Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.01.2011, Az. VIII ZR 87/10

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/10 Verkündet am: 19. Januar 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 558 Abs. 5 Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen ge-währt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlan-gens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im [X.] angegebenen [X.]. [X.], Urteil vom 19. Januar 2011 - [X.]/10 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterin [X.] sowie [X.] [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 12. März 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Mit [X.] vom 17. Juli 2008 verlangte die Klägerin mit Wirkung vom 1. Oktober 2008 von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der mit der Rechtsvor-gängerin der Klägerin im Jahr 2000 vereinbarten Miete von 207,07 • um 41,41 • auf 248,48 •. Die Klägerin stützt ihr Begehren auf den qualifizierten Mietspiegel des [X.] (2007). 1 Der Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil die Klägerin in dem Mieterhöhungsver-langen vom 17. Juli 2008 Fördermittel des [X.] hätte angeben müs-sen, die ihrer Rechtsvorgängerin aufgrund [X.]es vom 2 - 3 - 18. August 1999 für Baumaßnahmen an dem Gebäude, in dem die vermietete Wohnung liegt, gewährt worden seien. 3 In § 1 Abs. 1 des [X.]es verpflichtete sich der Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Gemäß § 1 Abs. 2 des [X.] verpflichtete sich das [X.], "die Maßnahmen nach [X.] 1 gemäß § 4 dieses Vertrages zu fördern". In § 4 Abs. 1 und 2 des [X.]es ist geregelt, dass der Ei-gentümer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt und sich das [X.] an den Kosten der Maßnahmen mit einem Bau-kostenzuschuss in Höhe von 458.156,38 • und einem Aufwendungszuschuss in Höhe von 409.759,50 • beteiligt. Aus dem Finanzierungskonzept der Rechts-vorgängerin der Klägerin, das als Anlage 1 Bestandteil des [X.] vom 18. August 1999 wurde, ergibt sich, dass die Höhe des [X.] auf der Grundlage der Gesamtkosten der Baumaßnahmen festgelegt worden ist. 4 In § 4 Abs. 8 des [X.]es ist folgendes vereinbart: 5 "Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der [X.] ([X.]) sowie § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 [X.] gehen die Vertrags-partner von folgendem aus: Die [X.] sind als Beitrag zur Deckung der unrentierli-chen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die [X.] sind als Beitrag zur Deckung von [X.] aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnah-men bestimmt. Die nach der Förderungsberechnung einzusetzenden Ei-genmittel sind zur Finanzierung der Kosten der [X.] bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentümer finanzierten Kosten der Maßnah-men und führen zu keinen [X.]n im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 [X.]." - 4 - Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 8 des [X.]es seien lediglich Instandsetzungsmaßnahmen gefördert worden; derartige Förderungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht anzugeben. 6 7 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhö-hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das [X.] das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: 9 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung zu, denn das Mieterhöhungsverlangen vom 17. Juli 2008 sei mangels zureichender Begründung unwirksam. 10 Die nach § 558a BGB erforderliche Begründung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung überprüfen kön-ne. Die Klägerin habe die von dem [X.] aufgrund des [X.] gewährten öffentlichen Mittel in der [X.] nicht angege-ben. Die Angabe der Fördermittel sei jedoch für eine ausreichende Begründung 11 - 5 - des Erhöhungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberech-nung nach § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a BGB zu berücksichtigen [X.]. Die Dauer der Förderung sei in § 10 des [X.]es mit 21 Jahren vereinbart worden. 12 Bei den von dem [X.] aufgrund des Vertrages gewährten Mitteln handele es sich um im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 5 BGB anzu-gebende Drittmittel für eine Modernisierung im Sinne von § 559a BGB und nicht um Drittmittel für Instandsetzungsarbeiten. Für die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel für Modernisierungs- oder für Instandsetzungsmaßnah-men handele, sei auf den durch den [X.] bestimmten Verwen-dungszweck abzustellen. Gemäß § 1 des [X.]es seien die [X.] und [X.] für die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gewährt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbaumaßnahme einschließlich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch § 4 Abs. 8 des [X.]es nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die Fördermittel zwar als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, während die Modernisierung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tatsächlichen Verwendungszweck, son-dern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der [X.] bei Mieterhöhungen freizustellen. Aus dem [X.] folgten Rechte und Pflichten nur für die Vertragsparteien, das [X.] und die Klä-gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht möglich. Dass die Drittmittel tatsächlich nicht nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe-sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der [X.] die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. - 6 - Eine Anrechnung der Fördermittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des § 558 Abs. 5 BGB. Sinn und Zweck die-ser Regelung sei es, dass für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentli-che Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht höhere Mieteinnahmen aufgrund von Investiti-onen erlangen können, die letztlich nicht er, sondern die öffentliche Hand getä-tigt habe. 13 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unmöglich, Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter wirksam zu erklären. Der [X.] sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an-zugeben, in welchem Umfang er Fördergelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tatsächliche Verwendung der Fördergelder zur Instandset-zung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Begründetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden müsse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschließlich zur Instandsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen Fördergelder habe der Mieter jedoch keine Möglichkeit, "die unter-bliebene Anrechnung von gewährten öffentlichen Mitteln substantiiert zu bestreiten". 14 II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderun-gen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Rechts-vorgängerin der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um [X.] für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhö-15 - 7 - hungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 1. Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 [X.] ergange-nen Rechtsprechung des [X.]s erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhö-hungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter [X.] auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Woh-nungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden [X.] in das Erhöhungsverlangen aufnimmt ([X.]surteile vom 1. April 2009 - [X.] ZR 179/08, [X.], 1737 Rn. 10; vom 12. Mai 2004 - [X.] ZR 235/03, [X.], 406 unter II; vom 25. Februar 2004 - [X.] ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter [X.]). Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisie-rungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt wer-den, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen. Werden Fördermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisie-rung gewährt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der [X.] welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder In-standsetzung - erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebe-nenfalls substantiierte Einwendungen gegen das Erhöhungsverlangen vorbrin-gen zu können ([X.]surteil vom 12. Mai 2004 - [X.] ZR 235/03, aaO). Denn die gesetzlichen Regelungen in § 558 Abs. 5, § 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls [X.] er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Moder-nisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat ([X.]surteil vom 25. Februar 2004 - [X.] ZR 116/03, aaO unter [X.]). - 8 - 2. Hiernach hat das Berufungsgericht zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem [X.] angegebenen [X.] als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. [X.] meint das [X.] jedoch, § 1 des [X.]es entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen die-nen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 8 des [X.]es, [X.] die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für [X.] bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den [X.] von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen. 17 Diese Auslegung des [X.]es durch das Berufungsgericht begegnet - wie die Revision mit Recht rügt - durchgreifenden rechtlichen Be-denken. Zwar kann der [X.] die Auslegung von Vertragserklärungen durch den Tatrichter lediglich darauf überprüfen, ob dieser sich mit dem Prozessstoff umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetz-liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemein anerkannte Auslegungsregeln, allgemeine Erfahrungssätze oder [X.] verletzt worden sind (vgl. [X.]surteile vom 5. März 2008 - [X.] ZR 37/07, [X.], 1439 Rn. 19; vom 7. Juni 2006 - [X.] ZR 209/05, [X.] 168, 64 Rn. 12; jeweils mwN). Ein solcher Verstoß liegt hier indessen vor. 18 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des [X.]es keine Aussage über den [X.] trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des [X.]es verweist. In § 4 Abs. 8 des [X.]es ist der für die Beurteilung maßgebende [X.] indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach 19 - 9 - "sind die [X.] als Beitrag zur Deckung der [X.] Kos-ten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als [X.] zur Deckung von [X.] aus den laufenden Aufwen-dungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die [X.] ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte [X.] führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterhöhungsverlan-gen anzugeben. Soweit das Berufungsgericht die Regelung in § 4 Abs. 8 des [X.] mit der Erwägung beiseite schieben will, sie diene allein dem Zweck, den Vermieter von der [X.] freizustellen, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhalt für diese Annahme. Vielmehr ist es grundsätzlich allein Sache des [X.] zu bestimmen, welchen Zweck er fördern will. Führt der festgelegte [X.] - wie hier bei der ausschließlichen Förderung von Instandsetzungsarbeiten - dazu, dass die gewährten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften bei einer Mieterhöhung nicht anzurechnen sind, kann in Ermangelung entgegenstehen-der Anhaltspunkte eine bewusste Gesetzesumgehung nicht unterstellt werden. Im Gegenteil wird den Interessen der Mieter insbesondere durch die Festlegung von Mietobergrenzen in §§ 7, 7a, 7b des [X.]es Rechnung getra-gen. Das weitere Argument des Berufungsgerichts, auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der Fördermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegen hätten, ergebe sich, dass die Zuschüsse nicht nur für Instandsetzungsmaß-nahmen bestimmt gewesen seien, ist schon deshalb nicht tragfähig, weil es er-neut die rechtlich nicht zu beanstandende ausdrückliche Zweckbestimmung in § 4 Abs. 8 des [X.]es unberücksichtigt lässt. 20 - 10 - III. 21 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe-ben (§ 562 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der [X.] kann nicht abschließend in der Sa-che entscheiden, weil es dazu weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bis-lang nicht mit dem weiteren in der Berufungsbegründung erhobenen Einwand des Beklagten beschäftigt, das Amtsgericht habe die Vereinbarung des [X.] mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 31. Mai/2. Juni 2000 zu [X.] dahin gehend ausgelegt, dass damit Mieterhöhungen aufgrund einer ver-änderten ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausgeschlossen werden sollten. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das [X.] zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 19.05.2009 - 5 C 545/08 - [X.], Entscheidung vom 12.03.2010 - 63 S 314/09 -