Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.02.2012, Az. VIII ZR 197/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 197/11
Verkündet am:

15. Februar 2012

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§ 557a, 556 Abs. 3
a)
Eine
[X.], in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhö-hung für die ersten [X.] in einem Geldbetrag und erst für die [X.] in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß §
139 BGB nicht ins-gesamt unwirksam, sondern
für die ersten [X.] wirksam.
b)
Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind.

[X.], Urteil vom 15. Februar 2012 -
VIII ZR 197/11 -
LG [X.]

AG [X.]-Schöneberg

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2
-
Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15.
Februar 2012
durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterinnen Dr.
Milger und
Dr.
[X.] sowie [X.]
Achilles
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 7.
Juni 2011 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des [X.] in [X.]. Die Parteien streiten, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, über [X.] des [X.] aus der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietver-einbarung und aus den Heizkostenabrechnungen für die [X.] und 2007/2008.
Der Mietvertrag vom 17.
Juli 2002 enthält in §
3 folgende Vereinbarung:
"Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3
%, siehe Rückseite der Hausordnung."

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3
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Auf
der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten Rückseite der Hausordnung heißt es:
"Die Miete staffelt sich wie folgt:
Ab 1.9.2003

863,14
ab 1.9.2004

889,04
ab 1.9.2005

915,72
ab 1.9.2006

943,20
ab 1.9.2007

971,50
ab 1.9.2008
1.000,65
ab [X.]
1.030,67
ab 1.9.2010
1.061,59
ab 1.9.2011
1.093,44
ab 1.9.2012
1.126,25

Bei Weiterbestehen
des Mietverhältnisses nach dem 31.
8. 2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3
%."
In den Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume
2006/2007 und 2007/2008 sind jeweils die
auf
die [X.] der Beklagten entfallenden Heizkosten berechnet. Vorauszahlungen der Beklagten auf diese Kosten sind in den Abrechnungen nicht in Ansatz gebracht.
Mit seiner Klage macht der
Kläger
unter anderem rückständige Mieten aus der [X.] sowie die der Höhe nach unstreitigen Heizkos-ten aus den vorgenannten Abrechnungen abzüglich einer Mietminderung von 5
% geltend.
Er hat die Beklagten -
unter Einbeziehung weiterer Ansprüche
-
auf Zahlung von insgesamt 8.475,85

en in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Klä-ger 1.548,83

b-rechnung der Kaution zu zahlen; die weitergehende Klage hat es abgewiesen.
Auf die
Berufung des [X.] hat das [X.] -
unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen
-
das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 5.651,17

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4
-

gegen Abrechnung der Kaution zu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision erstre-ben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren noch von [X.], im Wesentlichen ausgeführt:
Das
Amtsgericht habe die [X.] der Parteien zu Un-recht für insgesamt unwirksam gehalten. Auch wenn sich diese Vereinbarung auf der Rückseite der Hausordnung befinde, sei die Schriftform gewahrt, weil die Parteien diese gesondert unterzeichnet
hätten. Dass die Staffelmietverein-barung jedenfalls ab dem 31.
August 2013 wegen Verstoßes gegen §
557a Abs.
1 Halbsatz
2 BGB unwirksam sei, da die [X.] nur noch in einem Prozentbetrag angegeben würden, werde auch von dem Kläger nicht in Abrede gestellt. Diese Unwirksamkeit führe jedoch gemäß §
139 BGB nicht zu einer Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, da die Vereinbarung teilbar sei und angenommen werden könne, dass die Parteien die in Geldbeträgen ausgewiesene Staffelmiete für die ersten [X.] auch ohne die Fortsetzung ab dem [X.] vereinbart hätten. Dem stehe die Rechtsprechung des [X.], nach der ein in einem Staffelmietvertrag formularmäßig ver-einbarter Kündigungsverzicht, der den in §
557a Abs.
3 BGB genannten [X.]-raum von vier Jahren
überschreite, insgesamt unwirksam sei, nicht entgegen. Der vorliegende Fall liege anders. Die Vereinbarung einer Staffelmiete unterlie-7
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ge -
auch wenn die Vereinbarung formularvertraglich erfolgt sein sollte
-
gemäß §
307 Abs.
3 BGB nicht der [X.], weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlege.
Die Berufung habe ebenfalls Erfolg, soweit der Kläger die [X.] aus den beiden Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 verlange. Diese Abrechnungen seien entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger nicht ausdrücklich an-gegeben habe, dass er in den Heizkostenabrechnungen zugunsten der [X.] keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht habe. Hätte der Kläger in den Abrechnungen die (nicht gezahlten) Vorauszahlungen der Beklagten ausdrück-lich mit "Null"
beziffert, beständen an der Wirksamkeit der Abrechnung keine Zweifel, da die Frage, ob die Beklagten tatsächlich keinerlei Vorauszahlungen geleistet hätten, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen betreffe. Es könne nach Auffassung der Kammer für die Wirksamkeit der Abrechnung kei-nen Unterschied machen, ob der Vermieter nicht gezahlte Vorauszahlungen ausdrücklich mit "Null"
beziffere oder Vorauszahlungen in der Abrechnung nicht berücksichtige, zumal die Nichtberücksichtigung aus Sicht des Mieters die (konkludente) Erklärung des Vermieters beinhalte, dass die Vorauszahlungen "Null"
betrügen. In beiden Fällen sei für den Mieter ohne Zweifel ersichtlich, dass von dem Gesamtbetrag der auf ihn entfallenden Kosten keine [X.] in Abzug gebracht worden seien. Dies möge für den Mieter Anlass
sein, die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung unter Hinweis auf geleistete [X.] zu bestreiten, doch bleibe das Abrechnungsergebnis auch ohne ausdrückliche Bezifferung der Vorauszahlungen mit "Null"
gedanklich und rech-nerisch nachvollziehbar,
und nur hierauf komme es für die Wirksamkeit der Ab-rechnung an.
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-
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-
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
1. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass dem
Kläger
die aus der [X.] abgeleiteten Ansprüche auf Zahlung [X.] Miete zustehen. Denn die [X.] ist gemäß §
139 BGB für die
ersten [X.], aus denen der
Kläger
die Ansprüche herleitet,
wirksam.
a) Der Senat hat für eine unter der Geltung des [X.]es ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete entschieden, dass sie nicht ins-gesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals
zulässige Höchstdauer von [X.]n
hinausgeht (Senatsurteil vom 17.
Dezember 2008 -
VIII
ZR 23/08, [X.], 117
Rn.
11, zu einer individualvertraglichen Vereinbarung; Senatsbeschluss vom 7.
Juli 2009 -
VIII
ZR 140/08, [X.], 587,
zu einer formularvertraglichen Staffelmiete).

Für den vorliegenden Fall gilt nichts anderes. Zwar findet auf die [X.] der Parteien nicht das [X.], sondern §
557a BGB Anwen-dung. Sie ist deshalb, soweit sie über [X.] hinausgeht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer,
sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen [X.]raum -
anders als für die Anfangsjah-re
-
nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen §
557a Abs.
1 BGB.
Das ist nicht im Streit.
Die Teilnichtigkeit der [X.] führt auch im vorliegenden Fall
nicht zur Gesamtnichtigkeit der [X.], weil auch hier of-11
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7
-
fensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten [X.] betrifft und damit
wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlos-sen hätten. Die [X.] ist deshalb gemäß § 139 BGB für die ersten [X.], in denen sie den Anforderungen des §
557a BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende [X.] unwirksam.
Dabei
kann offenbleiben, ob
die Parteien,
wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewe-sen wäre, die erhöhte Miete -
ebenso wie für die ersten [X.]
-
auch für die weiteren Jahre in einem Geldbetrag
angegeben oder die Staffelmietverein-barung auf die ersten [X.] beschränkt hätten, für die sie den gesetzli-chen Anforderungen entspricht. In beiden Fällen bleibt die Vereinbarung für diesen Anfangszeitraum
unberührt.
Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um 3 % ei-nig waren, spricht auch nichts dafür, dass sie für die ersten [X.], in [X.] ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Stei-gerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben. Das Vorbringen der Revision, bei Kenntnis der Parteien von dem gesetzlichen Er-fordernis, die Steigerungsbeträge auszuweisen, hätte sich angeboten, voll-kommen andere [X.]abstände oder Staffelsprünge vorzusehen, findet in dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellten Sachverhalt keine Stütze.
Ebenso wenig ist anzunehmen, dass die Parteien auf eine Staffel-mietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten.
Denn die Staffelmietverein-barung bietet für beide Parteien für einen langen [X.]raum Kalkulationssicher-heit hinsichtlich der Miethöhe und ist für den Mieter auch insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der [X.] gemäß §
557a Abs.
2 Satz
2 16
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-
BGB ausgeschlossen sind. Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher davon auszugehen, dass die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, von der [X.] nicht insgesamt Abstand genommen, sondern an der [X.] jedenfalls für die ersten [X.] mit ihrem insoweit zulässigen Inhalt festgehalten
hätten (vgl. Senatsurteil vom 17.
Dezember 2008 -
VIII
ZR 23/08, aaO Rn.
13).
Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des [X.] ([X.], 821) vertretenen Auffassung, eine Staffelmietverein-barung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilwei-se) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden ([X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 10.
Aufl., §
557a BGB Rn.
37; wohl auch [X.]/[X.], 6.
Aufl., §
557a Rn.
18), vermag der Senat deshalb für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die [X.] für die Anfangsjahre den ge-setzlichen Anforderungen entspricht und eine (unzulässige) prozentuale Steige-rung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen.
b) Aus dem
Senatsurteil vom 25.
Januar 2006 (VIII
ZR 3/05, [X.], 1059) ist, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, keine andere Beurteilung
herzuleiten.
Der Senat hat in diesem Urteil entschieden, dass ein in einem Staffel-mietvertrag formularmäßig vereinbarter Kündigungsverzicht, der den in §
557a Abs.
3 BGB genannten [X.]raum von vier Jahren überschreitet, nach § 307 Abs.
1 Satz 1 BGB insgesamt und nicht nur insoweit unwirksam ist, als er den [X.]raum von vier Jahren übersteigt
(aaO Rn.
20). Diese Rechtsprechung ist hier schon deshalb nicht einschlägig, weil sie
die Unwirksamkeit des zu Lasten des Mieters gehenden Kündigungsverzichts
betrifft, nicht die Wirksamkeit der 19
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9
-
[X.] als solcher. Davon abgesehen unterliegt, wie das [X.] richtig gesehen hat, die formularvertragliche
Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß §
307 Abs.
3 BGB nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (Senatsbeschluss vom 7.
Juli 2009 -
VIII
ZR 140/08, aaO).
2. Rechtsfehlerfrei
hat das Berufungsgericht auch die Wirksamkeit der Heizkostenabrechnungen für die [X.] und 2007/2008 bejaht.
a) Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Se-nats dann formell ordnungsgemäß
und damit wirksam, wenn sie den allgemei-nen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammen-stellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen [X.] getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in eine Betriebskostenab-rechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die [X.] und -
soweit erforderlich
-
die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler-schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleiste-ten Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 8.
Dezember 2010 -
VIII
ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn.
8
mwN).
Dabei
hat
der Senat mehrfach deutlich gemacht, dass an die [X.] in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer
Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset-zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und [X.] nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. Rspr.; Senatsurteil vom 19. November 2008 -
VIII
ZR 295/07, NJW
2009, 283
Rn.
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mwN). Etwaige Fehler -
zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll-
statt der Ist-Vorauszahlungen
-
stellen (nur) materielle Fehler der Abrechnung dar, die nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führen, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nach-prüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 -
VIII
ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn.
16 mwN).
Das gilt ebenso, wenn der Vermieter -
wie hier
-
überhaupt keine
Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat.
Auch in diesem Fall kann der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht
ge-schehen ist.
Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird dadurch nicht in [X.] gestellt. In einem solchen Fall wäre es, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, eine sinnlose [X.], wenn der Vermieter in der Abrech-nung
Vorauszahlungen des Mieters ausdrücklich mit "Null"
zu beziffern hätte.

b) Von diesen Maßstäben ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat die Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass aus ihnen für die Beklagten zweifelsfrei hervorging, dass der Kläger keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Denn ein Abzug ge-leisteter
Vorauszahlungen wird in diesen Abrechnungen -
anders als in der vo-rangegangenen Abrechnung 2005/2006
-
nicht vorgenommen. Ob der Kläger
einen Abzug von Vorauszahlungen
zu Recht unterlassen hat, das heißt
ob die Beklagten
tatsächlich keine Vorauszahlungen
geleistet hatten, betrifft, wie [X.],
allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen, nicht deren
Wirk-samkeit.
Das Vorbringen der Revision rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass aus den Heizkostenabrechnungen deutlich 25
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hervorgeht, dass der Kläger keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat,
meint aber, er hätte
gleichwohl eine Rubrik "geleistete Vorauszahlungen"
in die Abrechnung aufnehmen und diese mit "Null"
beziffern müssen, weil für die [X.] nicht erkennbar sei, ob der Kläger
geleistete Vorauszahlungen schlicht vergessen habe oder aber bewusst nicht in Ansatz gebracht habe. Auf
die Moti-vationslage des Vermieters und deren Erkennbarkeit für den Mieter kommt es für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht an.
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger

Dr. [X.]
Dr. Achilles
Vorinstanzen:
AG [X.]-Schöneberg, Entscheidung vom 08.06.2010 -
15 C 576/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 07.06.2011 -
63 S 393/10 -