Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.06.2000, Az. V ZR 193/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.] 193/99Verkündet am:30. Juni 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 30. Juni 2000 durch [X.] [X.] und die [X.]. [X.], Tropf, [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die beiderseitigen Revisionen wird das [X.]eil des26. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 31. März1999 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, andas Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Mit notariellem Vertrag vom 21. August 1997 verkaufte die Beklagte [X.] ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück in [X.]zum Preis von 19.000.000 DM. In § 2 Nr. 2 des [X.] es u.a.:"Die jährliche [X.] kalt - d.h. ohne [X.], sonstige Umlagen und Mehrwertsteuer - per 1. Juni 1997 [X.] Berücksichtigung der bestehenden Mietverträge [X.] 3 -Sollte die tatsächliche Wohn- und/oder Gewerbefläche und/oder dieSoll-Jahresmiete - wie zuvor definiert - um mehr als 3 % niedriger [X.] angegeben, ermäßigt sich der Kaufpreis entsprechend. Eine größereWohnfläche und/oder Jahresmiete führt nicht zu einer Erhöhung [X.].Die Verkäuferin versichert, daß keine berechtigten bzw. vereinbartenMietminderungsansprüche, die zu einer Reduzierung der [X.] führen, bestehen.Der Inhalt der bestehenden Mietverträge ist dem Käufer bekannt."Nach Übergabe des Grundstücks stellte der Kläger fest, daß die [X.] [X.]n der zum Stichtag vermieteten Einheiten 11,17 % geringerals der angegebene Betrag war. Mit Schreiben vom 4. Oktober 1997 forderte [X.] Beklagte vergeblich zur Rückzahlung eines entsprechenden Kaufpreisan-teils auf.Er hat beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.122.900 DM nebst Zin-sen zu verurteilen. Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Auf die Beru-fung des [X.] hat das [X.] die Beklagte zur Zahlung [X.] DM verurteilt, im übrigen die Klage abgewiesen und die [X.] Berufung zurückgewiesen. Hiergegen richten sich die Revisionen [X.] -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hält den im Kaufvertrag verwandten Begriff derjährlichen "[X.]" für eindeutig. Hierunter sei weder der [X.] die [X.], sondern derjenige Mietzins ohne [X.], sonstige Umlagen und Mehrwertsteuer zu verstehen, den der jeweiligeMieter nach dem aktuellen Stand des Mietvertrages zum angegebenen Stich-tag rechtlich schulde. Nur diese Miete sei für den Kläger überprüfbar gewesen,weil ihm nur der Inhalt der bestehenden Mietverträge bekannt gewesen sei under den Unterlagen nicht habe entnehmen können, welche Mieten die Beklagtezuletzt für die unvermieteten Wohnungen hätte rechtlich verlangen können.Würde sich die Jahressollmiete auch aus nichtbestehenden Mietverhältnissenüber leerstehende Einheiten zusammensetzen, wäre die Angabe eines Stichta-ges überflüssig gewesen. Jedoch sei es den Parteien unbenommen geblieben,den Begriff mit konkreten Zahlen inhaltlich anders festzulegen und solcheMieten einzubeziehen, die die Mieter schuldeten, bevor der jeweilige [X.]. Ein entsprechend klarstellender Hinweis fehle zwar im Kaufvertrag, dieinhaltliche Bestimmung des Begriffs "[X.]" sei jedoch dem [X.] der "[X.] per 5.02.1997" zu entnehmen, welche dem Kläger vorAbschluß des Kaufvertrages zugegangen sei. Durch den Erhalt dieser Liste seidem Kläger verdeutlicht worden, welches konkretes Zahlenmaterial die [X.] ihrer Zusicherung zugrunde gelegt habe. Damit sei dem Kläger erkenn-bar gewesen, daß die Beklagte unter dem Begriff der [X.] auch Mieten inkonkreter, aber fiktiver Höhe für die genannten unvermieteten Einheiten [X.] wissen wollte. Aufgrund dieser Information habe er die Zusicherung der- 5 -[X.] dahin verstehen müssen, daß sich die Zahl von 1.395.000 DM ausden Einzeldaten der [X.] ergeben sollte.Dies hält den Angriffen der Revisionen beider Parteien nicht stand.[X.] Das Berufungsgericht hält den Begriff "jährliche [X.] kalt"für eindeutig. Dies unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch [X.] ([X.], 60, 63; [X.], [X.]. v. 13. Juni 1990, [X.]/89,WM 1990, 1680, 1681). Ob dem Berufungsgericht insoweit zu folgen oder derverwandte Begriff nicht doch einer Auslegung zugänglich ist, bedarf nach demderzeitigen Streitstand keiner Entscheidung. Denn auch vom Standpunkt [X.] her erweist sich das [X.]eil als fehlerhaft. Ist der Begriff indem vom Berufungsgericht als eindeutig befundenen Sinne dahin zu verste-hen, daß darunter derjenige Mietzins fällt, den der jeweilige Mieter nach demaktuellen Stand seines Mietvertrages rechtlich schuldet, ist für die von [X.] für richtig gehaltene Einbeziehung der "[X.] per5.02.1997" mit ihren Leerständen nur dann Raum, wenn die Parteien dem Be-griff der jährlichen [X.] einverständlich einen anderen Inhalt gege-ben haben, als er sich dem Berufungsgericht objektiv erschließt. Denn nachgefestigter Rechtsprechung des [X.] geht ein übereinstim-mender Wille der Parteien dem [X.] und jeder anderweiti-gen Interpretation vor ([X.]. v. 20. November 1987, [X.] 171/86, NJW-RR 1988, 265; [X.], [X.]. v. 20. Januar 1994, [X.], [X.]R BGB § 133- Wille 13). Einen solchen übereinstimmenden Willen hat das [X.] nicht festgestellt. Es genügte insoweit nicht, daß dem Kläger bei sorg-- 6 -fältiger Lektüre der "[X.] per 5.02.1997" erkennbar war, daß die [X.] unter dem Begriff der Sollmiete auch Mieten in konkreter, aber [X.] für die genannten unvermieteten Einheiten einbezog. Entscheidend istvielmehr, ob der Kläger einen entsprechenden Willen der Beklagten erkanntund in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abgeschlossen hat ([X.], [X.]eile v.26. Oktober 1983, [X.], NJW 1984, 721; v. 13. Februar 1989,II [X.], [X.]R BGB § 133 - Wille 6; [X.]. v. 20. November 1992,[X.] 122/91, NJW-RR 1993, 373). Hierzu hat das Berufungsgericht aber keineFeststellung getroffen. Der Vortrag beider Parteien hierzu ist gegensätzlich undläßt ohne Beweisaufnahme eine entsprechende Feststellung nicht zu. Der Klä-ger hat mehrfach unter Beweisantritt vorgetragen, daß es ihm um die Mietenli-quidität gegangen sei und der Vertreter der Beklagten erklärt habe, daß [X.] vereinbarten Stichtag (1. Juni 1997) aufgrund bestehender Mietverträgegeschuldeten Mieten auch ohne Weitervermietung der [X.] allemalden zugesicherten Betrag ergäben. In diesem Sinne sei ihm auch das [X.] der Beklagten vom 23. Juni 1997 erläutert worden. Herr [X.] alsVertreter der Beklagten habe dem von dem Kläger eingeschalteten Makler,dem [X.], erklärt, daß die in der ersten Zeile der Aufstellung aufge-führte "[X.]" die [X.] sei, die aufgrund der bestehenden [X.] von den Mietern gezahlt werden müsse. Die darunter aufgeführte"Erlösschmälerung" sei der Betrag, der - aus welchen Gründen auch immer -von den Mietern nicht gezahlt werde, sei es, weil sie Minderungen oder [X.] Einwendungen gegen die Miethöhe hätten.Die Beklagte hat demgegenüber unter Beweisantritt (Zeugen [X.],[X.]) behauptet, bei der im Vertrag aufgeführten "jährlichen [X.] kalt" handele es sich um die [X.] aller Wohnungen, auch der leer-- 7 -stehenden per 1. Juni 1997, d.h. um den Mietwert der Immobilie. Von diesemMietwert sei im Schreiben vom 23. Juni 1997 der Leerstand als "Erlösschmäle-rung" abgezogen worden. Dies sei dem Verhandlungspartner des [X.] inmehreren Gesprächen dargelegt und erklärt worden.Bei diesem unterschiedlichen Sachvortrag entbehrt die Annahme [X.], die Parteien hätten zwar die in der [X.] per5. Februar 1997 aufgeführten Leerstände, nicht aber die danach bis zum [X.] Stichtag aufgetretenen Leerstände bei der Berechnung der verein-barten "jährlichen [X.] kalt" per 1. Juni 1997 unter Berücksichti-gung der bestehenden Mietverträge mit einbezogen, der tatsächlichen [X.].Nach alledem hat das angefochtene [X.]eil mit der gegebenen [X.] keinen Bestand. Die Sache ist vielmehr zur weiteren Aufklärung an [X.] zurückzuverweisen.[X.][X.]Tropf [X.] Lemke