VG Ansbach, Urteil vom 24.07.2019, Az. AN 9 K 19.01032

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Gegenstand

Fehlendes Sachbescheidungsinteresse für Baugenehmigung wegen dinglich gesicherten Bauverzichts


Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage.

Der Kläger ist Eigentümer des ca. 1.566 qm großen, bisher unbebauten und mit Bäumen bestandenen Grundstücks FlNr. …, Gemarkung …, Nähe …straße. Mit am 16. Dezember 2016 bei der Beklagten eingegangenem Bauantrag begehrte er die Erteilung der Baugenehmigung für den Neubau eines zweigeschossigen Einfamilienhauses mit Garage im nördlichen Teil des Baugrundstücks. Das Baugrundstück grenzt im Süden an die …straße an, westlich davon befindet sich das Grundstück FlNr. … welches auf Höhe des Baugrundstücks begrünt und im nördlichen Bereich mit einem größeren Wohnhaus bebaut ist. Nördlich an das Baugrundstück grenzt das Grundstück FlNr. …, das mit einem Wohnhaus bebaut ist, nördlich und östlich davon liegt das unbebaute Wegegrundstück FlNr. …, das als Zufahrt zu den dieses umgebenden Grundstücken dient und in einem schmalen Streifen östlich des Grundstücks nach Süden bis zur …straße verläuft.

Das Baugrundstück war ebenso wie die östlich und nördlich davon gelegenen Grundstücke FlNrn. … (neu), … und … Teil des ursprünglichen Gesamtgrundstücks FlNr. … (alt) mit einer Fläche von 5.218 qm, das im nördlichen Teil mit einem größeren Einfamilienhaus mit Garagen und Nebengebäude bebaut und im Übrigen begrünt war; im südwestlichen Grundstücksteil waren und sind noch zahlreiche große Bäume vorhanden. Mit Bescheid vom 11. Mai 2016 an die Firma … erteilte die Beklagte die Baugenehmigung zur Errichtung von vier Einfamilienhäusern und vier Doppelhaushälften auf diesem Grundstück. In Auflage Nr. 8 zu dieser Baugenehmigung ist die Verpflichtung des Bauherrn enthalten, die Außenanlagen gemäß dem Freiflächengestaltungsplan herzustellen und auf Dauer zu unterhalten. In der Auflage Nr. 1 wird die Beachtung der behördlichen Einzeichnungen und Einschreibungen verfügt. Im mit dem Genehmigungsstempel versehenen Lageplan zu dieser Baugenehmigung ist für den Bereich des streitgegenständlichen Baugrundstücks mit blauer Tinte einrevidiert „Fläche ist von jeglicher Bebauung freizuhalten“. Im den Genehmigungsstempel tragenden Freiflächengestaltungsplan sind für den Bereich des Baugrundstücks verschiedene Bäume eingezeichnet.

In den Auflagen 7 bis 17 sind Anordnungen zum Schutz des vorhandenen Baumbestandes enthalten.

Im Baugenehmigungsverfahren (* …*) hatte die damalige Bauherrin und Grundstückseigentümerin, die Firma …, gegenüber der Beklagten die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewilligt mit dem Inhalt: „In dem im beiliegenden Lageplan schraffiert markierten Bereich des vorbezeichneten Grundbesitzes dürfen keine baulichen Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO ohne eine hierfür erforderliche Baugenehmigung errichtet oder gehalten werden. Der genannte Bereich ist dementsprechend von baulichen Anlagen freizuhalten“. Der Bauantrag im Verfahren … i.d.F. vom 16. September 2015 hatte eine Bebauung des damaligen Grundstücks FlNr. … mit vier Einfamilienhäusern (Nrn. 2 bis 5) sowie zwei Doppelhäusern (Doppelhaushälften Nrn. 6 bis 9) umfasst. In den Plänen war noch ein Wohngebäude Nr. 1 auf dem Grundstücksteil, der jetzt als Grundstück FlNr. … Gegenstand des anhängigen Verfahrens ist, eingezeichnet, aber durchgestrichen. Mit dem am 2. Oktober 2015 bei der Beklagten eingegangenen Bauantrag wurde demgemäß nur noch die Errichtung von vier Einfamilienhäusern und vier Doppelhaushälften mit Garagen beantragt, wobei die Gebäude Nrn. 2 bis 9 Gegenstand des Bauantrags waren, nicht mehr aber das geplante Wohngebäude nebst Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück mit der Nr. 1. Das auf dem Grundstück FlNr. … (alt) vorhandene Wohnhaus nebst Garagengebäude und Nebengebäude sollte abgebrochen werden. Im Genehmigungsverfahren legte die damalige Bauherrin, die Fa. …, auf Anforderung der Beklagten eine Zusammenstellung naturschutzfachlicher Angaben zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung des Büros … in Nürnberg vor, und reichte einen überarbeiteten Freiflächengestaltungsplan und einen Baumbestandsplan sowie Nachweis über die dingliche Sicherung der Grundstücksteilfläche im Südwesten (Bauverzichtserklärung) in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Beklagten sowie einen weiteren Lageplan, erstellt am 14. März 2016, vor. Dieser Lageplan wurde durch Genehmigungsstempel Teil der Baugenehmigung vom 11. Mai 2016. Er enthält mit Blaueintrag „Fläche ist von jeglicher Bebauung freizuhalten“ im Bereich des farblich abgegrenzten Grundstücks FlNr. … und laut Begleittext „Anpassungen gem. Absprachen UwA“.

Mit Bauantrag vom 16. Dezember 2016 beantragte der Kläger die Erteilung der Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage im nördlichen Teil des Baugrundstücks. Errichtet werden sollte demnach ein Wohnhaus, das aus einem zweigeschossigen, versetzt errichteten Hauptgebäude mit Flachdach, westlich davon einem eingeschossigen Anbau mit Flachdach sowie einer östlich daran angrenzenden Doppelgarage mit Flachdach bestehen soll. Das gesamte Wohngebäude soll dabei eine Breite von ca. 27 m bei einer zwischen ca. 5 m und ca. 8 m wechselnden Tiefe besitzen und in einem Abstand von ca. 4 bis 5 m von der westlichen und ca. 3 bis 5,50 m von der nördlichen Grundstücksgrenze errichtet werden. Die an das Wohngebäude östlich angrenzende Garage weist einen Abstand zur östlichen Grundstücksgrenze von ca. 1,50 m und von der nördlichen Grundstücksgrenze von ca. 5 m auf.

Mit planungsrechtlicher Stellungnahme vom 20. Dezember 2016 verweigerte die Beklagte im gegenständlichen Bauantragsverfahren … das gemeindliche Einvernehmen mit der Begründung, auf Grund der auf dem Grundstück eingetragenen Dienstbarkeit zu Gunsten der Beklagten könne einer Bebauung grundsätzlich nicht zugestimmt werden. Ansonsten wurde das Baugrundstück planungsrechtlich als WR nach § 3 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB eingestuft.

Der Kläger hatte das Baugrundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 25. Oktober 2016 (Urkunde-Nr. … der Notarin … in …*) von der … erworben, auf den Inhalt des Kaufvertrags wird Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 26. April 2017 teilte die Beklagte dem Kläger mit, das Bauvorhaben müsse abgelehnt werden wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses, die der Beklagten gegenüber bestellte Dienstbarkeit stelle ein offenkundiges und eindeutiges privatrechtliches Hindernis für eine Bebauung des Grundstücks dar, deshalb müsse der Bauantrag abgelehnt werden.

Mit Bescheid vom 12. Mai 2017 wurde die Baugenehmigung für das genannte Vorhaben versagt mit der Begründung, die am 2. Mai 2016 zu Gunsten der Beklagten im Grundbuch eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit am Baugrundstück stehe einer Bebauung desselben entgegen. Bei der Bebauung des ursprünglichen Gesamtgrundstücks FlNr. … sei der wertvolle geschützte Baumbestand im Südwesten der Gesamtfläche von der damaligen Bebauung ausgespart worden, um eine kompaktere Bebauung im Rahmen des damaligen Bauvorhabens zu ermöglichen. Dieser Bereich bilde nunmehr das Baugrundstück FlNr. … und sei mit der persönlichen Dienstbarkeit belastet. Im Gegenzug sei der geschützte Baumbestand auf den Restflächen dementsprechend großzügiger zur Beseitigung freigegeben worden, zudem hätten im Randbereich der FlNr. … insgesamt fünf Ersatzpflanzungen erfolgen sollen. Auf Grund dieser Tatsachen habe die damalige Baugenehmigung zur Errichtung von vier Einfamilienhäusern und vier Doppelhaushälften erteilt werden können. Die Aussparung der südwestlichen Fläche sei ein wichtiger Bestandteil der Baugenehmigung gewesen. Dementsprechend sei auch in den Lageplan der Blaueintrag vorgenommen worden. Durch die Realisierung der beantragten Bebauung könnten mindestens drei der geforderten Ersatzpflanzungen nicht mehr erfolgen und die als Voraussetzung für bei Erteilung der damaligen Baugenehmigung angenommene dauerhafte Freihaltung des Baugrundstücks von Bebauung zum Schutz des wertvollen Baumbestands nicht mehr aufrechterhalten werden.

Gegen den am 29. Mai 2017 zugestellten Ablehnungsbescheid ließ der Kläger mit am 13. Juni 2017 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Klage erheben mit dem Antrag:

1. Der Bescheid der Beklagten vom 12. Mai 2017 wird aufgehoben.

2. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger die Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage gemäß Antrag vom 15. Dezember 2016 zu erteilen.

3. Hilfsweise statt des Antrags zu 2.: Die Beklagte wird verurteilt, über den Bauantrag des Klägers vom 15. Dezember 2016 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden.

Zur Begründung wurde der Hergang aus Sicht des Klägers dargestellt und weiter ausgeführt, die Klage sei begründet, der Kläger habe einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Das Sachbescheidungsinteresse sei hier gegeben, da schon nach dem Wortlaut der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit die Bebauung des Grundstücks nicht ausgeschlossen sei. Nach dem Wortlaut „dürfen keine baulichen Anlagen im Sinn von Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO ohne eine hierfür erforderliche Baugenehmigung errichtet oder gehalten werden“, nur „dementsprechend“ sei das Baugrundstück „von baulichen Anlagen freizuhalten“. Bereits vom Wortlaut her greife die beschränkte persönliche Dienstbarkeit richtigerweise dann nicht, wenn für eine Bebauung die erforderliche Baugenehmigung erteilt werde. Nach § 1090 Abs. 2 BGB i.V.m. § 1020 Satz 1 BGB müsse die Beklagte als Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst schonen. Diese Vorschriften gälten zwar nicht für Unterlassungsdienstbarkeiten, bei diesen ergebe sich die Ausübungsbeschränkung jedoch aus § 242 BGB. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sei bestellt worden, um den auf dem Baugrundstück bestehenden Baumbestand zu schützen. Dieser sei jedoch vollständig geschont worden, da kein unter dem Schutz der Baumschutzverordnung fallender Baum für das Vorhaben gefällt werden müsste. Es sei der Beklagten deshalb gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf die Dienstbarkeit zu berufen, da deren Regelungsgehalt nicht tangiert werde. Auch sei die Beklagte bei Bestellung und Berufung auf die Dienstbarkeit an öffentlich-rechtliche Schranken gebunden. Es könne eine Dienstbarkeit auch zu Gunsten der öffentlichen Hand bestellt werden, mit dieser könnten jedoch nur rechtsschutzwürdige Zwecke verfolgt werden. Eine Baugenehmigung dürfe aber nicht von einem Verzicht auf bestimmte Baumaßnahmen oder auf eine bestimmte bauliche Ausnützung des Grundstücks abhängig gemacht werden, wenn ein Anspruch auf Erlass dieser Baugenehmigung bestehe. § 34 BauGB enthalte keine speziellen Zulässigkeitsvoraussetzungen im Hinblick auf Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Diese Belange könnten die bundesrechtlich geregelte Bebaubarkeit eines Grundstücks nicht grundsätzlich in Frage stellen, sondern allenfalls einschränken. Der Baumbestand auf dem Baugrundstück könne deshalb nicht zur Versagung der Baugenehmigung führen, sondern allenfalls zu einer Modifizierung des Vorhabens, wonach die zu schützenden Bäume bei der Bebauung zu erhalten seien, genau dies sehe aber der Bauantrag des Klägers vor. Im Übrigen hätte der Kläger gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 BaumSchV der Beklagten einen Anspruch auf Genehmigung der Fällung geschützter Bäume, wenn andernfalls sein Grundstück nicht bebaut werden könnte. Schließlich könne der Ablehnungsbescheid auch nicht darauf gestützt werden, dass im Fall einer Realisierung des klägerischen Vorhabens „mindestens drei“ der aus dem Bescheid geforderten Ersatzpflanzungen nicht erfolgen können. Wie eingangs dargelegt und unter Beweis gestellt, könnten die nämlichen Ersatzpflanzungen an anderer Stelle auf dem jetzigen Baugrundstück erfolgen, womit der Kläger einverstanden sei. Wenn ein bereits vorhandener Baumbestand nicht zur Versagung einer Baugenehmigung führen könne, könne eine Baugenehmigung erst recht nicht mit dem Hinweis auf einen Standort für eine Ersatzpflanzung versagt werden.

Die Beklagte beantragte mit Schriftsatz vom 8. August 2017,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, im Rahmen des Genehmigungsverfahrens hinsichtlich des ursprünglichen Grundstücks FlNr. …, dessen Bebauung mit Bescheid vom 11. Mai 2016 genehmigt worden sei, hätten die damalige Bauherrin und die Beklagte vereinbart, dass die … eine Bauverzichtserklärung abgeben und die Verpflichtung zu übernehmen habe, den Baumbestand im südwestlichen Grundstücksbereich dauerhaft zu erhalten, dies habe durch einen entsprechenden Grundbucheintrag rechtlich gesichert werden sollen. Zum Erhalt der Bäume hätten Vorgespräche zwischen der Beklagten und der damaligen Bauherrin stattgefunden. In der Folge sei eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bewilligt und eingetragen worden, auch sei in den genehmigten Lageplan einrevidiert worden „Fläche ist von jeglicher Bebauung freizuhalten“. In Auflage Nr. 1 der Baugenehmigung vom 11. Mai 2016 werde angeordnet, die in den Bauvorlagen eingetragenen baubehördlichen Einzeichnungen und Einschreibungen bei der Bauausführung zu beachten und einzuhalten. Nachdem nunmehr der streitgegenständliche südwestliche Grundstücksteil aus dem Grundstück herausgenommen und an den Kläger verkauft worden sei, sei das nunmehrige Grundstück FlNr. … vollumfänglich von der Dienstbarkeit betroffen.

Die Beklagte habe den Bauantrag wegen des fehlenden Sachbescheidungsinteresses ablehnen können. Als Beispiel für das Fehlen des Sachbescheidungsinteresses werde in der Literatur auch die zu Gunsten einer Gemeinde oder des Staates bestellte Dienstbarkeit genannt, ein Grundstück nicht oder nicht mehr weiter zu bebauen. Private Rechte Dritter im Baugenehmigungsverfahren würden grundsätzlich nicht geprüft, im genannten Fall fehle einem Antragsteller aber das Rechtsschutzbedürfnis für den Bauantrag, wenn sich die Bauaufsichtsbehörde auf die zivilrechtliche Beschränkung berufe, was vorliegend der Fall sei. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit vom 22. März 2016 führe hier dazu, dass der Kläger an der Verwertung der Baugenehmigung zivilrechtlich gehindert wäre, so dass das Sachbescheidungsinteresse für die Baugenehmigung nicht gegeben sei. Die Dienstbarkeit schließe die Bebauung der streitgegenständlichen Grundstücksfläche aus. Bei Auslegung des Inhalts der Dienstbarkeit sei nach allgemeiner Ansicht vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, daraus ergebe sich ohne weiteres die nächstliegende Bedeutung der Grundbucheintragung, dass nämlich keine Bebauung auf der benannten Grundstücksfläche erlaubt sei. Dem stehe auch der Zusatz „… ohne eine hierfür erforderliche Baugenehmigung …“ nicht entgegen. Es handele sich lediglich um eine Wiederholung der baurechtlichen Grundsätze. Dies zeige der anschließende Satz „der genannte Bereich sei dementsprechend von baulichen Anlagen freizuhalten.“ Die Beklagte habe die Dienstbarkeit als Sicherungsmittel genutzt, um ihren aktenkundig gefassten und der damaligen Eigentümerin bekannten Willen - Baugenehmigung für das beantragte Vorhaben gegen Bauverbot für die benannte Fläche - zu sichern. Damit sei der Zweck, die streitgegenständliche Fläche von der Bebauung freizuhalten, übereinstimmend zum Inhalt der Dienstbarkeit gemacht worden. Die Dienstbarkeit sei auch mit diesem Inhalt entstanden. Dieser Sicherungszweck finde auch in der Grundbucheintragung unter Berücksichtigung der zu ihrer Auslegung heranzuziehenden Umstände seinen Ausdruck, die Sicherung des streitgegenständlichen südwestlichen Grundstücksteils vor Bebauung durch die Firma … habe für die Beklagte höchste Priorität gehabt, dies ergebe sich speziell aus der Lage und Bedeutung des Grundstücksteils als schützenswerte Grünfläche. So sei die Bewachsung des Grundstücksteils als Biotopfläche qualifiziert. Die Beklagte habe die Dienstbarkeit allein zu dem Zweck gefordert, um das Bauverbot auf dem Grundstücksteil dinglich zu sichern. Die Sicherung von Bauverboten durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sei ein gängiges Mittel. Im Übrigen ergebe sich das Fehlen des Sachbescheidungsinteresses auch aus dem Umstand, dass die streitgegenständliche Fläche gemäß der Baugenehmigung vom 11. Mai 2016 von Bebauung freigehalten werden müsse. Die entsprechende Auflage zur Baugenehmigung vom 11. Mai 2016 wirke auch für den Rechtsnachfolger, dies ergebe sich aus dem Blaueintrag im Lageplan in Verbindung mit der Auflage Nr. 1. Der damalige Baueintrag sei für das gesamte ungeteilte Grundstück gestellt worden. Die Beteiligten hätten zwischen bebaubaren und unbebaubaren Flächen aus dem Gesamtgrundstück unterschieden, dies ergebe sich auch aus dem Blaueintrag im Lageplan. Die Bindungswirkung der Baugenehmigung umfasse damit sowohl die für die Bebauung genehmigte Fläche als auch die von der Bebauung frei zu haltende Fläche im Südwesten des Grundstücksteils. Im Übrigen bestehe ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung nicht, da das genehmigungspflichtige Vorhaben planungsrechtlich unzulässig sei. Die geplante Bebauung füge sich nach § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sowie der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das streitgegenständliche Grundstück des Klägers befinde sich in einem Bebauungszusammenhang, der im Süden durch die …straße, im Osten durch den …weg, im Nordosten durch die Straße „…“, im Norden durch den …weg und im Westen durch den …weg begrenzt werde. Dies definiere die hier maßgebliche nähere Umgebung. In diesem Umgriff befänden sich villenartige Wohngebäude auf großzügig geschnittenen Grundstücken. Durch die mit der Baugenehmigung vom 11. Mai 2016 genehmigte Bebauung auf dem ursprünglichen Grundstück FlNr. … sowie die Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft sei die Situation dadurch gekennzeichnet, dass die Gebäude im nördlichen Grundstücksteil angeordnet seien, wobei nach Westen und Süden großflächige Gartenanteile von Bebauung freigehalten würden. Diesen charakteristischen Beurteilungsrahmen würde das Vorhaben des Klägers überschreiten. Durch die Bebauung der streitgegenständlichen Teilfläche im Südwesten würde eine die Umgebung prägende Grünfläche verschwinden, es entstünde eine gedrungene Bebauung, die in der näheren Umgebung kein Vorbild habe. Auch sei in der näheren Umgebung die Bebauung der Grundstücke nur zu einem Drittel vorhanden, während das streitgegenständliche Vorhaben zu einer deutlich höheren Bebauung des Grundstücks des Klägers führen würde. Durch die Teilung des ursprünglichen Grundstücks FlNr. … und die damit einhergehende Separierung der durch Baugenehmigung vom 11. Mai 2016 festgelegten Freiflächen von den überbaubaren Flächen seien baurechtswidrige Zustände geschaffen worden, welche zu den Rahmenüberschreitungen führten. Diese führten hier zu einer Verletzung des Einfügensgebots und zur Unzulässigkeit des Vorhabens, da das Vorhaben geeignet sei, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen. Das Vorhaben löse eine negative Vorbildwirkung aus, die Folge wäre eine Bebauung der freigehaltenen Gartenbereiche in der näheren Umgebung und damit eine nicht gewünschte bauliche Verdichtung des Baugebiets. Die Baugenehmigung an die Firma … sei nur erteilt worden, nachdem im Gegenzug der Schutz der Bäume auf dem südwestlichen Grundstücksteil gesichert worden sei. Die Dienstbarkeit diene der Beschränkung der GRZ und dem Baumschutz. Durch die geplante Bebauung entstünden baurechtswidrige Verhältnisse, gegen die die Beklagte wiederum einschreiten könnte. Deshalb sei hier die Genehmigung versagt worden.

Mit Schriftsatz vom 7. Juni 2018 entgegneten die Klägervertreter, die Dienstbarkeit sei ohne materiell-rechtliche Rechtsgrundlage, also rechtswidrig, eingeräumt worden. Im ursprünglichen Verfahren habe die Bauherrin … einen Anspruch auf Baugenehmigung ohne Bewilligung der Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gehabt, da § 34 Abs. 1 BauGB dies nicht erforderte. Die Beklagte als öffentliche Hand habe sich somit zu Unrecht des Mittels einer privatrechtlichen Dienstbarkeit bedient. Es bestehe ein Anspruch gegen die Beklagte auf Löschung dieser Dienstbarkeit. Die Nebenbestimmungen der Baugenehmigung vom 11. Mai 2016 stünden einer Genehmigung hier nicht entgegen. Diese Nebenbestimmungen verstießen gegen Art. 36 Abs. 1 BayVwVfG, nachdem die Baugenehmigung auch ohne diese Nebenbestimmung hätte erteilt werden müssen. Zwar sei die Nebenbestimmung bestandskräftig geworden, sie könne jedoch die materielle Legalität des hier streitgegenständlichen Vorhabens nicht ausschließen. Das von der Beklagten angeführte Biotop betreffe nur einen kleineren Teil der Fläche des Grundstücks FlNr. …, der geplante Baukörper tangiere diese Fläche nicht oder nur marginal. Es müsse kein von der Baumschutzverordnung der Beklagten geschützter Baum gefällt werden. Nach § 30 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG seien jedoch nur Handlungen, die zu einer Zerstörung oder erheblichen Beeinträchtigung eines Biotops führen könnten, verboten, dies sei hier nicht zu befürchten. Im Übrigen könne eine eventuelle Beeinträchtigung auch durch Ausgleichsmaßnahmen ausgeglichen werden. Das Vorhaben füge sich auch nach § 34 Abs. 1 BauGB ein, denn eine vergleichbare Bebauung wie die geplante sei jedenfalls im Osten und Norden des Baugrundstücks auf den Anwesen …weg 1, 1a, 1b, 1d, … 1, 3, 5, …straße 58, 62, 62a, 62b, 62c und im Norden …straße 62d, 64, 64a, … 11, 13, 15 vorhanden. Durch die Teilung des ursprünglichen Grundstücks seien auch keine baurechtswidrigen Zustände geschaffen worden, im Übrigen gelte § 19 Abs. 2 BauGB nur für Gebiete im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Es sei die Teilung hier vor dem gegenständlichen Bauantrag erfolgt. Im Übrigen sei im Hinblick auf das Einfügen die relative Grundflächenzahl oder die Größe der Grundfläche reine Maßfaktoren, die unter dem Aspekt der überbaubaren Grundstücksfläche nicht ausschlaggebend seien. Auf den Verlauf der katastermäßigen Grundstücksgrenzen komme es bei der Beurteilung der faktischen Gegebenheiten im Hinblick auf die aus der vorhandenen Bebauung abzuleitenden Anforderungen bezüglich der überbaubaren Grundstücksfläche nicht an. Bei der Beurteilung des Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung seien vorrangig die absoluten Größen von Grundflächen, Geschossflächenzahl und Höhe, bei offener Bebauung auch ihr Verhältnis zur umgebenden Freifläche, zugrunde zu legen, demgegenüber müssten andere Maßfaktoren wie Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl zurücktreten. Auf die Grundstücksgrenzen und auf die Größe der Grundstücke komme es bei Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB grundsätzlich nicht an. Das Bauvorhaben überschreite den Rahmen des Maßes der baulichen Nutzung in der Umgebung nicht.

In der mündlichen Verhandlung am 20. Juni 2018 wurde die Sach- und Rechtslage mit den Beteiligten erörtert, die Streitsache wurde zur weiteren Sachaufklärung vertagt.

Mit Schriftsatz vom 5. Juli 2018 legte die Beklagte die Bauakten der angrenzenden Grundstücke vor und führte aus, hier hätten die Voraussetzungen eines Vergleichsvertrages nach Art. 55 BayVwVfG vorgelegen, bei dem im Weg des gegenseitigen Nachgebens eine Ungewissheit beseitigt worden sei. Diese habe bei sachlicher verständiger Würdigung einerseits hinsichtlich des Merkmals des Einfügens (§ 34 Abs. 1 BauBG) mit Blick auf die überbaubare Grundstücksfläche, andererseits auch hinsichtlich der Vereinbarkeit der Bebauung mit dem Schutzzweck der Baumschutzverordnung der Beklagten bestanden. Da die Voraussetzungen des Art. 55 BayVwVfG vorgelegen hätten, sei die Vereinbarung nach Art. 59 Abs. 2 Nr. 3 BayVwVfG wirksam, auch wenn der Inhalt der Vereinbarung mit der tatsächlich bestehenden Rechtslage nicht in Einklang stehen sollte, darin liege gerade die praktische Bedeutung eines solchen Vertrages.

Mit Schriftsatz vom 12. September 2018 erwiderten die Klägervertreter, es liege hier kein Vergleichsvertrag vor, sondern die Beklagte habe einseitig den teilweisen Bauverzicht von der Bauherrin gefordert. Von der … sei von Anfang an die Bebauung des hier gegenständlichen Baugrundstücks mit einem Einfamilienhaus geplant gewesen, vor Einreichung des förmlichen Bauantrags sei deshalb ein Bebauungskonzept für das ganze damals ungeteilte Grundstück FlNr. … erstellt worden, welches auch ein Einfamilienhaus im südwestlichen Bereich vorgesehen habe. Über dieses Bebauungskonzept sei mit Vertretern des Stadtplanungsamtes vor Einreichung des Bauantrages gesprochen worden, dabei hätten die Behördenvertreter auf den wertvollen Bebauungsstand hingewiesen. Der Bauantrag im Verfahren … habe deshalb den Freiflächengestaltungsplan vom 18. September 2015 enthalten mit einem Gebäude im südwestlichen Grundstücksbereich. Auf diesem Plan sei jedoch im südwestlichen Bereich der Vermerk „nicht im Genehmigungsumfang“ aufgebracht gewesen, damit habe zum Ausdruck gebracht werden wollen, dass für dieses Einfamilienhaus keine Genehmigung beantragt werde. Wie der aus dem Akteninhalt ersichtliche Hergang, der im Einzelnen zitiert wurde, darlege, sei hier von der Beklagten die Freihaltung des südwestlichen Grundstücksteils von Bebauung und die dingliche Sicherung insoweit von der Klägerin gefordert worden. Erst nach der Erfüllung dieser Forderung sei die Baugenehmigung erteilt worden. Die Freihaltung der südwestlichen Teilfläche sei aus Sicht der damaligen Bauherrin eine einseitige Forderung der Beklagten gewesen, die ausschließlich mit dem Erhalt des in diesem Bereich vorhandenen wertvollen Baumbestandes begründet worden sei. Die Bauherrin habe damals den Lageplan überarbeitet und die Dienstbarkeit bestellt, weil sie davon habe ausgehen müssen, sonst nicht die beantragte Baugenehmigung zu erhalten. Insofern könne von einer beiderseitigen Ungewissheit über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des damaligen Vorhabens keine Rede sein, es sei vielmehr ausschließlich um den von der Beklagten einseitig geforderten Bauverzicht zum Zweck des Erhalts des wertvollen Baumbestandes gegangen. Im Übrigen habe der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (U.v. 25.11.2014, 9 B 13.1401) die zutreffende Auffassung vertreten, dass ein Vergleichsvertrag im Sinne des Art. 55 BayVwVfG dann nicht angenommen werden könne, wenn die Verfahrensbeteiligten gerade nicht das Rechtsinstitut eines Vertrages, sondern einer einseitigen behördlichen Anordnung wie hier gewählt hätten. Das weitere Einfamilienwohnhaus im südwestlichen Bereich sei auch von Anfang an planungsrechtlich zulässig gewesen, ein entsprechender Bauantrag hätte von der Beklagten genehmigt werden müssen, die damalige Forderung nach einem Bauverzicht sei deshalb rechtswidrig gewesen. Das Vorhaben im damaligen Umfang habe sich auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche in die maßgebliche Umgebung eingefügt. Dies sei auch dann der Fall, wenn der vorhandene Rahmen überschritten werde, so lange das Bauvorhaben dann keine städtebaulichen Spannungen auslöse. Dies sei beim maßgeblichen Vorhaben hier nicht der Fall gewesen. In der Folge wurde noch die Bebauung der umliegenden Grundstücke dargestellt und insofern ausgeführt, im Ergebnis sei sowohl im Hinblick auf die Dichte der vorhandenen Bebauung als auch im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche eine planungsrechtliche Zulässigkeit der geplanten Bebauung gegeben.

Es sei unzutreffend, dass die geplante Bebauung die „Bildung einer dritten Linie“ bedeute, denn es sei nicht klar, welche „dritte Linie“ überhaupt gemeint sei, da es von Norden nach Süden und von Osten nach Westen je drei Reihen Baukörper gebe. Sowohl bezogen auf die einzelnen Baugrundstücke als auch auf das Gesamtgrundstück FlNr. … (alt) ergebe ein Vergleich mit der östlich gegebenen Bebauung, dass ein weiteres Wohngebäude auf dem heutigen Grundstück FlNr. … planungsrechtlich genehmigungsfähig gewesen sei. Es gebe dort auch weder faktische Baugrenzen noch Baulinien. Im Übrigen sei ein Baumschutz auch bei einer Bebauung des gegenständlichen Baugrundstücks möglich, und zwar dergestalt, dass der Schutzgegenstand der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, nämlich der damals vorhandene, wertvolle und zu schützende Baumbestand, durch einen Neubau erhalten bleiben könnte. Ihm stünden auch die von der Baugenehmigung vom 11. Februar 2016 geforderten drei Ersatzpflanzungen nicht im Wege, da diese auch an anderer Stelle auf dem Grundstück stattfinden könnten.

Am 10. Oktober 2018 wurden das Baugrundstück und dessen nähere Umgebung vom Vorsitzenden in Augenschein genommen, auf die Niederschrift und die gefertigten Lichtbilder wird verwiesen. Nachdem die Beteiligten klären wollten, ob ein vom gegenständlichen Bauvorhaben abweichendes Wohngebäude genehmigungsfähig wäre, wurde das Verfahren erst nach Mitteilung des Klägervertreters mit Schriftsatz vom 22. Mai 2019, dass eine Entscheidung erfolgen solle, weitergeführt.

Mit Schriftsatz vom 3. Juni 2019 verzichtete der Beklagtenvertreter auf (weitere) mündliche Verhandlung und führte ergänzend aus, das Zahlenwerk im Schriftsatz des Klägervertreters vom 10. September 2018 zur Dichte der Bebauung der Nachbargrundstücke und des Baugrundstücks FlNr. … (alt) sowie im Hinblick auf das Maß der Überbauung durch Gebäude sei nicht vollständig korrekt, die entsprechenden Werte aus Sicht der Beklagten wurden ausgeführt.

Es werde um Entscheidung durch die Kammer gebeten.

Mit Schriftsatz vom 11. Juni 2019 verzichtete auch der Klägervertreter auf weitere mündliche Verhandlung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten, auch des Baugenehmigungsverfahrens … sowie der vorgelegten Bauakten der Nachbargrundstücke, wegen der mündlichen Verhandlung und der Beweisaufnahme auf die jeweilige Niederschrift verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Nach dem die Parteien auf (weitere) mündliche Verhandlung verzichtet haben, konnte das Gericht gemäß § 101 Abs. 2 VwGO entscheiden.

Die Klage ist unbegründet, da der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 12. Mai 2017 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt; der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung oder Neuverbescheidung. Zur Begründung wird zunächst auf die Gründe des angefochtenen Bescheides verwiesen und ergänzend, insbesondere im Hinblick auf die Klagebegründung, Folgendes ausgeführt:

Der Kläger hat weder Anspruch auf Erteilung der angefochtenen Baugenehmigung noch auf Neuverbescheidung, weil für seinen Bauantrag das Sachbescheidungsinteresse fehlt. Das Sachbescheidungsinteresse des Klägers ist materiell-rechtliche, nämlich verwaltungsverfahrensrechtliche Voraussetzung für den geltend gemachten Verpflichtungsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, in die Prüfung eines Bauantrags einzutreten, wenn der Kläger die Baugenehmigung zwar möglicherweise formal beanspruchen kann, jedoch klar ist, dass er aus Gründen außerhalb des Verfahrens einer Verwehrung der begehrten Baugenehmigung gehindert wäre und deshalb die Baugenehmigung ersichtlich nutzlos wäre; dies ist dann der Fall, wenn die privatrechtlichen Verhältnisse die Verwirklichung des Vorhabens nicht zulassen, d.h. der Verwirklichung der Baugenehmigung privatrechtliche Hindernisse entgegenstehen, die sich schlechthin nicht ausräumen lassen (BVerwG, B.v. 30.6.2004, 7 B 92/03, B.v. 12.8.1993, 7 B 123/93, juris).

Ein solches schlechthin nicht ausräumbares privatrechtliches Hindernis für die Verwirklichung des vom Kläger mit dem Bauantrag begehrten Vorhabens liegt hier in Form der die Bebauung des gegenständlichen Grundstücks vollständig ausschließenden beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Beklagten vor. Die Beklagte hat sich auf das sich aus dieser Dienstbarkeit ergebende Recht berufen und den Bauantrag abgelehnt, das Verhalten der Beklagten stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Daneben steht einer Bebaubarkeit des gegenständlichen Grundstücks auch der Baueintrag im Lageplan in Verbindung mit den Auflagen der Baugenehmigung vom 11. Mai 2016 (* …*) entgegen, der das gesamte Baugrundstück Fl.-Nr. … umfasst und auch gegenüber dem Kläger als Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümerin und Adressatin des Bescheids gilt.

Gemäß der von der Rechtsvorgängerin des Klägers im Eigentum am Baugrundstück bewilligten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts … für … Bl. …, dürfen in dem der Dienstbarkeit beiliegenden Lageplan schraffiert markierten Bereich des Grundstück FlNr. …(alt), das dem jetzt im vorliegenden Verfahren gegenständlichen Baugrundstück FlNr. … (neu) entspricht, keine baulichen Anlagen im Sinn von Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO ohne eine hierfür erforderliche Baugenehmigung errichtet oder gehalten werden; der genannte Bereich ist dementsprechend von baulichen Anlagen freizuhalten. Aus dem im Grundbuch eingetragenen Inhalt dieser Dienstbarkeit ergibt sich für die Kammer, dass das Baugrundstück insgesamt von baulichen Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO freizuhalten ist. Der Auffassung der Klägervertreter, dass der Inhalt der Dienstbarkeit nur die Errichtung von baulichen Anlagen ohne die hierfür erforderliche Baugenehmigung untersagt, weshalb im Umkehrschluss bauliche Anlagen mit Baugenehmigung errichtet oder gehalten werden dürften, folgt die Kammer nicht. Dies ergibt sich nach Überzeugung der Kammer aus der Auslegung des Inhalts der Dienstbarkeit entsprechend §§ 133 und 157 BGB unter Berücksichtigung der Regelung in § 1091 BGB, wonach sich der Umfang einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Zweifel nach dem persönlichen Bedürfnis des Berechtigten bestimmt. Demnach ist der im Grundbuch eingetragene Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hier so zu verstehen, dass die mit der Dienstbarkeit belastete Grundstücksfläche, die sich aus dem der Dienstbarkeit beigefügten Lageplan ergibt und das gesamte Baugrundstück umfasst, von baulichen Anlagen freizuhalten ist. In dem Baugenehmigungsverfahren …, in dem der Rechtsvorgängerin des Klägers im Eigentum am Baugrundstück die Baugenehmigung für vier Einzel- und vier Doppelhäuser auf dem damals ungeteilten Grundstück FlNr. …(alt) erteilt wurde, und in dem von dieser die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Beklagten bewilligt wurde, war sowohl der damaligen Bauherrin als auch der Beklagten als Baugenehmigungsbehörde nach dem Akteninhalt klar, dass Zweck der Bewilligung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit der Erhalt des Baumbestandes auf dem südwestlichen Grundstücksteil des damaligen Grundstücks FlNr. …(alt) mit einer Fläche von 5.218 qm sein sollte und dies mit einem umfassenden Bauverzicht auf der mit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belasteten Teilfläche im Umfang von ca. 1.600 qm gesichert werden sollte und zu diesem Zweck eine Bebauung dieses Grundstücksteils unterbleiben sollte. Weshalb in den Text der Dienstbarkeit die Worte „ohne eine hierfür erforderliche Baugenehmigung“ aufgenommen wurden, ist nicht ersichtlich, jedenfalls entspricht es nach Auffassung der Kammer dem Willen der Parteien bei der Bewilligung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, den betreffenden Bereich von baulichen Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO generell freizuhalten. Dies ergibt sich aus der in der Akte enthaltenen Kommunikation zwischen der damaligen Bauherrin und der Beklagten. Die zwischen der damaligen Bauherrin und der Beklagten ausgetauschten Schreiben muss sich der Kläger als Rechtsnachfolger im Eigentum zurechnen lassen, denn die Erstreckung der Wirkung des Bauverzichts auch auf den Rechtsnachfolger im Eigentum war ja gerade der Grund für die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ins Grundbuch. Im Fall, dass man bei der Auslegung der Dienstbarkeit der Auffassung des Klägervertreters folgen wollte, hätte die Dienstbarkeit gerade nicht den Inhalt, den sie für die damalige Bauherrin als Bewilligende erkennbar haben sollte, nämlich die Sicherung des Baumbestandes durch einen Verzicht auf Errichtung baulicher Anlagen, wie auch die Bezeichnung „Bauverzicht“ auf der Dienstbarkeitsurkunde nahelegt. Diese Auslegung entspricht auch dem persönlichen Bedürfnis der Beklagten als Berechtigte, da nur dann eine dauerhafte Sicherung des Baumbestandes auf dem belasteten Grundstücksteil gewährleistet ist, was ausdrücklich und nach dem Akteninhalt, insbesondere etwa dem Schreiben der Beklagten an die damalige Bauherrin vom 1. Dezember 2015 im Verfahren* …, ersichtlich war. Schließlich spricht dafür auch die Eintragung auf dem den Genehmigungsstempel im Bauverfahren … tragenden Lageplan i.d.F. vom 14. März 2016 „Anpassungen gem. Absprachen und UwA“, dass die in diesem Lageplan freigehaltene Fläche des jetzigen Grundstücks FlNr. … entsprechend der Forderung des Umweltamtes von Bebauung freigehalten wurde und das ursprünglich auf diesem Grundstücksteil geplante Einfamilienhaus Nr. 1 nicht mehr im Bauantrag enthalten war. Dies zeigt im Übrigen auch der Blaueintrag auf dem den Genehmigungsstempel tragenden und damit zur Baugenehmigung gehörenden Lageplan vom 14. März 2016 „Fläche ist von jeglicher Bebauung freizuhalten“. Damit steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte Begünstigte eines Bauverzichts in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit betreffend des gesamten Baugrundstücks ist, auf die sie sich im vorliegenden Verfahren auch berufen hat und auf das sie den angefochtenen Ablehnungsbescheid stützt.

Diese Berufung auf den privatrechtlichen Bauverzicht zugunsten der Beklagten erfolgt auch nicht gegenüber dem Kläger in rechtsmissbräuchlicher Weise. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten ist für die Kammer weder aus dem Zustandekommen der Dienstbarkeit noch in der Berufung auf diese ersichtlich. Ein solcher Rechtsmissbrauch läge dann vor, wenn die Beklagte entgegen der eindeutigen Rechtslage die damalige Bauherrin genötigt hätte, auf ein an sich zulässiges Vorhaben (das Vorhaben Nr. 1 auf dem jetzigen Baugrundstück) zu verzichten, um im Gegenzug die Baugenehmigung für die übrigen Vorhaben Nrn. 2 bis 9 zu erhalten. Zwar hat die Beklagte mehrfach gegenüber der damaligen Bauherrin unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass eine Baugenehmigung in dem von der damaligen Bauherrin beantragten Umfang (Vorhaben Nrn. 2 bis 9) nur dann erteilt werden würde, wenn ein Bauverzicht hinsichtlich der Teilfläche, die das von der damaligen Bauherrin gebildete Teilgrundstück mit dem Vorhaben 1 betraf, verbindlich vereinbart und grundbuchrechtlich gesichert würde.

Nach Ansicht der Kammer ist aber nicht ersichtlich, dass dabei die Beklagte die damalige Bauherrin in unzulässiger und rechtswidriger Weise unter Druck gesetzt hätte, auf ein ihr zweifelsfrei zustehendes Baurecht zu verzichten, was aber Voraussetzung für ein rechtsmissbräuchliches Verhalten wäre.

Grundlage für die Beurteilung der bauplanerischen Zulässigkeit ist dabei das ursprüngliche Gesamtvorhaben der …entsprechend dem Lageplan vom 16. September 2015 mit den Vorhaben Nrn. 1 bis 9. Dass dieses ursprüngliche Gesamtvorhaben, das von der Bauherrin aufgrund der Vorgespräche mit der Beklagten nur hinsichtlich der Vorhaben Nrn. 2 bis 9 in einem formellen Bauantrag zur Genehmigung gestellt wurde, zweifelsfrei zulässig gewesen wäre, steht nach Auffassung der Kammer, insbesondere nach dem Akteninhalt und dem Ergebnis des Augenscheins, gerade nicht fest. Da für das damalige Baugrundstück kein Bebauungsplan bestand, war die bauplanungsrechtliche Beurteilung nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB vorzunehmen. Dabei gab es hinsichtlich der geplanten Art der Nutzung, nämlich Wohnbebauung, im Hinblick auf die in der Umgebung vorhandenen Nutzungen keine Bedenken gegen die Zulässigkeit der Nutzung. Allerdings ist auch ein der Art der Nutzung nach zulässiges Vorhaben nur dann nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach dem Maß der baulichen Nutzung und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, d.h. entweder innerhalb des sich aus der Bebauung der maßgeblichen Umgebung ergebenden Rahmens bleibt oder bei einer Überschreitung dieses Rahmens jedenfalls durch das Vorhaben keine bodenrechtlichen Spannungen ausgelöst werden. Da maßgeblicher Zeitpunkt für die bauplanungsrechtliche Beurteilung des damaligen Gesamtvorhabens jedenfalls ein Zeitpunkt vor Erteilung der Baugenehmigung für die Vorhaben Nrn. 2 bis 9 und deren Umsetzung anzusetzen ist, war die Umgebungsbebauung einschließlich des damaligen Baugrundstücks FlNr. …alt in Form der damals vorhandenen Bebauung mit einem großen L-förmigen Einfamilienhaus sowie Garagen und Nebengebäuden heranzuziehen, nicht aber die jetzt errichtete Bebauung in Form der Vorhaben Nrn. 2 bis 9, also der vier Einzelhäuser und der vier Doppelhaushälften.

Die für die Beurteilung heranzuziehende maßgebliche Umgebung des Baugrundstücks besteht dabei nach Auffassung der Kammer neben dem Baugrundstück aus den nördlich angrenzenden Grundstücken FlNrn. … und …, dem nordöstlich davon gelegenen Grundstück FlNr. … den östlich davon gelegenen Grundstücken FlNrn. …sowie den Grundstücken bis zum …weg im Osten sowie dem westlich angrenzenden Grundstück FlNr. …im Westen und der …straße im Süden. Die damals auf dem Baugrundstück und dessen näherer Umgebung im definierten Umfang vorhandene Bebauung bestand einerseits aus einer relativ zur Grundstücksfläche gesehen zurückhaltenden Bebauung, wenn auch mit großen Einfamilienhäusern, etwa auf den Grundstücken FlNrn. … sowie auf dem Baugrundstück einerseits und im Verhältnis zur Grundstücksfläche dichterer Bebauung auf den Grundstücken FlNrn. … sowie auf den Grundstücken … bis … und … Dabei waren insbesondere das Baugrundstück selbst und die östlich und westlich direkt angrenzenden Grundstücke geprägt durch eine im Verhältnis zur Grundstücksfläche zurückhaltende Bebauung jeweils im nördlichen Bereich der Grundstücke, und eine umfangreiche und dichte Begrünung auch mit großen Bäumen im südlichen und südwestlichen Bereich der Grundstücke. Weiter bestand die maßstabsbildende ursprüngliche Bebauung selbst auf den dichter bebauten Grundstücken unmittelbar westlich des …wegs aus zwei Zeilen, einer entlang der Straße an der …mit im Süden großzügigen Gärten sowie einer weiteren entlang des …wegs vom …weg nach Westen mit ebenfalls großzügigen Grünflächen zur …straße hin. Diese zweizeilige Bebauung im Bereich südlich der von Ost nach West verlaufenden Straße an der S* … bis zur …straße hin wurde durch das Bauvorhaben durch eine dichtere, von Süd nach Nord gesehen dreizeilige Bebauung ergänzt, wobei auch im westlichen Grundstücksbereich durch das Vorhaben Nr. 1 ein Wohngebäude vorgesehen war. Dabei waren insbesondere die beiden Gebäude auf den Grundstücken FlNrn. …und … weiter nach Süden gerückt als die östlich oder westlich angrenzende Bebauung, so dass, selbst wenn man nicht von einer faktischen Baugrenze entlang der südlichen Außenmauern der Gebäude auf den Anwesen FlNrn. …und … ausgeht, jedenfalls durch die südliche Lage der beiden Doppelhaushälften die Errichtung einer dritten Bebauungsreihe auf dem damaligen Baugrundstück ermöglicht wurde. Ohne dass dabei die Größe der aus dem ursprünglichen Grundstück FlNr. …alt gebildeten neuen Grundstücke oder die Größe des alten Baugrundstücks heranzuziehen wäre, sollte durch das damalige Bauvorhaben jedenfalls eine im Vergleich zur vorhandenen Bebauung insbesondere durch die dritte Baureihe von Nord nach Süd dichtere und abweichende Bebauung geschaffen werden. Da auch die Bebauungsdichte zur Eigenart der näheren Umgebung gehört und diese gerade nicht an die Größe der einzelnen Baugrundstücke im Verhältnis zum Gebäude gebunden ist, stellte das damalige Bauvorhaben nach Auffassung der Kammer eine über die sich aus der vorhandenen Bebauung in der maßgeblichen Umgebung hinausgehende, weil dichtere Bebauung dar. Dass diese dichtere Bebauung auch bodenrechtliche Spannung auslösen konnte erscheint aus heutiger Sicht nicht ausgeschlossen, da die verdichtete Bauweise mit einer höheren Zahl von Wohnbauvorhaben auf engerem Raum als bis dato dort vorhanden in ihrer Gesamtheit auch einen deutlich erhöhten Verkehr, mehr Verkehrsflächen und eine Erhöhung der bebauten Flächen durch Garagen, Carports etc. bedingt.

Angesichts dessen erscheint es der Kammer als durchaus nachvollziehbar, dass die Beklagte wie die Bauherrin im damaligen Verfahren von einer Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit des Gesamtvorhabens einschließlich des Vorhabens Nr. 1 ausgingen, weshalb sie sich auf die dann gefundene Lösung verständigten, die schließlich auch durch die Baugenehmigung und die Bewilligung der Dienstbarkeit umgesetzt wurde. Dafür spricht, dass auch die Kammer die Beurteilung der maßgeblichen näheren Umgebung sowie des Merkmals des Einfügens erst nach einem Augenschein vor Ort vornehmen konnte, sowie die Tatsache, dass sich soweit ersichtlich die damalige Bauherrin aus freien Stücken, nämlich um die Genehmigung der Vorhaben Nrn. 2 bis 9 zeitnah zu erreichen, zum Verzicht auf das Vorhaben Nr. 1 und die Bebauung der entsprechenden Teilfläche entschlossen hat. Der damaligen Bauherrin als in Grundstücksangelegenheiten und Bebauungsvoraussetzungen erfahrene Projektentwicklungsgesellschaft war sicherlich bewusst, dass eine offenkundig rechtswidrige Ablehnung ihres Bauantrags durch ein entsprechendes Rechtsmittelverfahren hätte korrigiert werden können, ebenso wie einem unzulässigen Verzögern der Entscheidung durch eine Untätigkeitsklage hätte begegnet werden können. Dass die Abgabe der Dienstbarkeit und des Bauverzichts durch die damalige Bauherrin einem unzulässigen Druck von Seiten der Beklagten geschuldet worden wäre und von ihr praktisch „erpresst“ worden wäre, was ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten darstellen würde, ist somit nicht ersichtlich. Dass die Beklagte der damaligen Bauherrin mitteilte, ohne entsprechenden Bauverzicht und Sicherung durch die Dienstbarkeit werde die Baugenehmigung nicht erteilt, ist jedenfalls kein Indiz für einen solchen unzulässigen Druck, sondern vielmehr die im Verwaltungsverfahren gebotene Information des Bauherren über die Sicht der Baugenehmigungsbehörde.

Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten im Hinblick auf die Forderung nach einem durch die Dienstbarkeit gesicherten Bauverzicht ergibt sich auch nicht daraus, dass dieser die gesamte Fläche des nunmehrigen Grundstücks FlNr. … betraf, wobei möglicherweise auch nicht von schützenswertem Baumbestand betroffene Grundstücksteile in den Bauverzicht einbezogen worden waren. Denn die Aufteilung des ursprünglichen Gesamtgrundstücks FlNr. … in die jetzt geschaffenen Teilgrundstücke, die Situierung der einzelnen Vorhaben sowie des Wegegrundstücks und deren Größe erfolgte durch die damalige Bauherrin nach deren Plänen, im Übrigen hat die damalige Bauherrin die Dienstbarkeit und die von dieser betroffenen Grundstücksteilfläche wie geschehen bewilligt, ohne dass ersichtlich wäre, dass hinsichtlich des Umfangs dieser Fläche und etwa einer Ausklammerung von Teilbereichen des jetzigen Grundstücks FlNr. …Gespräche zwischen den damaligen Beteiligten geführt worden wären. Dass möglicherweise ein kleineres Bauvorhaben auf dem jetzigen Baugrundstück ohne Beeinträchtigung schützenswerten Baumbestandes möglich wäre, steht jedenfalls der Wirksamkeit der Dienstbarkeit und des durch diese gesicherten Bauverzichts jedenfalls im Hinblick auf das streitgegenständliche Bauvorhaben nicht entgegen, zumal dieses zumindest Flächen, die nach dem Bestandteil der Baugenehmigung vom 11. Mai 2016 im Verfahren … gewordenen Freiflächengestaltungsplan Ersatzpflanzungen enthalten sollen, betrifft.

Im Übrigen ist auch festzustellen, dass bezogen auf das maßgeblich der Beurteilung zugrunde zuliegende Gesamtgrundstück FlNr. …alt der Schutz des insbesondere im südwestlichen Grundstücksbereich massiv vorhandenen Baumbestandes entsprechend der Baumschutzverordnung der Beklagten ein legitimes Ziel des Behördenhandelns darstellte, zumal die Genehmigung zur Fällung von insgesamt 54 Bäumen auf dem Gesamtgrundstück erteilt wurde und weiter nur die Ersatzpflanzung von 14 statt wie ursprünglich geplant 35 Bäumen angeordnet wurde, in dem der damaligen Bauherrin Ersatzzahlungen für 21 weitere, an sich notwendige Bäume erlaubt wurden. Die Heranziehung der Baumschutzverordnung der Beklagten als Grundlage für den bewilligten Bauverzicht führt insoweit also nicht zu einer vollständigen Unbebaubarkeit des Baugrundstücks, sondern betrifft nur etwa ein gutes Viertel der Gesamtfläche und stellt damit nicht einen unzumutbaren Eingriff in das Eigentum der damaligen Grundstückseigentümerin dar.

Dass diese im Nachhinein die von der Dienstbarkeit betroffene Fläche an einen Dritten, den Kläger, veräußerte, ändert nichts am Gegenstand der Beurteilung, zumal dieser sowohl im Hinblick auf die Dienstbarkeit als auch im Hinblick auf die bestandskräftigen Regelungen der Baugenehmigung vom 11. Mai 2016, insbesondere die Auflagen Nrn. 1 und 8 sowie den Blaueintrag in den Lageplan als Rechtsnachfolger im Eigentum an die entsprechenden Festsetzungen gebunden ist. Auch im Hinblick auf diese Regelungen in der Baugenehmigung greift der Einwand des Rechtsmissbrauches nicht ein, insofern kann auf die obigen Ausführungen zum Gebrauch der Dienstbarkeit verwiesen werden. Im Hinblick darauf, dass der erklärte Bauverzicht und die angeordnete Freihaltung von baulichen Anlagen für das Grundstück FlNr. … sowohl aus dem Grundbuch als auch aus dem Inhalt der Baugenehmigung vom 11. Mai 2016 zweifelsfrei erkennbar waren, besteht auch kein schützenswertes Interesse des Klägers als Grundstückserwerber, da ihm die Sachlage bekannt war, jedenfalls bekannt sein musste.

Damit war die Klage im Hauptwie im Hilfsantrag abzuweisen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1, 161 Abs. 1 VwGO.

Der Streitwert ergibt sich aus § 52 Abs. 1 GKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung liegen nicht vor.

Datenquelle d. amtl. Textes: Bayern.Recht

Meta

AN 9 K 19.01032

24.07.2019

VG Ansbach

Urteil

Sachgebiet: K

Zitier­vorschlag: VG Ansbach, Urteil vom 24.07.2019, Az. AN 9 K 19.01032 (REWIS RS 2019, 5099)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2019, 5099

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Die hier dargestellten Entscheidungen sind möglicherweise nicht rechtskräftig oder wurden bereits in höheren Instanzen abgeändert.

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