Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.10.2007, Az. VIII ZR 331/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 10. Oktober 2007 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 557 Abs. 4; § 558 Abs. 1, 6; § 558a [X.] a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 [X.] braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Tei-linklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 [X.] werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 [X.] in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Mög-lichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 [X.] vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 [X.] wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. c) Gibt der Vermieter in einem [X.] nach § 558a [X.] eine unzu-treffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Un-wirksamkeit des [X.] und zur Unzulässigkeit einer vom [X.] daraufhin erhobenen [X.]; das [X.] ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im [X.] an [X.], Urteil vom 12. November 2003 - [X.], NJW 2004, 1379, unter [X.] und Urteil vom 19. Juli 2006 - [X.], NJW-RR 2006, 1305, unter [X.] a, b). [X.], Urteil vom 10. Oktober 2007 - [X.] - [X.] AG [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des [X.] vom 23. November 2006 aufgeho-ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des [X.] vom 29. Juli 2005 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Klägerin eine 138,96 qm große Wohnung in [X.] gemietet. Ab 1. März 1995 verlangte die Klägerin zusätzlich zur bisherigen ([X.] von 575,50 • monatlich und den vereinbarten Nebenkosten (Heizung, Be- und Entwässerung sowie Antennenanlage) einen so genannten [X.] in Höhe von 36,26 •. Die Beklagten entrichteten in der Folgezeit den sich unter Berücksichtigung dieses Zuschlags ergebenden monatlichen Gesamtbetrag. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 begehrte die Klägerin Zustimmung zur Erhöhung der "Nettomiete" von bisher monatlich 575,50 • - zuzüglich der Kosten für Be- und Entwässerung, Heizkostenvorauszahlung, [X.] und [X.] wie bisher - auf monatlich 690,60 • mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005. Dabei führte sie aus, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 • je qm entfielen. Die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettomiete) hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen mit 5,80 • angegeben; dem sind die Beklagten nicht entgegengetreten. 2 Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungs-verlangen der Klägerin von 28. Oktober 2004 zuzustimmen, das [X.] hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen [X.] erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 4 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu, weil es bereits an einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle, dieses jedenfalls nicht hinreichend begründet sei. 5 Gemäß § 558a [X.] sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Text-form zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Mög-lichkeit geben, die sachliche Berechtigung des [X.] zu [X.] - 4 - prüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Diesem Er-fordernis werde das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht gerecht, weil es sich auf einen lediglich Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel stütze, [X.] ungeachtet der zwischen den Parteien vereinbarten [X.] überprüfbaren Angaben zu den konkreten Betriebskosten der Wohnung im letzten Abrechnungszeitraum enthalte. Die Berechnung der Vergleichsmiete anhand von Durchschnittswerten stelle keine gleichwertige Berechnungsme-thode dar. Es sei unerheblich, dass die von der Klägerin geforderte Bruttomiete die Nettomiete des Mietspiegels unterschreite. Zwar komme es bei dieser Konstel-lation für den Mieter nicht auf die Möglichkeit an, im Einzelnen nachvollziehen und überprüfen zu können, wie sich der Anteil seiner Nettomiete zu der im Mietspiegel verhalte. Das zum Schutz des Mieters streng förmlich ausgestaltete Mieterhöhungsverfahren gestatte insoweit jedoch keine Ausnahme. Vor diesem Hintergrund könne auch die von den Parteien umstrittene Frage dahinstehen, ob durch das [X.] vom 28. Oktober 2004 die Struktur des Mietverhältnisses verändert oder diese Änderung bereits bei der letzten Mieter-höhung zum 1. März 1995 vorgenommen worden sei. 7 I[X.] Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28. Oktober 2004 ist formell wirksam und auch materiell begründet. 8 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan-gen, dass die dem Vermieter gemäß § 558a [X.] obliegende Begründung des Mieterhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des [X.] zu überprüfen und auf diese Weise 9 - 5 - überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind ([X.]surteil vom 25. Februar 2002 - [X.] ZR 116/03, [X.], 380, unter [X.]). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Klägerin - mit einem Mietspiegel begründet, der [X.] ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) [X.] zu beurteilen ist ([X.]surteile vom 26. Oktober 2005 - [X.] ZR 41/05, [X.], 101, unter [X.] b bb (2); vom 12. Juli 2006 - [X.] ZR 215/05, [X.], 864, unter [X.]; vom 23. Mai 2007 - [X.] ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter [X.]). 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Angabe eines pauschalen [X.] im Erhöhungsverlangen aber nicht zur Folge, dass das Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam ist. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des [X.], sondern allein dessen materielle Berechtigung ([X.]surteil vom 12. Juli 2006, [X.]O, unter [X.] b). 10 Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kommt es ohnehin auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten dann nicht an, wenn - wie hier - selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen [X.] liegt. Der Mieter benötigt in einem solchen Fall keine Angaben zu den Betriebskosten, um die Berechtigung des [X.] zu prüfen. In einem solchen Fall führen unzutreffende Angaben des Vermieters zu den Be-triebskosten - anders als das Berufungsgericht meint - weder zur formellen [X.] - 6 - wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, noch stehen sie der materiellen Begründetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen. 12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Rüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht wegen einer damit verbun-denen unzulässigen Änderung der Mietstruktur bereits formell unwirksam. Zwar ist nach wohl allgemeiner Meinung in der Literatur und der Recht-sprechung der Instanzgerichte ein Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam, wenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte Änderungen des [X.] - z.B. der Mietstruktur - verknüpft, so dass der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung gleichzeitig die weitere Vertragsänderung annähme ([X.], [X.], 86; [X.], [X.], 255; [X.], [X.], 698; [X.], [X.], 113; vgl. auch O[X.], [X.], 49; [X.]t-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 17; [X.]/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II[X.] A Rdnr. 332; [X.]/[X.], 4. Aufl., § 558a Rdnr. 10; [X.]/[X.], Mietrecht, § 558a Rdnr. 9). Ob dieser Auffassung uneingeschränkt zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Klägerin hat mit ihrem Mieterhöhungsver-langen vom 28. Oktober 2004 keine vertragliche Abänderung der Mietstruktur begehrt. 13 a) Die Auffassung der Revisionserwiderung, die Klägerin [X.] mit der begehrten Erhöhung der "Grundmiete" eine vertragliche Änderung der bisheri-gen Mietstruktur der Teilinklusivmiete, trifft nicht zu. Denn aus der weiteren Formulierung des Mieterhöhungsverlangens ergibt sich, dass die Beklagten (nur) im bisherigen Umfang gesonderte Nebenkosten (Heizkosten, Be- und 14 - 7 - Entwässerung sowie [X.]) tragen sollen, so dass sonstige Neben-kosten wie bisher in der Miete enthalten sind. 15 b) Auch im Hinblick auf die Position "[X.]" ent-hält das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin kein stillschweigendes Angebot zur vertraglichen Änderung der Mietstruktur; dies ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich davon aus-geht, dass dieser Zuschlag "wie bisher" weitergezahlt werden soll. [X.]) Allerdings beanstandet die Revisionserwiderung in diesem Zusam-menhang zu Recht, dass die Klägerin diesen Betrag nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet hat. Eine wegen Modernisierung erfolgte Mieterhöhung nach § 559b [X.] wird - ebenso wie eine nach § 558 [X.] vorgenommene Mieterhö-hung - Bestandteil der Grundmiete, so dass die erhöhte Miete bei einer späte-ren Mieterhöhung nach § 558 [X.] als die der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellende Ausgangsmiete zu Grunde zu legen ist ([X.] I, [X.], 43; [X.]t-Futterer/Börstinghaus, [X.]O, § 559b Rdnr. 41 m.w.[X.], [X.]/[X.], [X.], 66. Aufl., § 559b Rdnr. 4; [X.], [X.], 2. Aufl., § 559b Rdnr. 25). Eine hiervon abweichende Mietstruktur, bei der die frühere Mieterhöhung in Form eines [X.]s als ge-sonderter, bei späteren Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigender Betrag neben der Grundmiete erhalten bliebe, kann auch durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien nicht erreicht werden. Denn eine derartige Abrede gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete über den durch § 558 [X.] vorgegebenen Rahmen hinaus und wäre deshalb als eine den Mieter be-nachteiligende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 [X.] (früher § 10 Abs. 1 Miethöhegesetz) unwirksam. Es ist deshalb unerheblich, ob die Parteien [X.] Jahr 1995 erfolgten Mieterhöhung eine dahingehende Änderung der Mietstruktur vereinbart haben. Die Klägerin hätte den Wertverbesserungs-16 - 8 - zuschlag mithin in die Ausgangsmiete und die verlangte erhöhte Miete einrech-nen müssen. 17 bb) [X.] der früheren Mieterhöhung in die [X.] und die erhöhte Miete führt jedoch nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 28. Oktober 2004. 18 § 558a [X.] legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) [X.] ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem [X.] im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 [X.] begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüb-lichen Vergleichsmiete ([X.]) und bei Bezugnahme auf einen Mietspie-gel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (vgl. [X.]surteil vom 12. November 2003 - [X.], NJW 2004, 1379, unter [X.]). Inhaltliche Fehler des [X.] führen [X.] nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen [X.], sondern sind im Rah-men der Begründetheit zu prüfen (vgl. [X.]surteile vom 12. November 2003, [X.]O, unter [X.], c, zur Überschreitung der Mietspiegelspanne im [X.] sowie vom 19. Juli 2006 - [X.], NJW-RR 2006, 1305, unter [X.] a, b, zur Erhöhung einer der Heizkostenverordnung widerspre-chenden Bruttowarmmiete). Dies gilt auch für die hier unterbliebene [X.] des [X.]s in die Miete. 4. Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 • ist auch materiell begründet. Denn die Klägerin 19 - 9 - hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Oktober 2004 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 [X.], die 15-monatige Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 [X.] sowie die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 [X.] beachtet, und die erhöhte Miete liegt noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,80 • je qm. Auch die erhöhte ([X.] beläuft sich nämlich einschließlich des [X.]s auf 726,86 •, was bei der Wohnungsgröße von 138,96 qm einem Betrag von nur 5,23 • je qm entspricht. II[X.] Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des [X.] ist zurückzuweisen. 20 [X.][X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 29.07.2005 - 41 C 4333/05 - [X.], Entscheidung vom 23.11.2006 - 21 S 362/05 -