Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.09.2000, Az. V ZR 421/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:29. September 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R:ja-----------------------------------SachenRBerG § 31 Abs. 1Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer von Gebäuden kommt es allein auf de-ren Zustand im Zeitpunkt der formlos möglichen Geltendmachung von [X.] an. Nachträglich vorgenommene Investitionen bleiben unberück-sichtigt, mögen diese auch schon vorher geplant und die entsprechenden Förder-mittel dafür schon vor diesem Zeitpunkt bewilligt worden sein.[X.], Urt. v. 29. September 2000 - [X.] - [X.] LG Gera- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und [X.] Dr. [X.], [X.], Prof. Dr. [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 2. November 1999 wird [X.] der Klägerin zurückgewiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin betreibt eine Milchviehanlage in Gebäuden, die teilweiseauf Grundstücken stehen, die dem Beklagten gehören (Flurstücke Nr. 629/2;103/1 und 100), zum anderen Teil auf Grundstücken errichtet sind, an denendie Klägerin in den Jahren 1992 bis 1996 Eigentum erworben hat. Gebaut [X.] die Gebäude von der LPG "S. " G. .Die Klägerin unterbreitete dem Beklagten am 6. Juli 1995 ein [X.] Ankauf der Grundstücksflächen und beantragte im August 1995 [X.] eines notariellen Vermittlungsverfahrens, das im Oktober 1995ausgesetzt [X.] -Nach der Geltendmachung ihrer Ankaufsberechtigung hat die [X.] an den Gebäuden durchgeführt. Die hierfür [X.] waren auf der Grundlage des eingereichten betrieblichen [X.] und [X.] sukzessive in den Jahren 1994 bis 1997 bewil-ligt worden.Die Klägerin hat mit der Behauptung, sie sei Rechtsnachfolgerin der ge-nannten LPG, zuletzt die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung für die [X.] näher bezeichneten Teilflächen aus den Flurstücken Nr. 629/2,103/1 und 100 begehrt. Der Beklagte hat behauptet, die [X.] betrage zum maßgeblichen Zeitpunkt weniger als 25 Jahre.Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Das [X.] auf Berufung des Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelas-sene Revision der Klägerin, die die Wiederherstellung des [X.] erstrebt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hält die Klage zwar insoweit für unzulässig, als siesich auf konkret bezeichnete Teilflächen bezieht. Sie enthalte jedoch eine nach§ 108 SachenRBerG zulässige Klage auf Feststellung des Bestehens der [X.]. Die Klägerin sei zwar als Rechtsnachfolgerin der LPG"S. " und Nutzerin der streitgegenständlichen Grundstücke aktivle-- 4 -gitimiert. Sie sei jedoch nicht ankaufsberechtigt, der Beklagte könne den [X.] eines entsprechenden Kaufvertrages verweigern (§ 31 Abs. 1SachenRBerG), weil die Restnutzungsdauer der Gebäude weniger als 25 Jah-re betrage. Maßgeblich für die Beurteilung der Restnutzungsdauer sei derZeitpunkt des [X.] am 6. Juli 1995. Die danach durchgeführtenSanierungsmaßnahmen müßten außer Betracht bleiben, auch wenn sie schonvorher geplant und die entsprechenden Fördermittel teilweise schon [X.] seien. Ohne Berücksichtigung der am maßgeblichen Stichtag nochnicht durchgeführten Investitionen habe die Restnutzungsdauer der [X.] weniger als 25 Jahre betragen.[X.] Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung stand. Das Be-rufungsgericht geht mit Recht davon aus, daß ein Ankaufsrecht der Klägerin(§ 61 Abs. 1 SachenRBerG) an der vom Beklagten erhobenen Einrede nach§ 31 Abs. 1 SachenRBerG scheitert.1. Ohne Erfolg will die Revision für die Stichtagsermittlung in erster Linieauf ein notariell beurkundetes Angebot abstellen, das weder behauptet [X.] sei. Sie bezieht sich dabei auf [X.], die für den Zeit-punkt der Bodenwertermittlung und das hierfür maßgebliche "Angebot [X.]" (§ 19 Abs. 1 SachenRBerG) ein notariell beurkundetes An-gebot fordern (vgl. z.B. [X.] in [X.]/[X.], Sachen-rechtsbereinigungsgesetz § 19 [X.]. 13 m.w.[X.]). Für § 31 Abs. 1 SachenRBerGist dies jedoch der falsche Ansatz, weil diese Vorschrift ihrem Wortlaut nach- 5 -allein auf den Zeitpunkt abstellt, "in dem der Nutzer Ansprüche ... geltendmacht". § 19 Abs. 1 SachenRBerG knüpft dagegen an ein konkretes "[X.] Vertragsabschluß" mit bestimmtem Inhalt an (vgl. [X.] aaO, § 19[X.]. 5 ff), um Manipulationen der Beteiligten durch Verzögerung des Vertrags-schlusses in der Hoffnung auf eine günstigere Preisentwicklung entgegenzu-wirken ([X.] aaO § 19 [X.]. 4 m.w.[X.]). Zweck der Einrede nach § 31Abs. 1 SachenRBerG ist es aber, wegen des von der Restnutzungsdauer ab-hängigen geringen Bodenwertanteils Ansprüche nach dem Sachenrechtsberei-nigungsgesetz auf Ankauf oder Erbbaurechtsbestellung überhaupt [X.]. Dafür genügt es, auf die Geltendmachung entsprechender Ansprü-che abzustellen. Für den Verlust des Wahlrechts nach § 15 Abs. 1 Sa-chenRBerG reicht im übrigen eine schriftliche Erklärung (§ 16 Abs. 1 Sa-chenRBerG). Mit der gesetzlichen Regelung unvereinbar ist auch, wenn [X.] hilfsweise den Zeitpunkt des Antrags auf Einleitung des notariellenVermittlungsverfahrens (August 1995) für maßgeblich hält. Insoweit legt [X.] nur dar, daß schon vor diesem Zeitpunkt der Klägerin wesentlicheFördermittel bewilligt worden seien.2. Rechtlich zutreffend läßt das Berufungsgericht die Investitionen derKlägerin zur umfassenden Gebäudemodernisierung unberücksichtigt, die [X.] dem 6. Juli 1995 vorgenommen hat, mögen diese auch schon vorher [X.] und die entsprechenden Fördermittel dafür schon vor diesem [X.] bewilligt worden sein. Der gesetzliche Wortlaut ist insoweit eindeutig,was die Revision - abgesehen von dem unter Ziff. 1 behandelten Gesichts-punkt - offenbar selbst nicht bezweifelt. Dementsprechend wird der [X.] in der Literatur für allein maßgeblich gehalten (vgl. [X.]/[X.], [X.], 10. Aufl., § 31 SachenRBerG [X.]. 5; [X.], [X.] 6 -B 410 SachenRBerG § 31 [X.]. 10; [X.] in Eickmann, § 31 [X.]. 12; nicht ausdrücklich angesprochen, aber ohne weiteres davon ausge-hend: Soergel/[X.], 12. Aufl. [X.]. zu § 233 EG[X.], § 31 [X.]. 1; MünchKomm-[X.]/[X.], 3. Aufl. § 31 SachenRBerG [X.]. 1).3. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine davon abweichendeAuslegung nicht geboten. Der Sinn der Einredemöglichkeit nach § 31 Abs. 1SachenRBerG besteht darin, den Bereinigungsanspruch auf diejenigen [X.] zu beschränken, deren Gebäude mit längerer [X.] eine dingliche Absicherung rechtfertigt. Es gibt keine [X.]altspunkte dafür,daß der Nutzer die Möglichkeit erhalten sollte, sich durch erst nach [X.] vorgenommene Investitionen in die Vorteile der Sachenrechtsbereini-gung (vgl. z.B. das [X.] § 43 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 SachenRBerG)quasi "einzukaufen".a) Eine Gesetzeslücke besteht nicht. Der Gesetzgeber hat nicht überse-hen, daß in den neuen Bundesländern gerade landwirtschaftlich und gewerb-lich genutzte Gebäude an einem Reparaturstau litten und die Betriebe [X.] in der Lage sein würden, bis zu dem nach § 31 Abs. 1SachenRBerG maßgeblichen Zeitpunkt bauliche Investitionen durchzuführen.Bei Erlaß des [X.] im September 1994 war [X.] Ausgangslage hinreichend [X.] 31 SachenRBerG zielt auf einen Interessenausgleich. Für die Vorteileder Sachenrechtsbereinigung (auf Kosten der Grundeigentümer) wird an [X.] [X.] vorhandenen Gebäudezustand angeknüpft, der alleineine dingliche Absicherung sinnvoll erscheinen läßt. Unterhalb einer Restnut-- 7 -zungsdauer von 25 Jahren bleibt der Gebäudenutzer nicht schutzlos, sondernhat grundsätzlich Anspruch auf Abschluß eines Mietvertrages mit einer [X.] angepaßten Laufzeit (§ 31 Abs. 2 SachenRBerG). Die nach[X.] getätigten Investitionen werden nicht bedeutungslos, sondernspielen nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Rolle, soweit sieden [X.] erhöht haben oder den nicht ankaufsbereiten [X.] zum Angebot einer Vertragsverlängerung für die "restliche [X.]" zwingen (§ 31 Abs. 5 SachenRBerG).b) Vor dem Hintergrund dieser Interessenabwägung ist nicht ohne Be-deutung, daß die durch das Moratorium (Art. 233 § 2 a EG[X.]) [X.] ohnehin einen Zeitraum von rund vier Jahren ab [X.] biszum Inkrafttreten des [X.] für Investitionen [X.] hatten und ihnen danach über die Bestimmung des Zeitpunkts der[X.] jedenfalls noch ein gewisser Spielraum verblieb. Der Senatmuß deshalb im vorliegenden Zusammenhang nicht entscheiden, ob und [X.] Grundstückseigentümer dieser Tatsache Rechnung tragen können, etwa indem sie schon vor [X.] die Einrede erheben (vgl. [X.] aaO, § 31SachenRBerG [X.]. 12; [X.] aaO, § 31 SachenRBerG [X.]. 10 a) oderanalog § 16 Abs. 2 SachenRBerG den Eigentümer unter gleichzeitiger Erhe-bung der Einrede zu einer Erklärung zwingen (vgl. [X.] aaO, § 31SachenRBerG [X.]. 9).c) Zutreffend ist auch die Überlegung des Berufungsgerichts, daß [X.] vor entsprechenden Planungen und Investitionen sich über die Restnut-zungsdauer der Gebäude informieren und durch möglichst frühzeitige Gel-tendmachung eines Bereinigungsanspruchs (die in Grenzfällen der maßgebli-- 8 -chen Restnutzungsdauer ohnehin in seinem Interesse liegt) feststellen kann,ob der Grundstückseigentümer die Einrede nach § 31 Abs. 1 SachenRBerGerhebt. Die Klägerin hat hier investiert in Kenntnis der Tatsache, daß [X.] das Ankaufsrecht bestreitet, und damit bewußt [X.] übernommen, die Grundstücke nicht erwerben zu können.d) Soweit die Revision geltend macht, Art. 233 § 2 b EG[X.] spreche [X.] verstärkte Berücksichtigung der unternehmerischen Belange des Nutzersund der durch diese Vorschrift geschaffene "Investitionsschutz" kollidiere mitder Sachenrechtsbereinigung, ist dies nicht nachvollziehbar. Das durch [X.] LPG in Ausübung ihres früheren Nutzungsrechts entstandene [X.] (vgl. § 27 LPGG 1982) ist unbestreitbar. Es gewährt aberkeinen "Investitionsschutz" und "zwingt" die Nachfolgeunternehmen auch nichtzu Investitionen. Das Gebäudeeigentum kollidiert auch nicht mit Sinn [X.] der Sachenrechtsbereinigung. Gerade mit § 31 Abs. 1 SachenRBerGwurde klargestellt, daß auch bei Vorliegen der grundsätzlichen Voraussetzun-gen (§§ 1, 2 SachenRBerG) ein davon ausgenommener Bereich verbleibt, indem zwar selbständiges Gebäudeeigentum besteht, gleichwohl aber ein Berei-nigungsanspruch an zu geringer Restnutzungsdauer scheitert.e) An dieser Beurteilung ändert sich schließlich nichts dadurch, daß [X.] der Klägerin nunmehr teilweise auch auf Grundstücksflächenstehen, die sie in den Jahren 1992 bis 1996 erst erwerben konnte. Damit wirddie Sachenrechtsbereinigung im Verhältnis zum Beklagten nicht tangiert. § 31Abs. 1 SachenRBerG hebt allein und ohne Unterschied auf die [X.] des Gebäudes ab. Zutreffend hat das Berufungsgericht ausgeführt, daßauch insoweit eine Gesetzeslücke nicht feststellbar ist, weil - insbesondere im- 9 -Bereich landwirtschaftlicher Produktionsgenossenschaften - es bekannterma-ßen häufig vorkam, daß Gebäude auf Grundstücken errichtet wurden, die [X.] Eigentümern gehörten. Daß die Klägerin trotz zu geringer Restnut-zungsdauer der Gebäude einen Bereinigungsanspruch gegenüber dem [X.] dadurch erwerben soll, daß sie mit anderen [X.] einer Vereinbarung gelangt, läßt sich nicht rechtfertigen. Durch den [X.] Grundstücke, auf den der Beklagte zudem keinen Einfluß hatte, ändertsich am zu geringen Bodenwertanteil im Verhältnis zum Beklagten [X.] Das Berufungsgericht hat ausgehend von § 16 Abs. 4 [X.] - von [X.] unangegriffen - festgestellt (§ 561 Abs. 2 ZPO), daß ohne Berück-sichtigung der nachträglichen Investitionen die Restnutzungsdauer des Rinder-stalles mit [X.], des Bergeraums mit Rübenbunker und Verbindungsbausowie des [X.] jeweils nur 15 Jahre und die eines weiteren Berge-raumes 25 Jahre beträgt. Es hat daraus in betriebswirtschaftlicher Gesamtwür-digung die Restnutzungsdauer der Gesamtanlage auf weniger als 25 Jahrebestimmt, was die Revision ebenfalls nicht angreift. Soweit sie für den [X.] 10 -mit [X.] (Hauptgebäude) zu einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren ge-langt, beruht dies auf ihrem falschen rechtlichen Ansatz, mit dem sie die nach-träglichen Investitionen berücksichtigt wissen will.Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.[X.] [X.][X.] [X.]Klein