Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.05.2011, Az. VIII ZR 227/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 227/10
Verkündet am:

4. Mai 2011

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 558a Abs. 2 Nr. 1
a)
Die Auslegung eines Mietspiegels (§
558a Abs.
2 Nr.
1, §§
558c, 558d BGB) un-terliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung.
b)
Zur Auslegung des Mietspiegels 2007 der [X.].
[X.], Urteil vom 4. Mai 2011 -
VIII ZR 227/10 -
LG [X.]

AG [X.]

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterin Dr.
Hessel sowie [X.]
[X.] und Dr.
Schneider
für Recht erkannt:
Die Revision des [X.] gegen das Urteil des Landgerichts Re-gensburg -
2. Zivilkammer
-
vom 10.
August 2010 wird [X.].
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 1.
November 2005 eine Woh-nung des [X.] in [X.]. Der Kläger begehrt die Zustimmung der [X.] zur Erhöhung der Miete von 900

auf 961

n-gen vom 6.
Juli 2009 nimmt
der Kläger auf den für den damaligen
Zeitpunkt maßgeblichen Mietspiegel 2007 der [X.] Bezug, bei dem es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des §
558d BGB handelt. Der Mietspiegel enthält folgende Erläuterungen:
1
-
3
-
"3. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die Tabellen 1 bis 6. Mit Hilfe dieser Tabellen kann nach Art, Größe, [X.], Beschaffenheit und Lage einer Wohnung eine ortsübliche [X.] berechnet werden.
Den Ausgangspunkt des Mietspiegels bildet Tabelle 1. Hier sind durch-schnittliche [X.] pro Quadratmeter in Abhängigkeit von der Wohnfläche, dem Merkmal mit dem größten Einfluss auf den Mietpreis, enthalten. Sie werden als [X.]n bezeichnet und spiegeln das all-gemeine Mietniveau in [X.] wieder.
Mit Hilfe der Tabellen 2 bis 6 erfolgt eine Konkretisierung des Mietprei-ses durch prozentuale Zu-
und Abschläge -
gemessen an der Basismie-te
-
je nach Baujahr, Wohnlage, Haus-
und Wohnungstyp, Hei-
zungs-,
Sanitär-
und sonstiger Wohnungsausstattung. Die [X.] müssen vom Vermieter gestellt sein.
(...)
5. Spannbreiten
Der Mietspiegel kann durch die in den Tabellen 2 bis 6 aufgeführten Merkmale grundsätzlich Mietpreisunterschiede erklären. Trotzdem ver-bleibt, bedingt durch die weitgehend freie Mietpreisgestaltung sowie durch nicht aufgeführte Merkmale, ein Streubereich der [X.]. Als ortsübliche [X.] gelten daher noch die [X.], die in-nerhalb einer Zweidrittelspannbreite liegen. Diese Spanne
umfasst die nach den Tabellenwerten errechnete
durchschnittliche ortsübliche [X.] +/-
20
% der zugrunde liegenden [X.]. [X.] von der ortsüblichen Vergleichsmiete wären insbesondere anhand nicht im
Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen."
Der Kläger legt der Berechnung der Mieterhöhung eine
[X.] von 5,63

2
gemäß Tabelle 1 des Mietspiegels und Zuschläge zur [X.] gemäß den Tabellen 2 bis 6 von insgesamt 28
% zugrunde; darüber hinaus [X.] er im Erhöhungsverlangen einen weiteren Zuschlag von 15
% der [X.] "für übergroße Terrasse mit Aussicht zur [X.]/[X.] gemäß Ziff.
5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007". Aus der [X.] und den Zuschlägen von insgesamt 43
% errechnet der Kläger eine erhöhte Miete von 8,05

2, die einer monatlichen Gesamtmiete von 961

ntspricht.
2
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4
-
Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung der Beklagten zur vorgenann-ten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Es ist von einer [X.] in Höhe von 5,63

2 und Zuschlägen
von
insgesamt 32
% -
davon 29
% gemäß den Tabellen 2 bis 6 des Mietspiegels und weiteren 3 % gemäß Nr. 5 der Erläu-terungen zum
Mietspiegel
-
ausgegangen und hat daraus eine unterhalb der bisherigen Miete liegende ortsübliche Vergleichsmiete von 887,14

errechnet. Die Berufung des [X.] hat
keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustimmungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Das Amtsgericht habe in zutreffender Weise die Voraussetzungen für die begehrte Mieterhöhung verneint. Es habe in weiten Teilen die Berechnung des [X.] zur ortsüblichen Vergleichsmiete übernommen und sei dem Kläger le-diglich bei der [X.] nicht gefolgt. Insoweit habe das Amtsge-richt zutreffend darauf hingewiesen, dass die Zu-
und Abschläge der Spannbrei-tenregelung in Nr.
5 des Mietspiegels 2007 der [X.] anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen seien. Ein genereller Zuschlag von 20
% auf die [X.] komme hiernach nicht in Betracht. Wollte man, wie der Kläger, die [X.] mit Zuschlägen von plus oder minus 20
% der zugrunde liegenden [X.] ohne konkrete Merkmale zu-3
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lassen, so stünde man im Ergebnis vor dem praktischen Problem, dass die Vermieterseite dazu tendieren
würde, generell einen Zuschlag von plus 20
% anzunehmen, während die Mieterseite geneigt sein könnte, generell einen [X.] von 20
% vorzunehmen, gleichfalls ohne nähere Begründung.
Beide [X.] könnten sich dann auf Nr.
5 der Erläuterungen zum Mietspiegel berufen.
Neben diesen praktischen Schwierigkeiten, die mit der vom Kläger ge-wünschten Auslegung der [X.] verbunden wären, spreche auch der eindeutige Wortlaut dagegen. So sei ausdrücklich festgehalten, dass Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen seien.
Darüber hinaus würde das ausgeklügelte System des Mietspiegels in den Tabellen 2 bis 6, in denen 21 Einzelkriterien herausgearbeitet und jeweils mit prozentualen Zu-
oder
Abschlägen bewertet worden seien, wenig Sinn machen, wenn anschlie-ßend ohne nähere Begründung pauschale Ab-
oder
Zuschläge in einer Größen-ordnung von 20
% zulässig wären.
Entgegen der Auffassung des [X.] sei das Mieterhöhungsverlangen nicht schon dann begründet, wenn es sich innerhalb der Spannbreite gemäß Nr.
5 des Mietspiegels
bewege. Nach der Rechtsprechung des [X.] könne zwar für ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen die volle Spannbreite eines Mietspiegels ausgeschöpft werden, es sei jedoch an-schließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter [X.] gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt sei.
Das Amtsgericht sei auch befugt gewesen, die ortsübliche Vergleichs-miete selbst zu berechnen. Die vom Amtsgericht vorgenommene Berechnung, bei der das Amtsgericht im Rahmen der [X.] von Nr.
5 des Mietspiegels einen Zuschlag von 3
% angesetzt habe,
sei nicht zu beanstan-7
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-
den. Das Amtsgericht weise zutreffend darauf hin, dass die
Terrasse bereits in Tabelle 6 mit einem Zuschlag von 5
% und die gute Wohnlage, wozu auch eine offene Bebauung mit schöner Aussicht zähle, bereits in Tabelle 3 mit einem Zuschlag von 4
% berücksichtigt worden seien. Hinzu komme, dass die [X.] auch über die Berücksichtigung bei der Wohnfläche in die Ermittlung der Ba-sismiete mit
einfließe. Gleichwohl habe das Amtsgericht den Ausblick von der Terrasse mit einem gesonderten Zuschlag von 3
% gemäß Nr. 5 des [X.] berücksichtigt. Ein höherer Zuschlag sei nicht
gerechtfertigt. Die Lage der W.

straße in [X.] sei amtsbekannt, ebenso der hiermit verbundene Ausblick auf die [X.] von [X.] und die [X.].
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.
1. Die
Angriffe der Revision gegen die vom Berufungsgericht vorgenom-mene Auslegung von Nr.
5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der [X.] greifen nicht durch.

a) Die Auslegung des Mietspiegels 2007 der [X.] unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Denn ebenso wie bei [X.] (vgl. dazu [X.]surteil vom 9.
Juni 2010 -
VIII
ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn.
11 mwN) besteht auch bei einem Miet-spiegel im Sinne von §
558a Abs.
2 Nr.
1, §§
558c, 558d BGB ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung, das es rechtfertigt, einen Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible
Rechtsnorm zu behandeln.
b) Die Revision meint, Nr.
5 der Erläuterung zum Mietspiegel 2007 der [X.] sei so zu verstehen, dass der Vermieter
neben den Zuschlä-10
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-
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-
gen gemäß den Tabellen 2 bis 6 des Mietspiegels einen weiteren
Zuschlag von bis zu 20
% der [X.] verlangen könne, ohne dass dieser weitere [X.] begründet werden müsse. Das trifft, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht zu.

Nr. 5 der Erläuterungen regelt
in Ergänzung von Nr. 3 der Erläuterungen, dass die Berechnung der durchschnittlichen
ortsüblichen
Vergleichsmiete ge-mäß den Tabellen 1 bis 6 nicht allein maßgebend ist, sondern die für die kon-krete
Wohnung zu ermittelnde
ortsübliche Vergleichsmiete
-
die sogenannte "Einzelvergleichsmiete"
([X.]surteile vom 20. April 2005 -
VIII
ZR 110/04, [X.], 2074
unter II 2 b; vom 6. Juli 2005 -
VIII
ZR 322/04, [X.], 2621 unter [X.]; vom 21. Oktober 2010 -
([X.], [X.], 746
Rn.
15)
-
um eine gewisse Spanne darüber oder darunter liegen kann, und zwar um
"+/-
20
% der zugrunde liegenden [X.]". Wenn es im [X.] heißt, dass Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbeson-dere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen wä-ren, so bedeutet
dies, dass die Einzelvergleichsmiete
aus bestimmten Gründen
um bis zu 20
% (der [X.]) nach oben oder unten von der nach den [X.] bis 6 errechneten durchschnittlichen Vergleichsmiete abweichen kann. So hat es -
mit Recht
-
auch der Kläger selbst gesehen. Denn er hat in
seinem Mieterhöhungsverlangen den gemäß Nr.
5 der Erläuterungen geforderten [X.] von 15
% mit konkreten Merkmalen der Wohnung begründet ("Zuschlag für übergroße Terrasse mit Aussicht zur [X.]/[X.]").
2.
Entgegen der Auffassung der Revision ist
aus der
vorbezeichneten
[X.]srechtsprechung nicht herzuleiten, dass der Vermieter berechtigt wäre, den nach Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der [X.] möglichen
Zuschlag von bis zu 20 % zu der nach Nr. 3 der Erläuterungen er-14
15
-
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-
rechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ohne jede Begrün-dung zu verlangen.
a) Der [X.] hat entschieden, dass der Tatrichter innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne
die ortsübliche Vergleichs-miete für die konkrete
Wohnung -
das heißt die Einzelvergleichsmiete
-
festzu-stellen und hierfür die Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels einzu-stufen hat
(Urteile vom 20. April 2005 -
VIII
ZR 110/04, aaO; vom 6. Juli 2005 -
VIII
ZR 322/04, aaO). Er hat darauf hingewiesen, dass die [X.] ihrerseits schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Miet-zinsspannen im Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde (Urteil vom 20. April 2005 -
[X.], aaO).
Dabei kann sich auch die [X.] innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der (umfassenderen) Mietspiegelspanne liegt (vgl. Urteil vom 6.
Juli 2005 -
VIII
ZR 322/04, aaO).
Davon ist der [X.] entgegen der Auffassung der Revision in seinem Ur-teil vom 21. Oktober 2010 ([X.], aaO) nicht abgewichen. In dieser Ent-scheidung hat der [X.] seine Rechtsprechung lediglich dahin ergänzt, dass der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben darf
(aaO Rn.
15). Der [X.] hat nicht, wie die Revision meint, entgegen seinem
Urteil
vom 20. April 2005 ([X.], aaO) entschieden, dass bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete etwa "generell"
-
das heißt unabhängig von den Merkmalen der Wohnung
-
der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden dürfte.
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b) Die Auffassung der Revision, dass diese Grundsätze der [X.]srecht-sprechung auf den Mietspiegel 2007 der [X.] nicht übertragbar seien
und deshalb dem Kläger zugestanden werden müsse, die Mietspiegel-spanne nach oben voll auszunutzen, trifft nicht zu und findet auch in der von der Revision angeführten Kommentarliteratur ([X.]/Börstinghaus, [X.], 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 137) keine Stütze.
Die Einzelvergleichsmiete ist daher nach dem Mietspiegel 2007 der [X.] in der Weise zu [X.], dass auf der Grundlage der nach den Tabellen 1 bis 6 errechneten durch-schnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete
geprüft wird, ob auf Grund konkreter Merkmale der Wohnung ein Zu-
oder Abschlag zur durchschnittlichen ortsübli-chen Vergleichsmiete von bis zu 20 %
der [X.]
gemäß Nr.
5 der Erläute-rungen zum Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das Begründungserfordernis in Nr. 5 der Erläuterungen steht im Einklang mit der Rechtsprechung des [X.]s.
3. Vergeblich beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht -
in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht
-
wegen der vom Kläger geltend [X.] besonderen Vorzüge der Wohnung (übergroße Terrasse; Aussicht auf die [X.] und [X.]) einen Zuschlag nach Nr. 5 der Erläuterungen von nicht mehr als 3 % der [X.] für gerechtfertigt gehalten hat. Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung werden von der Revision nicht dargelegt und sind auch nicht ersichtlich. Insbesondere zeigt die Revision nicht auf, dass das [X.] entscheidungserheblichen Sachvortrag des [X.] übergangen hätte.
Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht berech-tigt, die Angemessenheit des Zuschlags selbst zu beurteilen, ohne zuvor ein Sachverständigengutachten einzuholen.
Der [X.] hat entschieden, dass die Einzelvergleichsmiete
-
soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach §
558d BGB vorhanden ist
-
in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt wer-18
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den kann (Urteil vom 6. Juli 2005 -
VIII
ZR 322/04, aaO); zwingend ist dies aber nicht. Erst recht kann von der
Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen werden, wenn -
wie hier
-
ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt
und das Gericht über die -
auch von der Revision nicht angezweifelte
-
Ortskenntnis verfügt, die erforderlich ist, um die Berechtigung des vom Kläger beanspruchten Zuschlags selbst beurteilen zu können.
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Hessel

Dr. [X.]
Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 09.03.2010 -
6 C 4010/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 10.08.2010 -
2 S 105/10 -