Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.07.2023, Az. VIII ZR 375/21

Die Klägerin, eine in das [X.] eingetragene Gesellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit einem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe in Verbindung mit der [X.] vom 28. April 2015 geltend.

Die Wohnung, die gemäß der [X.] in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, ist seit dem 1. November 2015 an       P.           und     [X.](nachfolgend Mieter) vermietet. Die Mieter beauftragten die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu traten sie diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab.

Mit Schreiben vom 17. September 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Forderungsabtretung - gemäß § 556g Abs. 2 [X.] einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. [X.]) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des [X.] vereinbarte Mieterhöhungen, über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und einen sich gegebenenfalls hieraus ergebenden Betrag einer Mieterhöhung sowie darüber, ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handele. Ferner begehrte die Klägerin die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde.

Mit der im Juni 2020 erhobenen Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Erteilung der vorgenannten Auskünfte und auf (Rück-)Zahlung für den Monat November 2019 ihrer Ansicht nach zu viel gezahlter Miete sowie vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch genommen. Die Beklagte hat sich unter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs berufen.

Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage überwiegend stattgegeben; die Auskunftsklage hat es mit der Begründung abgewiesen, dass der Auskunftsanspruch bereits mit Ablauf des 31. Dezember 2018 und damit vor Eingang und Zustellung der Klage im Juni 2020 verjährt gewesen sei. Auf die Berufung der Klägerin, mit der diese lediglich den Auskunftsanspruch weiterverfolgt hat, hat das [X.] das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte antragsgemäß auch zur Auskunftserteilung verurteilt.

Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision wendet sich die Beklagte allein gegen die Verurteilung zur Auskunftserteilung.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht ([X.] [Zivilkammer 65], [X.], 739) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klägerin habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskünfte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 [X.] in Verbindung mit der [X.] Mietenbegrenzungsverordnung. Der [X.]sanspruch der Mieter sei nicht gemäß §§ 195, 199 [X.] verjährt. Es könne offenbleiben, ob - wovon das Amtsgericht ausgegangen sei - ein den [X.] vorbereitender [X.]sanspruch überhaupt selbständig und unabhängig vom [X.] verjähren könne.

Ebenso wie der [X.]sanspruch gemäß § 242 [X.] könne der - vom Gesetzgeber bewusst als [X.] des Mieters zum [X.] gemäß § 556g Abs. 1 [X.] auf Rückzahlung überzahlter Miete und auf Feststellung der höchst zulässigen Miete ausgestaltete - [X.]sanspruch aus § 556g Abs. 3 [X.] jedenfalls nicht vor dem [X.] verjähren, dem er diene. Die Verjährung beruhe auf den Gedanken des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit. Diese Zwecke stünden - wie der [X.] für den [X.]sanspruch aus § 242 [X.] entschieden habe (Urteil vom 25. Juli 2017 - [X.]) - der Annahme entgegen, der [X.] auf [X.] könne vor dem [X.] verjähren, zu dessen Geltendmachung die [X.] benötigt werde. Eine Verjährung des [X.]sanspruchs führe nicht zur Lösung des Streits über den [X.], sondern erschwere nur dessen Durchsetzung und trage damit gerade nicht zum Rechtsfrieden bei. Nach Verjährung des [X.]sanspruchs sei der Schuldner nicht vor einer Inanspruchnahme in der Hauptsache geschützt.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass auf den mit Wirkung zum 1. November 2015 geschlossenen Mietvertrag die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. [X.] in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EG[X.]) in Verbindung mit der am 1. Juni 2015 in [X.] getretenen [X.] Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 anwendbar sind (Art. 229 § 35 Abs. 1 EG[X.]) und deshalb der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieter ein Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 [X.] auf Erteilung von [X.] über diejenigen Tatsachen zusteht, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. [X.] maßgeblich sind.

2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass dem bereits mit dem Abschluss des [X.] entstandenen [X.]sanspruch der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 [X.] die von der [X.] erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 [X.]) nicht entgegensteht. Allerdings trifft die vom Berufungsgericht hierfür gegebene Begründung, der [X.]sanspruch des Mieters könne (generell) nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 [X.] verjähren, nicht zu. Dies wirkt sich im Ergebnis jedoch nicht aus, weil die für den [X.]sanspruch maßgebliche dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 195 [X.] zwar bereits mit dem Zugang des [X.]sverlangens im Schreiben vom 17. September 2019 bei der [X.] zu laufen begonnen hat, im [X.]punkt der Klageerhebung im Juni 2020 (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 [X.]) indessen noch nicht abgelaufen gewesen ist.

a) Ob der [X.]sanspruch gemäß § 556g Abs. 3 [X.] vor dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 [X.] verjähren kann und wann gegebenenfalls der Lauf der Verjährungsfrist für den [X.]sanspruch beginnt, ist umstritten.

Nach einer Ansicht verjährt der vorgenannte [X.]sanspruch grundsätzlich selbständig und unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 [X.]), die gemäß § 199 Abs. 1 [X.] (bereits) mit dem Ende des Jahres beginnen soll, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde (vgl. etwa [X.] [Zivilkammer 63], Urteil vom 7. Dezember 2021 - 63 S 75/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren [X.]]; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-[X.]/[X.], Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 30a; BeckOK-Mietrecht/[X.], Stand: 1. Mai 2023, § 556g [X.] Rn. 55; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 15. Aufl., § 556g [X.] Rn. 42 [der den [X.]sanspruch allerdings als verhaltenen Anspruch einordnet, aaO [X.]. 182]; [X.] in [X.]/[X.], Miete, 6. Aufl., § 556g [X.] Rn. 33; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2021, § 556g Rn. 69; [X.]/Dickersbach, [X.], 16. Aufl., § 556g Rn. 33; [X.] in [X.]/[X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 556g [X.] Rn. 46).

Andere knüpfen den Beginn der Verjährungsfrist an ein Verhalten des Mieters, etwa an die Rüge gemäß § 556g Abs. 2 [X.] (Bub in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., [X.] II Rn. 2227.84), oder nehmen eine Entstehung des [X.]sanspruchs im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 [X.] erst mit dem [X.]sverlangen des Mieters an (vgl. [X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 556g [X.] Rn. 137 [jedenfalls für § 556g Abs. 3 Satz 1 [X.]]).

Nach einer weiteren - auch vom Berufungsgericht (ebenso Urteil vom 1. Februar 2022 - 65 S 190/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 60/22] vertretenen - Auffassung kann der [X.]sanspruch des Mieters wegen seiner Ausgestaltung als [X.] jedenfalls nicht vor dem Rückzahlungsanspruch des Mieters verjähren (vgl. [X.] [Zivilkammer 67], Urteil vom 3. Mai 2022 - 67 S 305/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren [X.]/22]; MünchKomm[X.]/[X.], 9. Aufl., § 556g Rn. 27; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], Miete, 7. Aufl., § 556g [X.] Rn. 51).

b) Der Senat hat sich bislang mit dieser Frage nicht befasst. Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass der [X.]sanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 [X.] in der regelmäßigen - dreijährigen - Verjährungsfrist nach § 195 [X.] verjährt und die Verjährungsfrist - abweichend von § 199 Abs. 1 [X.] - mit dem [X.]sverlangen des Mieters beginnt.

aa) Der [X.]sanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 [X.] (vgl. zu diesem bereits Senatsurteil vom 27. November 2019 - [X.], [X.], 89 Rn. 165) unterliegt - wie andere gesetzliche [X.]sansprüche auch (vgl. etwa [X.], Urteile vom 2. November 1960 - [X.], [X.]Z 33, 373, 379; vom 4. Oktober 1989 - [X.], [X.]Z 108, 393, 399 [jeweils zur [X.]spflicht gemäß § 2314 [X.]]; vom 10. Mai 2012 - [X.], [X.], 1248 Rn. 22; vom 3. September 2020 - [X.], NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils für den Anspruch aus § 242 [X.]]; vom 3. August 2017 - [X.], [X.], 1856 Rn. 13 [für den Anspruch auf Erteilung eines Buchauszugs gemäß § 87c Abs. 2 HGB als [X.] zum Provisionsanspruch]) - selbständig der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 [X.] (vgl. [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 15. Aufl., § 556g [X.] Rn. 42; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-Mietrecht/[X.], Stand: 1. Mai 2023, § 556g [X.] Rn. 55; [X.][X.]/[X.], Mietrecht, 6. Aufl., § 556g [X.] Rn. 32).

[X.]) Der [X.]sanspruch gemäß § 556g Abs. 3 [X.] kann unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 [X.] - und damit auch zeitlich vor diesem - verjähren. Zwar handelt es sich bei ihm um einen [X.] zu dem auf Geldzahlung gerichteten [X.] des Mieters (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - [X.], NJW-RR 2022, 6660 Rn. 35). Doch unterscheidet er sich von den - ebenfalls als Hilfsansprüche ausgestalteten - [X.] gemäß § 242 und § 1379 [X.], die nach der Rechtsprechung des [X.]s grundsätzlich nicht vor dem jeweiligen [X.] verjähren, dem sie dienen (vgl. [X.], Urteile vom 25. Juli 2017 - [X.], NJW 2017, 2755 Rn. 8 ff.; vom 3. September 2020 - [X.], NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils zum [X.]sanspruch nach § 242 [X.]]; Beschluss vom 31. Januar 2018 - [X.]/17, NJW 2018, 950 Rn. 18 ff. [zum [X.]sanspruch nach § 1379 [X.]]), maßgeblich dadurch, dass der Mieter nicht erst auf der Grundlage der [X.] zur Verfolgung und Durchsetzung des Zahlungsanspruchs gegen den Vermieter in die Lage versetzt wird (siehe hierzu [X.], [X.], 212, 222).

Während der Anspruchsberechtigte im Falle des [X.]sanspruchs gemäß § 242 [X.] in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen und deshalb auf die [X.] angewiesen ist (vgl. etwa [X.], Urteile vom 4. Juni 1981 - [X.], [X.]Z 81, 21, 24; vom 26. September 2013 - [X.], NJW 2014, 381 Rn. 14; vom 3. September 2020 - [X.], NJW 2021, 765 Rn. 51) beziehungsweise der [X.]sanspruch nach § 1379 [X.] der Berechnung des eigenen Zugewinnausgleichsanspruchs und der wechselseitigen Beibringung der Bemessungsgrundlagen für die Zugewinnausgleichsberechnung dient (vgl. [X.], Beschluss vom 31. Januar 2018 - [X.]/17, NJW 2018, 950 Rn. 19, 22), sind [X.]s- und Rückzahlungsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 [X.] nicht in einer Weise miteinander verknüpft, dass die Durchsetzung des Rückzahlungsanspruchs ohne die Möglichkeit einer vorherigen oder zeitgleichen Geltendmachung des [X.]sanspruchs gefährdet, erschwert oder sogar unmöglich wäre.

Insbesondere benötigt der Mieter die [X.] des Vermieters zu den preisbildenden Faktoren nicht, um einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 [X.] schlüssig darlegen und gegebenenfalls beweisen zu können. Denn er muss aufgrund der gesetzlichen Konzeption der §§ 556d ff. [X.], wonach § 556d [X.] den Grundtatbestand bildet und es sich bei den Vorschriften der §§ 556e, 556f [X.] um Ausnahmen beziehungsweise "Sondertatbestände" (vgl. BT-Drucks. 18/3121, [X.]) zugunsten des Vermieters handelt, im [X.] lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes (das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn) sowie die ordnungsgemäße Rüge gemäß § 556g Abs. 2 [X.] darlegen und beweisen (vgl. hierzu etwa BeckOGK-[X.]/[X.], Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 156, 161; [X.], [X.], 212, 216, 222). Insoweit erachtet es der Gesetzgeber als dem Mieter zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miethöhe allgemein zugängliche Quellen - insbesondere den örtlichen Mietspiegel, von dessen regelmäßiger Erstellung der Gesetzgeber bei Ausweisung einer Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 29) - zu nutzen (BT-Drucks. aaO, [X.] f.; siehe hierzu auch [X.], aaO, [X.]).

Obgleich der [X.]sanspruch sich auch auf für die Bildung der orts-üblichen Vergleichsmiete maßgebliche Umstände (zum Beispiel die Baualtersklasse des [X.]) beziehen kann (vgl. BT-Drucks. aaO, [X.]), wird er - da er nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren umfasst - vor allem die im [X.] vom [X.] und zu [X.] (vgl. BeckOGK-[X.]/[X.], aaO Rn. 157 ff.; jurisPK-[X.]/[X.], Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 52; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2021, § 556g Rn. 69) Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f [X.] betreffen (vgl. BT-Drucks. aaO, [X.]; [X.], aaO, S. 223 f.; [X.]/[X.], aaO, § 556g Rn. 76). Er ergänzt damit den Rückzahlungsanspruch des Mieters, indem er diesem eine Einschätzung hinsichtlich des - vor allem im möglichen Eingreifen von [X.] zugunsten des Vermieters liegenden - Prozessrisikos ermöglicht (vgl. [X.], aaO, [X.]). Einer Verknüpfung von [X.]sanspruch und Rückzahlungsanspruch dergestalt, dass der [X.]sanspruch nicht vor dem Rückzahlungsanspruch verjährt, bedarf es deshalb nicht.

[X.]) Für den Beginn der Verjährungsfrist kommt es beim [X.]sanspruch nach § 556g Abs. 3 [X.] nicht auf das Entstehen dieses Anspruchs (§ 199 Abs. 1 [X.]), sondern - da es sich bei diesem um einen verhaltenen Anspruch handelt - auf dessen Geltendmachung durch den Mieter an.

(1) Nach der allgemeinen Regelung in § 199 Abs. 1 [X.] beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden in diesem Sinne ist der Anspruch, wenn er vom Gläubiger im Wege der Klage geltend gemacht werden kann. Voraussetzung dafür ist grundsätzlich die Fälligkeit, die dem Gläubiger im Falle eines Leistungsanspruchs - wie hier - die Möglichkeit zur Erhebung einer Leistungsklage verschafft (st. Rspr.; vgl. nur [X.], Urteile vom 17. Juli 2019 - [X.], [X.], 32 Rn. 16; vom 27. Oktober 2022 - [X.], [X.] 2023, 39 Rn. 20; jeweils mwN).

Abweichend von der allgemeinen Regelung kommt es bei sogenannten verhaltenen Ansprüchen für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist auf den [X.]punkt der Geltendmachung des Anspruchs durch den Gläubiger an (vgl. [X.], Urteile vom 29. Januar 2008 - [X.], [X.]Z 175, 161 Rn. 24; vom 3. November 2011 - [X.]/11, [X.], 58 Rn. 29; vom 21. November 2014 - [X.], NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 16. Juni 2016 - [X.], NJW-RR 2016, 1391 Rn. 38; vom 4. Mai 2017 - [X.], [X.], 915 Rn. 23; vom 25. März 2021 - [X.], [X.]Z 229, 257 Rn. 26; vom 27. Oktober 2022 - [X.], aaO Rn. 35 f.). Dies beruht darauf, dass der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes von der Schaffung einer allgemeinen Verjährungsregelung für verhaltene Ansprüche im Hinblick auf deren Ausnahmecharakter bewusst abgesehen und stattdessen den Verjährungsbeginn einzelner, von ihm als "verhalten" identifizierter Ansprüche aus dem Leih- und Verwahrungsrecht (§ 604 Abs. 5, § 695 Satz 2, § 696 Satz 3 [X.]) einer gesonderten Regelung zugeführt hat, um einen von ihm - angesichts der durch die Gesetzesnovelle erfolgten Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist von dreißig auf drei Jahre - als nicht angemessen empfundenen Verjährungsbeginn nach § 199 Abs. 1 [X.] zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/6040, [X.]; siehe auch [X.], Urteil vom 25. März 2021 - [X.], aaO). Diese Gesetzeshistorie rechtfertigt es, den Beginn der Verjährungsfrist verallgemeinernd auch für andere verhaltene Ansprüche, für die der Verjährungsbeginn nicht ausdrücklich geregelt ist, anknüpfend an das Erfüllungsverlangen des Gläubigers zu bestimmen (vgl. [X.], Urteil vom 25. März 2021 - [X.], aaO; siehe auch MünchKomm[X.]/[X.], 9. Aufl., § 199 Rn. 7; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2019, § 199 Rn. 12; aA [X.], in Festschrift für [X.], 2010, [X.], 413 f.; [X.], [X.], Entstehung, Anknüpfungen, 2021, S. 436 ff.).

(2) Hiervon ausgehend beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist für den [X.]sanspruch gemäß § 556g Abs. 3 [X.] in dem [X.]punkt zu laufen, in dem der Mieter ihn gegenüber dem Vermieter geltend macht. Denn der Gesetzgeber hat diesen Anspruch als verhaltenen Anspruch ausgestaltet.

(a) Die Frage, ob ein gesetzlich oder vertraglich bestimmter Anspruch als "verhalten" zu qualifizieren ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den jeweiligen Besonderheiten des zugrundeliegenden Rechtsverhältnisses ab (vgl. [X.], Urteile vom 21. November 2014 - [X.], NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 25. März 2021 - [X.], [X.]Z 229, 257 Rn. 22). Kennzeichnend für einen verhaltenen Anspruch ist, dass der Gläubiger die Leistung jederzeit verlangen kann, der Schuldner die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss beziehungsweise nicht leisten darf, bevor sie der Gläubiger verlangt (vgl. [X.], Urteile vom 16. Juni 2016 - [X.], NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37; vom 3. August 2017 - [X.], [X.], 1856 Rn. 23; vom 27. Oktober 2022 - [X.], [X.] 2023, 39 Rn. 36). Ein weiteres Merkmal eines verhaltenen Anspruchs ist, dass seine Entstehung und das Verlangen des Gläubigers nach Leistung zeitlich auseinanderfallen (können), weswegen- abstrakt - die Gefahr einer als unbillig empfundenen Anspruchsverjährung besteht (vgl. [X.], Urteile vom 4. Mai 2017 - [X.], [X.], 915 Rn. 23 f.; vom 25. März 2021 - [X.], aaO; vom 27. Oktober 2022 - [X.], aaO; vgl. auch BT-Drucks. 14/6040, [X.], 269 [betreffend die Ansprüche aus § 604 Abs. 3, § 695 Satz 1, § 696 Satz 1 [X.]-E]).

(b) Nach diesem Maßstab ist der [X.]sanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 [X.] als verhaltener Anspruch einzuordnen (so auch [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2021, § 556g Rn. 65, 83 sowie 69; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 15. Aufl., § 556g [X.] [X.]. 182 sowie Rn. 42; [die beide hieraus jedoch keine Folgerungen für den Verjährungsbeginn ziehen]). Der Gesetzgeber hat die mit dem Abschluss des Mietvertrags entstandene Verpflichtung des Vermieters zur [X.]serteilung von einem vorherigen [X.]sverlangen des Mieters abhängig gemacht.

(aa) Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, nach dem der Vermieter (erst) "auf Verlangen des Mieters" zur [X.]serteilung verpflichtet ist. Dies entspricht der üblichen gesetzlichen Terminologie bei anderen als verhalten angesehenen Ansprüchen (vgl. [X.], Handbuch des Schuldrechts, Band 8, § 24 I 6), wie etwa in § 368 [X.] (vgl. hierzu MünchKomm-[X.]/[X.], 9. Aufl., § 368 Rn. 13), in § 630 [X.] (vgl. hierzu [X.], [X.], 31 Rn. 16 mwN), in § 666 Alt. 2 und 3 [X.] (vgl. hierzu [X.], Urteile vom 1. Dezember 2011 - [X.], [X.]Z 192, 1 Rn. 11; vom 16. Juni 2016 - [X.], NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37), in § 650f Abs. 1 Satz 1 [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 25. März 2021 - [X.], [X.]Z 229, 257 Rn. 21 ff. [noch zu § 648a Abs. 1 Satz 1 [X.] aF]) oder in § 1605 [X.] (vgl. hierzu [X.], Urteil vom 19. Februar 1986 - [X.], NJW 1986, 1751 unter II 2 e; siehe auch die Aufzählung weiterer Fälle bei [X.]/[X.]/[X.], [X.], [X.]. 2019, § 271 Rn. 7). Dass der Vermieter nach dem Abschluss des Mietvertrags auch ohne Aufforderung durch den Mieter zur [X.]serteilung verpflichtet sein sollte, lässt sich der Vorschrift nicht entnehmen. Hätte der Gesetzgeber dies gewollt, hätte er einen dahingehenden Regelungswillen - beispielsweise durch Weglassen der Worte "auf Verlangen" oder durch die Verwendung des Wortes "unaufgefordert" - unschwer zum Ausdruck bringen können (vgl. etwa die im Streitfall gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EG[X.] [noch] nicht anwendbare Regelung zur vorvertraglichen [X.]spflicht in § 556g Abs. 1a Satz 1 [X.]; hierzu BT-Drucks. 19/4672, [X.], 27).

([X.]) Auch Sinn und Zweck des vom Gesetzgeber geschaffenen [X.]sanspruchs nach § 556g Abs. 3 [X.] sprechen dafür, dass der Mieter die [X.] jederzeit verlangen kann, der Vermieter diese jedoch nicht von sich aus erteilen muss. Denn die Erteilung von Auskünften gemäß § 556g Abs. 3 [X.] dient in erster Linie den Interessen des Mieters. Der Gesetzgeber hat dem Mieter mit dem [X.]sanspruch ein Hilfsmittel zur Verfügung stellen wollen, damit dieser sich bei seinem Vermieter nach Vertragsschluss die für eine Prüfung der vereinbarten Miethöhe erforderlichen Informationen bei Bedarf zu beschaffen vermag (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32 f.). Hierbei ist der Mieter weder in zeitlicher Hinsicht eingeschränkt noch ist sein [X.]sanspruch davon abhängig, dass der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise konkreten Anlass zur (weiteren) Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe gegeben hätte (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - [X.], NJW-RR 2022, 660 Rn. 34).

Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass sich ein Mietinteressent die für die eigene Prüfung der Miethöhe benötigten Tatsachen bei angespannten Wohnungsmärkten nicht im Vorfeld des [X.] durch Nachfrage bei dem anbietenden Vermieter beschaffen kann, ohne zugleich seine Stellung als möglicher Vertragspartner des Vermieters zu gefährden (vgl. BT-Drucks. aaO, [X.]). Dieses durch seine strukturelle Unterlegenheit bedingte Informationsdefizit des Mieters, dem der Vermieter nicht bereits vor oder bei Vertragsschluss aufgrund eigener Veranlassung die für die Beurteilung der Zulässigkeit der verlangten Miete maßgeblichen Umstände mitgeteilt hat, soll ab dem [X.]punkt des Vertragsschlusses über den gesetzlichen [X.]sanspruch des Mieters ausgeglichen werden (vgl. BT-Drucks. aaO).

Dieser Beurteilung steht auch - anders als der Vertreter der Revisionsklägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - nicht die Vorschrift des § 556g Abs. 1a [X.] entgegen, zumal diese zeitlich erst nachfolgend zur Vorschrift des § 556g Abs. 3 [X.] durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 ([X.]; [X.]l. [X.]) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden und auf den vorliegenden Fall auch nicht anwendbar ist (Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EG[X.]; zum Verhältnis der beiden Ansprüche zueinander vgl. [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2021, § 556g Rn. 66; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 83).

([X.]) Der [X.]sanspruch gemäß § 556g Abs. 3 [X.] weist auch die für verhaltene Ansprüche charakteristische und als unbillig empfundene Gefahr der Anspruchsverjährung infolge des (zeitlichen) Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs auf.

([X.]) Der [X.]sanspruch nach § 556g Abs. 3 [X.] entsteht (im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 [X.]) bereits mit Abschluss des Mietvertrags (vgl. hierzu [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 15. Aufl., § 556g [X.] Rn. 42; [X.] in [X.]/[X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 556g [X.] Rn. 46). Da die subjektiven Voraussetzungen gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 [X.] regelmäßig zu diesem [X.]punkt gegeben sein werden (vgl. hierzu [X.]t-Futterer/[X.], aaO) und damit die Verjährungsfrist mit Schluss des Jahres zu laufen [X.], besteht die abstrakte Gefahr der vorzeitigen Anspruchsverjährung. Denn der Mieter wird gerade zu Beginn des Mietverhältnisses geneigt sein, von einer Geltendmachung des [X.]sanspruchs abzusehen, um das Verhältnis zu seinem Vermieter, dem er gerade erst sein Einverständnis mit der verlangten Miete erklärt hat, nicht (schon) nach relativ kurzer [X.] zu belasten (vgl. auch BT-Drucks. 19/4672, [X.] [zur Scheu der Mieter, den [X.]sanspruch aktiv geltend zu machen]).

([X.]b) Die vorstehend beschriebene Gefahr einer Verjährung des [X.]sanspruchs vor dessen Geltendmachung ist vor dem Hintergrund des von dem Gesetzgeber beabsichtigten [X.] Mieterschutzes, dessen Umsetzung der [X.]sanspruch dient (vgl. BT-Drucks. 18/3121, [X.]), auch als unbillig anzusehen.

Ob und in welchem Maße der Mieter nach Vertragsschluss von dem [X.]sanspruch Gebrauch machen wird, hängt auch davon ab, welche für die Prüfung der Miethöhe maßgeblichen Informationen (zwischenzeitlich) offenkundig oder ihm aufgrund eigener Recherchen bekannt geworden sind und wie groß er die Chancen für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Miethöhe einschätzt. Insbesondere im Hinblick auf die gesetzlichen Ausnahmetatbestände (§§ 556e, 556f [X.]) wird der Mieter indessen - wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11) - auch zu einem späteren [X.]punkt nicht sicher beurteilen können, ob die von seinem Vermieter (bei Mietbeginn) verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, obwohl sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Deshalb ist das Informationsbedürfnis des Mieters im Laufe des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht geringer als zu dessen Beginn.

Zugleich wird der Vermieter durch einen an den [X.]punkt der Geltendmachung des [X.]sverlangens anknüpfenden Beginn der Verjährungsfrist - auch unter Berücksichtigung der für die Verjährungsvorschriften maßgeblichen Gesichtspunkte von Schuldnerschutz, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit - nicht unangemessen belastet. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Vermieter vor einer Vermietung geprüft hat, bis zu welcher Höhe er eine Miete nach den §§ 556d ff. [X.] verlangen kann, und deshalb die für eine [X.]serteilung erforderlichen Informationen einschließlich einer Preiskalkulation ohnehin bei ihm vorhanden sind (vgl. BT-Drucks. 18/3121, [X.], 45). Die [X.]spflicht erfasst zudem nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die dieser bereits kennt oder ohne weiteres ermitteln kann; weiterreichende Pflichten zur Informationsbeschaffung treffen ihn nach § 556g Abs. 3 [X.] nicht (vgl. BT-Drucks. aaO, [X.]). Demzufolge beschränkt sich die mit einem späteren Verjährungsbeginn verbundene Belastung des Vermieters auf das Vorhalten entsprechender Informationen - vor allem zu den eine höhere Miete erlaubenden [X.] der §§ 556e, 556f [X.] - und auf die Aufbewahrung der betreffenden Unterlagen. An beidem wird der Vermieter regelmäßig schon deshalb ein Eigeninteresse haben, weil er - wie ausgeführt - die Voraussetzungen der zu seinem Vorteil wirkenden Ausnahmetatbestände in einem [X.] darzulegen und zu beweisen hätte.

Eines weitergehenden Aufschiebens des Beginns der Verjährungsfrist für den [X.]sanspruch in der Weise, dass dieser nicht vor dem jeweiligen Rückzahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 [X.] verjähren kann, bedarf es zum Schutz der Interessen des Mieters nicht. Sein Interesse an einer Erlangung von Informationen, die er zur Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe benötigt, ist dadurch hinreichend gewahrt, dass die Verjährung des [X.]sanspruchs - bei der gebotenen Einordnung als verhaltener Anspruch - erst mit dessen Geltendmachung beginnt. Dem Mieter steht damit ausreichend [X.] nach Vertragsschluss zur Verfügung, um sich über seinen Informationsbedarf Gewissheit zu verschaffen. Zudem kann er sein [X.]sverlangen ab dessen Geltendmachung während des Laufs der dreijährigen Verjährungsfrist ergänzen oder modifizieren. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich Inhalt und Bezugspunkt der [X.]spflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 3 [X.] während der Dauer des Mietverhältnisses nicht ändern, da es (allein) auf tatsächliche Umstände ankommt, die bereits vor beziehungsweise bei Vertragsschluss gegeben waren.

c) Nach alledem kommt es für den Verjährungsbeginn auf die Geltendmachung des [X.]sanspruchs durch den Mieter an. Somit hat im Streitfall die dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 [X.]) für den von der Klägerin geltend gemachten [X.]sanspruch erst mit dem Zugang des Schreibens der Klägerin vom 17. September 2019 bei der [X.] (§ 130 Abs. 1 Satz 1 [X.]; vgl. [X.], Urteil vom 25. März 2021 - [X.], [X.]Z 229, 257 Rn. 27) zu laufen begonnen. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist dieses Schreiben der [X.] spätestens am 18. Oktober 2019 zugegangen und die Klage bereits am 23. Juni 2020 der [X.] zugestellt worden. Die Erhebung der Klage hat damit gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 [X.] zur Hemmung der zu diesem [X.]punkt noch nicht abgelaufenen Verjährungsfrist für den [X.]sanspruch der Mieter geführt. Die von der [X.] erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 [X.]) steht hiernach der Durchsetzbarkeit des mit der Klage geltend gemachten [X.]sanspruchs der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 [X.] nicht entgegen.