Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.12.2011, Az. VIII ZR 118/11

[X.]UNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 118/11
Verkündet am:

7. Dezember 2011

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
NMV § 20 Abs. 2-4
a)
Auch bei der [X.]etriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in ei-nem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines [X.] für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im [X.] an [X.], Urteile vom 11.
August 2010 -
VIII
ZR 45/10, NJW 2010, 3363; vom 13.
Oktober 2010 -
VIII
ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter
den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.
b)
Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisge-bundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im [X.] an [X.], Urteil vom 14.
Februar 2007 -
VIII
ZR 1/06, [X.], 1059).
[X.], Urteil vom 7. Dezember 2011 -
VIII ZR 118/11 -
LG [X.]erlin

AG [X.]erlin-Köpenick

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom
7. Dezember
2011
durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin Dr.
Milger,
[X.] und [X.] sowie die Richterin Dr.
Fetzer

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin
wird das Urteil des [X.]s [X.]erlin
-
Zivilkammer 67
-
vom 28. März 2011
aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.]erufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die
[X.]eklagten sind
Mieter einer preisgebundenen
Wohnung der Klägerin in [X.].

.
In dem
Gebäude
befinden sich 103
Wohnungen sowie eine Gewerbe-einheit (Pizzeria).
In der Schlusswirtschaftlichkeitsberechnung vom 12.
Februar 2004 ist
für die 103 Wohnungen eine Gesamtwohnfläche von 7.074,83 m2 und für die Gewerbeeinheit eine Nutzfläche von 154,23 m2
angegeben.
Die von den [X.]eklagten monatlich geschuldete Miete setzt sich aus einer Nettokaltmiete und [X.]etriebskostenvorauszahlungen zusammen. Nach
§
2 Abs.
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des Mietvertrages vom 4. Juli 1997 werden auf die Mieter stichwortartig 1
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beschriebene [X.]etriebskosten im Sinne von Anlage 3 zu § 27 der Zweiten [X.]e-rechnungsordnung umgelegt.

Die Klägerin nimmt
die [X.]eklagten auf Zahlung restlicher Miete in Höhe

und auf Feststellung der ab Juni 2009 geschuldeten Mieten
in An-spruch.
Außerdem macht
sie Nachforderungen in Höhe von insgesamt 1.054,34

a-lenderjahre 2005 bis
2007 -
jeweils nebst Zinsen
-
geltend.
Die von den
Ge-schäftsführern
der Klägerin unterzeichneten Abrechnungen
vom 15. September 2006, vom 12. September 2007 und vom 12. September 2008 weisen [X.] in Höhe
von

us. In Anbetracht von Mietüberzahlungen der [X.]eklagten verlangt die Klägerin noch [X.] in Höhe von 2007), zu.
Von der Nachforderung für das [X.] bringt sie zusätzlich einen [X.]etrag von 105,22

in Abzug si-tion Gebäudeversicherung,

o-wie Korrektur der Position [X.] um 2,06

Ihre Nachforde-rung aus den [X.]etriebskostenabrechnungen
für die Kalenderjahre 2005 bis 2007 beläuft sich damit auf insgesamt

Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 weisen [X.] unter anderem den erläuternden Zusatz auf:
"[X.]etriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, wurden vor-weg abgezogen. Konnte nicht festgestellt werden, ob die [X.]etriebskosten auf Wohnraum oder gewerblich genutzte Flächen entfielen, wurden die gewerblich genutzten Flächen in der Abrechnung entsprechend des [X.] ihrer Nutzfläche an der Wohn-
und Nutzfläche der Verwaltungsein-heit berücksichtigt."

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Das Amtsgericht hat die auf Zahlung einer Nebenkostennachforderung von 1.0gerichtete Klage abgewiesen. Das [X.] hat die hierge-gen gerichtete [X.]erufung zurückgewiesen. Mit der vom [X.]erufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.

I.
Das [X.]erufungsgericht hat zur [X.]egründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Klägerin könne den aus den [X.]etriebskostenabrechnungen für die [X.] 2005 bis
2007 geltend gemachten Nachzahlungsbetrag in Höhe von n den [X.]eklagten nicht gemäß § 535 Abs. 2 [X.]G[X.], § 20 NMV in Verbindung mit § 2 des Mietvertrags vom 4. Juli 1997 verlangen. Die [X.] werde nur durch den Zugang einer for-mell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, die den Anforderungen des §
259
[X.]G[X.] genüge, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Weiter sei erforderlich, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt würden, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig seien. Denn für den Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt [X.]. Dies gelte auch beim preisgebundenen Wohnraum, zumal §
20 Abs.
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Satz 2 NMV für solche Kosten, die nicht für Wohnraum entstanden seien, zwin-gend einen Vorwegabzug vorsehe.
Diesen Anforderungen würden die [X.]etriebskostenabrechnungen der Klä-gerin nur teilweise gerecht. Hinsichtlich der Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling [X.]iomüll und Recycling Papier sei der erforderliche Vorwegabzug vor-genommen und hinreichend ausgewiesen worden. Die in der Abrechnung für das [X.] zusätzlich berücksichtigten Kosten für den Kabelanschluss seien für die jeweilige Mieteinheit angefallen, so dass ein Vorwegabzug nicht in Frage komme. Auch hinsichtlich der Wasserkosten sei, ohne dass dies letztlich ent-schieden werden müsse, kein weiterer Vorwegabzug notwendig. Zwar sehe §
21 Abs. 2 Satz 1 NMV im preisgebundenen Wohnraum vor, dass bei der [X.] der Umlage für die Kosten der Wasserversorgung zunächst die Kos-ten des Wasserverbrauchs abzuziehen seien, der nicht mit der üblichen [X.]enut-zung der Wohnungen zusammenhänge. Dem damit verbundenen Anliegen [X.], dass ein Wohnungsmieter nicht mit Kosten belastet werde, die allein oder in einem höheren Maße wegen der gewerblichen Nutzung in einem gemischt genutzten Objekt anfielen, würden die Abrechnungen der Klägerin jedoch gerecht. Denn sie lege nicht die Gesamtkosten des Wasserverbrauchs aller Nutzer ohne Vorwegabzug auf die [X.]eklagten um, sondern berechne nur den mittels eines [X.] gemessenen und von dem Abrech-nungsunternehmen [X.].

dokumentierten individuellen Kaltwasserverbrauch der [X.]eklagten.

Die [X.]etriebskostenabrechnungen seien jedoch zumindest hinsichtlich der Positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee-
und Eisbeseiti-gung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und [X.]eleuchtung zu beanstanden, da insoweit ein Vorwegabzug nicht ausgewiesen worden sei. Ein solcher Abzug sei nach dem Wortlaut des § 20 9
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Abs. 2 Satz 2 NMV stets, also selbst
dann vorzunehmen, wenn die unterschied-liche Nutzung auf die Höhe der [X.]etriebskosten keinen oder einen nur unwe-sentlichen Einfluss habe.
Der
gebotene Vorwegabzug bestehe bei
einer glei-chen [X.]elastung in einem prozentualen Abzug von den
Gesamtkosten, der dem Verhältnis der Gewerbefläche zur gesamten Wohn-
und Nutzfläche des [X.] entspreche. Da dies bei den genannten Positionen vorliegend nicht gesche-hen sei, seien die Abrechnungen wegen formeller Mängel unwirksam. Im [X.] auf die beschriebenen gesetzlichen Vorgaben sei ein
unterbliebener [X.] -
anders als beim [X.] Wohnraum
-
nicht erst für die materielle Richtigkeit einer Abrechnung
von [X.]edeutung, sondern
gehöre schon zu deren -
im Vergleich zum [X.] Wohnraum strengeren
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formellen [X.]. Da die zu beanstandenden Kostenpositionen in ihrer Gesamtsumme [X.] höher seien als die hinsichtlich der Kalenderjahre 2005 bis 2007 geltend gemachten Nachforderungsbeträge, könne die Klägerin für die genannten [X.]sperioden keine Nachzahlungen beanspruchen.
II.
Diese [X.]eurteilung hält rechtlicher
Nachprüfung nicht stand. Mit der vom [X.]erufungsgericht gegebenen [X.]egründung kann ein Zahlungsanspruch der Klä-gerin aus § 535 Abs. 2 [X.]G[X.], § 20 Abs. 1, 2, § 21 Abs. 1, 2 NMV, § 2 des [X.] vom
4. Juli 1997 hinsichtlich der in den [X.]etriebskostenabrechnungen
für die Jahre 2005 bis 2007 aufgeführten Kostenpositionen Niederschlagswas-ser, Straßenreinigung,
Schnee-
und Eisbeseitigung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und [X.]eleuchtung nicht ver-neint werden.
Entgegen der Auffassung des [X.]erufungsgerichts genügen die Abrechnungen insoweit den an sie zu stellenden formellen Anforderungen. Da-gegen sind die Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling [X.]iomüll und [X.]
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cycling Papier, anders als das [X.]erufungsgericht meint, nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden.
1. § 20 Abs. 3 NMV regelt als Gegenstück zu der für den [X.] Wohnraum geltenden [X.]estimmung des § 556 Abs. 3 [X.]G[X.] die [X.] über [X.]etriebskostenvorauszahlungen im preisgebun-denen Wohnraum. Danach ist über die [X.]etriebskosten, den [X.] und die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen
(§ 20 Abs. 3 Satz 2 NMV), [X.] alle oder mehrere [X.]etriebskostenarten in einer Abrechnung erfasst werden
dürfen (§
20 Abs.
3 Satz
3
NMV). Weder § 556 Abs. 3 [X.]G[X.] noch §
20 Abs.
3
NMV treffen konkrete Vorgaben über die bei einer [X.]etriebskostenab-rechnung zu beachtenden formellen Erfordernisse, so dass auf allgemeine
Grundsätze zurückzugreifen ist, soweit
nicht § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV besonde-re Formerfordernisse aufstellt.
2.
Ordnungsgemäß ist eine [X.]etriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 [X.]G[X.] entspricht, also eine geordnete Zu-sammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonde-ren Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zu-sammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und -
soweit erforderlich
-
Er-läuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die [X.]erechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr.; vgl. etwa
Se-natsurteile
vom 11. August 2010 -
VIII
ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 10; vom 13.
Oktober 2010 -
VIII
ZR 46/10, WuM
2011, 741
Rn. 10; vom 8. Dezember 2010 -
VIII
ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8; jeweils
mwN [jeweils für den [X.] Wohnraum]; vom 20. Juli 2005 -
VIII
ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter [X.] mwN [sowohl für [X.] als auch für preisgebundenen Wohn-12
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-
raum]; vom 13. Januar 2010 -
VIII
ZR 137/09, NJW 2010, 1198 Rn. 20 [für preisgebundenen Wohnraum]).

3.
Die dafür erforderlichen Angaben sind in den [X.]etriebskostenabrech-nungen der Klägerin vom 15. September 2006, vom 12.
September 2007 und vom 12.
September 2008 enthalten, soweit die Positionen Wasser, [X.], Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee-
und Eisbeseitigung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und [X.]eleuchtung betroffen sind.
Hinsichtlich der weiteren Kostenpositionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling [X.]iomüll und Recycling Papier fehlt es da-gegen an der notwendigen Angabe der Gesamtkosten.
a) Der zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel lässt sich den Abrechnun-gen unschwer entnehmen.
[X.]ei nahezu allen Kostenpositionen wird die
Wohn-fläche der von den [X.]eklagten bewohnten Wohnung (100,96 m2) mit der in der Schlusswirtschaftlichkeitsberechnung vom 12. Februar 2004 für die 103 Woh-nungen ausgewiesenen Gesamtwohnfläche von 7.074,83 m2 oder mit der dort angegebenen gesamten Wohn-
und Nutzfläche von 7.229,06 m2
(7.074,83 m2
zuzüglich 154,23 m2
Nutzfläche der Gewerbeeinheit) in [X.]ezug gesetzt. Hiervon ausgenommen sind nur die Position Wasserkosten und -
in der Abrechnung für das [X.]
-
die Kosten für den Kabelanschluss. [X.]ei den Wasserkosten wurden von vornherein unmittelbar die für die Wohnung der [X.]eklagten nach deren anteiligem Verbrauch konkret entstandenen Kosten in Ansatz gebracht.
Die [X.] wurden nicht nach Flächenanteil, sondern gleichmä-ßig auf die 104 vorhandenen Einheiten umgelegt.
Auch der jeweils auf die [X.]e-klagten entfallende Kostenanteil und die von diesen geleisteten Vorauszahlun-gen sind in den Abrechnungen ausgewiesen. Schließlich sind bei den Kosten-positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee-
und Eisbeseiti-gung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, 14
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Strom, [X.]eleuchtung und Wasser (dort in der beigefügten [X.]) auch die umzulegenden Gesamtkosten der Wohnnutzung angegeben. Solche
Angaben fehlen allerdings bei den Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling [X.]iomüll und Recycling Papier.
b) Die Abrechnungen sind entgegen der Auffassung des [X.]erufungsge-richts nicht deswegen formell mangelhaft, weil die Klägerin bei den Positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee-
und Eisbeseitigung, Hausrei-nigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und [X.]e-leuchtung keinen Vorwegabzug vorgenommen hat.
[X.]) Zwar sieht § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz
1 NMV vor, dass [X.]etriebs-kosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind. Für den Fall, dass nicht festgestellt werden kann, ob die [X.]etriebskosten auf Wohn-raum oder auf Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil und den an-deren Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhältnis des umbau-ten Raums oder der Wohn-
und Nutzflächen aufzuteilen (§ 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz
2 NMV).

bb) Die Vornahme eines entsprechenden [X.] gehört entge-gen der Auffassung des [X.]erufungsgerichts jedoch nicht zu den formellen [X.] an eine Abrechnung, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit. Der [X.] hat dies bereits mehrfach für den Fall einer
Abrechnung im [X.] Wohnraum entschieden ([X.]surteile vom 11. August 2010 -
VIII
ZR 45/10, [X.]O Rn. 11 ff.; vom 13. Oktober 2010 -
VIII
ZR 46/10, [X.]O Rn.
11
ff.). Für den preisgebundenen Wohnraum gilt nichts anderes. In beiden Fällen richten sich die formellen Mindestanforderungen an eine Abrechnung nach den Vorgaben des § 259 [X.]G[X.] (vgl. etwa [X.]surteil vom 20. Juli 2005 -
VIII
ZR 371/04, [X.]O). Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer 16
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[X.]etriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit anderer-seits richtet sich danach, ob der Mieter
in der
Lage ist, die
Art des [X.] der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfal-lenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (vgl. [X.]surteil vom 20. Oktober 2010 -
VIII
ZR 73/10, NJW 2011, 368 Rn. 15).
Ob die abge-rechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den
Ge-samtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung ([X.]surteil vom 20. Oktober 2010 -
VIII
ZR 73/10, [X.]O mwN).
Daher berührt die Frage, ob in Ansatz gebrachte Kostenarten
den ver-traglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, (nur) die materielle Richtigkeit einer Abrechnung und nicht deren formelle Mindestan-forderungen (vgl. etwa [X.]surteil vom 18. Mai 2011 -
VIII
ZR 240/10, NJW
2011, 2786 Rn. 12 mwN für die Umlage von [X.]etriebskosten trotz [X.] bzw. trotz vereinbarter Pauschale).
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der [X.]estimmung des § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz
1 NMV, die
in den dort genannten Fällen zwingend einen Vorwegabzug verlangt. Denn diese Vorschrift
beschränkt sich darauf, einen
gesetzlichen Umlagemaß-stab festzulegen
(vgl. [X.]surteil vom 29. September 2004 -
VIII
ZR 341/03, [X.], 666 unter [X.]). Sie bestimmt
damit
nur, welche [X.]etriebs-kosten(anteile)
in materieller Hinsicht umlagefähig sind,
und trifft folglich keine
die formellen Anforderungen des § 259 [X.]G[X.] verschärfende Regelung.

Hierfür besteht auch -
anders als die Revisionserwiderung meint
-
kein [X.]edürfnis. Denn der Mieter kann einer -
den allgemeinen Mindestvorgaben des §
259 [X.]G[X.] entsprechenden
-
[X.]etriebskostenabrechnung aufgrund der darin anzugebenden [X.] unschwer entnehmen, ob der gesetzlich vorge-19
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-
schriebene Vorwegabzug erfolgt ist oder nicht. Ein unterbliebener Vorwegabzug berührt daher auch bei preisgebundenem Wohnraum
die rechnerische Nach-vollziehbarkeit einer Abrechnung nicht.
c)
Soweit die Klägerin in ihren Abrechnungen einen Vorwegabzug für die Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling [X.]iomüll und Recycling Papier vorgenommen hat, erfüllen
die Abrechnungen dagegen -
anders als das [X.]eru-fungsgericht meint
-
die
formellen Mindestanforderungen
nicht.
Nach der auch vom [X.]erufungsgericht zitierten Rechtsprechung des Se-nats genügt es nicht, nur die um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigten Kosten mitzuteilen (vgl. [X.]surteile
vom 14. Februar 2007 -
VIII
ZR 1/06, [X.], 1059 Rn. 10; vom 11. August 2010 -
VIII
ZR 45/10, [X.]O Rn.
12; vom 13. Oktober 2010 -
VIII
ZR 46/10, [X.]O Rn.
12). Dem Mieter muss vielmehr ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab ab-gesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die ihm angelasteten
Kosten ([X.]surteil vom 14. Februar 2007 -
VIII
ZR 1/06 [X.]O mwN).
Diese für [X.]etriebskostenabrechnungen im [X.] Wohnraum entwi-ckelten Grundsätze gelten -
wovon auch das [X.]erufungsgericht ausgeht
-
sinn-gemäß auch im preisgebundenen
Wohnraum. Die danach erforderliche Angabe der für das Objekt bei den Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling [X.]io-müll und Recycling Papier anfallenden Gesamtkosten ist unterblieben. Die Klä-gerin hat stattdessen in den Abrechnungen nur die um den gesetzlichen [X.] bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen und sich mit dem erläutern-den Hinweis begnügt, dass ein solcher Vorwegabzug erfolgt ist. Dies genügt entgegen der Auffassung des [X.]erufungsgerichts nicht. Denn die
Höhe des [X.] erschließt sich für den Mieter hieraus nicht.

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12
-
III.
Das [X.]erufungsurteil kann nach alledem keinen [X.]estand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif. Das [X.]erufungsgericht hat bislang keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnungen getroffen. Solche Feststellungen sind zumindest hinsichtlich der Abrechnung für das [X.] nicht entbehrlich, weil auch nach Abzug der formell nicht ordnungsgemäß abgerechneten Kostenpositionen eine Restforderung der Klägerin verbleibt. Der Rechtsstreit ist daher an das [X.]eru-fungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs. 1 Satz 1
ZPO).
[X.]all
Dr. Milger
[X.]

[X.]
Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG [X.]erlin-Köpenick, Entscheidung vom 13.01.2010 -
6 C 247/09 -

LG [X.]erlin, Entscheidung vom 28.03.2011 -
67 [X.]/10 -

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