanspruch soll jedenfalls dann bestehen, wenn der Erwerber ein besonderes, konkret begründetes rechtliches Interesse an den betreffenden Unterlagen hat (vgl. näher OLG Köln, Urteil vom 13. Mai 2015 – 11 U 96/14 –, BeckRS 2015, 12572, Rn. 18 ff. m.w.N.; Grosse, NJW-Spezial 2015, 492).

75

Diese Grundsätze sind auf den hier in Rede stehenden Erschließungsvertrag übertragbar. Das Pflichtenprogramm eines Erschließungsträgers ähnelt insofern dem eines Bauträgers (vgl. zu diesem Sprau, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 675 Rn. 17 ff.). Wie dieser hat die Beklagte zu 1) als Erschließungsträgerin Bauwerke – hier: Verkehrswege – im eigenen Namen hergestellt und überträgt diese in Erfüllung des Erschließungsvertrages an die Klägerin.

76

Die Klägerin hat an der Herausgabe der genannten Schlussrechnungen auch ein besonderes rechtliches Interesse, welches daraus folgt, dass die Straßen mit der Widmung in ihre Baulast übergehen (vgl. §§ 14 ff. LStrG). Zudem haben die Beteiligten die öffentliche Widmung der Straßen sowie deren Übernahme in die Straßenbaulast der Klägerin ausdrücklich vertraglich vereinbart (vgl. § 8 Nr. 4 und § 1 Nr. 4 Satz 1 des Erschließungsvertrages vom 4. November 2008). Die Straßenbaulast belastet die Klägerin mit zahlreichen öffentlich-rechtlichen Pflichten. So muss sie im Falle der Zerstörung der Straße, auch durch höhere Gewalt, etwaige Trümmer beseitigen sowie die Straße erneuern oder wiederherstellen (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 1 LStrG), und sie hat die Straße nach ihrer Leistungsfähigkeit in einem dem regelmäßigen Verkehrsbedürfnis genügenden Zustand zu unterhalten, zu erweitern oder sonst zu verbessern (§ 11 Abs. 1 Satz 3 LStrG). Um diesen Pflichten – deren näherer Inhalt derzeit noch nicht feststeht – jederzeit nachkommen zu können, benötigt die Klägerin entsprechende Informationen über die hergestellten Straßen; hierzu gehören die ausführlichen Schlussrechnungen, einschließlich etwaiger vorhandener Aufmaße, Abrechnungszeichnungen, Massenberechnungen und Bestandsplänen. Der Beklagten zu 1) ist die Herausgabe dieser Unterlagen auch ohne Weiteres möglich und zumutbar, soweit sie ihr vorliegen. Wie der Beklagte zu 2) in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt hat, ist dies jedenfalls bezüglich der Schlussrechnungen der Fall. Soweit diese auch Aufmaße, Abrechnungszeichnungen, Massenberechnungen und Bestandspläne enthalten sollten, sind diese ebenfalls herauszugeben. Ein Anspruch auf Erstellung entsprechender Unterlagen lässt sich aus der Treuepflicht nicht herleiten.

77

Der weitergehend eingeklagte Anspruch auf Herausgabe von „sachlich, fachtechnisch und rechnerisch richtig festgestellte[r]“ Schlussrechnungen bezüglich des Straßenbaus steht der Klägerin nicht zu. Ihr Anspruch richtet sich, wie dargelegt, auf Herausgabe der vorhandenen Unterlagen, nicht auf Erstellung oder Herstellung „richtiger“ Unterlagen.

78

Für einen weitergehenden Anspruch auf Erstellung „richtiger“ Unterlagen bedürfte es einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede, die nicht besteht. Insbesondere ist eine solche nicht in § 8 Nr. 1 Buchstabe a) des Erschließungsvertrags vom 4. November 2008 enthalten. § 8 des Vertrages betrifft die Schlussphase der Vertragsdurchführung, nämlich den Zeitraum der Abnahme der Erschließungsanlagen und deren Übernahme in die Baulast der Klägerin. In § 8 Nr. 1 ist die Verpflichtung der Beklagten zu 1) zur Übergabe verschiedener Unterlagen geregelt. § 8 Nr. 1 Buchstabe a) bezieht sich aber lediglich auf Abwasser- und Wasserversorgungsanlagen, nicht hingegen auf Verkehrsanlagen: Nach § 8 Nr. 1 Buchstabe a) muss die Beklagte zu 1) die „sachlich, fachtechnisch und rechnerisch richtig gestellten Schlussrechnungen mit den dazugehörigen Aufmaßen, Abrechnungszeichnungen und Massenberechnungen einschließlich der Bestandspläne aufgeteilt nach Schmutzwasserkanal, Schmutzwassergrundstücksanschlüsse, Regenwasserkanal, Regenwassergrundstücksanschlüsse, Wasserversorgungsleitung, Wasserversorgungshausanschlüssen und Anlagen zur zentralen Niederschlagswasserbewirtschaftung“ vorlegen.

79

Eine solche Aufteilung nach Kanälen und Anschlüssen ist bei Verkehrsanlagen naturgemäß ausgeschlossen, diese können also nicht gemeint sein. Die thematische Einschränkung auf Abwasser- und Wasserversorgungsanlagen folgt demnach schon aus dem Wortlaut der Klausel.

80

2. Des Weiteren hat die Klägerin einen Anspruch gegen die Beklagten auf Herausgabe der unter Nummer 2 Buchstabe b) des Tenors genannten Unterlagen aus § 8 Nr. 1 Buchstabe b) des notariellen Erschließungsvertrages vom 4. November 2008.

81

Dieser Anspruch folgt unmittelbar aus dem Wortlaut dieser Klausel. Nach § 8 Nr. 1 Buchstabe b) übernimmt die Stadt Bitburg – die Klägerin – im Anschluss an die Abnahme der mangelfreien Erschließungsanlagen diese in ihre Baulast, „wenn sie zuvor Eigentümerin der öffentlichen Erschließungsflächen bzw. der im Bebauungsplan als Verkehrsflächen oder als Flächen für Versorgungsanlagen festgesetzte[n] Flächen geworden ist oder bei öffentlichen Abwasser- bzw. Wasserversorgungsanlagen, die nicht innerhalb der o.g. Flächen verlegt worden sind, diese durch Grunddienstbarkeiten zugunsten der Stadt Bitburg (Stadtwerke) gesichert und der Erschließungsträger vorher a) [...], b) die Schlussvermessung durchgeführt und eine Bescheinigung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs oder des Katasteramtes über die Einhaltung der Grenzen übergeben hat, aus der sich weiterhin ergibt, dass sämtliche Grenzzeichen sichtbar sind“.

82

Zur Überzeugung des Senats kann diese Formulierung in Bezug auf die umstrittene Schlussvermessung inhaltlich dahingehend zusammengefasst werden, dass die Klägerin die Erschließungsanlagen „in ihre Baulast übernimmt, wenn sie zuvor Eigentümerin [der Flächen] geworden ist [...] und der Erschließungsträger vorher die Schlussvermessung durchgeführt und eine Bescheinigung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs oder des Katasteramtes über die Einhaltung der Grenzen übergeben hat, aus der sich weiterhin ergibt, dass sämtliche Grenzzeichen sichtbar sind“. Der Satz ist zwar als Konditionalsatz formuliert („wenn [...] und [...]“), er lässt aber mit hinreichender Klarheit erkennen, dass die Beteiligten eine Verpflichtung der Beklagten zu 1) hinsichtlich der dort genannten Tätigkeiten (Durchführung einer Schlussvermessung und Übergabe einer Bescheinigung über die Einhaltung der Grenzen und Sichtbarkeit der Grenzzeichen) begründen wollten.

83

Eine thematische Einschränkung der nach Buchstabe b) geschuldeten Schlussvermessung auf öffentliche Abwasser- und Wasserversorgungsanlagen ist der Klausel unter Buchstabe b) des Vertrages – anders als der Klausel unter Buchstabe a) (vgl. zu dieser oben II.1.) – nicht zu entnehmen. In der Klausel selbst ist generell von „der“ Schlussvermessung sowie von der Einhaltung „der Grenzen“ die Rede, ohne dass dies auf eine bestimmte Art von Erschließungsanlage (Verkehr oder Leitung) beschränkt worden wäre.

84

Auch der unter § 8 Nr. 1 voranstehende Halbsatz („oder bei öffentlichen Abwasser- bzw. Wasserversorgungsanlagen, die nicht innerhalb der o.g. Flächen verlegt worden sind, diese durch Grunddienstbarkeiten zugunsten der Stadt Bitburg (Stadtwerke) gesichert“) führt nicht zu einer thematischen Einschränkung der Schlussvermessung unter Buchstabe § 8 Nr. 1 b). Im Rahmen der Abfassung des Vertragstextes haben die Beteiligten zwar offenkundig die Formulierung eines Verbs vergessen („gesichert sind“ bzw. „gesichert worden sind“). Der Halbsatz hat aber den gleichwohl verständlichen, eigenständigen Aussagegehalt, dass die Stadt bei öffentlichen Abwasser- und Wasserversorgungsanlagen, die nicht innerhalb von öffentlichen Erschließungsflächen oder Verkehrsflächen oder Flächen für Versorgungsanlagen verlegt worden sind, anstelle der Eigentumsübertragung eine dingliche Sicherung in Gestalt einer Grunddienstbarkeit erhalten soll. Es ist nicht ersichtlich, dass der sodann nachfolgende Halbsatz, der die Aufzählung einleitet („und der Erschließungsträger vorher [...]“), sich nur auf Abwasser- und Wasserversorgungsanlagen, die nicht innerhalb der öffentlichen Flächen verlegt worden sind, beschränkt. Im Gegenteil steht er ersichtlich im Zusammenhang mit dem gesamten voranstehenden Pflichtenkatalog, der sich seinerseits auf sämtliche Erschließungsanlagen bezieht („Im Anschluss an die Abnahme der mangelfreien Erschließungsanlagen [...]“).

85

III.

86

Nach alledem sieht der Senat keinen Anlass, auf den Antrag des Klägers die mündliche Verhandlung nach § 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO wieder zu eröffnen. Die Ausführungen der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 2. Juli 2018 machen weder zusätzliche Ermittlungen noch neuen Sachvortrag erforderlich. Aus den oben unter I.1.a) dargelegten Gründen ergibt sich insbesondere, dass keine weitere Sachverhaltsermittlung zu der Verantwortung für die Breite der Parzelle 1529 und deren Abweichung von der Breite der im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsfläche notwendig ist. Der Schriftsatz zeigt auch ansonsten keinen weiteren Klärungsbedarf zu für die Entscheidung erheblichen Fragen auf.

87

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Verpflichtung der Klägerin, 1/8 der Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu tragen, folgt dabei bereits aus dem insoweit rechtskräftigen erstinstanzlichen Urteil des Verwaltungsgerichts. Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin keine. Soweit ihrem Klageantrag zu 2) Buchstabe a) nicht in vollem Umfang stattgegeben wurde, wirkt sich dies kostenmäßig nicht aus, weil sie nur zu einem geringen Teil unterlegen ist (vgl. 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO).

88

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10 ZPO, wobei die vorläufige Vollstreckung des Urteils nach § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO in Verbindung mit §§ 894, 895 ZPO erfolgt (vgl. zur Anwendbarkeit von § 894 ZPO BVerwG, Urteil vom 17. April 2002 – 9 A 24/01 –, juris Rn. 62; HessVGH, Urteil vom 26. Oktober 1999 – 11 UE 661/99 –, juris Rn. 61).

89

Die Revision war nicht zuzulassen, da Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen.

Beschluss

90

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 35.000,00 € festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 1 GKG).

Meta

6 A 11945/17

05.06.2018

Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz

Urteil

Zitier­vorschlag: Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 04.06.2018, Az. 6 A 11945/17 (REWIS RS 2018, 8347)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2018, 8347

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