Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 337/10

Der Beklagte ist seit dem 1. Juli 1996 Mieter einer Wohnung der Klägerin in [X.]  . Mit Schreiben vom 29. Juni 2009 begehrte die Klägerin unter Bezugnahme auf das [X.] des [X.]    Mietspiegels 2007 die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 388,28 € um 58,92 € auf 447,20 €. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die [X.] in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der [X.]n, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. [X.], Urteil vom 4. April 1962 - [X.], [X.]Z 37, 79, 81 ff.).

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei formell wirksam und materiell begründet. Dass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug genommen habe, obwohl zu diesem Zeitpunkt bereits der Mietspiegel 2009 herausgegeben worden sei, führe nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen. Zwar sei - selbstverständlich - zur Beurteilung der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der aktuelle Mietspiegel heranzuziehen. Das bedeute aber nicht, dass das insoweit fehlerhafte Mieterhöhungsverlangen bereits formal unwirksam sei und keine Rechtswirkungen entfalte. Es sei zu berücksichtigen, dass der Mietspiegel 2009 erst am 24. Juni 2009 im [X.] veröffentlicht worden sei und es sich dabei um eine Überarbeitung und Fortschreibung des Mietspiegels 2007 im Sinne von § 558d Abs. 1, 2 BGB handele, die ohnehin mit einer zeitlichen Überlappung verbunden sei.

Bei der Einordnung der Wohnung des [X.]n innerhalb des einschlägigen [X.] seien die Merkmalgruppen 2 (Küche), 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) positiv und die [X.] (Bad) und 5 (Wohnumfeld) als ausgeglichen zu bewerten, so dass zu dem ausgewiesenen Mittelwert von 5,08 € je qm noch 0,75 € je qm (60 % der Differenz zum oberen [X.]) hinzuzufügen seien. Der [X.] könne sich nicht darauf berufen, dass er Einrichtungen in [X.] von den [X.] übernommen habe und dies bei der Bewertung der [X.] zu berücksichtigen sei. Mit diesem Vorbringen sei der [X.] nach §§ 529, 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Der vom [X.]n vorgelegten Vereinbarung sei nicht zu entnehmen, dass sie sich auf den Ausbau des Bades mit Fliesen, eingebauter Badewanne und neuem Waschbecken beziehe.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Klägerin ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt hat. Dass die Klägerin darin noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug nimmt, obwohl im [X.] der Stadt B.   wenige Tage zuvor bereits der Mietspiegel für das [X.] veröffentlicht worden war, führt entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu, dass es dem Mieterhöhungsverlangen an der nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Begründung fehlt. Vielmehr handelt es sich - ähnlich wie bei Einordnung der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld (vgl. dazu Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - [X.], [X.], 164 Rn. 16, und vom 11. März 2009 - [X.], [X.], 239 Rn. 8) - um einen bloß inhaltlichen Fehler.

Entgegen der Auffassung der Revision hat die Klägerin auch nicht versäumt, die Wohnung des [X.]n in das einschlägige Mietspiegelfeld des Mietspiegels einzuordnen, denn das Mieterhöhungsverlangen nimmt auf die "Kategorie I 2" Bezug.

2. Zu Recht rügt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht bei der Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne des [X.] erheblichen Sachvortrag des [X.]n rechtsfehlerhaft übergangen hat. Der [X.] hatte - wie die Revision mit dem Hinweis auf die Schriftsätze vom 23. März und 20. April 2010 belegt - geltend gemacht, dass Einrichtungsgegenstände in Küche und Bad (Fliesen, neues Handwaschbecken und eingebaute Badewanne) nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt worden seien. Vielmehr habe er sie gegen [X.] von den als Zeugen namentlich benannten [X.] erworben; die Parteien hätten mit Rücksicht auf diese Übernahme von Einrichtungen in der Zusatzvereinbarung vom 8. Mai 1996 zum Mietvertrag festgehalten, dass etwaige vom Vormieter übernommene Einrichtungen als nicht zur Mietsache gehörig und vom Mieter eingebracht gelten sollten. Auf diesen - auch schon in der ersten Instanz gehaltenen und bereits vom Amtsgericht verfahrensfehlerhaft übergangenen - entscheidungserheblichen Sachvortrag (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - [X.], [X.], 735 Rn. 12) hin hätte das Berufungsgericht den angebotenen Zeugenbeweis erheben müssen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es insoweit unerheblich, dass die Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag, auf die sich der [X.] zur Untermauerung seines Sachvortrags bezogen hat, nicht erkennen lässt, ob und welche Einrichtungsgegenstände der [X.] tatsächlich von den [X.] übernommen hat. Dies ändert nichts daran, dass der [X.] schlüssig eine für die Entscheidung des Rechtsstreits erhebliche Tatsache behauptet und unter Beweis gestellt hat.

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist gemäß § 563 Abs. 1 ZPO an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen weiteren Feststellungen getroffen werden können.