Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.10.2011, Az. VIII ZR 268/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII [X.]
Verkündet am:

26. Oktober 2011

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 556 Abs. 3; [X.] § 9 Abs. 2
Zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis.

[X.], Urteil vom 26. Oktober 2011 -
VIII [X.] -
LG [X.]

AG [X.]inneberg

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Oktober 2011 durch den Vorsitzenden Richter
[X.], die Richterin Dr.
Hessel
sowie [X.]
Achilles, Dr.
Schneider und Dr.
Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel
der Klägerin werden das Urteil der 9.
Zivilkammer des [X.] vom 24.
September 2010 und das Urteil des [X.] vom 24.
April 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klä-gerin entschieden worden ist. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 868,65

t-punkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.
Dezember 2008 zu zahlen.
Die Revision der [X.] wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits
und der Streithilfe
zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in [X.].

. Die Klägerin macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die [X.] bis 2006/2007 geltend.
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Die Beklagte hält die Abrechnungen der Klägerin aus formellen Gründen für unwirksam. Sie beanstandet zum einen, dass die Klägerin die (gesondert ausgewiesenen) Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet hat und nicht mit den übri-gen (kalten) Betriebskosten. Ferner seien die Verteilerschlüssel bei der Ermitt-lung des [X.] für die Warmwasserkosten nicht ausreichend erläutert und die Berechnung der Warmwasserkosten deshalb nicht nachvollziehbar und unwirksam.
Die Klägerin hat Zahlung von 1.008,79

Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 140,14

nebst Zinsen stattgegeben. Das [X.] hat die Berufungen beider [X.]arteien zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht jeweils zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die vollständige Verurteilung der [X.], die Beklagte die vollständige Abweisung der Klage.

Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin hat Erfolg; die Revision der [X.] ist hin-gegen
unbegründet.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Der Klägerin stehe die geltend gemachte Nachforderung aus den [X.], 2004/2005 und 2005/2006 nicht zu, weil diese Ab-2
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rechnungen hinsichtlich der Ermittlung der Warmwasserkosten aus formellen Gründen unwirksam seien.
Die Klägerin habe zwar den Anteil der Warmwasserkosten an den ge-samten Energiekosten zunächst entsprechend den Vorschriften der [X.] zutreffend mit 17,57
% ermittelt; dies sei auch aus formellen Gründen nicht zu beanstanden. Die weiteren Berechnungsschritte zur Ermitt-lung des konkreten Betrags für Warmwasser seien jedoch nicht ausreichend erläutert und die Warmwasserabrechnung deshalb wegen fehlender [X.] unwirksam. Die Klägerin habe nämlich nicht erläutert, dass sie bei der Ermittlung des auf den Warmwasserkostenanteil von 17,57
% entfallenden Betrages nur die einheitlich entstandenen Kosten (d.h., ohne die für die [X.] angefallenen Kosten) angesetzt und zu dem so ermittelten Betrag anschließend die Kosten für die [X.] addiert habe. Zwar [X.] das der Regelung des §
9 Abs.
1 Satz
3 [X.], wonach Kosten, die nicht einheitlich entstanden seien, dem Anteil an den einheitlich entstande-nen Kosten hinzuzurechnen seien. Die insoweit erforderlichen Rechenschritte seien aber nicht im Einzelnen dargelegt. So seien zwar die Gesamtkosten mit 211.263,40

n der [X.]miete mit 10.426,03

n-gegeben. Dass sich die Summe der einheitlich entstandenen Warmwasser-kosten auf die Differenz dieser Beträge, nämlich auf 200.837,37

aber nicht erläutert. Auch die Abrechnungen für die [X.] und 2005/2006 wiesen entsprechende Fehler auf.
Die Abrechnung für den Zeitraum 2006/2007 sei hingegen wirksam, weil der Verteilerschlüssel hier ausreichend erläutert sei. Die fehlerhafte Einstellung der Kosten für Kaltwasser und Entwässerung in die
Heizkostenabrechnung un-ter Missachtung der vertraglich vereinbarten [X.]e berühre deren formelle Ordnungsmäßigkeit nicht. Zwar sei im Mietvertrag vorgesehen, dass 7
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die Beklagte auf diese Kosten gemeinsam mit den anderen kalten Betriebskos-ten monatliche Beiträge zu leisten habe. Die Klägerin sei aber entsprechend §
556a Abs.
2 [X.] berechtigt gewesen, durch einseitige Erklärung diese Kos-ten in den vertraglich vereinbarten [X.] einzu-gliedern. Denn dadurch sei die Zahl der
Ablesetermine reduziert und der

Kostenanteil
entsprechend gering gehalten worden. Im Übrigen liefe die Ände-rung des [X.]es
ohnehin auf ein "Nullsummenspiel" hinaus, denn bei einer Abrechnung der Kaltwasser-
und Entwässerungskosten bei den übri-gen kalten Betriebskosten hätten sich die von der [X.] zu tragenden kal-ten Betriebskosten um
den auf diese Kosten entfallenden Betrag erhöht und die im [X.] Heizkosten angesetzten Kosten entsprechend gesenkt.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen [X.]unkten stand.
1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Beklagte der Klägerin den aus der Abrechnung 2006/2007 ersichtlichen [X.] schuldet. Die angesetzten Kostenpositionen stehen zwischen den [X.]arteien nicht im Streit. Entgegen der Auffassung der Revision der [X.] ist die Abrechnung auch nicht aus formellen Gründen -
etwa wegen einer unzulässigen "einseitigen Abänderung einer vertraglich vereinbarten Abrech-nungsstruktur"
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unwirksam.
Wie das Berufungsgericht in seiner Hilfsbegründung zutreffend ausge-führt hat, läuft die Frage, ob die -
einzeln ausgewiesenen
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Kosten für Kaltwas-ser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den 9
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übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, auf ein "Nullsummenspiel" heraus, weil sich die Summe der von der [X.] zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Auch auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten hat es keinen Einfluss, ob sie in dem einen oder anderen "[X.]" eingestellt sind. Schon deshalb wäre die Beanstandung, dass die [X.] im "falschen [X.]" aufgeführt sind, eine leere und deshalb unbeachtliche [X.] (vgl. auch [X.]surteil vom 16.
April 2008 -
VIII
ZR 75/07, [X.], 2105
Rn.
20). Ob mit der im Mietvertrag vorge-nommenen Ausweisung gesonderter Vorauszahlungen für Heizkosten einer-seits und sonstige Betriebskosten andererseits überhaupt eine verbindliche Festlegung auf "[X.]e" erfolgt ist,
bedarf deshalb keiner näheren
Erörterung.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch die Heizkostenabrech-nungen für die [X.] bis 2005/2006 als unwirksam angesehen. Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen, die an die Darstellung der Er-mittlung der Warmwasserkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu [X.] sind.
Die Abrechnungen der Klägerin enthalten sämtliche Einzeldaten, die er-forderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum ver-ständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittli-chen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat eine [X.] zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung ent-spricht. Eine [X.]flicht,
diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern,
trifft ihn hingegen nicht. Nach der Rechtsprechung des [X.]s genügt es für eine for-12
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mell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann ([X.]surteile vom 20.
Juli 2005 -
VIII
ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter [X.]; vom 25.
November 2009 -
VIII
ZR 322/08, [X.], 2053 Rn.
13 bis 15). Dies gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur für den unmittelbaren Anwen-dungsbereich des §
9 Abs.
2 [X.], sondern generell
für die [X.]. Deshalb ist es unschädlich, dass die Klägerin in ihrer Abrechnung nicht erläutert hat, dass sie die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der [X.] zunächst von den Gesamtkosten abgesetzt, den verbleibenden Gesamtbetrag nach dem ermittelten [X.]rozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufgeteilt und anschließend die Kosten für die [X.] den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzuge-setzt hat.

III.
Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Klägerin
erkannt worden ist; es ist daher insoweit auf-zuheben (§
562 Abs.
1 Z[X.]O). Der [X.] entscheidet gemäß §
563 Abs.
3 Z[X.]O in der Sache selbst, da die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zwischen den [X.]arteien nicht im Streit steht und es deshalb keiner weiteren Feststellungen bedarf. Dies führt zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit die [X.] abgewiesen worden ist,
und zur antragsgemäßen Verurteilung der [X.]

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auch insoweit. Die Revision der [X.] ist dementsprechend [X.].
[X.]
Dr. Hessel
Dr. Achilles

Dr. Schneider
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]inneberg, Entscheidung vom 24.04.2009 -
82 C 1/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 24.09.2010 -
9 S 64/09 -