Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.03.2008, Az. VIII ZR 80/07

[[X.].]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [[X.].]/07 Verkündet am: 5. März 2008 [[X.].], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [[X.].]: nein [[X.].]R: ja BGB § 556 Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über [[X.].] für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des [[X.].] nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 [[X.].], [[X.].], 283). [[X.].], Urteil vom 5. März 2008 - [[X.].]/07 - [[X.].] - 2 - Der [[X.].]. Zivilsenat des [[X.].] hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. März 2008 durch den Vorsitzenden [[X.].], [[X.].] [[X.].] und [[X.].], [[X.].]in [[X.].] und [[X.].] Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 12. Zivilkammer des [[X.].] vom 7. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als in Höhe eines Betrages von mehr als 184,16 • nebst anteiligen Zinsen zum Nachteil der Klägerin er-kannt worden ist. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des [[X.].] vom 6. Juli 2006 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 808,80 • nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. März 2006 zu zahlen. Die weitergehenden Rechtsmittel werden zurückgewiesen. Von den Kosten des ersten [[X.].] und des [[X.].] haben die Klägerin 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tra-gen. Von den Kosten des Revisionsrechtszuges haben die Kläge-rin 3/7 und die Beklagte 4/7 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerin verlangt von der [[X.].], die Mitmieterin einer ihrer Woh-nungen war, die Nachzahlung von Nebenkosten für die Kalenderjahre 2001 bis 2004. Der Mietvertrag besagt zu den Nebenkosten in § 4 Abs. 2 Folgendes: "Neben dem Mietzins gem. Ziffer 1. werden anteilig sämtliche Be-triebskosten i.S. von Anlage 3 zu § 27 II BV umgelegt–" 2 Durch die dann folgende Aufstellung der einzelnen Nebenkostenpositio-nen verläuft ein diagonaler Strich von links unten nach rechts oben, auf dem sich der Zusatz befindet: "siehe Zusatzvereinbarung". Diese Zusatzvereinbarung lautet unter Ziff. 2: 3 "In Ergänzung der in § 4 Abs. 2 des [[X.].] vorgesehenen Rege-lung der Nebenkosten gilt folgendes: Neben der Grundmiete von = 550,00 DM sind Betriebskosten 80,00 DM einer Vorauszahlung von die Kosten für die Entwässerung, Wasser- und allgem. Stromverbrauch (2 Pers. [X.] 25,00 DM) 50,00 DM die Heizkostenvorauszahlung mit 80,00 DM die Treppenhausreinigung 25,00 DM die Kosten für die [X.]24,77 DM insgesamt brutto monatlich 809,77 DM zu zahlen." Die Auslegung der im Mietvertrag getroffenen [X.] ist zwischen den Parteien streitig. Die Klägerin ist so verfahren, dass sie in den binnen Jahresfrist nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode erteilten Ne-benkostenabrechnungen die umgelegten Kosten insgesamt vereinzelt unter Nennung der Gesamtausgaben, der [X.] und der auf die [X.] im Verhältnis zur Gesamtmenge entfallenden Anteile aufgelistet sowie 4 - 4 - unter Saldierung mit den jeweils geleisteten Vorauszahlungsbeträgen in Rech-nung gestellt hat. 5 Das Amtsgericht hat die Klage mangels ordnungsgemäßer Nebenkos-tenabrechnung abgewiesen. Das Berufungsgericht, das die Abrechnungen als formal ordnungsgemäß angesehen hat, hat der Klage nur teilweise stattgege-ben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision, mit der sie ihre Nachzahlungsforderungen auch im Übrigen weiterverfolgt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur hinsichtlich der Abrechnungsjahre 2001 bis 2003 [X.]. Hinsichtlich des [X.] ist sie unbegründet. 6 I. Das Berufungsgericht hat die in Höhe von 992,96 • beanspruchte Ne-benkostennachforderung nur in Höhe von 559,85 • zuerkannt und zur [X.] ausgeführt: 7 Die Ausfüllung des [X.] mit dem diagonal über die [X.] verlaufenden Verweis auf die Zusatzvereinbarung sei als ein Durchstreichen der dort abgedruckten Nebenkostenregelung einschließlich der dort enthaltenen Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der [X.] zu verstehen und habe die Bedeutung, dass die Zusatzvereinba-rung den derart überschriebenen [X.] nicht ergänzt, sondern ihn ersetzt habe. Zu erstatten seien danach nur diejenigen Nebenkosten, die in der 8 - 5 - Zusatzvereinbarung aufgelistet seien. Die nicht einzeln aufgeführten Betriebs-kosten hätten dagegen pauschal mit dem dort genannten Betrag von 80 DM monatlich abgegolten werden sollen. Dem entsprechend seien die neben den genau [X.] Wasser, Abwasser, Heizkos-ten, Kabel/Antenne und Treppenhausreinigung angefallenen übrigen Betriebs-kosten nicht - wie geschehen - mit den genauen Umlagewerten in die Neben-kostenabrechnungen einzustellen, sondern mit der monatlichen Pauschale von 80 DM (= 40,90 •). Das habe zur Folge, dass die darin enthaltenen, jedoch ge-nau abgerechneten Kosten zu korrigieren seien, soweit sie von der vereinbarten Pauschale abwichen. Dem stehe auch § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht entge-gen. Die Vorschrift schließe Einwendungen des Mieters nicht aus, wenn der Vermieter trotz Vereinbarung einer Teilinklusivmiete darin enthaltene Betriebs-kosten [X.]. [X.] Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. 9 1. Soweit das Berufungsgericht dem auf der [X.] des [X.] quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung nicht nur eine Ergänzung, sondern eine inhaltlich abschließende Ersetzung der [X.] entnommen hat, beanstandet die Revision dies ohne Erfolg als rechtsfehlerhaft. Sie weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach dem Wort-laut der Ergänzungsvereinbarung die hier getroffene [X.] "in Ergänzung der in § 4, Abs. 2 des [[X.].] vorgesehenen Regelung der Nebenkosten" gelten sollte, und dass dort das Kästchen betreffend die [X.] und nicht betreffend einen möglichen Festbetrag angekreuzt ist, was nach Auffassung der Revision dafür spricht, dass die Zusatzvereinbarung nicht die Erstattungsfähigkeit einzelner Nebenkosten regeln, sondern sich in ihrem 10 - 6 - Bedeutungsgehalt auf die Festlegung eines bestimmten Vorauszahlungsbetra-ges beschränken soll. Das Berufungsgericht hat jedoch erkannt, dass die [X.] im Mietvertragsformular insgesamt missverständlich sind, und den quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung gleichwohl als weiter-gehende Ersetzung der [X.] gewertet. Hierbei hat es sich auf den Wortlaut der Ergänzungsvereinbarung gestützt, der dafür spricht, dass le-diglich für die genannten Einzelkosten eine Vorauszahlung geleistet werden sollte, während die insoweit unbenannt vor [[X.].] gezogenen Betriebs-kosten mit 80 DM monatlich pauschal abgegolten sein sollten. Diese Auslegung ist möglich und lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Als tatrichterliche Ausle-gung einer Individualvereinbarung ist sie daher für das Revisionsgericht [X.]. 2. Diese Vertragsauslegung kommt jedoch nur für das Abrechnungsjahr 2004 zum Tragen, weil die Beklagte nur für diesen Zeitraum nicht durch § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB mit ihrem Einwand ausgeschlossen ist, die Klägerin habe unrichtig abgerechnet. Lediglich gegenüber der für das Kalenderjahr 2004 erteilten Nebenkostenabrechnung vom 8. Dezember 2005 hat die [X.], nämlich mit dem im ersten Rechtszug eingereichten Schriftsatz vom 23. Juni 2006, gerügt, dass die Abrechnung nicht der mietvertraglichen Nebenkostenregelung entspreche. Für die drei vorausgegangenen [X.] ist hingegen binnen Jahresfrist keine vergleichbare Beanstandung erhoben worden. Deshalb ist die Beklagte mit diesem Einwand für die Kalender-jahre 2001 bis 2003 ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Der Einwen-dungsausschluss nach dieser Vorschrift betrifft, wie der Senat in seinem nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 10. Oktober 2007 ([[X.].] ZR 279/06, [[X.].], 283 = [X.], 694) entschieden hat, entgegen der Auf-fassung des Berufungsgerichts auch Einwendungen, mit denen der Mieter ge-genüber einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung [X.] - 7 - det, dass es für bestimmte Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle (aaO, unter [X.]). Das gilt auch für den hier gegebenen Fall, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, die nach der mietvertragli-chen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten. 12 Zur Frage, ob die Beklagte eine verspätete Geltendmachung von [X.] nicht zu vertreten hat, hat das Berufungsgericht keine Feststellun-gen getroffen, nachdem hierzu bereits kein Sachvortrag der [[X.].] gehalten war. Ein solcher Sachvortrag ist angesichts der offensichtlichen Abweichungen der erteilten Betriebskostenabrechnungen von der Teilpauschalierungsabrede der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag auch nicht zu erwarten. I[X.] Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand ha-ben und ist gem. § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben, soweit sie für die [X.] bis 2003 den nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB eingetretenen Einwendungsausschluss abgelehnt und für diese Jahre anstelle der geltend gemachten Nachzahlung von 777,40 • (182,18 • für 2001, 17,41 • für 2002 und 577,81 • für 2003) nur einen Betrag von insgesamt 528,45 • zuer-kannt hat (53,24 • Nachzahlung für 2001, 89,99 • Guthaben für 2002 und 565,20 • Nachzahlung für 2003). Für das vom Einwendungsausschluss nicht erfasste Kalenderjahr 2004 hat das Berufungsgericht dagegen rechtsfehlerfrei einen Nachzahlungsbetrag von 31,40 • festgestellt, so dass die Beklagte der Klägerin für den gesamten Abrechnungszeitraum von 2001 bis 2004 noch eine Nachzahlung von 808,80 • schuldet. Hinsichtlich des weitergehenden Betrages ist die Klage deshalb abzuweisen, was der Senat in der Sache selbst entschei- 13 - 8 - den kann, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 565 Abs. 3 ZPO). [X.][[X.].] [[X.].] [[X.].] [[X.].] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 06.07.2006 - 418 C 4466/06 - [X.], Entscheidung vom 07.02.2007 - 12 S 71/06 -