Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.01.2013, Az. XII ZR 38/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 38/12
Verkündet am:

30.
Januar 2013

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
[X.] §§ 550, 578 Abs. 2
a)
Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des §
550 [X.] bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche [X.] zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutli-che Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll.

b)
Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen (im [X.] an Senatsurteil vom 20.
April 2005
XII
ZR
29/02
NZM 2005, 584 und [X.], 171 =
NJW 2003, 2158).
BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 -
XII ZR 38/12 -
OLG [X.]

[X.]

-
2

Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 30.
Januar
2013
durch den Vorsitzenden
Richter
Dose
und die Richter Schilling, Dr.
Günter,
Dr.
Nedden-Boeger
und Dr.
Botur
für Recht erkannt:
Die Revision gegen
das Urteil des
4.
Zivilsenats
des [X.]-Holsteinischen
[X.]s in [X.] vom 23.
März
2012
wird auf Kosten der Klägerin
zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt als Vermieterin u. a. die Feststellung, dass zwi-schen den [X.]en hinsichtlich des Objekts B.

straße

, R.

,
ein
be-fristetes Mietverhältnis bis zum 31.
Mai 2016 besteht, das bis dahin nicht or-dentlich kündbar ist.
Mit der Widerklage verlangt
die Beklagte die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund einer Kündigung vom 30.
März 2011 zum 30.
September 2011 beendet
worden ist.
Die Klägerin vermietete mit Vertrag vom 20.
Mai 1996 an die N.

GmbH (nachfolgend: [X.]) ein Gewerbeobjekt zum Betrieb eines Lo-gistikunternehmens. Nach Ziff.
2.1 des Mietvertrags war eine feste Mietdauer von 15 Jahren vereinbart. Der
Mieterin
wurde in
Ziff.
2.3 des Mietvertrages eine Verlängerungsoption von einmal fünf Jahren eingeräumt. Nach Ablauf der Miet-zeit sollte sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängern, wenn nicht der Mieter oder Vermieter binnen sechs Monaten vor Ablauf der Mietzeit schriftlich kündigt.
1
2
-
3

Am 24.
August 1998
wurde die Umfirmierung der [X.]
in J.

GmbH (nachfolgend: J.
GmbH)
im Handelsregister ein-getragen. Mit Datum vom 26.
April 2001 schloss
die [X.]
mit der Rechts-vorgängerin der [X.] zu 1 einen "Kauf-
und Übertragungsvertrag über ei-nen Geschäftsbetriebsteil". In Ziffer 3.1 vereinbarten
die Vertragsparteien, dass die Käuferin anstelle der Verkäuferin in sämtliche Rechte und Pflichten
aus den in einer dem Vertrag beigefügten Anlage 3.1 aufgeführten Verträgen und [X.] eintrete. Dauerschuldverhältnisse wurden ausdrücklich in die Vereinbarung mit eingeschlossen. In dieser Anlage 3.1 findet sich
eine mit der Bezeichnung "Raummieten 2000"
überschriebene tabellarische Aufstellung
von Mietobjekten, eingeteilt in Standorte, Bezeichnung der Vermieter und Angabe der zu zahlenden Mieten, die unter anderem folgende Angabe beinhaltet: "Standort: [X.];
Vermieter: G

GbR;
Mietzins 22.900".
In den Jahren 2001 und 2002 wurde die Miete von der [X.],
danach
von der
[X.]
zu 1
an die Klägerin bezahlt.
Im Termin vor dem [X.] vom 31.
März 2011 überreichte die Be-klagte
zu 1
der Klägerin ein auf den 30.
März 2011 datiertes Schreiben, mit dem sie das Mietverhältnis zum 30.
September 2011 kündigte.
Das [X.] hat der [X.] teilweise stattgegeben und eine Beendigung des Mietvertrages aufgrund der Kündigung vom 30.
März 2011 zum 31.
Mai 2012
festgestellt. Gegen dieses Urteil haben beide [X.]en Berufung eingelegt. Das [X.] hat das erstinstanzliche Urteil [X.] und auf die Widerklage hin festgestellt, dass das zwischen den [X.] bestehende Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 30.
März 2011 zum 30.
September 2011 endete.
Die Berufung der Klägerin hat es insoweit zurückgewiesen.
3
4
5
6
-
4

Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt
die Klä-gerin ihren erstinstanzlichen
Feststellungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: Die Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, dass die Beklagte zu 1 als Gesamtrechtsnachfolgerin
der ursprünglichen Mieterin in den Mietvertrag eingetreten sei.
Eine Umwandlung der Vormieterin in die Beklagte zu
1
oder eine Verschmelzung der Vormieterin mit der
[X.]
zu 1
nach dem [X.] habe es nicht gegeben. Eine etwaige Fortführung des Betriebes unter der bisherigen Firma J.
GmbH
begründe auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des §
25 HGB keine Gesamtrechtsnachfolge.
Die Beklagte sei jedoch durch den auf den 26.
April 2001 datierten "Kauf-
und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil"
in den
Mietvertrag als Mieterin eingetreten. Die
dort vereinbarte
Vertragsübernahme habe die Klä-gerin durch die Entgegennahme der [X.] ab 2003
und
einer die Beklagte zu 1
als Mieterin ausweisenden
Mietbürgschaft sowie durch die Adressierung von Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungsverlangen
an die Beklagte zu 1
jedenfalls konkludent entsprechend den §§
182,
184 [X.] genehmigt. Die Genehmigung einer Vertragsübernahme bedürfe
nicht der Schriftform des §
126 [X.].

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5

Nach der Vertragsübernahme sei die nach §
550 Satz
1 [X.] für [X.] Mietverhältnisse erforderliche Schriftform nicht mehr gewahrt. Dies sei nur der Fall, wenn bei dem Wechsel einer Mietvertragspartei
von der aktuellen Ur-kunde auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen werde, insbesondere die Vereinbarung über den Wechsel der Vertragsparteien ausdrücklich Bezug auf den ursprünglichen Vertrag nehme. Diesen [X.] genügten die auf den streitgegenständlichen Mietvertrag bezogenen Angaben in der Anlage
[X.]
(Raummieten
2000)
zum Übertragungsvertrag vom 26.
April 2001
nicht. Bereits die Bezeichnung der Anlage mit "Raummieten"
sei nicht hinreichend deutlich, weil es sich bei dem Mietobjekt um ein
bebautes Gewerbegrundstück handele. Ferner fehle es in der Anlage [X.] bei den Anga-ben zu
dem
Mietverhältnis an der erforderlichen
Bezugnahme
auf den [X.]. Die Konkretisierung des Mietverhältnisses beschränke sich neben der Angabe der Vermieterin auf den Nettomietzins und die
fehlerhafte Ortsbezeichnung "[X.]". Es
fehle eine konkrete Bezeichnung des Mietob-jekts sowie die Angabe des Datums des [X.].
Den [X.] sei es auch nicht nach §
242 [X.] verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Eine [X.] dürfe sich auch nach jahrelanger Durchführung
eines Mietvertrages darauf berufen, dass die für einen
langfristi-gen Mietvertrag vorgesehene
Form nicht eingehalten sei. Nur wenn die [X.] der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin un-tragbaren Ergebnis führen würde, könne es rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den formalen
Mangel zu berufen.
Dies könne insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den
anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren [X.]epflicht-verletzung schuldig
gemacht habe. Die insoweit darlegungs-
und beweisbelas-tete Klägerin habe aber nicht schlüssig dargetan, dass hier derartige Nachteile
vorlägen. Die Berufung der [X.] auf den [X.] könne auch nicht 11
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deshalb als treuwidrig angesehen werden, weil die Klägerin an den [X.] zum Vertrag vom 26.
April 2001 nicht unmittelbar beteiligt gewesen sei. Ein Fall des §
242 [X.] liege auch deshalb nicht vor, weil der Vater der Gesell-schafter der Klägerin den auf den 26.
April 2001 datierten
Vertrag als alleinver-tretungsberechtigter Geschäftsführer der J.
GmbH, also der Verkäuferin,
[X.] habe.
Die Kündigung der [X.] zu 1
vom 30.
März 2011 habe das Miet-verhältnis zum 30.
September 2011 beendet. Die längere Kündigungsfrist ge-mäß §
2. 3 des Mietvertrages sei nach den §§
578 Abs.
2,
550 Satz
2 [X.] un-wirksam. Bei einem befristeten Mietvertrag, dem die erforderliche Schriftform nach §
550
[X.] fehle, sei eine
vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist [X.] dann nicht
maßgeblich, wenn diese länger sei
als die gesetzlichen [X.]en. Die [X.]en eines nicht formgerechten
befristeten
Mietvertrages hätten es ansonsten in der Hand, den durch §
550 [X.] bezweckten
Schutz eines späteren Grundstückserwerbers durch die mündliche Vereinbarung einer mehrjährigen Kündigungsfrist zu unterlaufen. Hier
sei die vertragliche [X.] als solche (sechs Monate) jedenfalls um drei Tage länger als die ge-setzliche Kündigungsfrist des §
580
a Abs.
2 [X.]. Faktisch sei die [X.] noch zusätzlich verlängert, weil nicht zu Beginn eines Kalendervierteljah-res,
sondern nur
sechs Monate vor Vertragsende gekündigt werden könne.

II.
Diese
Ausführungen halten den Angriffen der Revision
stand.

1.
Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 nicht im Wege einer Gesamtrechtsnach-folge [X.] des Mietvertrages geworden ist. Eine Gesamtrechtsnachfolge hätte 13
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15
-
7

stattgefunden, wenn die J.
GmbH und die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 einen [X.] iSv §§
2 Nr.
1, 30 [X.] geschlossen hätten oder die [X.] ihr Vermögen ganz oder teilweise auf die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 übertragen hätte (§
174 Abs.
1 und 2 [X.]). Keine dieser beiden Möglichkeiten einer Umwandlung von Unternehmen, die zu einer Ge-samtrechtsnachfolge führen, hat das Berufungsgericht festgestellt.
Soweit die Revision in diesem Zusammenhang geltend macht, die [X.] habe ihr Unternehmen in der Form eines sog. "[X.]"
an die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1
veräußert, kann dem nicht gefolgt wer-den. Bei einem "share-deal"
wird der Verkauf eines Unternehmens, das sich in der Hand von Gesellschaften befindet, durch den Erwerb
von Gesellschaftsan-teilen durch den Käufer
verwirklicht. Ein
Unternehmenskauf kann jedoch auch dergestalt erfolgen, das der Käufer
die
Gesamtheit der einzelnen Wirtschaftsgü-ter eines Unternehmens oder Betriebsteils erwirbt
(sog. "asset-deal"; vgl. Pa-landt/Putzo [X.] 72.
Aufl. §
453 Rn.
7).
Dann
wird der Erwerber nicht Gesamt-rechtsnachfolger des Veräußerers. Die Abwicklung des Unternehmenskaufs erfordert vielmehr für jeden einzelnen Vermögensgegenstand, der auf den [X.] übertragen werden soll,
einen
gesonderten [X.], der sich nach den maßgeblichen dinglichen Vorschriften richtet. Deshalb tritt der [X.] bei einem "asset-deal"
nicht im Wege einer Gesamtrechtsnachfolge in [X.] ein, aus denen der Veräußerer berechtigt und verpflichtet
ist und die von dem Unternehmenskauf erfasst werden. Vielmehr müssen diese Verträge zunächst in der erforderlichen Form auf den Erwerber übertragen wer-den, damit dieser Vertragspartei wird.
Nach den Feststellungen
des Berufungsgerichts wollten
die [X.] und die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 den Betriebsteil
in Form eines
"asset-deals"
veräußern. Aus dem "Kauf und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil"
vom 26.
April 2001 ergibt sich, dass die Rechtsvorgänge-16
17
-
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rin der [X.] zu 1 nicht Gesellschaftsanteile der [X.] erwerben wollte, sondern die einzelnen Vermögensgegenstände des Betriebs der [X.] Ge-genstand des Kaufs
werden sollten (vgl. Ziff.
[X.]). Dass die Käufe-rin im Wege der Einzelrechtsnachfolge in die von der Verkäuferin geschlosse-nen Verträge eintreten sollte, ergibt sich zudem eindeutig aus Ziff.
3.
1 des [X.], in dem ausdrücklich eine Vertragsübernahme vereinbart wird.
2. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die vereinbarte Vertragsübernahme wirksam war und die Beklagte zu 1 anstelle der Vormieterin in den Mietvertrag eingetreten ist.
Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf (vgl. [X.], 302
= NJW 1986, 918 und Senatsurteil
[X.], 171
= NJW 2003, 2158). Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten geneh-migt wird (Senatsurteil vom 20.
April 2005

XII
ZR 29/02

NZM 2005, 584). Wird ein Mieterwechsel

wie hier

in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem
neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.
Die [X.] und die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 haben in Ziff. [X.] des Kauf-
und Übertragungsvertrags über einen Geschäftsbetriebsteil vom 26.
April 2001 vereinbart, dass die Käuferin an Stelle der Verkäuferin mit schuldbefreiender Wirkung für die Verkäuferin in sämtliche Rechte und Pflichten der in der beigefügten Anlage [X.] genannten Verträge eintritt. Diese
Regelung zeigt, dass die Kaufvertragsparteien die Vertragsverhältnisse, an denen die Verkäuferin zu diesem Zeitpunkt beteiligt gewesen ist, in Form einer Vertrags-übernahme auf die Käuferin übertragen wollten. Soweit die
Vertragsübernahme
den streitgegenständlichen Mietvertrag betraf und daher zu ihrer Wirksamkeit 18
19
20
-
9

der Genehmigung der Klägerin als Vermieterin bedurfte, hat das Berufungsge-richt zu Recht angenommen, dass die Klägerin die
Vertragsübernahme konklu-dent durch die Entgegennahme der [X.] ab 2003, die Entgegen-nahme einer die Beklagte zu 1
als Mieterin ausweisenden
Mietbürgschaft und die Adressierung von Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungsverlangen an die [X.] zu 1
genehmigt hat.

3. Der Mietvertrag wahrt jedoch nach der Vertragsübernahme durch die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 nicht mehr die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§
550 Satz
1, 578 Abs.
1 [X.] als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der [X.] ordentlich gekündigt werden.
a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des §
550 [X.] nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages not-wendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen

insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die [X.]en des Miet-verhältnisses

aus einer von beiden [X.]en unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Ge-samtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die [X.]en zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteil [X.], 158
= NJW 1999, 2591, 2593). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser [X.]. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbin-dung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 59 ff.). Ergibt sich der Zu-sammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden 21
22
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10

Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertragli-chen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile ge-ändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des §
550 Satz
1 [X.] hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug [X.], die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (Senatsurteil BGHZ 160, 97 = NJW 2004, 2962, 2963).
Dies gilt auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragspar-teien, da die Angabe der Mietvertragsparteien zu den wesentlichen Vertragsbe-dingungen zählt, die von dem Schriftformerfordernis des §
550 Satz
1 [X.] er-fasst werden.
Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietver-trag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des §
550 [X.] bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten [X.] soll (vgl. Senatsurteile vom 16.
Februar 2005

XII
ZR 162/01

NZM 2005, 340, 341; vom 30.
Januar 2002

XII
ZR 106/99

NZM 2002, 291 [LS]
und vom 17.
September 1997

XII
ZR 296/95

NJW 1998, 62). Der Mieterwechsel
muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragli-che Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt (Se-natsurteile vom 16.
Februar
2005

XII
ZR 162/01

NZM 2005, 340, 341;
vom 30.
Januar 2002

XII
ZR
106/99

NZM 2002, 291 [LS]
und vom 17.
September 1997

XII
ZR 296/95

NJW 1998,
62).
b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorliegenden, über den [X.] erstellten Urkunden, nämlich der ursprüngliche Mietvertrag vom 20.
Mai 1996, der Kauf-
und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbe-triebsteil vom 26.
April 2001 sowie
dessen
Anlage 3.1, die nur in ihrer Gesamt-heit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, 23
24
-
11

nicht. Insbesondere fehlt es an einem
hinreichend deutlichen Bezug in dem Vertrag vom 26.
April 2001 auf den ursprünglichen Mietvertrag. In dem Kauf-
und Übertragungsvertrag
selbst sind die Vertragsverhältnisse, in die die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1
im Wege der Einzelrechtsnachfolge ein-treten soll, nicht benannt. In Ziff. [X.] dieses
Vertrages
wird
insoweit lediglich auf die Anlage
3.1
verwiesen. Die dort enthaltenen Angaben reichen indes
nicht aus, um die erforderliche Bezugnahme zu dem
ursprünglichen Mietvertrag her-zustellen. In der Anlage 3.1 ist der Mietvertrag nicht hinreichend
bezeichnet, insbesondere fehlt es an konkreten Angaben zum Mietobjekt, den ursprüngli-chen Mietvertragsparteien und zum Datum des Vertrags. Allein aus den Anga-ben in der ersten Spalte der Tabelle "Standort: [X.]"
und in der zweiten Spalte "Vermieter: G

GbR"
lässt
sich das betroffene Mietob-jekt nicht
eindeutig bestimmen, zumal auch die in der dritten Spalte enthaltene Angabe zur Miete nicht dem im Mietvertrag genannten
Mietzins entspricht. [X.] des unzureichenden
Bezugs kann die Beklagte zu 1 mit
der Nachtragsver-einbarung und
der Anlage [X.] auch im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Mietvertrag gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks ihre Mieter-stellung nicht
nachweisen.
Es fehlt an dem
für die Wahrung der Schriftform er-forderlichen lückenlosen Zusammenhang
aller
Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der [X.]en ergeben.
c) Entgegen der Auffassung der Revision folgt
nichts anderes aus der bisherigen Rechtsprechung
des Senats.
Zwar hat der [X.], dass bei einem zwischen dem früheren
und einem neuen Vermieter [X.] für die Aufrechterhaltung der Schriftform des §
550 [X.] die notwendige Zustimmung des Mieters nicht der Schriftform bedarf (vgl. Senatsurteil [X.], 171 = NZM 2003,
476,
478). Auch bei einem vom [X.] und früheren
Mieter vereinbarten Mieterwechsel hat der Senat die Zu-stimmung des neuen Mieters formfrei für wirksam gehalten
(Senatsurteil vom 25
-
12

20.
April 2005

XII
ZR 29/02

NZM 2005, 584, 585). Diese Entscheidungen bezogen sich jedoch nur auf die Formbedürftigkeit der erforderlichen Zustim-mung des [X.] bei einer nur von zwei Beteiligten vereinbarten Vertragsüber-nahme. Davon zu unterscheiden ist die Frage,
ob die Nachtragsvereinbarung
über den Wechsel des Vermieters oder Mieters als solche formbedürftig ist.
Auch wenn die Zustimmung des [X.] formfrei möglich ist, muss die nachträg-liche Vereinbarung über einen Vermieter-
oder Mieterwechsel hinreichend deut-lich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nehmen, um die Schriftform auf-rechtzuerhalten.
4. Entgegen der Ansicht der Revision ist es den
[X.] auch nicht nach den Grundsätzen von [X.] und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Jede [X.] darf sich grundsätzlich

auch nach [X.] Durchführung des Mietvertrages

darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem [X.], dass die [X.]en ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen länge-ren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine [X.] nachgekom-men sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Ge-brauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (Senatsurteile vom 12.
Juli 2006

[X.]/03
-
NJW-RR 2006, 1385,
1386
und vom 5.
November 2003

XII
ZR 134/02

NJW 2004, 1103, 1104). Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß §
242 [X.] rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertrags-partner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren [X.]epflichtverletzung schuldig [X.] hat (Senatsurteile vom 9.
April 2008

XII
ZR 89/06

NJW 2008, 2181 26
-
13

Rn.
28; vom 12.
Juli 2006

XII
ZR 178/03

NJW-RR 2006, 1385, 1386; vom 6.
April 2005

XII
ZR 132/03

NJW 2005, 2225, 2227
und
vom 5.
November 2003
-
XII
ZR 134/02

NJW 2004, 1103, 1104).
Soweit das Berufungsgericht hierzu ausgeführt hat, dass die insoweit darlegungs-
und beweisbelastete Klägerin Umstände,
die für eine besonders schwere
[X.]epflichtverletzung durch die [X.] sprechen würden, nicht schlüssig dargelegt habe, ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
5. Schließlich ist das Berufungsgericht auch zutreffend davon ausgegan-gen, dass durch die Kündigung der [X.] zu 1 vom 30.
März 2011 das Mietverhältnis zum 30.
September 2011 beendet worden ist.
Nach der Recht-sprechung des Senats ist für die Kündigung eines Mietvertrags, der mangels Schriftform als für unbestimmte
Zeit geschlossen gilt, eine vertraglich vereinbar-te Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger als die 27
28
-
14

gesetzliche Kündigungsfrist ist (Senatsurteil vom 29.
März 2000

XII
ZR 316/97

NJW-RR 2000, 1108, 1109). Diese Voraussetzung hat das Berufungs-gericht -
von der Revision unbeanstandet

zutreffend festgestellt.

Dose

Schilling

Günter

Nedden-Boeger

Botur

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 07.06.2011 -
17 O 120/10 -

OLG [X.], Entscheidung vom 23.03.2012 -
4 U 84/11 -