Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.02.2010, Az. VIII ZR 199/09

1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage zugelassen, welche Indizien die Annahme einer konkludenten Änderung der Mietstruktur gestatten. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten [X.] noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur anzunehmen ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das [X.] gemäß der Abrechnung vom 24. September 2007 zusteht.

a) Der Beklagte schuldet nicht lediglich eine Teilinklusivmiete, sondern ist zur Zahlung von Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 [X.] neben der Miete verpflichtet. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die Parteien in § 4 des Mietvertrags vereinbart haben, dass die - zunächst in der Miete enthaltenen - Betriebskosten nach § 27 [X.] bis spätestens zum Ende des Jahres 1986 von der Klägerin aus der Miete ausgegliedert und durch Umlage erhoben werden; eine Ausgliederung hat die Klägerin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch in dem dafür vorgesehenen Zeitraum vorgenommen.

Der Einwand der Revision, die Vertragsbestimmung enthalte keine Regelung, sondern nur eine unverbindliche Information, ist nicht berechtigt. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich aus dem Umstand, dass die Klägerin auch zu einer einseitigen Umstellung der Mietstruktur befugt gewesen wäre, nicht entnehmen, dass es sich bei § 4 des Mietvertrags nur um eine unverbindliche Information handelte; im Gegenteil ergibt sich aus der Überschrift zu § 4 des Mietvertrags ("Zusätzliche Vereinbarungen"), dass es sich um eine vertragliche Regelung handelt. Die Auslegung der [X.] durch das Berufungsgericht ist daher auch für den Fall, dass sie unbeschränkter Nachprüfung durch den Senat unterliegen sollte, nicht zu beanstanden.

Auch der weitere Einwand der Revision, die vertraglich vereinbarte Umstellung der Mietstruktur sei deshalb unwirksam, weil dem Transparenzgebot des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV in der ab 1. Mai 1984 geltenden Fassung nicht genügt sei, ist nicht begründet. Zwar muss der Mieter ersehen können, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen damit ungefähr für ihn verbunden sind. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es aber, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 [X.] umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt wird (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - [X.], juris, [X.]. 19). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die vom Beklagten zu tragenden Betriebskosten sind durch die Bezugnahme auf § 27 [X.] im Mietvertrag bestimmt. Die Höhe der Vorauszahlungen hat die Klägerin mit der noch im Jahr 1986 vorgenommenen Umstellung mitgeteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedurfte es nicht (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010, aaO).

b) Soweit sich die Revision gegen die in der Betriebskostenabrechnung der Klägerin enthaltene [X.] "Wasserkosten" richtet, ist das Rechtsmittel unzulässig. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt - auf den Grund des von der Klägerin geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von Betriebskosten - zugelassen. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des [X.] ausreicht ([X.], 358, 360 f.; Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - [X.], [X.], 516, [X.]. 13, sowie vom 16. September 2009 - [X.], [X.], 148, zur Veröffentlichung in [X.] bestimmt, [X.]. 11), aus den Gründen des Urteils.

Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als klärungsbedürftig angesehen Frage der Voraussetzungen einer stillschweigenden Änderung der Mietstruktur zugelassen. Dies betrifft nur den [X.]. Eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den [X.] ist nach der Rechtsprechung des [X.] möglich (Senatsurteile vom 30. Juni 1982 - [X.], NJW 1982, 2380, unter [X.], sowie vom 16. September 2009, aaO, [X.]. 11; [X.], Urteil vom 13. Juli 2004 - [X.], NJW 2004, 3176, unter [X.]) und daher wirksam.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.