Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 201/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 201/13
Verkündet am:

2. April 2014

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 556
Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Be-triebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die [X.] nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

[X.], Urteil vom 2. April 2014 -
VIII ZR 201/13 -
LG [X.]

[X.]

-
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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. April 2014 durch den Richter Dr.
Frellesen als Vorsitzenden, die Richte-rinnen Dr.
Milger und
Dr.
Hessel
sowie die
Richter
Dr. [X.] und
Dr.
Bünger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 10. Zivilkammer des [X.] vom 21. Juni 2013
unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels
im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe eines Teilbetrages von 978,77

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Tatbestand:
Die durch ein Wohnraummietverhältnis verbundenen Parteien streiten über eine Nachforderung der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. [X.] weist für die [X.]

auf die Heizkosten entfallen. Nach Abzug der von den [X.] geleisteten
Vorauszahlungen ergibt sich aus der Abrechnung eine
Nachforderung der Klä-gerin in Höhe sie
im vorliegenden Rechtsstreit nebst Zinsen geltend macht.

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Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe ei-nes Betrages von 978,71

[X.] hat das [X.] die Klage insgesamt abgewiesen und die [X.] zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den geltend gemachten Anspruch in Höhe eines
Betrag

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat überwiegend Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Bei den Positionen Entwässerung/Schmutzwasser, Müllabfuhr und Was-ser sei die Abrechnung der Klägerin um [X.] insoweit zu Unrecht nach Personenzahl abgerechnet habe und die
gebotene Abrechnung nach Wohnfläche
zu entsprechend geringeren
Kosten zu Lasten der [X.] führe.
Die Heizkosten mit dem von der Klägerin errechneten Betrag von die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Heizkosten
aus formellen Gründen unwirksam sei.
Denn die Klägerin habe als Gesamtkosten einen bereits berei-nigten Betrag angegeben, ohne dies in ihrer Abrechnung
deutlich zu machen. Die Klägerin erhalte von ihrem Energieversorger jahresübergreifende Abrech-nungen. Aus diesen Abrechnungen werde in einer "Simulationsrechnung"
des 2
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Energieversorgers, die
auf den internen Zwischenabrechnungen des [X.] zum Jahresende basiere, der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallende Betrag der Abrechnung errechnet. Diese Vorgehensweise sei aus der den [X.] erteilten Betriebskostenabrechnung aber nicht ersichtlich, weil dort
le-diglich der Gesamtbetrag der auf die beschriebene Weise ermittelten, auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten aufgeführt sei. Damit [X.] nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden worden,
ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt und dieser so in die Lage versetzt worden sei, den [X.] nachzuprüfen.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist
die
[X.] der Klägerin bezüglich der Heizkosten nicht aus formellen Gründen unwirksam.
Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraussetzt.
Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den [X.] der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies
gilt insbesondere dann, wenn -
wie hier -
der Vermieter aus den [X.] Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das je-weilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen
hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschrit-7
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te beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der
im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind [X.] zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.
Etwas anderes folgt auch
nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige [X.], et-wa bei den Hauswartkosten (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2011
-
VIII ZR 118/11, [X.], 22
Rn. 22 f.; vom 28. Mai 2008 -
VIII
ZR 261/07, [X.], 2260 Rn. 12; vom 31. Oktober 2007 -
VIII ZR 261/06, [X.], 142 Rn. 24; vom 14.
Februar 2007 -
VIII
ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10). Ei-ne
derartige Kostenbereinigung
ist
mit der hier vorliegenden Konstellation, dass der Vermieter aus
[X.] Abrechnungen die auf das Kalender-jahr entfallenden Kosten ermitteln muss, nicht vergleichbar. Im Übrigen
hat der Senat bereits angedeutet, dass an der genannten Rechtsprechung zur [X.] auch der Angabe nicht umlagefähiger
Kosten möglicherweise nicht [X.] sein wird (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 -
VIII ZR 22/13, [X.], 734
Rn. 15 f.).

III.
Das Urteil des Berufungsgerichts
kann
daher
keinen Bestand haben, so-weit es wegen der
von ihm angenommenen
Unwirksamkeit der [X.] eine Betriebskostennachforderung der Klägerin verneint hat. Da die Revision die von den Vorinstanzen vorgenommene Kürzung der von der [X.] begehrten Nachforderung (1.382,5Umlageschlüssels bei einigen weiteren Betriebskostenpositionen) nicht ange-griffen hat, verbleibt von der Nachforderung rechnerisch ein
Betrag von 9
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es hiervon zum Nachteil der Klägerin abweicht (§ 562 Abs. 1 ZPO); die weiterge-hende Revision ist zurückzuweisen.
Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsge-richt keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Heizkostenabrechnung getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung an das [X.] zurückzuverweisen (§
563 Abs.
1 ZPO).
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Hessel

Dr. [X.]
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 23.11.2012 -
221 C
107/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 21.06.2013 -
10 S 1/13 -

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