Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.03.2011, Az. VIII ZR 173/10

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 30. März 2011 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 559 Abs. 1 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kos-ten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 [X.] umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 [X.] erstattet hat. [X.], Urteil vom 30. März 2011 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2011 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] - 2. Zivilkammer - vom 23. Juni 2010 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des [X.] vom 1. Februar 2010 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in [X.]. Mit Schreiben vom 29. Januar 2007 kündigte die Klägerin den Mietern des Anwesens den Einbau von Wasserzählern und eine hierauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 • monatlich an. Die Beklagten wiesen darauf hin, dass durch die beabsichtigte Maßnahme eine Neutapezierung der erst kürzlich renovierten Küche erforderlich werde, und verlangten für die in [X.] auszuführenden Arbeiten gemäß § 554 Abs. 4 [X.] einen Vorschuss von (zuletzt) 144,30 • auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen. Die Klägerin erklärte sich mit Schreiben vom 28. Februar 2007 bereit, die von den Beklagten beanspruchten Renovierungskosten zu übernehmen, weil eine [X.] - 3 - schädigung der Tapete beim Einbau der Wasserzähler nicht zu vermeiden sei; zugleich wies sie darauf hin, dass es sich hierbei um umlagefähige Modernisie-rungskosten handele, so dass sich die Umlage auf 3,67 • monatlich erhöhen werde. 2 Die Klägerin zahlte den als Renovierungskosten geforderten Betrag an die Beklagten und baute den Wasserzähler ein. Mit Schreiben vom 22. März 2007 legte sie die Gesamtkosten von 304,37 • (160,07 • für den Einbau des Wasserzählers und 144,30 • Vorschusszahlung an die Beklagten) gemäß § 559 Abs. 1 [X.] um, so dass sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 • er-gab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 • zahlten die Beklagten nicht. Die Klägerin begehrt für die Monate Juni 2007 bis Mai 2009 Zahlung von 31,68 • nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 46,41 •. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das [X.] hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederher-stellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 5 - 4 - Die Klägerin sei nicht berechtigt, die den Beklagten erstatteten Auslagen für die nach dem [X.] durchgeführten Schönheitsreparaturen gemäß § 559 Abs. 1 [X.] als Mieterhöhung umzulegen. 6 7 Eine Abrechnung über die Schönheitsreparaturen sei nicht erfolgt. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die gesamten Aufwendungen in einem ursächlichen Zusammenhang mit dem Einbau des Wasserzählers stün-den, weil das von den Beklagten in Rechnung gestellte Material für die Tapezie-rung der gesamten Küche ausgereicht hätte. Im Übrigen könnten Aufwendungen, die der Vermieter dem Mieter ge-mäß § 554 Abs. 4 [X.] erstattet habe, grundsätzlich nicht als Modernisierungs-kosten umgelegt werden. Denn dies würde dazu führen, dass der Mieter - ent-gegen dem Schutzzweck des § 554 Abs. 4 [X.] - den eigenen Aufwand finan-zieren müsste und selbst nach der Amortisierung der Kosten eine entsprechend höhere Miete zu zahlen hätte. Der Mieter, der seinen Aufwendungsersatzan-spruch geltend mache, würde mit einer höheren Miete quasi "bestraft". 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klägerin hat die Miete mit Schreiben vom 22. März 2007 für die [X.] ab Juni 2007 wirk-sam um 2,79 • monatlich erhöht. Entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts durfte die Klägerin auch die im [X.] an den [X.] entstandenen Renovierungskosten gemäß § 559 [X.] als [X.] umlegen. 9 1. Gemäß § 559 Abs. 1 [X.] kann der Vermieter nach der Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhö-hen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig 10 - 5 - Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu [X.] baulichen Maßnahmen - hier zur Einsparung von Wasser - gehört nach allgemeiner Meinung auch der Einbau von Wasserzählern. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. 11 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Auf-wendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt worden ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung [X.] es sich dabei nicht um allgemeinen, unabhängig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandsetzungsauf-wand. Der Vermieter kann die Kosten für einen derartigen Aufwand nicht nur bei Auftragsvergabe an einen [X.] gemäß § 559 Abs. 1 [X.] auf den Mieter umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie hier - in der Weise ge-tragen hat, dass er dem Mieter, der sich zur Durchführung der Arbeiten bereit erklärt hat, den hierfür verlangten Betrag gemäß § 554 Abs. 4 [X.] zur Verfü-gung gestellt hat. 12 a) Allerdings geht eine in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur vertretene Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, davon aus, dass § 554 Abs. 4 [X.] die Kostentragung endgültig regele und es deshalb unzuläs-sig sei, den Mieter über § 559 [X.] die Kosten letztlich doch tragen zu lassen ([X.], [X.] 1990, 130; [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, § 559 Rn. 42; MünchKomm [X.]/Artz, 5. Aufl., § 559 Rn. 23; [X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 559 [X.] Rn. 37; vgl. auch [X.]/[X.]/[X.], Miete, 4. Aufl., § 559 13 - 6 - Rn. 103). Teilweise wird dabei danach differenziert, wer das unternehmerische Risiko für diese Arbeiten trägt ([X.], aaO). 14 b) Die Gegenmeinung stellt darauf ab, dass es keinen Unterschied ma-chen könne, ob der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gebe und die Kosten direkt trage oder ob der Mieter sie ausführe und sich die Kosten nach § 554 Abs. 4 [X.] vom Vermieter erstatten lasse. In jedem Fall handele es sich um unmittelbaren Bauaufwand ([X.]/[X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559 [X.] Rn. 158; [X.], [X.] 2009, 122, 128). c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. § 559 Abs. 1 [X.] gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm für Modernisierungsmaßnah-men aufgewendeten Kosten, um einen Anreiz dafür zu schaffen, dass der [X.] entsprechende im allgemeinen Interesse liegende bauliche Maßnahmen durchführt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Eine Einschränkung dahin, dass der Vermieter ihm tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen dürfte, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 [X.] noch aus seinem Zweck. Sie würde auch dem Interesse beider Mietparteien wider-sprechen, kleinere Nacharbeiten im Zusammenhang mit einer Modernisie-rungsmaßnahme kostengünstig durch den Mieter in Eigenleistung ausführen zu lassen. Denn ein Vermieter, der die dem Mieter hierfür erstatteten Kosten nicht umlegen könnte, hätte Anlass, von vornherein einen Handwerker zu beauftra-gen, weil er diese - regelmäßig höheren - Kosten ohne weiteres auf den Mieter umlegen kann. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der Vermieter als "Bauherr" der Nacharbeiten anzusehen ist; entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter die-sen Aufwand im Rahmen einer baulichen Modernisierungsmaßnahme getragen hat. 15 - 7 - Anders als das Berufungsgericht meint, wird der Mieter durch die Umlage der ihm erstatteten Modernisierungsaufwendungen auch nicht "bestraft". Denn der Vermieter muss diese Kosten - wie die übrigen Kosten, die ihm für den Ein-bau der Wasserzähler entstehen - bevorschussen und kann sie lediglich im Rahmen des § 559 Abs. 1 [X.] über einen längeren [X.]raum umlegen. 16 17 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht dar-auf an, ob die von den Beklagten geltend gemachten Renovierungsaufwendun-gen über das hinausgingen, was zur Beseitigung der durch den Zählereinbau verursachten Schäden an der Dekoration erforderlich war. Den Beklagten ist es jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 [X.]) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass die von ihnen geltend gemachten und von der Klägerin vollständig erstatteten Aufwendungen ihnen nicht entstan-den oder nicht erforderlich gewesen seien. Das Gleiche gilt für den weiteren Einwand der Beklagten, sie hätten die Renovierungsarbeiten erst am 15. April 2007 abgeschlossen, so dass die von der Klägerin mit Schreiben vom 22. März 2007 begehrte Mieterhöhung verfrüht gewesen sei. Da die Beklagten den [X.] Kostenvorschuss für die Renovierung schon vor dem am 20. März 2007 erfolgten Einbau des Wasserzählers gefordert und erhalten haben, ist das Vorgehen der Klägerin nicht zu beanstanden; die Beklagten müssen sich [X.] nach [X.] und Glauben so behandeln lassen, als wären die Arbeiten unmittelbar nach dem Einbau des Wasserzählers erfolgt. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurde die Mieterhö-hung gemäß § 559a Abs. 2 Satz 1 [X.] mit dem Beginn des dritten Monats ab Zugang des [X.] vom 22. März 2007 wirksam, so dass die Beklagten die erhöhte Miete ab Juni 2007 zu zahlen hatten. Eine Verlängerung der Frist nach § 559a Abs. 2 Satz 3 [X.] wegen nicht rechtzeitiger Ankündi-gung der Modernisierung gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 [X.] kommt nicht in [X.]8 - 8 - tracht, weil der Einbau des Wasserzählers nur mit einer unerheblichen Einwir-kung auf die Mieträume verbunden war und lediglich eine unerhebliche Mieter-höhung zur Folge hatte, so dass es gemäß § 554 Abs. 3 Satz 3 [X.] einer Mo-dernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 [X.] nicht bedurfte. [X.] 19 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 14.01.2010 - 4 C 336/09 - [X.], Entscheidung vom [X.] -