Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.10.2011, Az. VIII ZR 270/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 270/10
Verkündet am:

26. Oktober 2011

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Oktober 2011 durch den Vorsitzenden Richter
[X.], die Richterin Dr.
Hessel
sowie [X.]
Achilles, Dr.
Schneider und Dr.
Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel
der Klägerin werden das Urteil der 9.
Zivilkammer des [X.] vom 24.
September 2010 und das Urteil des [X.] vom 24.
April 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klä-gerin entschieden worden ist. Die [X.]
werden
verurteilt, an die Klägerin weitere 663,61

o-zentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.
Dezember 2008 zu zahlen.
Die Revision der [X.] wird zurückgewiesen.
Die [X.]
haben
die Kosten des Rechtsstreits und der Streit-hilfe zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.] sind Mieter
einer Wohnung der Klägerin in [X.].

. Die Klägerin macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die [X.] bis 2006/2007 geltend.
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Die [X.]
halten
die Abrechnungen der Klägerin aus formellen Gründen für unwirksam. Sie beanstanden
zum einen, dass die Klägerin die ([X.] ausgewiesenen) Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet hat und nicht mit den übrigen (kalten) Betriebskosten. Ferner seien die Verteilerschlüssel bei der Ermittlung des [X.] für die Warmwasserkosten nicht ausreichend er-läutert und die Berechnung der Warmwasserkosten deshalb nicht nachvollzieh-bar und unwirksam.
Die Klägerin hat Zahlung von 1.169,53

Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 505,92

nebst Zinsen stattgegeben. Das [X.] hat die Berufungen beider [X.]arteien zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht jeweils zugelassenen Revision erstreben
die Klägerin die vollständige Verurteilung der [X.]
und
die Be-klagten
die vollständige Abweisung der Klage.

Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin hat Erfolg; die Revision der [X.] ist hin-gegen unbegründet.
I.
Das Berufungsgericht
([X.], [X.], 214) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im [X.] ausgeführt:
Der Klägerin stehe die geltend gemachte Nachforderung aus den [X.], 2004/2005 und 2005/2006 nicht zu, weil diese Ab-2
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rechnungen hinsichtlich der Ermittlung der Warmwasserkosten aus formellen Gründen unwirksam seien.
Die Klägerin habe zwar den Anteil der Warmwasserkosten an den ge-samten Energiekosten zunächst entsprechend den Vorschriften der [X.] zutreffend mit 17,57
% ermittelt; dies sei auch aus formellen Gründen nicht zu beanstanden. Die weiteren Berechnungsschritte zur Ermitt-lung des konkreten Betrags für Warmwasser seien jedoch nicht ausreichend erläutert und die Warmwasserabrechnung deshalb wegen fehlender [X.] unwirksam. Die Klägerin habe nämlich
nicht erläutert, dass sie bei der Ermittlung des auf den Warmwasserkostenanteil von 17,57
% entfallenden Betrages nur die einheitlich entstandenen Kosten (d.h., ohne die für die [X.] angefallenen Kosten) angesetzt und zu dem so ermittelten Betrag anschließend die Kosten für die [X.] addiert habe. Zwar [X.] das der Regelung des §
9 Abs.
1 Satz
3 [X.], wonach Kosten, die nicht einheitlich entstanden seien, dem Anteil an den einheitlich entstande-nen Kosten hinzuzurechnen seien. Die insoweit erforderlichen Rechenschritte seien aber nicht im Einzelnen dargelegt. So seien zwar die Gesamtkosten mit 211.263,40

[X.]miete mit 10.426,03

n-gegeben. Dass sich die Summe der einheitlich entstandenen Warmwasser-kosten auf die Differenz dieser Beträge, nämlich auf 200.837,37

aber nicht erläutert. Auch die Abrechnungen für die Jahre 2004/2005
und 2005/2006 wiesen entsprechende Fehler auf.
Die Abrechnung für den Zeitraum 2006/2007 sei hingegen wirksam, weil der Verteilerschlüssel hier ausreichend erläutert sei. Die fehlerhafte Einstellung der Kosten für Kaltwasser und Entwässerung in die Heizkostenabrechnung un-ter Missachtung der vertraglich vereinbarten [X.]e berühre deren formelle Ordnungsmäßigkeit nicht. Zwar sei im Mietvertrag vorgesehen, dass 7
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die Beklagte auf diese Kosten gemeinsam mit den anderen kalten Betriebskos-ten monatliche Beiträge zu leisten habe. Die Klägerin sei aber entsprechend §
556a Abs.
2 [X.] berechtigt gewesen, durch einseitige Erklärung diese Kos-ten in den vertraglich vereinbarten [X.] einzu-gliedern. Denn dadurch sei
die Zahl der Ablesetermine reduziert und der

Kostenanteil
entsprechend gering gehalten worden. Im Übrigen liefe die Ände-rung des [X.]es
ohnehin auf ein "Nullsummenspiel" hinaus, denn bei einer Abrechnung der Kaltwasser-
und Entwässerungskosten bei den übri-gen
kalten Betriebskosten hätten sich die von den
[X.] zu tragenden kal-ten Betriebskosten um
den auf diese Kosten entfallenden Betrag erhöht und die im [X.] Heizkosten angesetzten Kosten entsprechend gesenkt.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen [X.]unkten stand.
1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die [X.]
der Klägerin den aus der Abrechnung 2006/2007 ersichtlichen [X.] schulden. Die angesetzten Kostenpositionen stehen zwischen den [X.]arteien nicht im Streit. Entgegen der Auffassung der Revision der [X.] ist die Abrechnung auch nicht aus formellen Gründen -
etwa wegen einer unzulässigen "einseitigen Abänderung einer vertraglich vereinbarten Abrech-nungsstruktur"
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unwirksam.
Wie das Berufungsgericht in seiner Hilfsbegründung zutreffend ausge-führt hat, läuft die Frage, ob die -
einzeln ausgewiesenen
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Kosten für Kaltwas-ser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den 9
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übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, auf ein "Nullsummenspiel" heraus, weil sich die Summe der von der [X.] zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Auch auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten hat es keinen Einfluss, ob sie in dem einen oder
anderen "[X.]" eingestellt sind. Schon deshalb wäre die Beanstandung, dass die [X.] im "falschen [X.]" aufgeführt sind, eine leere und deshalb unbeachtliche [X.] (vgl. auch [X.]surteil vom 16.
April 2008 -
VIII
ZR 75/07, [X.], 2105 Rn.
20). Ob mit der im Mietvertrag vorge-nommenen Ausweisung gesonderter Vorauszahlungen für Heizkosten einer-seits und sonstige Betriebskosten andererseits überhaupt eine verbindliche Festlegung auf "[X.]e" erfolgt ist, bedarf deshalb keiner näheren
Erörterung.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch die Heizkostenabrech-nungen für die [X.] bis 2005/2006 als unwirksam angesehen. Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen, die an die Darstellung der Er-mittlung der Warmwasserkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu [X.] sind.
Die Abrechnungen der Klägerin enthalten sämtliche Einzeldaten, die er-forderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum ver-ständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittli-chen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat eine [X.] zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung ent-spricht. Eine [X.]flicht,
diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern,
trifft ihn hingegen nicht. Nach der Rechtsprechung des [X.]s genügt es für eine for-12
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mell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann ([X.]surteile vom 20.
Juli 2005 -
VIII
ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter [X.]; vom 25.
November 2009 -
VIII
ZR 322/08, NJW 2010,
2053
Rn.
13 bis 15). Dies gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur für den unmittelbaren Anwen-dungsbereich des §
9 Abs.
2 [X.], sondern generell
für die [X.]. Deshalb ist es unschädlich, dass die Klägerin in ihrer Abrechnung nicht erläutert hat, dass sie die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der [X.] zunächst von den Gesamtkosten abgesetzt, den verbleibenden Gesamtbetrag nach dem ermittelten [X.]rozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufgeteilt und
anschließend die Kosten für die [X.] den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzuge-setzt hat.

III.
Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Klägerin
erkannt worden ist; es ist daher insoweit auf-zuheben (§
562 Abs.
1 Z[X.]O). Der [X.] entscheidet gemäß §
563 Abs.
3 Z[X.]O in der Sache selbst, da die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zwischen den [X.]arteien nicht im Streit steht und es deshalb keiner weiteren Feststellungen bedarf. Dies führt zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit die [X.] abgewiesen worden ist,
und zur antragsgemäßen Verurteilung der [X.]

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auch insoweit. Die Revision der [X.] ist dementsprechend [X.].
[X.]
Dr. Hessel
Dr. Achilles

Dr. Schneider
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]inneberg, Entscheidung vom 24.04.2009 -
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[X.], Entscheidung vom 24.09.2010 -
9 S 65/09 -