Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.01.2016, Az. VIII ZR 93/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:200116UVIIIZR93.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 93/15
Verkündet am:

20. Januar 2016

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 556 Abs. 3 Satz 1
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hin-sichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen [X.] den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der ge-wählten Abrechnungseinheit
umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht ([X.] der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14.
Februar 2007 -
VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 -
VIII ZR 22/13, [X.], 734 Rn. 14 ff. [X.]).
[X.], Urteil vom 20. Januar 2016 -
VIII ZR 93/15 -
LG [X.]

AG [X.]

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. Dezember 2015
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, [X.]
[X.], die Richterin Dr.
Fetzer sowie [X.]
Bünger und Kosziol

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 9. Zivilkammer des [X.] vom 3. März 2015 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin ist
Eigentümerin und Vermieterin einer aus mehreren Ge-bäuden bestehenden Wohnanlage in [X.]. Die Beklagten haben
in dem zu diesem Komplex gehörenden Gebäude H.

eine Wohnung gemietet.
Die Klägerin rechnete
die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden
ab. Bei den [X.] Wasser, Abwasser und Müllabfuhr besteht
die Besonderheit, dass
die gesamte Anlage über einen zent-ralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser [X.]. Die Klägerin sah sich deshalb veranlasst, bei diesen Positionen zunächst von den
Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohn-1
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fläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechenschritt ist
aller-dings aus den Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Vielmehr erschien
darin nur der von der Klägerin für das jeweilige Gebäude errechnete "Gesamtbetrag", der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Aus diesem Grund entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkosten-abrechnungen ausgewiesenen "Gesamtkosten"
nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde
und
den
jeweiligen Rechnungen
der Stadtwerke ersichtlich sind.
Die Klägerin begehrt
aufgrund der Nebenkostenabrechnung vom 30.
November 2012 für das [X.] eine Nachzahlnebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Der Klägerin stehe die geltend gemachte Nebenkostennachforderung nicht zu. Eine Nebenkostennachforderung sei nur fällig, wenn der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet habe.
Hieran fehle es vorliegend bezüg-lich der Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr. In der ständigen Recht-3
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sprechung der Zivilgerichte sei anerkannt, dass die Gesamtkosten einer Ab-rechnungsposition auch dann anzugeben seien, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig seien; insoweit genüge es nicht, nur die schon bereinigten Kosten anzugeben. Das Gleiche gelte für Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit bezögen. Sofern der Vermieter diese Kosten in einem internen Rechenschritt auf die [X.] umrechne, sei es erforderlich, die Gesamtkosten und den Verteilerschlüssel anzugeben und nicht nur die bereinigten Kosten mitzutei-len.
Die Klägerin habe die erforderliche Angabe der Gesamtkosten sowie die gebotene Erläuterung der Vorverteilung auch nicht binnen der Jahresfrist des §
556 Abs. 3 Satz 3 BGB nachgeholt. Die entsprechenden
Übersichten über die Aufteilung und die Erläuterungen seien vielmehr erst
im Jahr
2013
beziehungs-weise im Jahr 2014 übersandt worden.
Da
sich die auf die Beklagten entfallen-den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr in der Abrechnung auf einen Gesamtbr-ten Nachforderungsbetrag noch überstiegen, sei die Klage insgesamt unbe-gründet.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin ge-gen die Beklagten gemäß § 556 Abs. 1, 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung [X.]. Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung
(vgl. insbesondere Senatsurteil vom 14. Februar 2007 -
VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10) 7
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nicht fest, wonach
die Angabe lediglich
"bereinigter"
Gesamtkosten die [X.] der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat. Er
entscheidet nunmehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkosten-abrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ge-wahrt wird,
genügt, wenn als "Gesamtkosten"
bei der
jeweiligen
Betriebskos-tenart
die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die [X.] der gewählten
Abrechnungseinheit
(in der Regel: Gebäude)
um-legt.
1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Se-nats dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemei-nen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammen-stellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
a) Dabei hat der Senat die bei der
Abrechnung von
Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten
regelmäßig aufzunehmenden [X.] in zahlreichen Entscheidungen wie folgt umschrieben:
eine Zu-sammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und -

soweit erforderlich -
die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des [X.] des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 6. Mai 2015 -
VIII ZR 194/14, juris Rn.
13; vom 11. August 2010 -
VIII ZR 45/10, [X.], 627 Rn. 10; vom 19. November 2008 -
VIII
ZR 295/07, [X.], 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 -
VIII ZR 261/07, [X.], 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 -
VIII ZR 84/07, [X.], 2258 Rn. 15; jeweils [X.]).
b) Allerdings hat der Senat die Notwendigkeit, "Gesamtkosten"
jeder Ab-rechnungsposition anzugeben,
bisher
nicht strikt darauf beschränkt, dass nur die jeweiligen ([X.] angegeben werden müssen, die in der Abrech-9
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nungseinheit nach der Abrechnung auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Vielmehr hat er vom Vermieter in einigen
Sonderfällen verlangt, auch darüber hinausgehende Kosten anzugeben sowie den Rechenschritt zu erläutern, mit dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermit-telt worden sind
(vgl. nur Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 -
VIII ZR 22/13, [X.], 734
Rn. 14
[X.]). Es handelt sich dabei
zum einen um den Fall, dass dem Vermieter seinerseits Betriebskosten von einem [X.] einheitlich für eine größere Wohnanlage in Rechnung gestellt wurden, ohne dass bereits von diesem [X.] eine Aufschlüsselung auf das einzelne Gebäude als Abrech-nungseinheit vorgenommen wurde. Zum anderen geht es um die Fälle, in de-nen einzelne dem Vermieter entstandene Kosten nicht vollständig als Betriebs-kosten umlagefähig sind, etwa weil ein angestellter Hausmeister teils umlagefä-hige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als Be-triebskosten umlagefähiger Verwaltungstätigkeiten betraut ist oder weil im [X.] auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten ein Vorwegabzug vor-genommen wird (vgl. Senatsurteile vom 14.
Februar 2007 -
VIII
ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn.
10; vom 11.
August 2010 -
VIII ZR 45/10, aaO
Rn. 11 f., sowie vom 7. Dezember 2011 -
VIII ZR 118/11,
NJW-RR 2012, 215 Rn. 21 ff. [zum preisgebundenen Wohnraum]).
2. Die vorstehend dargestellte Senatsrechtsprechung zu den "bereinig-ten"
Gesamtkosten
in den beschriebenen Sonderfällen fügt sich indes nicht mehr in die
vom Senat
inzwischen weiterentwickelten rechtlichen Maßstäbe zur Bestimmung
der Mindestanforderungen
einer formell ordnungsgemäßen Be-triebskostenabrechnung
ein, die der Vermieter innerhalb der Jahresfrist erfüllen muss, um nicht mit einer etwaigen Nachforderung ausgeschlossen zu sein.
Der Senat hat
zwischenzeitlich
mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen
Anforderungen zu stellen 12
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sind (vgl. nur Senatsurteil
vom 15. Februar 2012 -
VIII ZR 197/11, [X.], 1502
Rn. 24 [X.]).
Aus diesem Grundgedanken hat er in mehreren Entschei-dungen Einschränkungen der eingangs beschriebenen Mindestanforderungen abgeleitet. So hat er bei den Vorauszahlungen jeden Fehler (zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll-
statt der Istvorauszah-lungen) als lediglich materiellen
Fehler eingestuft, der
nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führt
(vgl. Senatsurteil vom 18. Mai 2011 -
VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 16
[X.]). Später hat er gänzlich
davon abgesehen, Angaben zu den Vorauszahlungen zu den [X.] zu zählen, weil es auf eine leere [X.] hinausliefe, etwa eine aus-drückliche Angabe "Null
Vorauszahlungen"
zu verlangen (Senatsurteil vom 15.
Februar 2012 -
VIII ZR 197/11, aaO
Rn. 24 f.).
In gleicher Weise hat der Senat die Nichtvornahme eines gebotenen [X.] für einzelne gewerb-liche Einheiten allein als materiellen Fehler eingeordnet (Senatsurteile vom 11.
August 2010 -
VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11; vom 7. Dezember 2011 -
VIII ZR 118/11, aaO Rn.
18).
Weiter hat es der Senat bei der Heizkostenabrechnung ausreichen
las-sen, dass nur die verbrauchte [X.] und der Gesamtbetrag der [X.] angefallenen Kosten angegeben werden, während die Mitteilung der [X.], aus denen sich der Brennstoffverbrauch erst ergibt, nicht zu den [X.] gehört (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 -
VIII ZR 261/07, [X.], 2260 Rn. 14; Senatsbeschluss vom 13. September 2011
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VIII ZR 45/11, [X.], 96 Rn. 3).
Ebenso gehört es nach der Rechtsprechung des Senats nicht zu den
Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus [X.] Abrechnungen eines Versorgers die auf das abzu-14
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rechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt (Senatsurteil vom 2. April 2014 -
VIII ZR 201/13, NJW 2014, 1732 Rn. 8).
Ohnehin kann der [X.] aus der Abrechnung regelmäßig nicht alle Rechenschritte ablesen, die zu ihrer Erstellung erforderlich waren, denn auch die [X.] einer Kosten-position (etwa die [X.] mehrerer in den [X.], die der Vermieter vom Versorger oder sonstigen [X.] sei-nerseits erhalten hat),
müssen nicht angegeben werden, sondern nur der jewei-lige Gesamtbetrag einer Kostenposition.
3. Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine
die Ausschluss-frist des §
556 Abs. 3 Satz 3 BGB wahrende
Betriebskostenabrechnung
zu stel-len sind, geht es letztlich entscheidend darum, die
insoweit betroffenen
berech-tigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.
a) Mit der Betriebskostenabrechnung werden die für das Abrechnungs-jahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt. Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter
jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende [X.] in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter hat grundsätzlich ein In-teresse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestal-tet ist und nicht mit Details versehen
wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Hierbei ist auch zu [X.], dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zusteht und er auf diese Weise -
sofern im Einzelfall ein entspre-chendes
Interesse
besteht -
weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann.

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b) Typischerweise geht es dem
Mieter vor allem
darum, dass die ent-standenen Kosten in übersichtlicher Weise (also getrennt nach unterschiedli-chen Kostenarten) zusammengestellt sind und er darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf ihn entfallende Kosten-anteil ermittelt worden
ist und welche Beträge im
Abrechnungsjahr auf ihn ent-fallen. Mit diesen Informationen kann er überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten dem Grunde nach umlagefähig sind, ob der richtige Umlage-schlüssel verwendet wurde und die für die Abrechnungseinheit angesetzten Gesamtkosten der Höhe nach
für ihn
plausibel sind oder er Anlass sieht, die Richtigkeit der angesetzten Kosten durch eine Einsicht in die Belege zu über-prüfen.
c) Vor dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlage von Mieter und Vermieter und der dargestellten Entwicklung der Senatsrechtsprechung,
hält der Senat
die Auffassung, bei sogenannten "bereinigten"
Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzli-cher Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich
nicht umlagefähiger Kostenanteile und der [X.] insoweit angewendeter Rechenschritte, nicht mehr aufrecht. Vielmehr genügt es auch in diesen
Fällen, wenn der
Vermieter in der Abrechnung
bei
der jeweiligen Betriebskostenart
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beziehungsweise, soweit eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten zulässig ist (vgl. etwa Senatsurteil vom 15. Juli 2009 -
VIII [X.], [X.], 698 Rn. 18), bei dieser zusammengefassten Position -
den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter
der ge-wählten Abrechnungseinheit
umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der ma-teriellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Be-18
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lege.
Entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten.

III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben
(§ 562 Abs. 1 ZPO).
Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht
-
vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig -
keine Feststellun-gen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnung und zur hilfsweise erklärten [X.] der Beklagten getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhand-lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Dr. Milger
Dr. [X.]
Dr. Fetzer

Dr. Bünger
Kosziol

Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 18.09.2014 -
83 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 03.03.2015 -
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